Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 19 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 19/01/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/01438 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQCM



Jugement (N° 18/01504)

rendu le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Douai







APPELANTS



Monsieur [G] [T]

né le 04 novembre 1976 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]



représenté par Me Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



Madame [K] [C]

née le 12 janvier 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]



représentée par Me Caroline Fremiot-Betscher, avocat au barreau de Douai, avocat constitué





INTIMÉS



Monsieur [P] [N]

né le 18 mai 1956 à [Localité 9]

Madame [F] [Z] épouse [N]

née le 26 avril 1959 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]



représentés par Me Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 31 octobre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 octobre 2022 



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Par compromis de vente du 4 novembre 2017, M. [P] [N] et son épouse, Mme [F] [Z], ont consenti à M. [G] [T] et son épouse, Mme [K] [C], la vente d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Nord), au prix de 220 000 euros, sous les conditions suspensives de la vente, au plus tard le 31 janvier 2018, de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8] dont les époux [T] étaient propriétaires et de l'obtention par ceux-ci d'un ou plusieurs prêts au plus tard le 17 mars 2018, fournissant ensemble au moins la somme de 237 000 euros.



Les époux [T] ont vendu leur immeuble suivant compromis du 13 janvier 2018 mais, en dépit d'une mise en demeure réceptionnée le 20 avril 2018, n'ont pas réitéré la vente avec les époux [N] devant le notaire désigné. 



Par acte d'huissier du 7 septembre 2018, les époux [N] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Douai aux fins de les voir condamnés au paiement d'une indemnité au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente. 



Par jugement en date du 21 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Douai a condamné solidairement M. [T] et Mme [C] à payer la somme de 22 000 euros à M. [N] et Mme [Z] au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 4 novembre 2017, outre la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamné solidairement aux dépens. 



M. [G] [T] et Mme [K] [C], désormais divorcés, ont interjeté séparément appel de ce jugement et les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état du 25 novembre 2021. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 novembre 2021, M. [T] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, outre diverses demandes de 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions mais le simple rappel de ses moyens, de débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes, à titre subsidiaire de réduire le montant de l'indemnité due au titre de la clause pénale à la somme de 1 000 euros, à titre encore plus subsidiaire de lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, et en tout état de cause, de condamner les intimés aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait essentiellement valoir qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation, l'absence de justification du dépôt d'une demande de prêt immobilier dans les dix jours de la signature du compromis de vente ne constitue pas une inexécution contractuelle propre à rendre applicable la clause pénale du compromis de vente. 



Il ajoute que la condition suspensive fixée dans le compromis de vente signé le 4 novembre 2017 liée à l'obtention par lui et son épouse d'un ou plusieurs prêts leur permettant de financer cette acquisition ne s'est pas réalisée, leur banque leur ayant oralement refusé un prêt en raison de la situation de leur compte bancaire et de leurs impayés et les ayant informés le 3 février 2018 qu'ils étaient fichés au FICP. Il précise qu'il a introduit une requête en divorce le 14 mars 2018 et que conscient de la nécessité d'informer les vendeurs, il a informé le même jour l'agence immobilière par courrier recommandé, de sorte qu'il a parfaitement respecté les délais fixés par le compromis pour informer leurs cocontractants de leur impossibilité d'obtenir un prêt. Il soutient qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 4 novembre 2017.



A titre subsidiaire, il fait valoir que la clause relative à la défaillance de la condition suspensive est distincte et ne prévoit pas l'application de la clause pénale insérée à l'article 9 du compromis qui n'a pas pour objet de sanctionner l'immobilisation du bien mais le refus injustifié d'une des parties de réitérer la vente devant notaire.



A titre infiniment subsidiaire, il conclut à la minoration de la clause pénale, arguant qu'il revient au juge d'apprécier le caractère manifestement excessif de la clause pénale par rapport au préjudice effectivement subi, que les vendeurs ne rapportent en tout état de cause pas la preuve de leur préjudice et que sa situation financière et celle de son ex-épouse ne leur permettent pas de payer la somme réclamée.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 novembre 2021, Mme [C] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, outre diverses demandes de 'juger que' qui ne constituent pas de véritable prétentions mais le simple rappel de ses moyens, de débouter les époux [N]-[Z] de leur demande en paiement de la clause pénale, subsidiairement de réduire le montant de l'indemnité due au titre de cette clause à 1 000 euros, de débouter les époux [N] de la demande qu'ils ont formé au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens de la procédure et à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Elle fait valoir tout d'abord que la condition suspensive liée à la 'vente ferme et définitive au 31 janvier 2018" de leur maison d'habitation ne s'est pas réalisée, seul un compromis de vente ayant été signé le 13 janvier 2018 et la vente définitive n'étant intervenue que le 29 mai 2018 devant notaire.



