Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 19 janvier 2023

JG/ND



Numéro 23/217





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 19/01/2023 







Dossier : N° RG 21/03613 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IA4N 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[J] [P]





C/



[G] [I]

[V] [C] épouse [I]







 













Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Novembre 2022, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.

























dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [J] [P]

né le 09 Février 1944 à [Localité 5] (64)

de nationalité fFrançaise

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Virginie LAMBERT, avocat au barreau de PAU









INTIMES :



Monsieur [G] [I]

né le 06 Décembre 1985 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]



Madame [V] [C] épouse [I]

née le 07 Décembre 1988 à [Localité 8] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1397 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentés par Me Camille LACAZE, avocat au barreau de PAU

























sur appel de la décision 

en date du 17 AOUT 2021

rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D'OLORON SAINTE MARIE



Suivant acte sous seing privé, non daté mais signé courant décembre 2016, Monsieur [J] [P] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [V] [I] née [C] et Monsieur [G] [I] une maison située [Adresse 2], moyennant un loyer principal mensuel de 650 euros et un dépôt de garantie de 650 euros.



Par acte d'huissier en date du 31 mai 2018, [J] [P] a fait délivrer aux époux [I] un commandement de payer les loyers restés dus visant la clause résolutoire prévue au contrat de location. 



Par acte d'huissier du 20 septembre 2018 puis du 5 octobre 2018, [J] [P] a fait assigner [G] et [V] [I] devant le tribunal d'instance d'Oloron-Sainte-Marie, statuant en référé, en résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, du montant correspondant aux loyers impayés, avec intérêts à compter de l'audience, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à leur départ effectif des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



Par ordonnance de référé en date du 4 novembre 2019, les preneurs se plaignant de désordres affectant les lieux loués et de leur insalubrité et produisant un arrêté municipal du 24 juillet 2018, le juge du tribunal d'instance d'Oloron-Sainte-Marie a, avant-dire droit, en substance, 

- ordonné une mesure d'expertise du logement afin de déterminer les désordres et dégradations qu'il pouvait connaître, en établir les causes et responsabilités, dire si les travaux imposés au propriétaire avaient été réalisés et si une remise en état est possible ainsi que donner la valeur locative du bien et tous éléments de nature à permettre l'appréciation d'un éventuel trouble de jouissance subi par les preneurs ;

- dit que le montant du loyer dû par Monsieur et Madame [G] et [V] [I] sera réduit à la somme de 240 euros mensuels à compter de la présente décision,

- réservé les autres demandes et les dépens, 

- renvoyé l'affaire à l'audience du 17 février 2020. 



Le 25 septembre 2020, l'expert, commis par ordonnance de changement d'expert du 16 novembre 2019, a déposé son rapport.



Le 5 janvier 2021, les époux [I] procédaient à la restitution des clefs du logement. 



Par ordonnance de référé du 17 août 2021, le juge du tribunal de proximité d'Oloron-Sainte-Marie, a : 

Au principal,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et vu l'urgence,

- s'est déclaré compétent, 

- constaté que la demande en constatation d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion, pour non paiement des loyers est devenue sans objet du fait du délaissement des lieux loués par [V] [I] née [C] et [G] [I],



Vu le rapport de l'expert [L],

- constaté que les lieux loués sis [Adresse 2] sont inhabitables,



En conséquence,

- débouté [J] [P] de sa demande provisionnelle en paiement des loyers,

- condamné [J] [P] à payer à [V] [I] née [C] et [G] [I] :

- la somme provisionnelle de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts à valoir sur la réparation de leur préjudice moral,

- la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise réalisée par le Docteur [L],



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



L'ordonnance de référé lui ayant été signifiée le 28 octobre 2021, [J] [P] en a interjeté appel par déclaration en date 9 novembre 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2022 et l'audience de plaidoirie a été fixée au 8 novembre 2022.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous . 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Dans ses conclusions en date du 14 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé de ses moyens, [J] [P] demande à la cour de : 



Vu l'ordonnance de référé du 17.08.2021

Vu l'appel interjeté le 9 novembre 2021,



Déclarer l'appel recevable,



Réformant la décision dont appel, et statuant à nouveau,



Condamner [G] [I] et [V] [C] épouse [I], à lui verser la somme de 14.151 € en paiement des loyers impayés de janvier 2017 à décembre 2020, à titre provisionnel,



Réformant la décision dont appel et statuant à nouveau,



Débouter les consorts [I] de leurs demandes de dommages et intérêts ainsi que de leur demande de condamnation, en première instance, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance, lesquels demeureront à leur charge, en ce compris la mesure d'expertise,



Condamner [G] [I] et [V] [C] épouse [I] à lui verser la somme de 1.800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel

monsieur [G] [I] et madame [V] [C] épouse [I] aux entiers dépens d°appel (sic)



Subsidiairement,

Fixer les dommages et intérêts réclamés par les époux [I], dans de plus justes proportions, lesquelles ne pourront dépasser 200 €.



**



Dans leurs dernières conclusions en date du 23 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé de leurs moyens et arguments, [G] [I] et [V] [C] épouse [I] demandent à la cour de : 



Confirmer l'Ordonnance de référé du 17/08/2021 en ce qu'elle : 

- constaté que les lieux loués sis [Adresse 2] sont inhabitables ;

- débouté Monsieur [P] de sa demande provisionnelle en paiement des loyers ; 

- condamné Monsieur [P] à payer aux époux [I] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [P] aux dépens ; 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 

 

Infirmer l'ordonnance de référé du 17/08/2021 en ce qu'elle a : 

- débouté les époux [I] de leur demande de condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- débouté les époux [I] de leur demande de condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, suite à la location, sciemment, d'un logement inhabitable. 

 

La réformant, 

 

Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

 

Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, suite à la location, sciemment, d'un logement inhabitable. 

 

Y ajoutant 

 

Condamner monsieur [P] au paiement d'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l'appel et le condamner aux entiers dépens d'appel. 



MOTIVATION :



Sur les demandes du bailleur : 



A hauteur d'appel, la compétence du juge des référés n'est plus contestée par Monsieur [P]. 



En outre, ne sont pas soumises à la cour les dispositions de l'ordonnance entreprise ayant constaté que la demande en constatation d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en expulsion pour non paiement des loyers est devenue sans objet du fait du délaissement des lieux loués par [V] [I] née [C] et [G] [I]. 



Il n'est pas non plus contesté par les époux [I] qu'ils ont été défaillants dans le paiement des loyers de même qu'ils ne contestent pas le montant d'impayés réclamé à nouveau en appel par le bailleur qui l'établit à la somme de 14.151 euros pour la période s'étant écoulée de janvier 2017 à décembre 2020. 

En revanche, les intimés maintiennent que l'état du logement le rendait inhabitable de telle sorte que le bailleur n'est pas fondé à leur réclamer ces sommes. 



En droit, il résulte de l'application combinée de l'article 1721 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur doit garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement. Il est également tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Il doit également entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui, à l'article 2 prévoit que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 

1 - Il assure le clos et le couvert [... ]

3 - La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4 - Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 

5 - Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements [..]

En son article 3, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants : [...] une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 

En contrepartie de la mise à disposition d'un logement décent, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu (articles 1728 2° du code civil et 7 a de la loi du 06 juillet 1989). 



En l'espèce, les parties produisent le contrat de bail non daté mais signé par elles en décembre 2016 et Monsieur et Madame [I] joignent un document d'état des lieux d'entrée entièrement vierge. 



En conséquence, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement doit être considéré comme donné à bail en bon état d'usage. 

Cependant, les preneurs produisent un courrier du 16 juin 2018 de Monsieur [P] les avisant qu'un électricien serait bientôt disponible pour mettre le tableau électrique du logement à jour et précisant "comme vous le savez vous avez emménagé alors que le locataire n'avait pas déménagé complètement en prenant la maison dans l'état où elle se trouvait et que vous deviez faire le nécessaire." 

Ils produisent également au débat une lettre datée du 24 juillet 2018 indiquant que le 3 juillet 2018, le logement loué a fait l'objet d'une visite de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) et de l'Agence Régionale de Santé (ARS) dont il résulte qu'il n'est pas entretenu de façon satisfaisante et que l'état d'entretien du bâtiment tel que constaté cause un danger pour la santé de ses occupants. 

Cette lettre liste les mesures que doit prendre le bailleur : 

- faire réaliser la mise en sécurité électrique sur l'ensemble du logement ; 

- rechercher les causes d'humidité et y remédier ; 

- prendre toutes dispositions pour que le dispositif de ventilation soit réglementaire ; 

- faire intervenir un artisan pour chercher la cause liée à l'infiltration dans les WC depuis la baignoire 

- faire réparer la chaudière ; 

- remettre en état les évacuations des eaux usées ; 

- remettre en état les volets ; 

- faire réviser par un artisan les gouttières et les descentes d'eaux pluviales. 



Le même jour, le maire de la commune de [Localité 7] prenait un arrêté municipal considérant qu'il n'avait pas été remédié aux désordres et manquements constatés lors de la visite de la DDTM et de l'ARS du 3 juillet 2018 et mettait en demeure Monsieur [P] de réaliser les travaux ci-dessus listés dans un délai de 15 jours. 



Monsieur et Madame [I] se fondent également sur le rapport d'expertise déposé le 25 septembre 2020 par Monsieur [L], expert désigné par le juge des référés, qui indique que parmi les travaux à effectuer, seule la remise en état des évacuations des eaux usées a été effectuée sans toutefois remédier totalement aux désordres alors qu'il est suspecté une obstruction partielle, un déboîtement ou une cassure de la canalisation rendant insuffisante la réparation réalisée. 

Pour le reste l'expert a conclu ses opérations en indiquant qu'il n'était pas de sa compétence de donner la valeur locative du logement mais que, en l'état, la maison n'était pas habitable en l'absence de chauffage et de ventilation et en raison de la mauvaise évacuation des eaux usées. 



Ainsi, en l'état des pièces communiquées et en l'absence de courrier signalant au bailleur les désordres dénoncés, il y a lieu de considérer que l'état de la maison s'est dégradé depuis la prise à bail des époux [I] et en particulier à compter de l'année 2018 puisque les démarches qu'ils ont effectuées pour saisir les services départementaux et de l'État et auprès de leur bailleur pour voir remédier les causes des désordres ont été effectuées au cours de cette année. 



Or, l'exception d'inexécution de l'obligation de payer les loyers ne peut être retenue que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. 



S'agissant du bien loué par les époux [I], il n'est pas établi que tel était le cas avant l'année 2018 soit sur la période ayant couru du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017. 



Ainsi, l'ordonnance entreprise sera partiellement infirmée, les époux [I] ne pouvant être dispensés du paiement du loyer pour cette période. 



Sur ce laps de temps, Monsieur [P] produit un décompte de sommes dues s'élevant à 1.694 euros. 



[G] [I] et [V] [C] épouse [I] ne discutent pas ce montant et en tout état de cause n'apportent pas la preuve du paiement de ces loyers par des quittances ou par un quelconque autre moyen. 



En conséquence et alors que le juge des référés peut, à titre provisionnel, condamner le débiteur au paiement de sommes à hauteur du montant non sérieusement contestable de la créance alléguée, les époux [I] seront condamnés au paiement de 1.694 euros au titre des loyers dus pour l'année 2017

En revanche, pour le surplus des sommes réclamées par Monsieur [P], la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a constaté que les lieux loués sis [Adresse 2] étaient inhabitables. 



L'appelant sera dès lors débouté de sa demande provisionnelle en paiement des loyers postérieurs au 1er janvier 2018. 



Sur les demandes en dommages et intérêts : 



[J] [P] demande la réformation de l'ordonnance de première instance en ce qu'elle l'a condamné à verser aux intimés la somme de 3.000 euros à valoir sur leur préjudice moral estimant qu'ils ne justifient pas de la réalité de leur préjudice et que si l'existence d'un préjudice doit être retenue, il ne pourra dépasser 200 euros. 



Les époux [I] demandent au contraire la confirmation de la condamnation du bailleur sur ce fondement mais lui réclament 10.000 euros au titre de leur préjudice moral et 3.000 euros pour procédure abusive. 



Ils affirment que le bailleur les a attraits en justice pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement des loyers alors que le logement qu'il leur louait était inhabitable, ce qu'il n'ignorait pas pour le leur avoir loué, sciemment, dans un état le rendant impropre à son usage tandis qu'il est ensuite resté inactif en ne remédiant pas aux désordres relevés par l'expert et en tentant de masquer ses carences par la production d'une facture dont ils contestent la légalité et d'une attestation du maire de la commune dont ils contestent la véracité. 



Cependant, au soutien de leur argumentation quant à l'évaluation qui peut en être faite de leurs préjudices, les époux [I] ne soumettent aux débats qu'une facture de résiliation du contrat d'abonnement d'électricité du logement du 29 septembre 2020 d'un montant de 1.523,70 euros comptabilisant le rappel du montant restant à payer au titre des factures précédentes et la facturation pour la période du 16/08/2019 au 25/09/2020 de 706,65 euros.



En conséquence, si la réalité d'un préjudice moral subi par les époux [I] ne peut être contestée au vu de l'évolution du logement et de sa situation à compter de l'année 2018 ainsi que de l'action à laquelle Monsieur [P] les a contraint, les données recueillies à hauteur d'appel ne conduisent pas à une évaluation de son chiffrage différente de celle faite par le premier juge qui sera dès lors confirmée, le surplus des demandes étant rejeté. 



Sur les autres demandes :



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



[J] [P] qui succombe largement dans ses prétentions supportera donc la charge des dépens de première instance et d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Compte tenu de la nature du litige et de la situation des parties, les dispositions de l'ordonnance du 17 août 2021 seront également confirmées de ce chef et [J] [P] sera condamné à payer à Madame [V] [I] née [C] et Monsieur [G] [I] la somme de 1.000 euros à hauteur d'appel.

 

PAR CES MOTIFS : 



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME l'ordonnance du 17 août 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté [J] [P] de sa demande provisionnelle en paiement des loyers pour l'année 2017,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



CONDAMNE [G] [I] et [V] [C] épouse [I] solidairement et à titre provisionnel, à payer à [J] [P] la somme de 1.694 euros au titre des loyers dus pour l'année 2017 ; 



DEBOUTE [J] [P] de ses plus amples demandes ;



DEBOUTE [G] [I] et [V] [C] épouse [I] de leurs plus amples demandes ;



CONDAMNE [J] [P] à payer à [G] [I] et [V] [C] épouse [I] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [J] [P] aux dépens de la procédure d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente