Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 19 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 19/01/2023





N° de MINUTE : 23/82 

N° RG 21/01894 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TRIP

Jugement (N° 51-19-8) rendu le 04 Mars 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Hazebrouck

APPELANTE



Madame [L] [G]

née le 03 Juillet 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 17]



Représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque substitué par Me Amélie Destailleur, avocat au barreau de Dunkerque



INTIMÉE



Madame [Z] [V] [K] épouse [R]

née le 26 Juillet 1970 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d'Arras





DÉBATS à l'audience publique du 17 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié, magistrats chargés d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS Ismérie Capiez



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



Mme [L] [G] est propriétaire de la parcelle située à [Localité 17], cadastrée section ZB n°[Cadastre 6], et désormais cadastrée ZB[Cadastre 2], d'une surface de 2ha 83ares, à usage de labour, qu'elle a donné à bail à ferme à Mme [Z] [K] par un écrit ayant pris effet le 1er octobre 1993, et d'une autre parcelle située sur la même commune, cadastrée ZB n°[Cadastre 4] et désormais ZB[Cadastre 1], d'une surface de 1ha 23a 93ca, à usage de prairie, également donnée à bail à la même locataire, suivant bail verbal ayant pris effet à la même date.



Le 1er juillet 2014, elle a débuté une activité d'apiculture et déclaré la création d'une entreprise agricole.



Par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2018, Mme [G] a fait signifier à Mme [K] épouse [R] un congé pour reprise, sur le fondement de l'article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime, et pour non-renouvellement du bail pour défaut de respect des obligations du preneur en place, sur le fondement de l'article L.411-31 du même code.



Par lettre recommandée en date du 12 mars 2019, Mme [Z] [K] épouse [R] a sollicité la convocation de Mme [G] à comparaître devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'Hazebrouck aux fins d'obtenir l'annulation du congé.



Il a été procédé à la tentative de conciliation lors de l'audience non publique du 14 juin 2019 et aucun accord n'a pu être trouvé. L'affaire a été renvoyée en audience de jugement.



Par jugement en date du 4 mars 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Hazebrouck a :



- annulé le congé signifié le 15 novembre 2018 à Mme [Z] [K] épouse [R] à la demande de Mme [L] [G],

- débouté Mme [L] [G] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [L] [G] à payer à Mme [Z] [K] épouse [R] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité de procédure et aux dépens.



M. [L] [G] a interjeté appel de cette décision, la déclaration d'appel visant l'ensemble des dispositions du jugement entrepris.



Lors de l'audience devant cette cour, Mme [L] [G], représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles elle demande à la cour de dire mal jugé et bien appelé, d'infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Hazebrouck en date du 4 mars 2021 et en conséquence:

- sur le congé reprise pour exploitation personnelle



* dire et juger que Mme [L] [G] remplit routes ces conditions pour prétendre à la reprise et à l'exploitation personnelle des parcelles ZB[Cadastre 6] et ZB[Cadastre 4] devenues respectivement ZB[Cadastre 2] et ZB[Cadastre 1] objet du bail et dont elle est propriétaire et bailleresse,

* dire et juger que le congé reprise pour exploitation personnelle délivré par Mme [L] [G], bailleresse, à Mme [Z] [K]-[R] et concernant les parcelles ZB [Cadastre 6] et ZB[Cadastre 4] devenues respectivement ZB[Cadastre 2] et ZB[Cadastre 1] est légitime et bien fondé,

*en conséquence, valider le congé du 15 novembre 2018 portant sur les parcelles ZB[Cadastre 6] et ZB[Cadastre 4] devenues respectivement ZB[Cadastre 2] et ZB[Cadastre 1].

- sur le congé non renouvellement du bail pour manquements du preneur à ses obligations

* dire et juger que le tribunal paritaire des baux ruraux d'Hazebrouck a commis une omission de statuer sur la question du congé non renouvellement de bail pour manquements du preneur à ses obligations dans son jugement du 4 mars 2021,

* dire et juger que Mme [Z] [K]-[R] a commis des manquements graves et renouvelés à ses obligations de preneur en place qui justifie le non-renouvellement du bail du 1er mai 1993 et du bail verbal portant sur les parcelles ZB[Cadastre 6] et ZB[Cadastre 4] à la date du 30 septembre 2020,

- En tout état de cause,

* débouter purement et simplement Mme [Z] [K]-[R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

*ordonner la libération des parcelles ZB[Cadastre 6] et ZB[Cadastre 4] devenues respectivement ZB[Cadastre 2] et ZB[Cadastre 1] par Mme [K]-[R],

* condamner la partie succombante à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [G] expose qu'elle entend reprendre les parcelles objets du congé pour les exploiter personnellement dans le cadre de son activité apicole, ces dernières étant situées à proximité immédiate du corps de ferme et du rucher qu'elle exploite ce qui lui permettrait de développer son activité sur ses propres terres.



Elle précise que l'activité apicole est spécifique et ne peut être soumise aux mêmes conditions que l'activité agricole alors qu'elle a créé son entreprise d'apiculture en 2014 et qu'elle est affiliée au syndicat apicole Apinord regroupant les professionnels et amateurs de l'apiculture. Elle avance que les services de la Direction départementale des territoires et de la mer ont confirmé qu'elle n'est pas assujettie au régime de l'autorisation administrative d'exploiter mais simplement au régime de la déclaration administrative du fait de son activité d'apicultrice, Mme [K]-[R] n'ayant pas contesté cette affiliation devant le tribunal administratif.



En outre, Mme [G] indique s'engager à demeurer sur le corps de ferme situé à quelques mètres des parcelles revendiquées situé sur la commune de [Localité 17]. Elle fait valoir aussi que par décision en date du 30 décembre 2019, le Directeur départemental des territoires et de la mer près du préfet du Nord a confirmé qu'elle n'est pas soumise au régime de l'autorisation préalable au titre de la réglementation relative au contrôle des structures pour l'exploitation des parcelles ZB[Cadastre 1], ZB[Cadastre 2] et ZB[Cadastre 7] de sorte qu'elle est en règle vis-à-vis du contrôle des structures et qu'elle dispose de l'ensemble du matériel pour exploiter les parcelles.



De plus, elle soutient que le tribunal s'est uniquement prononcé sur le congé reprise pour exploitation personnelle par la bailleresse et non sur la question du bienfondé du congé non-renouvellement du bail pour manquement commis par la preneuse en place aux obligations qui lui incombent en qualité de locataire des parcelles sur le fondement de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Sur ce point, elle fait valoir qu'elle a été contrainte le 24 juin 2013 de mettre en demeure sa locataire de régler les fermages pour les années 2011 et 2012 et que le fermage concernant les années 2014 et 2015 n'a été réglé que le 20 janvier 2016 et que celui de l'année 2016 n'a été réglé que le 31 mars 2017. Elle précise que ces retards de paiement constituent des manquements importants et graves aux obligations de la locataire qui justifient à eux seuls le congé non-renouvellement. 



En outre, Mme [G] expose que Mme [R] ne l'a jamais informé de la mise à disposition des parcelles au profit d'un GAEC sans qu'aucune notification n'ait été régularisée et que Mme [R] a continué à exploiter la parcelle ZB[Cadastre 6] alors qu'elle avait été expropriée. Elle argue aussi que la locataire a détourné une partie d'un chemin rural de sorte que l'accès à la parcelle ZB [Cadastre 7] est devenu impossible de même que son entretien, le constat d'huissier en date du 15 juillet 2020 établissant qu'une partie du chemin rural a été retourné.



En outre, Mme [G] critique le courrier de M. [W] comme comportant des informations erronées et ne répondant pas aux exigences de forme d'une attestation produite par l'intimée.



Enfin, elle expose que la parcelle est laissée dans un état d'abandon manifeste par la locataire, qu'une partie de la haie délimitant les parcelles litigieuses a été détruite, que Mme [R] procède régulièrement à la taille des haies en période prohibée et fait un usage intempestif des produits phytosanitaires à proximité de ses ruches et qu'elle a sous-loué les parcelles à d'autres exploitants agricoles qui y faisaient paître leur bétail.



Lors de l'audience devant cette cour, Mme [Z] [K] épouse [R], représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe, par lesquelles elle demande à la cour de :



- dire et juger Mme [L] [G] recevable mais non fondée en son appel,

En conséquence, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- annuler le congé délivré par acte extrajudiciaire en date du 15 novembre 2018 à la demande de Mme [L] [G], bailleresse, portant respectivement sur deux parcelles cadastrées ZB[Cadastre 6] (devenue ZB [Cadastre 2]), d'une contenance de 2 ha 83a et ZB[Cadastre 4] (devenue ZB [Cadastre 1]) d'une contenance de 1ha 23a 98ca, toutes deux sises sur le terroir de la commune de [Localité 17],

Y ajoutant,

- condamner Mme [L] [G] à verser 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Mme [K] épouse [R] fait essentiellement valoir que le diplôme dont se prévaut Mme [G] ne fait pas partie de la liste des diplômes reprise dans l'arrêté du 29 octobre 2012 et qu'elle ne remplit pas la condition de l'article L.411-59 du code rural relative à la capacité ou à l'expérience professionnelle. Elle soutient aussi que Mme [G] habite en réalité à [Localité 13] soit à 52kms des parcelles objets de la reprise, la fiche cadastrale domiciliant toujours Mme [G] à [Localité 12].







En outre, elle expose que Mme [G] a délibérément trompé le Préfet sur son lieu de résidence, son absence de diplôme et sa pluriactivité et qu'elle est soumise au contrôle des structures et devait donc déposer une demande d'autorisation d'exploiter.



Concernant le congé délivré pour refus de renouvellement, elle précise que l'article L.411-31 du code rural prévoit deux mises en demeure restées infructueuses pour que le bailleur puisse obtenir la résiliation du bail. Elle explique que les retards de paiement trouvent leur explication dans le fait que le bailleur ne remplit pas ses obligations en n'adressant pas les appels de fermage. Elle précise qu'en toute hypothèse, les motifs de la résiliation doivent s'apprécier au jour du congé.



De plus, Mme [K] épouse [R] fait valoir que les fermages ont été payés par le GAEC puis par l'EARL [R] et que la bailleresse a toujours accepté ces paiements de sorte qu'elle ne subit aucun grief et ne peut donc se prévaloir d'une absence de notification de mise à disposition pour refuser le renouvellement du bail. Elle précise qu'au demeurant, la bailleresse ne lui a jamais envoyé de mise en demeure sur ce point.



Concernant la parcelle ZB[Cadastre 7], elle expose que celle-ci ne fait pas partie du bail conclu avec Mme [G] de sorte que la prétendue occupation sans droit ni titre n'a pas d'incidence sur le présent litige, cette parcelle n'étant par ailleurs pas entretenue par Mme [G] ainsi qu'il résulte du constat établi le 24 septembre 2021.



En outre, elle précise que la preuve de l'existence du chemin communal est rapportée par le procès-verbal de constat établi le 3 février 2020 et confirmée par les constats établis les 24 septembre 2021 et 6 mai 2022 , que le prétendu retournement du chemin communal n'a aucun lien avec les parcelles données à bail et que le constat établi en mars 2019 démontre que la pâture contenue dans le bail est parfaitement entretenue par le preneur en place concernant notamment l'entretien des haies et la coupe des mauvaises herbes.



Par ailleurs, elle conteste la présence d'une haie bordant la parcelle ZB[Cadastre 1] et ajoute qu'elle a été contrainte de retirer la végétation présente à l'ancienne ouverture au droit au pont afin de permettre l'accès à la parcelle, Mme [G] ayant pris l'initiative de reprendre une partie de la parcelle sans demander l'accord du preneur en implantant des arbres et en y installant des ruches.



Enfin, elle soutient que les faits concernant l'usage des produits phytosanitaires ne sont pas prouvés et que les vaches prises en photo dans le procès-verbal de constat établi par Maître [U] en 2013 font partie de son cheptel.

 

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments. 





SUR CE ,



En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2018, Mme [G] a fait délivrer à Mme [K] épouse [R] un congé pour reprise afin d'exploiter pour le 30 septembre 2020, date de fin du bail visant deux motifs: le premier pour reprise personnelle sur le fondement de l'article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime et le second pour non-renouvellement pour non-respect des obligations du preneur en place (article L.411-31 et suivants et L.411-37 du même code). 



Sur le congé délivré pour reprise personnelle par Mme [G]



L'article L.411-53 du code rural et de la pêche maritime dispose que nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L.411-31 et dans les conditions prévues audit article.



Aux termes des dispositions de l'article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.



L'article L.411-59 du même code dispose que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et la matériel nécessaires ou à défaut, les moyens de les acquérir.



Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.



Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L.331-2 à L.3331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.



Il résulte des dispositions de l'article L.331-2 I 3° de ce texte que sont notamment soumises à l'autorisation préalable, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle fixées par voie réglementaire.



Enfin, l'article R.331-2 I du code rural et de la pêche maritime prévoit que satisfait aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées au 3° du I de l'article L.331-2 le candidat à l'installation, à l'agrandissement ou à la réunion d'exploitations agricoles qui justifie, à la date de l'opération:



1° Soit de la possession d'un des diplômes ou certificats requis pour l'octroi des aides à l'installation visées aux articles D.343-4 et D.343-4-1;

2° Soit de cinq ans minimum d'expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d'exploitant, d'aide familiale, d'associé exploitant, de salarié d'exploitation agricole ou de collaborateur d'exploitation au sens de l'article L.321-5. La durée d'expérience professionnelle doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l'opération en cause.



Dans le cadre de la délivrance du congé pour reprise personnelle, Mme [L] [G] fait valoir qu'elle est titulaire d'un diplôme d'apiculteur et qu'elle a créé son entreprise d'apicultrice le 1er juillet 2015.



Si Mme [G] justifie avoir suivi une 'formation apiculteur' auprès de l'association Apinord Dk pour les années 2013-2014 et avoir crée une entreprise agricole concernant une activité d'apiculture au titre de deux ruches le 1er juillet 2014, elle ne conteste pas ne pas être titulaire d'un brevet d'études professionnelles agricoles ni d'un brevet professionnel agricole tels que visés par les dispositions légales susvisées, le tribunal ayant justement relevé que cette attestation de formation ne constitue pas un titre de formation considéré comme équivalent aux diplômes susvisés. Mme [G] ne démontre pas davantage qu'elle aurait acquis une expérience professionnelle de cinq années en qualité d'exploitant, d'aide-familial, d'associé-exploitant, de salarié agricole ou de collaborateur, expérience acquise sur une exploitation d'une dimension suffisante, à savoir d'une surface au moins égale au 1/3 de la surface agricole utile moyenne fixée par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.



Elle ne justifie pas davantage bénéficier d'une autorisation préfectorale susceptible de pallier ce défaut de diplôme conforme ou ce défaut d'expérience professionnelle.



Il en résulte que Mme [G] ne justifie pas de la condition de l'article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime relative à la capacité ou à l'expérience professionnelle.



Par ailleurs, Mme [K] épouse [R] soutient que Mme [G] ne réside pas à [Localité 17] mais à [Localité 13], son domicile étant réel étant ainsi distant de 52 kilomètres des parcelles objets de la reprise.



Alors que le congé pour reprise mentionne l'adresse sise '[Adresse 5] à [Localité 17]' concernant le domicile de Mme [G], l'intimée produit aux débats l'avis de taxe foncière établi en octobre 2020 au nom de Mme [G] et faisant mention d'une adresse sise à [Localité 13].



De même, si Mme [G] communique en cause d'appel l'avis de taxe foncière pour l'année 2021 adressé à Mme [G] à l'adresse sis [Adresse 16] à [Localité 17], force est de constater qu'elle ne justifie pas de sa résidence effective à l'adresse sise [Adresse 16] à [Localité 17], figurant dans le congé délivré par acte d'huissier en date du 15 novembre 2018, à la date du 30 septembre 2020 correspondant à la date d'effet du congé.



Dès lors, Mme [G] ne justifie pas de sa résidence effective à proximité des parcelles reprises à la date d'effet de la reprise alors même qu'elle ne conteste pas avoir exercé son activité d'infirmière jusqu'au 1er juillet 2019 et qu'elle ne produit aux débats aucune facture ni élément objectif de nature à justifier de son occupation des lieux.



Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que le courrier de la direction départementale des territoires et de la mer en date du 30 décembre 2019 informant Mme [G] que, compte tenu des éléments communiqués, sa demande n'était pas soumise à autorisation préalable au titre de la réglementation relative au contrôle des structures, ne lui permettait pas de se prévaloir valablement d'un droit de reprise.



En conséquence, il y a lieu de prononcer l'annulation du congé délivré pour reprise personnelle des parcelles litigieuses par Mme [G], le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.



Sur le congé délivré pour non-respect des obligations du preneur en place



Le congé pour reprise délivré par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2018 vise aussi le refus de renouvellement du bail pour faute du non-respect des obligations du preneur en place.



Force est de constater que le jugement entrepris ne s'est pas prononcé sur la validité du congé en ce qu'il a été délivré pour manquement du preneur à ses obligations.



L'article L. 411-46 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise



Sur le défaut de paiement régulier des fermages :



Aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de certains motifs et notamment du suivant :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.



En l'espèce, Mme [G] fait valoir qu'elle est régulièrement contrainte de mettre en demeure la locataire pour le paiement des fermages, cette dernière ne réglant pas le montant des fermages dans les délais.



Si l'appelante justifie avoir adressé deux courriers à Mme [K] épouse [R] la mettant en demeure de régler les fermages, par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 24 juin 2013 concernant les fermages des années 2011 et 2012 et en date du 15 septembre 2014 au titre des fermages de l'année 2013, il résulte des justificatifs produits aux débats que la locataire a procédé au réglement des fermages des années 2011 et 2012 par chèque daté du 5 juin 2013, soit antérieurement au courrier de mise en demeure et au réglement du fermage de l'année 2013 par chèque daté du 2 décembre 2014.



Un manquement de la locataire de nature à justifier le refus de renouvellement du bail n'est donc pas caractérisé.



Sur le défaut d'information de la bailleresse quant à la mise à disposition des parcelles :



En outre, Mme [G] soutient que Mme [K] épouse [R] ne lui a jamais notifié la mise à disposition des parcelles litigieuses au profit du GAEC puis de l'EARL [R] de sorte qu'elle a commis un manquement grave justifiant le non-renouvellement du bail.



S'agissant de la mise à disposition d'un GAEC, il sera rappelé que le défaut de notification au bailleur de cette mise à disposition n'est assorti d'aucune sanction.



Par ailleurs , s'agissant de la mise à disposition au profit de l'EARL il résulte des copies des chèques relatifs au réglement des fermages produits aux débats que ces derniers ont été tirés sur le compte du GAEC puis de l'EARL [R] sans que Mme [G] ne s'oppose à ces réglements et que celle-ci a été destinataire en 2016 de courriers du Préfet du Nord concernant la parcelle ZB [Cadastre 2] et faisant mention de son exploitation par l'EARL [R].



Force est de constater que suite aux informations indirectement données par ces chèques et par ces courriers, la bailleresse n'a pas demandé d'explications particulières à sa locataire. Or , en application des dispositions de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, en cas de société à objet principalement agricole, le preneur qui n'a pas informé le bailleur de la mise à disposition, n'encourt la résiliation du bail que sous réserve d'une part, que le bailleur l'ait mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui communiquer les informations prévues par le texte et que d'autre part, les omissions ou irrégularités sont de nature à induire le bailleur en erreur.



Dès lors, Mme [G] qui ne rapporte la preuve d'aucun grief et qui ne prétend pas avoir mis en demeure sa locataire , ne peut se prévaloir d'une absence de notification de la mise à disposition des parcelles au profit du GAEC puis de l'EARL [R] pour refuser le renouvellement du bail.



Sur l'exploitation d'une parcelle sur laquelle la locataire serait sans droit et sur l'empiètement du chemin communal :



Mme [G] soutient qu'alors que le département a procédé à l'expropriation de diverses parcelles dont une partie de la parcelle ZB[Cadastre 6] et qu'elle a procédé au rachat d'une partie de celle-ci, désormais cadastrée ZB[Cadastre 7], Mme [K] épouse [R] continue à l'exploiter alors qu'elle n'a aucun droit sur celle-ci.



Alors que les motifs de non-renouvellement du bail prévu par l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime susvisé ne concernent que les fautes liées aux parcelles objets du bail, il convient de relever que la parcelle ZB[Cadastre 7] visée par Mme [G] ne fait pas partie du bail conclu entre les parties de sorte que l'occupation sans droit ni titre de cette parcelle invoquée par l'appelante n'est pas de nature à caractériser l'existence d'un manquement constituant un motif de non-renouvellement du bail.







Par ailleurs, Mme [G] fait valoir que Mme [K] épouse [R] a retourné une partie d'un chemin rural situé à proximité de la parcelle ZB[Cadastre 7] dont l'accès est devenu impossible. Elle expose que le chemin rural a disparu en partie et a été intégré par Mme [K] épouse [R] à son champ situé en parcelle ZB[Cadastre 2].



Si le courrier de M. [W] ne répond pas aux exigences posées par les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile concernant les attestations destinées à être produites en justice, ce courrier constitue un commencement de preuve devant être conforté par d'autres éléments du dossier.



Ainsi, alors qu'aux termes de ce courrier daté du 1er février 2020, M. [W] indique que 'le chemin communal est toujours existant' et qu''aucune dégradation n'a été commise par Monsieur et Madame [R]', la présence d'un chemin communal enherbé en bon état est confortée par le procès-verbal de constat établi le 3 février 2020 ainsi que dans le procès-verbal de constat établi le 6 mai 2022, le fait que dans le cadre de la sommation interpellative délivrée par acte d'huissier de justice en date du 22 septembre 2020, M. [W] ait précisé que le chemin communal était praticable 'jusqu'à la haie séparant les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2]" n'étant pas suffisant à remettre en cause ces constatations.



De la même manière, si aux termes du procès-verbal de constat établi le 15 juillet 2020, l'huissier de justice a pu relever qu''à la jonction entre les parcelles numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], je constate qu'il n'y a plus de chemin rural', ces seules constatations et les photographies figurant au constat sont insuffisantes à justifier d'un empiètement du chemin rural par le preneur alors même que Mme [G] ne justifie pas avoir été saisi d'une éventuelle plainte de la commune de [Localité 17] pour ces faits.



Dès lors, la preuve d'un manquement du preneur résultant d'un empiètement du chemin rural n'est pas rapportée en l'espèce.



Sur le défaut d'entretien manifeste des parcelles :



Enfin, Mme [G] invoque un défaut d'entretien manifeste des parcelles, faisant état de la présence de chardons et de mauvaises herbes ainsi que du défaut d'entretien de la mare.



Alors que la compromission du fonds s'apprécie à la date de la délivrance du congé, les seules photographies produites aux débats par Mme [G] au soutien de sa demande, qui ne sont pas datées et ne permettent pas d'identifier formellement les parcelles données à bail à Mme [K] épouse [R], le procès-verbal de constat établi le 15 mars 2019 fait la description d'une pâture entourée d'une haie 'parfaitement coupée et entretenue', ce bon état d'entretien étant confirmé par le procès-verbal de constat établi le 3 février 2020 qui fait état d'une pâture 'propre et entretenue d'aspect, exempte de mauvaises herbes'.



En outre, Mme [K] épouse [R] produit aux débats des factures établies par l'entreprise Denaes au titre de la taille des haies des pâtures appartenant à Mme [G] pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2022 justifiant de l'entretien régulier des haies des parcelles louées.



Par ailleurs, si Mme [G] reproche à l'intimée d'avoir procéder à la taille des haies en périodes prohibées, force est de constater que le bail dont Mme [K] épouse [R] est titulaire ne constitue pas un bail environnemental de sorte que celle-ci n'est assujettie à aucune clause spécifique concernant la préservation de la faune.



De plus, Mme [G] soutient que Mme [K] épouse [R] a procédé à l'arrachage d'une partie de la haie plantée sur le pourtour de la parcelle ZB[Cadastre 1] sans que rien ne justifie cette action et produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 27 mai 201 9 aux termes duquel, l'huissier de justice a noté que 'la haie a été arrachée sur une dizaine de mètres'.



Mme [K] épouse [R] fait valoir qu'il n'y a jamais eu de haie à cet endroit et expose qu'un pont était aménagé à cet endroit au-dessus du fossé pour permettre le passage et que cet accès a été ensuite progressivement abandonné, une ouverture étant ensuite créée en fond de parcelle. Elle ajoute que cette dernière ouverture n'a ensuite plus été utilisable compte tenu de la reprise d'une partie de la parcelle par Mme [G] et qu'elle a été contrainte de rouvrir l'ancienne ouverture au droit du pont qui était toujours existant en retirant la végétation.



Les explications données par Mme [K] épouse [R] sont confortées par les déclarations de M. [W], adjoint au maire de la commune de [Localité 17], dans le cadre de la sommation interpellative délivrée par acte d'huissier de justice en date du 22 septembre 2020, aux termes desquelles ce dernier a précisé avoir constaté 'l'existence d'une haie sur la parcelle [Cadastre 1] donnant sur la [Adresse 16]' ainsi que celle 'd'un passage situé à quelques dizaines de mètres de l'entrée du corps de ferme de Mme [G], située également [Adresse 16] et donnant accès à la pâture, située sur la parcelle [Cadastre 1]" et a indiqué avoir constaté 'l'existence d'un pont à la date du 1er février 2020 que je ne me souviens pas avoir vu créer', le passage se trouvant dans le prolongement du pont ainsi qu'il résulte aussi du procès-verbal de constat établi le 6 mai 2022 confirmant la présence 'd'une entrée de 4 mètres de large dans la haie afin de permettre le passage de véhicules agricoles' ainsi que celle d'un drain en chaussée qui comprend une structure de tête de pont.



Ainsi, Mme [G] ne justifie pas de l'existence d'une compromission du fonds ni de celle d'arrachage d'arbres ou de végétaux.



Sur l'usage intempestif de produits phytosanitaires :



Si l'appelante fait valoir que le preneur aurait fait un usage intempestif de produits phytosanitaires à proximité de ses ruches, force est de constater qu'elle ne procède que par voie d'allégations sans communiquer d'éléments objectifs aux débats.



Sur la sous-location invoquée :



Enfin, s'agissant de l'existence d'une sous-location prohibée invoquée par Mme [G], l'intimée rapporte la preuve que si les bâtiments occupés par l'EARL [R] sont domiciliés à [Localité 15], le siège de l'exploitation est demeuré à [Localité 11], dans le département du Nord de sorte que le fait que le cheptel soit immatriculé dans le Nord ne suffit pas à démontrer l'existence d'une sous-location prohibée.



Ainsi, en l'absence de toute démonstration d'un manquement de Mme [K] épouse [R] à ses obligations de preneur justifiant le refus de renouvellement du bail signifié par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2018, il y a lieu de débouter Mme [G] de sa demande de validation du congé pour ce motif, le jugement entrepris étant complété sur ce point.



Sur les autres demandes



La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [G], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel.



Il y a lieu de condamner Mme [L] [G] à payer à Mme [Z] [K] épouse [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [L] [G] de sa demande de validation du congé signifié par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2018 pour non renouvellement du bail en raison du non-respect des obligations du preneur en place, et annule également ledit congé en ce qu'il a été délivré sur 

ce fondement ;



Condamne Mme [L] [G] à payer à Mme [Z] [K] épouse [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne Mme [L] [G] aux dépens d'appel.







Le greffier







Ismérie CAPIEZ







Le président







Véronique DELLELIS