Cour d'Appel · 3ème chambre — 19 janvier 2023

19/01/2023





ARRÊT N° 46/2023



N° RG 21/00938 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OADV

EV/MB



Décision déférée du 05 Février 2021 - Tribunal de proximité de MURET - 1118-00046

Sophie SELOSSE

















[B] [F]





C/



[G] [U]

[V] [L]

Association UDAF 31



[T] [C], [R] [M] épouse [U]

[H] [U]

[Z] [U]

Association ASSOCIATION NATIONALE DE RECHERCHE ET D'ACTION SOL IDAIRE



























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [B] [F]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par Me Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.005027 du 08/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMES



Monsieur [G] [U], décédé le 02/07/2021

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [V] [L] assistée de son curateur, l'UDAF 31, désigné selon jugement du 17 mai 2018

CLINIQUE [Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Angelique FLORENZA, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.008287 du 12/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Association UDAF 31 mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualité de curateur de Madame [V] [L], désignée selon jugement du 17 mai 2018

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Angelique FLORENZA, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





INTERVENANTS VOLONTAIRES



Madame [T] [M] épouse [U] venant aux droits de Monsieur [G] [U] (décédé), placée sous tutelle de l'ANRAS (Association Nationale de Recherche et d'Action Solidaire) par jugement du 23/06/2022, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE



Association ASSOCIATION NATIONALE DE RECHERCHE ET D'ACTION SOL IDAIRE Association Nationale de Recherche et d'Action Solidaire (ANRAS) ' PROTECTION DES MAJEURS, ès qualité de tuteur de Madame [T], [C], [R] [M] veuve [U], désigné selon jugement du 23 juin 2022, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, pris en la personne de son Président

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [H] [U] venant aux droits de Monsieur [G] [U] (décédé)

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [Z] [U] venant aux droits de Monsieur [G] [U] (décédé)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant O.STIENNE et E. VET Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : M. BUTEL



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.





Le 27 octobre 2017, M. [G] [U] a donné à bail à M. [B] [F] et à Mme [V] [L] une maison d'habitation moyennant un loyer de 600 €.



Le 13 mai 2018, Mme [L] a donné congé.



Le 27 août 2018, M. [U] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par exploit d'huissier du 25 octobre 2018, M. [F] a fait assigner M.[U] devant le juge du contentieux et de la protection des personnes du Tribunal de proximité de Muret aux fins de voir :

' constater qu'il conteste le commandement de payer du 27 août 2018,

' suspendre la clause résolutoire,

' constater qu'il ne conteste pas une dette de 275,50 €, mais sollicite une condamnation solidaire avec Mme [L],

' accorder des délais de paiements,

' ordonner une mesure d'expertise sur les désordres des radiateurs, de la VMC du système électrique, d'une fenêtre, d'une porte, de déterminer les travaux à accomplir par le propriétaire et chiffrer la diminution du loyer en raison de ces désordres, et dégrever le montant du loyer selon les dispositions de la loi de 1989 et depuis l'origine du bail,

' condamner M. [U] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages- intérêts pour préjudice de jouissance,

' condamner M. [U] aux entiers dépens.



Par acte du 23 juillet 2019, M. [G] [U] a fait assigner M. [B] [F] et Mme [V] [L] en prononcé de la résiliation du bail, paiement de sommes et expulsion des locataires.



Les dossiers ont fait l'objet d'une jonction le 6 septembre 2019.



Par jugement du 5 février 2021, le tribunal de proximité de Muret a :

' débouté l'ensemble des parties de toute prétention à l'encontre de Mme [L],

' dit n'y avoir lieu à expertise,

' constaté des désordres sur les lieux loués et évalué à 1000 € le dégrèvement locatif qui en ressort,

' débouté M. [F] du surplus de ses demandes et prétentions,

' constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer du 27 août 2018,

' constaté de ce fait la résiliation du contrat de location,

' constaté la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [F],

' ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants éventuellement dans les lieux du logement sis au [Adresse 10], avec si nécessaire le recours à la Force Publique,

' ordonné la production d'un justificatif d'assurance incendie mentionnant spécifiquement la présence du poêle et un justificatif de conformité de l'installation dès la signification de la présente décision et avec astreinte de 50 € par jour de retard sur une durée de quatre mois, date à compter de laquelle il conviendra de saisir à nouveau la juridiction compétente,

' condamné M. [F] à prendre en charge les dommages inhérents à cette installation,

' condamné M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle,

' fixé au montant du dernier loyer applicable, soit la somme de 806,23 € et ce jusqu'à totale libération des lieux,

' condamné M. [F] au paiement à M. [U] de la somme de 3355,99 €, somme prise en principal et arrêtée au 16 janvier 2020, moins le dégrèvement accordé au locataire,

' dit que les intérêts de retard au taux légal prévus à l'article 1153 al 1er du Code civil, assortiront cette condamnation à compter du commandement de payer en date du 27 août 2018, soit sur la somme de 275,50 €,

' condamné M. [F] au paiement à M. [U] de la somme de 500€ à titre de dommages-intérêts, au versement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

' débouté les parties de toute demande ou prétention plus ample ou contraire. 



Par déclaration du 26 février 2021, M. [B] [F] a formé appel de la décision en ces termes : « Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués et demande de réformation de la décision en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'expertise de M. [F], demande de réformation sur le prononcé de la clause résolutoire , sur la résiliation du contrat de bail, sur la condamnation à des arriérés de loyer, sur la condamnation à des dommages-et-intérêts, réformation de la condamnation à un article 700 CPC, réformation de la décision en ce qu'elle n'a pas octroyé une réduction de loyer et des dommages-et-intérêts à M.[F]. ».



Par jugement du 23 juin 2021, Mme [T] [M] épouse [U] a été placée sous tutelle et la mesure confiée à l'ANRAS.



M. [G] [U] est décédé le 2 juillet 2021.



MOTIVATION



Par conclusions du 1er décembre 2022, M. [F] a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture.



Les intimés ne s'y sont pas opposés.



Si M. [F] n'a pas motivé cette demande dans ses conclusions, il apparaît qu'alors que l'ordonnance de clôture devait intervenir le 31 octobre 2022, les intimés ont déposé leurs dernières conclusions le 26 octobre 2022, apparaissant donc comme étant tardives et nécessitaient qu'il soit répondu.



En conséquence, le respect du principe du contradictoire commande que les dernières conclusions de M. [F] soient reçues.



Par dernières conclusions du 1er décembre 2022, M. [B] [F] demande à la cour de :

' ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture,

' réformer la décision en date du 5 février 2021, 

Et

' suspendre la clause résolutoire comprise dans le bail et «le congé» délivré par les

propriétaires.

' constater que M. [F] n'est plus en arriéré de loyers et que sa dette a été effacée,

' faire droit aux demandes de M. [F],





' ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés du propriétaire avec pour mission de relever les désordres subis dans ladite maison et «notamment :»

' dégrever le montant du loyer selon les dispositions de l'article 20 1 de la loi du 06/07/1989,

' condamner les intervenants volontaires aux droits de M. [U] à régler à M. [F] une somme de 3000€ au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire qui n'a pas vu les travaux de mise en conformité réalisés et qui souffre d`infiltrations, d'odeurs nauséabondes dans la maison louée et de nombreux désordres,

' condamner M. [U] [H], Mme [U] [T] et Mme [U] [Z] venant aux droits de M. [U] [G] décédé aux entiers dépens ainsi qu'à une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10/07/1991. 



Par dernières conclusions du 26 octobre 2022, Mme [T] [M] épouse [U] représentée par son tuteur l'ANRAS, M. [H] [U], Mme [Z] [U] venant ensemble aux droits de M. [G] [U], demandent à la cour de: 

' donner acte à Mme [T] [U], à Mme [Z] [U] et à M. [H] [U] venant aux droits de M. [G] [U] de leur intervention volontaire ; 

' donner acte à l'association nationale de recherche et d'action solidaire- protection des majeurs, en qualité de tuteur de Mme [T] [M] veuve [U], de son intervention volontaire,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ; 

' débouter M. [B] [F] de l'ensemble de ses demandes ; 

En conséquence, 

À titre principal :

' réformer le jugement du 5 février 2021 en ce qu'il a : 

* constaté des désordres sur les lieux loués et évalué à 1.000 € le dégrèvement locatif qui en ressort ; 

* condamné M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du denier loyer applicable, soit la somme de 806,23 €, et ce jusqu'à totale libération des lieux ; 

* condamné M. [F] au paiement à M. [U] de la somme de 3.355,99 €, somme prise en principal et arrêtée au 16 janvier 2020, moins le dégrèvement accordé au locataire ; 

En conséquence: 

' condamner M. [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du dernier loyer applicable, soit la somme de 600 €, et ce jusqu'à totale libération des lieux ; 

' condamner M. [F] au paiement à Mme [T] [U], à Mme [Z] [U] et à M. [H] [U] venant aux droits de M. [G] [U] de la somme de 1.336,50 €, somme prise en principal et arrêtée au 19 juillet 2021 ; 

' confirmer le jugement pour le surplus ; 

En conséquence, 

' débouter l'ensemble des parties de toute prétention à l'encontre de Mme [L] [V] ; 

' juger n'y avoir lieu à expertise ; 

' débouter M. [F] du surplus de ses demandes et prétentions;

' constater l'acquisition de la clause résolutoire visée aux termes du 

commandement de payer du 27 août 2018;

' constater de ce fait la résiliation du contrat de location ; 

' constater la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [F] ; 

' ordonner son expulsion ainsi que de tous les occupants éventuellement dans les lieux du logement sis [Adresse 10], avec si nécessaire le recours à la Force Publique ; 

' ordonner la «protection» d'un justificatif d'assurance incendie mentionnant spécifiquement la présence du poêle et un justificatif de conformité de l'installation ès la signification de la présente décision et avec astreinte de 50 € par jour de retard sur une durée de quatre mois, date à compter de laquelle il conviendra de saisir à nouveau la juridiction compétente ; 

' condamner M. [F] à prendre en charge les dommages inhérents à cette installation ; 

' juger que les intérêts de retard au taux légal prévu à l'article 1153 al 1 du Code civil, assortiront cette condamnation à compter du commandement de payer en date du 27 août 2018, soit la somme de 275,50 € ; 

' condamner M. [F] au paiement à M. [U] de la somme de 500€ à titre de dommages- intérêts, au versement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, 

' débouter les parties de toute demande ou prétention plus ample ou contraire,

À titre subsidiaire:

' valider le congé délivré par M. [U] à M. [F] le 10 mars 2020 ; 

' prononcer en conséquence l'expulsion de M. [F] des lieux loués [Adresse 10] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce sans délai, avec au besoin, le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

' fixer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer (600 €) et condamner M. [F] à payer cette indemnité jusqu'à libération des lieux loués ; 

En tout état de cause: 

' condamner M. [F] à payer à Mme [T] [U], à Mme [Z] [U] et à M. [U] venant aux droits de M. [G] [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

' ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Par dernières conclusions du 15 septembre 2021, Mme [V] [L] assistée de son curateur l'UDAF 31 demande à la cour de:

' confirmer le jugement du 5 février 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de Muret en ce qu'il a débouté l'ensemble des parties de toute prétention à son encontre,

' condamner tout succombant aux entiers dépens.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



Sur ce :



La cour relève que l'appel ne portait pas sur les dispositions du jugement ayant débouté « l'ensemble des parties de toute prétention à l'encontre de Mme [L] [V] ». La cour n'en est donc pas saisie.







En conséquence, il n'y a pas lieu de confirmer ces dispositions du jugement comme le sollicitent Mme [L] assistée de son curateur et les consorts [U].



Enfin, au regard du décès de M. [G] [U] et de la mesure de protection dont bénéficie son épouse, il convient de recevoir en leurs interventions volontaires Mme [T] [U] représentée par son tuteur l'ANRAS épouse de M. [G] [U] ainsi que Mme [Z] [U] et M.[H] [U] ses enfants.



Sur la résiliation du bail et la demande de suspension de la clause résolutoire :



M. [F] explique qu'il était à jour de ses règlements jusqu'au départ de Mme [L], qu'il a eu des difficultés pour faire rétablir l'allocation logement car le propriétaire ne lui établissait pas de quittance et que ses faibles revenus ne lui ont pas permis de régler la somme de 275,50 € par mois. Ainsi, il a saisi la commission de surendettement qui a déclaré son dossier recevable le 17 janvier 2020. Il indique d'une part ne pas être en arriéré de loyer et d'autre part qu'il ne conteste pas sa dette à hauteur de 2895,99 € au titre des arriérés, étant précisé que les intimés ne réclament plus à ce titre que la somme de 1336,50 €.



Les intimés opposent qu'il a été fait commandement à M. [F] de payer 275,50 € le 27 août 2018 et qu'au mois de janvier 2020, la dette s'élevait à 4399 €, que si dans le cadre de la procédure de surendettement cette dette a été totalement effacée par la suite, il n'a pas repris le règlement des loyers malgré les régularisations au titre des allocations effectuées par la MSA. Ainsi, au 19 juillet 2021 sa dette s'élevait à 1336,50 €.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.



L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



L'article 24-V de la même loi dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le 27 août 2018 M.[U] a fait délivrer à M. [F] un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 275,50 € en principal correspondant au solde du loyer d'août 2018.



Il résulte de l'historique de compte produit par les intimés et non contesté que ce montant n'a pas été régularisé par le locataire dans le délai de deux mois, le défaut de régularisation de ce délai légal ayant un effet automatique la résiliation du bail est acquise par l'effet de la clause résolutoire.





La suspension des effets de la clause résolutoire suppose un examen de l'évolution de la dette du locataire et qu'il soit en situation de régler sa dette locative.



En l'espèce, M. [F] a saisi la commission de surendettement le 3 décembre 2019 c'est-à-dire après le jeu de la clause résolutoire et, par décision du 16 janvier 2020, la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. À cette date, la dette locative s'élevait à 4325,99 € soit 17 échéances impayées. Cette décision précisait que M.[F] devrait continuer à régler à échéance les charges courantes dont le loyer fait partie.



L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture...

...Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».



En l'espèce, le locataire ne justifie pas avoir effectué des règlements qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur et ne figureraient pas sur les historiques de compte produits par les intimés. 



Or, au dernier état de l'historique de compte produit, il présentait encore un solde débiteur à hauteur de 1336,50 €, malgré l'effacement de sa dette et les versements effectivement effectués par lui pendant la période d'avril 2020 à mai 2021, le locataire ne justifiant d'aucun versement ultérieur.



Ainsi, malgré l'effacement d'une partie importante de sa dette, M. [F] n'a pas pu régler le solde de loyer mensuel dont il était débiteur.



De plus, il n'évoque pas une amélioration de sa situation financière permettant d'envisager le respect de ses obligations.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire, constaté l'acquisition du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et ordonné son expulsion avec si nécessaire le recours à la force publique. Il sera infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 806,23€ alors que le loyer s'élevait à 600 € et que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer au moment de la résiliation du bail.



Enfin, le locataire doit être condamné à verser aux intimés la somme de 1336,50 € arrêtée au 19 juillet 2021 par infirmation de la décision déférée outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2018 sur 275,50 €, du 23 juillet 2019 sur le surplus.



Sur la demande d'expertise :



Au regard des pièces versées qui établissent suffisamment l'état de la maison donnée à bail pendant la location, il n'y a pas lieu d'ordonner d'expertise, par confirmation du jugement déféré.



Sur la demande de diminution de loyer et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance :



M. [F] explique qu'il a sollicité des interventions de son bailleur et de l'agence immobilière gérant le bien dès le 20 août 2018, ceci sans résultat malgré la gravité des désordres constatés et souligne avoir lui-même effectué des travaux.



Les intimés opposent que les locataires avaient été informés d'un certain nombre de désordres justifiant la négociation du loyer à la baisse, que la maison était parfaitement habitable et que M. [F] ne s'est plaint de l'état du bien qu'après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 août 2018. Ils considèrent enfin que M. [F] n'a pas assumé la charge des réparations locatives qui lui incombaient alors que de son côté, M. [G] [U] a procédé à des travaux et que le procès-verbal de constat a été effectué par le locataire alors qu'il était déjà occupant sans droit ni titre, de sorte qu'aucun dégrèvement de loyer ne peut être appliqué.



Il est constant qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.



De plus, l'article 20-1 de la loi dispose : «Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.».



Il convient de rappeler que le fait que des désordres soient mentionnés dans l'état des lieux d'entrée ne dispense pas le bailleur de ses obligations à l'égard du locataire.



En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi le 28 octobre 2017 que la maison n'était pas en parfait état puisqu'il est le plus souvent mentionné état d'usage, la saleté des lieux est relevée à plusieurs reprises et de nombreux éléments indiqués « à repeindre ». De plus, certains désordres étaient relevés : bouches d'extraction de la cuisine et VMC de la salle de bains et des WC bouchées, portes intérieures en mauvais état et le système de chauffage comme n'ayant pas été vérifié.



Le diagnostic électricité remis au locataire relevait que l'installation intérieure de l'électricité comportait des anomalies pour lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin d'éliminer le danger présenté. Il était ainsi recommandé au propriétaire d'intervenir sur les postes suivants: résistance de la prise de terre inadaptée aux courants différentiels résiduels, au moins un circuit non protégé contre les surcharges les courts-circuits, au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible, au moins un conducteur isolé n'étant pas placé sur toute sa longueur dans un conduit isolant.



Par lettre datée du 20 août 2018, indiquée comme envoyée en recommandé ce dont il n'est pas justifié, M. [F] se plaignait de désordres : VMC défectueuse, radiateurs électriques ne chauffant pas, problèmes électriques: sonnette, prise, boutons, meuble de la cuisine «s'effritant», fosse septique pleine en quelques jours, trous dans les murs, odeur nauséabonde provenant des WC, tuiles du toit cassées et infiltrations.



Les photographies produites, dont il n'est pas contesté qu'elles correspondent à la maison donnée à bail révèlent un système électrique ancien et défectueux (prises arrachées et sans cache, fils non protégés).



Selon procès-verbal de constat établi le 19 juin 2019 à la demande du locataire étaient relevés:

' tuiles manquantes ou cassées, certaines menaçant de tomber,

' tampon de regard fragile en bois,

' un volet avec des lames cassées et manquantes, un autre une crémone altérée et incomplète,

' porte d'entrée voilée laissant passer un filet d'air en position fermée,

' va-et-vient du système d'éclairage de l'entrée dysfonctionnant, convecteurs électriques vétustes, prises et interrupteurs dépourvus de caches, dans la salle de bains éclairage mural alimenté par des fils électriques non gainés avec dominos apparents,

' excréments de souris sous le plan de travail,

' odeur d'humidité dans la salle de bains.

Il est enfin mentionné que les peintures ont été refaites par le locataire.



Le locataire a fait intervenir la mairie de la commune et le rapport « relatif à la salubrité de l'habitat » du 23 septembre 2020 constate:

' un décollement du crépi du mur et de l'humidité venant du sol, des tuiles déplacées ou manquantes, gendarmes des fenêtres absents sur pratiquement toutes les ouvertures rendant difficile la fermeture des fenêtres,

' éclairages avec des bouts de fils, caches des interrupteurs et des prises de courant absents sur presque l'ensemble des installations,

' VMC non-fonctionnelle et conduit d'aération obturé dans certaines pièces.

Il convient de relever que ce dernier désordre figurait dans l'état des lieux d'entrée.



Le rapport conclut qu'il appartenait au propriétaire de rechercher d'une façon générale la cause des désordres constatés et le mettait en demeure de réaliser les travaux lui incombant dans le délai de trois mois.



Enfin, par attestation du 5 janvier 2021, M. [J] [A] entrepreneur en maçonnerie indique avoir constaté que :

' la toiture en tuiles mécaniques était endommagée les tuiles étant poreuses et cassées et que le lambris en bois sous la toiture était abîmé en raison de l'humidité,

' les volets en bois ne fermaient pas correctement en l'absence de butoir et d'arrêt métallique, quelques lattes étaient à remplacer,

' la fosse toutes eaux devaient être sécurisée.



Les pièces versées par le locataire sont cohérentes entre elles et établissent le mauvais état de la maison et la nécessité pour le bailleur d'effectuer les réparations lui incombant.



Les intimés produisent une attestation de Mme [E] [O] du 19 mars 2019, agent immobilier ayant en charge le bien objet du litige selon laquelle le bailleur a réglé la note d'installation d'une hotte aspirante, fait changer le WC et fait vider la fosse septique dans les premiers mois qui ont suivi la location; qu'il a commencé la réfection de bordure de toiture. 



Pourtant, le devis de réfection de la toiture n'a été signé que le 4 décembre 2020, de même que celui portant mise en sécurité électrique de la maison.



Les manquements du bailleur sont établis puisque dès l'arrivée du locataire le système électrique était particulièrement défaillant voire dangereux et que le 20 août 2018 le locataire l'alertait de désordres affectant notamment le clos et le couvert. Pourtant, le bailleur n'a signé les devis de reprise des principaux désordres que plus de deux ans après, étant rappelé que du fait de la procédure de surendettement le locataire a bénéficié d'une suspension de la clause résolutoire et que la reprise du paiement des loyers aurait eu pour conséquence que cette clause aurait été réputée ne pas avoir joué, le bailleur ne pouvant anticiper d'éventuels futurs manquements. Enfin, à l'entrée dans les lieux des locataires, le système d'aération n'était pas conforme en ce que les VMC étaient bouchées ce qui était susceptible d'entraîner des problèmes d'humidité et les désordres affectant le clos ont été relevés par l'huissier instrumentaire. Le bailleur ne justifie d'aucune reprise de ces désordres.



Ainsi qu'il a été dit, le bail est résilié, dès lors il n'y a pas lieu d'imposer la réalisation de travaux aux intimés et en conséquence d'ordonner de réduction de loyer en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci étant subordonnée à la réalisation de travaux, par infirmation du jugement déféré.



Cependant, le locataire a subi, suite aux désordres affectant le bien un préjudice résultant de la déficience d'un système électrique par ailleurs dangereux, de la vétusté des éléments devant assurer le clos de la maison et de son humidité. 



Ce préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 1000 €, par infirmation du jugement déféré.



Sur les demandes annexes :



Malgré les demandes des intimés à ce titre, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, ne justifie toujours pas d'une assurance incendie mentionnant spécifiquement la présence du poêle à bois dans les lieux. Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a ordonné à M. [F] cette production ainsi qu'un justificatif de conformité de l'installation sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une durée de quatre mois.



Les intimés sollicitent la condamnation de M. [F] à prendre en charge les dommages «inhérents à cette installation», sans que la réalité de ceux-ci soit établie. Il convient en conséquence de rejeter cette demande par infirmation du jugement déféré.



Les intimés font valoir à l'appui de leur demande de dommages-intérêts que le locataire a fait preuve d'une particulière mauvaise foi en cessant tout règlement intégral des loyers dès le mois d'août 2018 et qu'il n'a saisi la présente juridiction qu'à réception du commandement de payer.



Cependant, il a été établi que la maison présentait des désordres importants connus du bailleur et pouvant s'avérer dangereux et que le locataire avait de réelles difficultés financières puisqu'il a bénéficié d'un rétablissement personnel qui n'a pas été contesté par le bailleur. Dès lors, sa mauvaise foi n'est pas démontrée et il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts des intimés par infirmation du jugement déféré.



Le présent arrêt n'étant pas susceptible d'un recours suspensif, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire comme le sollicitent les intimés.



L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [B] [F] à verser à M. [G] [U] la somme de 500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 en appel.



M. [F] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Déclare recevables les conclusions de M. [B] [F] du 1er décembre 2022, 



Reçoit Mme [T] [U] assistée de son curateur l'ANRAS, Mme [Z] [U] et M. [H] [U] en leur intervention volontaire aux droits de M. [G] [U],



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a:

' évalué à 1000 € le dégrèvement locatif au bénéfice de M. [F],

' rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance présentée par M. [F],

' fixé à 806,23 € l'indemnité d'occupation due par le locataire,

' condamné M. [B] [F] au paiement de la somme de 3355,99€ au titre de l'arriéré,

' condamné M. [B] [F] au paiement de 500 € de dommages-intérêts au bénéfice du propriétaire,

' condamné M. [B] [F] à prendre en charge les dommages inhérents à l'installation d'un poêle à bois,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



Rejette la demande de dégrèvement présentée par M. [B] [U],



Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [T] [U] assistée de son curateur l'ANRAS, Mme [Z] [U] et M. [H] [U] en leur qualité d'ayants-droits de M. [G] [U], 



Rejette la demande de condamnation de M.[B] [F] à prendre en charge les dommages inhérents à l'installation d'un poêle à bois,



Condamne Mme [T] [U] assistée de son curateur l'ANRAS, Mme [Z] [U] et M. [H] [U] en leur qualité d'ayants-droits de M. [G] [U] à verser à M. [B] [F] 1000 € de dommages-intérêts,



Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B] [F] à 600 € jusqu'à la libération des lieux,



Condamne M. [B] [F] à verser à Mme [T] [U] assistée de son curateur l'ANRAS, Mme [Z] [U] et M. [H] [U] en leur qualité d'ayants-droits de M. [G] [U] 1336,50 € au titre de l'arriéré locatif, somme arrêtée au 19 juillet 2021 outre intérêts au taux légal sur 275,50 € à compter du 27 août 2018,



Condamne M. [B] [F] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







M. BUTEL C. BENEIX-BACHER