Elle soutient par ailleurs que selon l'article L 313-41 du code de la consommation, l'absence de justification du dépôt d'une demande de prêt immobilier dans les dix jours de la signature du compromis de vente ne constitue pas une inexécution contractuelle propre à rendre applicable la clause pénale du compromis de vente ; qu'elle et son mari ont bien déposé une demande de prêt mais qu'il leur a été refusé par la banque au vu de leur situation financière, plusieurs incidents de paiement ayant été relevés sur le compte du couple pour des emprunts en cours et M. [T] ayant été informé le 18 janvier 2018 de son interdiction d'émettre des chèques et le 5 février 2018 de son fichage au FICP ; qu'elle en a informé l'agence immobilière dès le 16 février 2018 ; que la condition suspensive fixée dans le compromis de vente signé le 4 novembre 2017 liée à l'obtention d'un ou plusieurs prêts leur permettant de financer cette acquisition ne s'est donc pas réalisée ; que le défaut de réalisation des conditions suspensives rend leur pleine et entière liberté aux parties sans qu'il y ait lieu à indemnisation du vendeur.



A titre subsidiaire, elle soutient que la clause relative à la défaillance de la condition suspensive est distincte et ne prévoit pas l'application de la clause pénale insérée au titre 9 du compromis qui n'a pas pour objet de sanctionner l'immobilisation du bien mais le refus injustifié d'une des parties de réitérer la vente devant notaire.



A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la minoration de la clause pénale compte tenu de son caractère manifestement excessif, arguant d'une part que les époux [N] n'allèguent ni ne démontrent la réalité de leur préjudice financier généré par l'absence de réitération de la vente de leur immeuble, et d'autre part que le premier juge n'a pas pris en compte ses difficultés financières, la procédure de divorce et l'affection cancéreuse pour laquelle elle se trouvait alors soignée. 



Elle ajoute que sa bonne foi n'est pas contestable dès lors qu'il est établi que M. [T] a été inscrit au FICP en février 2018, faisant suite à des incidents de paiements certes mineurs, mais qui auraient exclu qu'une banque leur accorde un prêt ; qu'enfin, c'est la vente de l'immeuble commun qui a permis l'apurement des dettes communes et la levée de leur inscription au FICP, mettant fin à leur situation obérée.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er septembre 2021, M. et Mme [N] demandent à la cour de confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] [T] et Mme [K] [C] à leur payer la somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 4 novembre 2017 et la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, de débouter les appelants du surplus de leurs demandes, fins et conclusions, les condamner solidairement aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, et à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils soutiennent essentiellement que la première condition suspensive tenant à la vente de l'immeuble dont les époux [T] étaient propriétaires s'est réalisée dès lors que ceux-ci ont régularisé un compromis de vente de cet immeuble le 13 janvier 2018 pour un montant de 217 000 euros et que l'acte définitif de vente de cet immeuble semble avoir été régularisé.



Ils ajoutent que les époux [T], qui tentent de tirer argument de leur procédure de divorce entamée le 14 mars 2018, ne justifient pas du dépôt de leur demande de prêt auprès d'une banque dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis du 4 novembre 2017, ni même avant le dépôt de la requête en divorce ; que si M. [T] a rencontré des difficultés financières justifiant, pour un montant symbolique, son inscription au FICP, force est de constater que cette inscription ne date que de février 2018 ; que l'inexécution contractuelle résultant de l'absence de dépôt de demande de prêt dans le délai de dix jours de la signature du compromis est antérieure à ces événements, de sorte que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la condition suspensive n'était pas levée et qu'il a fait application de la clause pénale.



Ils font valoir que leur immeuble n'a trouvé finalement acquéreur que le 18 décembre 2020 et à un prix inférieur (180 000 euros au lieu de 220 000 euros), que l'application de la clause pénale n'est pas subordonnée à la preuve du préjudice subi par le créancier, s'agissant d'un forfait ainsi que l'a retenu le premier juge, et que l'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.



Ils concluent enfin au rejet de la demande de délais de paiement de M. [T] qui indique désormais rembourser un emprunt immobilier tout en soutenant n'avoir pas pu obtenir le financement sollicité pour la vente litigieuse en raison de son inscription au FICP.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la clause pénale



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En vertu de l'article 1589 dudit code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



Cependant, l'article 1304 de ce code dispose que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. 



Enfin, aux termes de l'article L313-40 du code de la consommation, 'l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées au 1° de l'article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre.'

L'article L313-41 du même code précise que 'lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.' 



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En l'espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 4 novembre 2017, portant sur la vente de l'immeuble appartenant aux époux [N], sis [Adresse 1] à [Localité 8] (Nord), pour un montant de 220 000 euros, stipule en son article 13 qu'il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention par les époux [T], acquéreurs, d'un ou plusieurs prêts fournissant ensemble au moins la somme de 237  000 euros, comportant chacun une durée minimale de 25 années et productifs d'intérêts au taux nominal hors assurance de 4% au maximum, le ou les prêts devant être considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres auraient été remises aux acquéreurs. 



La clause précise que 'l'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 17 mars 2018 passé ce délai, et sauf prorogation faite sur demande expresse de l'acquéreur, formulée par écrit, et acceptation écrite du vendeur, la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue' et que 'l'acquéreur devra justifier du dépôt de sa demande de prêt auprès d'une banque ou d'un organisme assimilé dans les dix jours suivant la signature de la présente offre au vendeur.'

L'article 14 du compromis stipule en outre que celui-ci est 'consenti et accepté sous la condition suspensive que l'acquéreur conclue préalablement la vente ferme et définitive au 31 janvier 2018 de sa maison située à [Localité 8], [Adresse 4]. L'acquéreur pourra toujours renoncer à la présente condition suspensive. Il devra le notifier au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.'. Elle prévoit également que 'l'acquéreur devra notifier l'offre de prêt dans les dix jours suivant sa réception.' et qu'à 'défaut de réalisation de l'une quelconque de ces conditions suspensives, et sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée, et ceci sans aucune formalité.'

Enfin, l'article 9 du compromis stipule qu'au 'cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la caducité du contrat, sans préjudice de tous dommages et intérêts. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, une somme correspondant à 10% du prix de vente.'



L'application de la clause pénale dans l'hypothèse du refus injustifié de l'une des partie de réitérer la vente par acte authentique était donc subordonnée à l'absence de réalisation de l'une des conditions suspensives prévues au contrat.



Or, s'agissant tout d'abord de la condition suspensive liée à la vente 'ferme et définitive au 31 janvier 2018' de l'immeuble sis à [Localité 8] [Adresse 4], propriété des époux [T], la cour ne peut que constater que le compromis de vente portant sur l'immeuble en question, signé le 13 janvier 2018 entre les époux [T] d'une part et les époux [H] d'autre part, a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention par ces derniers d'un prêt immobilier d'un montant de 233'800 euros avant le 3 mars 2018.







Il n'est pas allégué que cette vente ait fait l'objet d'une rétractation par les acquéreurs dans le délai légal de dix jours et il résulte du décompte notarial suite à la vente que celle-ci a effectivement eu lieu le 29 mai 2018.



Cependant, il n'est pas démontré qu'au 31 janvier 2018, les époux [H] aient déjà fait part à leurs vendeurs de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de leur prêt immobilier nécessaire au financement du bien immobilier, dont le délai n'expirait que le 3 mars 2018.



Il s'ensuit qu'au 31 janvier 2018, la vente de leur immeuble par les époux [T] aux époux [H], si elle était 'ferme' comme ne pouvant plus faire l'objet d'une rétractation, ne pouvait être qualifiée de 'définitive' dès lors que la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt par les époux [H] était encore possible.

Il n'est de plus pas établi ni même allégué que les époux [T] aient renoncé au bénéfice de la condition suspensive liée à la vente 'ferme et définitive au 31 janvier 2018" de leur immeuble, laquelle n'était pas stipulée dans le contrat comme pouvant faire l'objet d'une prorogation.



Dans ces conditions, la cour ne pouvant que constater que l'une au moins des conditions suspensives prévues au contrat ne s'est pas réalisée, il convient, en application de l'article 14 du compromis de vente liant les parties, de constater que chacune des parties a repris sa pleine et entière liberté sans qu'il n'y ait lieu à indemnité de part et d'autre, et ce sans qu'il soit nécessaire d'examiner la réalisation de la deuxième condition suspensive, liée à l'obtention d'un ou plusieurs prêts par les acquéreurs.



La décision entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande d'indemnité des époux [N] au titre de la clause pénale contractuelle, ceux-ci étant déboutés de leur demande en ce sens.



Sur les demandes accessoires



Succombant en appel, les époux [N] seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Cependant, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions du code de procédure civile, que ce soit en première instance ou en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme la décision entreprise,



Statuant à nouveau,



Déboute M. [P] [N] et son épouse Mme [F] [Z] de leur demande indemnitaire au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 4 novembre 2017 ;



Condamne solidairement M. [P] [N] et Mme [F] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;





Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet