Cour d'Appel · 3ème chambre — 19 janvier 2023

19/01/2023



ARRÊT N°54/2023



N° RG 22/00135 - N° Portalis DBVI-V-B7G-ORXR

EV/IA



Décision déférée du 03 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/00079)

M.BERGE

















S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM





C/



[P] [W]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légale domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [P] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Stella BISSEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.004604 du 21/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte sous-seing- privé du 13 novembre 1995 , la SA HLM Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. [P] [W] un logement à usage d'habitation, sis [Adresse 3]. 



A compter du mois de janvier 2020, M. [W] est tombé en arrérage de paiement de loyer. 



Selon courrier du 27 mars 2020, la bailleresse a informé la Caisse d'Allocations Familiales de la Haute-Garonne des manquements du locataire à son obligation de paiement. 



Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2020, la bailleresse a mis en demeure le locatairede payer la somme de 1961,22 € représentant les loyers et charges impayés. 



Par acte d'huissier du 29 septembre 2020, la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne a fait assigner M.[W] pour faire sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater l'existence d'un contrat de bail verbal entre elle et M. [W] ainsi que la défaillance de M. [W] à ses obligations de paiement des loyers et des charges; prononcer la résolution du contrat de bail; ordonner l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier; ordonner l'évacuation de tous effets personnels, et dire que les meubles et véhicules seront transportés dans tels lieux qu'il plaira à la demanderesse aux frais, risques et périls des expulsés, condamner M. [W] au paiement provisionnel de la somme de 770,34 € arrêtée au 08 octobre 2020, à parfaire jusqu'à la décision à intervenir, due au titre des loyers et des charges et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2020; fixer une indemnité d'occupation et condamner M. [W] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement avant-dire-droit en date du 10 mai 2021, le juge a : 

- ordonné la réouverture des débats au 06 septembre 2021 à 09H00 pour que les parties puissent comparaître et échanger contradictoirement leurs moyens et arguments et se communiquer leurs pièces ; 

- dit que les pièces devront être communiquées avant cette date pour celles qui ne l'auraient pas été auparavant; 

- dit que l'envoi du présent jugement vaut convocation. 



Par jugement réputé contradictoire du 3 novembre 2021, le juge a : 

- débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de ses demandes de résiliation et d'expulsion faites au visa de la clause résolutoire,

- condamné M.[P] [W] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 972,20E, mois de février 2021 inclus au titre de sa dette locative avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M.[P] [W] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 300€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [P] [W] aux dépens,

- rejeté l'exécution provisoire.

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.







Par déclaration en date du 7 janvier 2022, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a interjeté appel des deux jugements. «L'objet de l'appel est de demander à la Cour l'infirmation partielle du jugement du 3 novembre 2021 et du jugement avant-dire-droit du 10 mai 2021 également déféré qui avait ordonné la réouverture des débats, en ce que le jugement du 3 novembre 2021 a débouté la SA Patrimoine Languedocienne de ses demandes de résiliation et d'expulsion prétendument faites au visa de la clause résolutoire et en ce qu'il n'a pas été statué en conséquence sur la demande également présentée par la société appelante qui tendait à voir fixer l'indemnité d'occupation due par M. [P] [W] au montant du loyer majoré des charges conventionnelles et de le condm au paiement mensuel de celles-ci à compter de la décision à intervenir et jusqu'à son départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 464,15 €.».





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SA Patrimoine Languedocienne, dans ses dernières écritures en date du 23 mars 2022, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles R 412-1, L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution, L 213-4-3 et L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, de': 

- infirmer le jugement avant-dire-droit du 10 mai 2021 et le jugement du 3 novembre 2021en ce qu'il a débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande en résiliation de bail et d'expulsion prétendument fondée au visa de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau

- retenir l'existence d'un contrat de bail verbal d'habitation entre la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM et M. [P] [W];

- constater la défaillance grave et répétée de M. [P] [W] à ses obligations à paiement des loyers et des charges ;

- prononcer en conséquence la résolution du contrat de bail verbal d'habitation sans effet rétroactif et à ses torts exclusifs ;

- ordonner l'expulsion de M. [P] [W] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3]) et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- ordonner l'évacuation de tous effets personnels, et dire que les meubles et véhicules seront transportés dans tels lieux qu'il plaira à la demanderesse aux frais, risques et périls des expulsés;

- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [P] [W] au montant du loyer majoré des charges conventionnelles et le condamner au paiement mensuel de celles-ci à compter de la décision à intervenir et jusqu'à son départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 464,15 €;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [P] [W] au paiement de la somme de 972,20 € au titre de sa dette locative augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2021 et arrêtée au mois de février 2021, sauf à actualiser ce montant à la date du 31 janvier 2022, soit une somme de 1 284,45 €, sauf à parfaire ;

- condamner en conséquence M. [P] [W] au paiement de la somme de 1 284,45 € sauf à parfaire ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [P] [W] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et le condamner aux dépens d'appel. 





Par ordonnance en date du 21 avril 2022, le président de la chambre saisie a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 4 avril 2022 par M. [P] [W]. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2022. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



La société appelante fait valoir que M. [W] avec lequel elle était liée selon contrat du 13 mai 1995 est tombé en arrérage de paiement des loyers et des charges et qu'en avril 2012, elle a engagé à son encontre une procédure d'expulsion. 



Par ordonnance du 07 janvier 2013, le juge des référés du Tribunal d'instance de Toulouse a accordé des délais de paiement au locataire qui ne les a pas respectés de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié le 09 avril 2013. 



M. [W] ayant soldé sa dette le 06 décembre 2016, elle a accepté de régulariser un nouveau contrat de bail portant sur le même logement signé le 15 mars 2017. Cependant, elle explique que suite à la réorganisation de ses services le bail a été égaré.



Elle considère que ses relations contractuelles avec M. [W] sont suffisamment établies de même que les manquements de ce dernier pour justifier le prononcé de la résolution du bail verbal et sa condamnation en paiement de sommes.



L'article 1714 du Code civil prévoit qu'on peut louer par écrit ou verbalement.



En l'espèce, si la bailleresse ne produit aucune pièce relative à la procédure qu'elle aurait engagée contre son locataire qui aurait donné lieu à une ordonnance de référé le 7 janvier 2013, elle produit le bail ayant initialement lié les parties signé le 23 novembre 1995 et son avenant signé le 8 août 2000 ainsi qu'un avis d'échéance pour le mois de décembre 2019 et un relevé de compte.



De plus, par courrier du 27 mars 2020, la bailleresse a informé la CAF de Haute-Garonne de difficultés rencontrées dans le recouvrement des loyers de M. [W] redevable alors d'une somme de 768,14 €. Le même jour elle informait son locataire de la saisine de la CAF et de ce que cet organisme pouvait suspendre le versement de l'APL.



Ces éléments sont suffisants à établir l'existence d'un bail verbal d'habitation entre les parties puisque le locataire percevait une aide au logement et qu'il résulte du relevé de compte produit qu'il a réglé une partie du solde de loyer dont il était redevable. Enfin, il a bien reçu la lettre recommandée qui lui a été envoyée le 23 juillet 2020 à l'adresse visée au contrat initial.







Par lettre recommandée dont l'accusé de réception a été signé le 23 juillet 2020, la bailleresse a mis en demeure son locataire de verser une somme de 961,22 € correspondant à un arriéré de loyer et de charges.



De plus, il résulte du décompte actualisé qu'au 31 janvier 2022, le locataire était redevable d'une somme totale de 1284,45 €.



Il résulte de l'examen de cet historique de compte que malgré des versements erratiques, le compte de M. [W] est systématiquement débiteur depuis avril 2020 et et que plus précisément depuis septembre 2021 ce solde débiteur n'a été qu'à quatre reprises inférieur à 1000 €.



Ainsi, les arriérés de paiement répétés du locataire présentent une répétition dont la constance caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail par infirmation du jugement déféré et l'expulsion de M. [W] selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision.



De plus M. [W] sera condamné à verser à la bailleresse 1284,45 € au titre de la dette locative arrêtée mensualité de janvier 2022 incluse.



L'équité commande de rejeter la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la bailleresse.





PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau :



Dit que la SA HLM Patrimoine Languedocienne et M. [P] [W] étaient liés par un bail verbal,



Prononce la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties à compter de la présente décision,



Prononce l'expulsion de M. [P] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du [Adresse 3], avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,



Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,



Condamne M. [P] [W] à verser à compter de février 2022 et jusqu'à son départ effectif à la SA d'HLM Patrimoine Languedocienne une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, 





Condamne M. [P] [W] à verser à la SA HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 1284,45 € au titre de l'arriéré arrêté au 31 janvier 2022,



Rejettede la demande de la SA HLM Patrimoine Languedocienne au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [P] [W] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER E.VET