Cour d'Appel · 3ème chambre — 19 janvier 2023

19/01/2023



ARRÊT N°55/2023



N° RG 22/00216 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OR6L

EV/CD



Décision déférée du 15 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( )

Mme [B]

















[C] [J] épouse [L]

[O] [L]





C/



S.C.I. FONCIERE DI 01/2004





































































INFIRMATION PARTIELLE















Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Madame [C] [J] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Severine LHEUREUX de la SELARL KRIMI-LHEUREUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



Monsieur [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Severine LHEUREUX de la SELARL KRIMI-LHEUREUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE







INTIMÉE



S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 

représenté par son syndic la SAS SOGEM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte sous-seing-privé du 26 février 2018, la SCI Foncière DI 01/2004 a donné à bail à M. [O] [L] et à Mme [C] [J] épouse [L] des locaux à usage d'habitation sis à [Adresse 5], ainsi que deux places de parking, moyennant un loyer mensuel de 631,01 € pour le logement, respectivement 29,84 € et 20,89 € pour les deux places de parking, outre 95 € de provision sur charges. 



M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] ont quitté ce logement le 10 septembre 2020. 



Par acte du 3 mai 2021, la SCI Foncière DI 01/2004 a fait assigner M. et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 1100 et suivants du code civil, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4684,26 € au titre des loyers et charges impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 7 décembre 2020 et de la somme de 600 € à titre de dommages-et-intérêts. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 15 novembre 2021, le juge a : 

- condamné M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] solidairement à payer à la SCI Foncière DI 01/2004 la somme de 4.684,26 € au titre de loyers et charges impayés et de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, suivant décompte en date du 6 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, soit à compter du 7 décembre 2020 ; 

- condamné M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] in solidum à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI Foncière DI 01/2004 de toute demande plus ample ou contraire ; 

- condamné M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] in solidum aux dépens ; 

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration en date du 11 janvier 2022, M. et Mme [L] ont interjeté appel de la décision. Tous les chefs du dispositif du jugement sont critiqués, à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit et du débouté de la SCI Foncière DI 01/2004 de toute demande plus ample ou contraire. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. et Mme [L], dans leurs dernières écritures en date du 28 avril 2022, demandent à la cour de':

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- infirmer le jugement du 15 novembre 2021,

- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 1356,94 € après déduction de la somme de 681,34 € correspondant au dépôt de garantie,

- faire droit à la demande d'échelonnement de la dette pendant une durée de trois ans, suivant échéance mensuelle de 37,69 €,

- débouter la SCI Foncière DI 01/2004 de sa demande fondée sur la prise en charge des travaux de réparations évalués à la somme de 3 327,72 €, mis à la charge des époux [L],

- condamner la SCI Foncière DI 01/2004 à payer aux époux [L] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Foncière DI 01/2004 aux entiers frais et dépens.



La SCI Foncière DI 01/2004, dans ses dernières écritures du 3 novembre 2022, demande à la cour de : 

- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes. 

- confirmer en toutes ses DIspositions le jugement déféré. 

- y ajoutant condamner les époux [L] en 800 € de dommages-et-intérêts. 

- les condamner à 2200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2022. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Si dans le développement de leurs conclusions les appelants évoquent la nullité de l'acte d'huissier du 3 mai 2021 et de la sommation 17 décembre 2020, ils n'en tirent aucune conclusion juridique dans le dispositif de leurs conclusions.



Il n'y a donc pas lieu d'examiner leur argumentaire à ce titre.



Sur la dette des locataires :



Les locataires ne contestent pas l'arriéré de loyer pour un montant de 1901,93 € ni la somme de136,35 € réclamée par la bailleresse au titre des charges et sollicitent un échelonnement de leur paiement au regard de leur situation financière puisque M. [L] ne travaille plus depuis le 12 février 2021, que son épouse, en congé parental, perçoit la somme de 380 € par mois et que le couple assume la charge de trois enfants âgés de 8,5 et 1 an. Ils contestent toute mauvaise foi et font valoir que la bailleresse dispose de capacités financières plus importantes que les leurs.



Ils contestent les montants réclamés au titre de réparations locatives au regard de l'état des lieux de sortie et alors qu'ils ont constaté des dysfonctionnements quelques jours après leur entrée dans les lieux. Ils rappellent avoir fait réaliser des travaux de reprise de peinture et déboursé à ce titre 985,60 € et installé une paroi de douche neuve moyennant 1089 €. Ils considèrent que les photographies et attestations qu'ils produisent établissent la propreté du logement et considèrent que les désordres constatés correspondent à une usure normale de la chose. Ils soulignent l'incohérence entre les réparations invoquées, les devis et la facture produits.



La bailleresse oppose que la somme de 3 327,72 € qu'elle réclame au titre des réparations locatives résulte des états des lieux d'entrée et de sortie. Elle explique qu'elle a fait faire des travaux pour un total de 5 194,12 € avant l'entrée dans les lieux des locataires et qu'elle a fait intervenir des professionnels à chaque plainte des locataires.



Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges et doit répondre des dégradations et des pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit aussi prendre en charge l'entretien courant des équipements et les réparations locatives telles que définies au décret du 26 août 1987.



Les locataires ne contestent pas devoir le loyer et les charges pour un montant de 2 038,18 €.



S'agissant des réparations locatives, il résulte de l'état des lieux d'entrée que l'appartement a été donné en bon état puisque certains postes sont indiqués comme neufs, d'autres en bon état, seuls sont indiqués en état d'usage les portes du dégagement, de la salle de bains 2 et des chambres 2 et 3, ainsi que les ventilations de la cuisine et des WC, l'évier de cuisine, le placard ainsi que les volet et store de la chambre 1.



De plus, les locataires sont restés dans les lieux du 7 mars 2018 au 10 septembre 2020.



Pour justifier des travaux de reprise des peintures effectués avant leur départ, les locataires produisent une facture d'un montant de 985,60 € émanant de la société FCL Pro Sasu établie à [Localité 6]. Cette facture ne précise pas les pièces de l'appartement concernées. De plus, ils versent des attestations confirmant le bon état de propreté des lieux. S'il est constant que les exigences en la matière d'un professionnel établissant un état des lieux de sortie sont supérieures à celles d'un non-professionnel, les attestations produites sont cependant de nature à relativiser les mentions figurant à l'état des lieux de sortie par leur nombre, leur précision et le fait que leurs rédacteurs indiquent ne pas être liés aux appelants. Enfin, les photographies produites ne contredisent pas précisément les constatations qui sont faites dans l'état des lieux de sortie. Ainsi, des traces noires sont effectivement visibles, de même que la VMC de la douche n'a pas été nettoyée au départ des locataires.



Pour fonder sa demande à hauteur de 3327,72 €, la bailleresse produit une facture de la SARL EMPS du 14 janvier 2021.

 

La demande de la bailleresse porte sur les postes suivants :



- Rénovation plafond chambre1 + placard et séjour : 354,20 €.



Ces postes étaient qualifiés de neufs à l'entrée dans les lieux des locataires, l'état des lieux de sortie mentionne des plafonds en état d'usage avec pour le séjour 9 trous rebouchés et des traces noires et pour la chambre la mention « terni, traces », dont il n'est pas démontré qu'elle justifie la reprise des peintures. Enfin, le placard de la chambre 1 était indiqué en état d'usage « sauf trace de scotch», aucune mention particulière ne vise le plafond. Compte tenu de ces observations, il doit être fait droit à cette demande à hauteur de 200 €



- Rénovation des murs: entrée et placard, salle d'eau :il est réclamé à ce titre 2 024€.



L'état des lieux de sortie mentionne des murs d'entrée en état d'usage et ternis avec des traces noires. Or, s'ils étaient qualifiés de neufs à l'entrée dans les lieux, ces traces étaient déjà mentionnées. Le placard de l'entrée en bon état à l'arrivée des locataires porte la mention état d'usage avec des traces noires sur le mur. À l'arrivée des locataires les murs de la salle de bain 2 (en réalité salle d'eau) étaient mentionnés neufs à leur départ en bon état « sauf traces ». Les murs du séjour neufs à l'arrivée des locataires sont qualifiés comme en état d'usage et ternis avec des traces de mobilier et des traces noires. Si les murs des trois chambres étaient qualifiés de neuf à l'arrivée des locataires, des traces étaient relevées pour les chambres 1 et 3, le placard de la chambre1 étant déjà qualifié comme en état d'usage avec des traces de scotch, ceux des chambres 2 et 3 en bon état. Au départ des locataires les murs de la chambre 1 sont indiqués comme en état d'usage, ternis avec des traces noires de même que ceux de la chambre 2 pour lesquels étaient aussi déplorées des taches sur deux pans et la chambre 3 où une tache est notée sur un pan. Au départ des locataires le placard de la chambre 1 était dans le même état, celui de la chambre 2 en bon état mais jauni avec des traces, celui de la chambre 3 en état d'usage jauni et avec des traces noires. Enfin, les murs des WC qui étaient neufs à l'entrée des locataires sont qualifiés comme en état d'usage ternis avec deux trous rebouchés ainsi que des traces.



Il résulte de ce descriptif qu'un certain nombre de postes ne peuvent justifier une réfection notamment le placard de la chambre1. De plus, les postes pour lesquels seules des traces sont déplorées ne peuvent non plus justifier la réfection des murs alors qu'il n'est pas démontré qu'un simple lavage aurait pu les remettre en état.



En conséquence, il doit être fait droit au poste relatif à la rénovation des murs à hauteur de 700 €. 



- Reprise des plinthes des chambres 2 et 3 au titre de laquelle réclamé 162 €:



À l'arrivée des locataires elles étaient qualifiées comme en bon état, ainsi qu'à leur départ avec la précision « sauf traces ». Aucune somme ne sera accordée à ce titre alors qu'il n'est pas établi que ces traces pouvaient être retirées au nettoyage, la bailleresse sollicitant par ailleurs une somme au titre du nettoyage de l'appartement.



- Divers :



Il est réclamé 250 € pour le nettoyage du logement. Ainsi qu'il a été dit, les traces relevées, ne justifiaient pas la réfection des murs mais relevaient d'un simple nettoyage. La ventilation de la salle de bains 2 est indiquée comme n'ayant pas été nettoyée et de petits adhésifs sont mentionnés sur la porte de la salle de bain 1. En conséquence, il doit être fait droit à la demande à ce titre à hauteur de 250 €.



Le néon de la cuisine était qualifié d'HS ce qui justifie qu'il soit fait droit la demande à ce titre pour 20 €.



Il ne résulte pas de l'état des lieux de sortie que le emplacement du joint de silicone était nécessaire. Par contre le support de la douche est mentionné cassé ce qui justifie l'octroi de 20 € à ce titre.



Il est réclamé 30 € au titre d'une retouche peinture dans la salle de bains qui n'est pas justifié par l'état des lieux de sortie.



Si le placard de l'entrée ne présentait aucun désordre à l'arrivée des locataires, il est indiqué qu'à leur départ les portes étaient mal réglées et le rail mal fixé. À l'arrivée des locataires le placard de la chambre 3 était noté en bon état, à leur départ il est mentionné qu'une porte coulisse mal.



Il résulte des échanges de messages entre les parties entre le 12 mars et le 17 avril 2018 qu'un dysfonctionnement affectait certains placards, ceux-ci ne sont pas précisés dans les messages. De plus, la bailleresse justifie que les roulettes des placards de l'ensemble des chambres ont été changées. D'ailleurs, les locataires ne justifient d'aucune plainte à ce titre postérieurement à cette date.



En conséquence, il doit être fait droit à la demande de la bailleresse à ce titre à hauteur de 60 €.



Aucune mention n'est faite sur les seuils des portes des chambres 1 et 3. Aucune somme ne peut être octroyée à ce titre.



Enfin, la prise électrique du balcon était indiquée comme en bon état à l'arrivée des locataires, à leur départ elle est mentionnée comme mal fixée et l'interrupteur de la cuisine comme fonctionnant mal alors qu'il était en bon état à leur arrivé. Il doit être fait droit à la demande à ce titre à hauteur de 50 €.



Ainsi, il doit être fait droit à la demande de la bailleresse au titre des réparations locatives à hauteur de :1300 + 130 (TVA) soit 1330 €. 



Les locataires sont donc redevables à hauteur de :

 2038+1330 - 681,74 soit 2786,26 €.



Sur les demandes annexes :



Les locataires appelants ont limité leur demande d'échelonnement de leur dette à la fixation de celle-ci à 1356,94 € alors que leur dette s'élève à 2786,26 € et qu'ainsi des mensualités de 37,69 € ne permettraient pas son apurement. Ainsi, ils ne prétendent pas pouvoir régler la dette telle que fixée par le présent arrêt dans le délai légal de 3 ans puisqu'ils n'ont pas présenté de demande subsidiaire sollicitant des délais de paiement dans l'hypothèse où leur dette serait fixée à un montant supérieur à celui des loyers et des charges.



Au surplus, les modalités de rupture du contrat de travail de M. [L] ne sont pas justifiées. En effet, par soit-transmis du 30 novembre 2022, il était demandé aux époux [L] de bien vouloir produire la pièce 18 intitulée 

« preuve de la rupture du contrat de travail » dans son intégralité. Le 1er décembre 2022 était produit une attestation de la CAF ne justifiant pas de la rupture du contrat de travail de M. [L], permettant de déterminer son caractère volontaire ou non. 



Il résulte de cette pièce que la famille a perçu une somme de 886,04 € à titre de prestations pour le mois de janvier 2022, que le couple a trois enfants à charge et que la fin du congé parental de Mme [L] est fixé au 31 août 2022.



Enfin, les appelants, qui ne produisent pas leur dernier justificatif d'imposition sur le revenu permettant d'actualiser la réalité de leurs ressources, et alors qu'ils se reconnaissent redevables au titre des loyers et des charges d'une somme supérieure au montant du dépôt de garantie ne justifient d'aucun versement pour apurer leurs dettes depuis leur départ des lieux. Ils se sont donc octroyés de larges délais de paiement justifiant le rejet de leur demande à ce titre.



Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Foncière DI 01/2004 :



L'engagement d'une action en justice ou sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.



La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI Foncière DI 01/2004 doit en conséquence être rejetée.



Il convient de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance, par confirmation du jugement déféré et en appel. 





PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI Foncière DI 01/2004 et a condamné M. [O] [L] et à Mme [C] [J] épouse [L] aux dépens,



Statuant à nouveau et y ajoutant:



Condamne solidairement M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 2786,26 €, déduction faite du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2020, 



Rejette la demande de délais de paiement présentée par M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L],



Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [O] [L] et Mme [C] [J] épouse [L] aux dépens d'appel



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









 I. ANGER E.VET