Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 19 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 19 JANVIER 2023





N° RG 19/03166 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LCAG







SARL HEXAGONE PROMOTION





c/



Monsieur [X] [U]

SARL LOTISUDOUEST



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2019 (R.G. 18/04525) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 juin 2019





APPELANTE :



HEXAGONE PROMOTION, S.A.R.L, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 530 398 130, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Vianney LE COQ DE KERLAND de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[X] [U]

né le 13 Septembre 1960 à [Localité 7] ([Localité 7])

de nationalité Française

Profession : Gérante de société, 

demeurant [Adresse 1]



La SARL LOTISUDOUEST Immatriculée au RCS de LIMOGES sous le n° 821 616 455 prise en la personne de son représentant, légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] à [Localité 8]



Représentés par Me Agathe DE GROMARD, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Catherine DUPUY, avocat au barreau de LIMOGES





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte sous seing privé du 23 janvier 2017, Monsieur [X] [U] et la SARL Lotisudouest ont vendu à la société Hexagone Promotion un terrain à bâtir cadastré section AO n°[Cadastre 4] et section AO n°[Cadastre 5], situé [Adresse 6] à [Localité 9], au prix de 280 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire et d'un permis de construire. 



La date de réitération a été fixée au plus tard le 30 novembre 2017. 



Par acte d'huissier du 3 mai 2018, M. [U] et la SARL Lotisudouest ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action dirigée contre la SARL Hexagone Promotion pour voir prononcée la caducité de la vente et la condamnation de cette dernière à leur verser la clause pénale qui avait été fixée à la somme de 28 000 euros. 



Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : 



- Constaté la caducité du compromis de vente établi par acte sous-seing privé du 23 janvier 2017



- Condamné la société Hexagone Promotion à payer à M. [U] et à la SARL Lotisudouest la somme de 28 000 euros à titre de clause pénale



- Autorisé M. [U] et la SARL Lotisudouest à se faire remettre directement cette somme sur le dépôt de garantie détenu en qualité de séquestre par Me [N], notaire, sur présentation de la justification de la signification à partir du présent jugement



- Débouté la société Hexagone Promotion de sa demande reconventionnelle



- Condamné la société Hexagone Promotion à payer à M. [U] et à la SARL Lotisudouest la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



- Condamné la société Hexagone Promotion aux dépens



- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires





La SARL Hexagone Promotion a relevé appel du jugement le 5 juin 2019.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 mai 2022, la SARL Hexagone Promotion sollicite l'entière réformation du jugement attaqué et demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 du code civil et 564 du code de procédure civile, de :



- Réformer le jugement et statuer à nouveau



A titre principal



- Dire et juger que la société Hexagone Promotion n'a pas empêché l'accomplissement de la réalisation de la condition suspensive de financement



- Constater la caducité du contrat conclu le 23 janvier 2017, aux torts de M. [U] et de la SARL Lotisudouest en ce qu'ils :



1/ ont empêché volontairement la société Hexagone Promotion de pouvoir renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt



2/ se sont abstenus de la mettre en demeure, conformément au contrat conclu et à l'article 1231-5 du code civil



3/ ont refusé de réitérer l'acte de vente, dans un délai compatible avec ce que prévoyait la promesse de vente



En conséquence



- Dire et juger que la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer



- Débouter M. [U] et la SARL Lotisudouest de toutes leurs demandes, et appel incident



A titre subsidiaire, si la Cour venait à retenir l'application de la clause pénale



- Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro



A titre reconventionnel



- Condamner in solidum M. [U] et la SARL Lotisudouest à payer à la société Hexagone Promotion la somme de 32 430,27 euros au titre du parasitisme



- Condamner in solidum M. [U] et la SARL Lotisudouest à payer à la société Hexagone Promotion la somme de 10 000 euros au titre de leur résistance abusive et leur faute



En tout état de cause



- Condamner in solidum M. [U] et la SARL Lotisudouest au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance



- Condamner in solidum M. [U] et la SARL Lotisudouest au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel



- Condamner in solidum M. [U] et la SARL Lotisudouest aux entiers dépens de la première instance et d'appel.





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 05 mai 2022, M. [U] et la SARL Lotisudouest demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1196, 1304-3 et 1353 du code civil, de :



- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 30 avril 2019 en toutes ses dispositions



- Débouter la société Hexagone Promotion de l'ensemble de ses demandes et conclusions contraires aux présentes



Y ajouter



- Condamner la société Hexagone Promotion au paiement de la somme de 5 000 au titre de l'article 700 code de procédure civile devant la Cour, ainsi qu'au paiement des entiers dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS 



1/ Sur la caducité du compromis de vente 



Le tribunal a jugé que les conditions suspensives insérées dans le compromis de vente étaient réputées accomplies en raison des carences de la société Hexagone Promotion qui s'était abstenue de justifier auprès du vendeur de l'immeuble des formalités de dépôt de son dossier de demande de prêt, comme de celles afférentes à sa demande de permis de construire. Il a ajouté que celle-ci n'avait pas communiqué sa demande de prêt dans le délai prévu par le contrat. Il a considéré que la société Hexagone Promotion ne pouvait pas, après la date prévue pour la réitération de la vente, qui avait été fixée au 30 novembre 2017, renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour voir imposer au vendeur la vente de l'immeuble, alors qu'aucune prorogation du contrat n'avait été prévue par les parties. Il en a tiré pour conséquence, que la société Hexagone Promotion était débitrice de la clause pénale prévue au contrat.



La SARL Hexagone Promotion soutient essentiellement que ses vendeurs avaient été informés le 16 novembre 2017 qu'elle n'avait pas obtenu le prêt qu'elle avait sollicité et que s'ils lui avaient répondu dans les 8 jours, il lui aurait permis de renoncer à la condition suspensive du financement de son acquisition. Or en attendant le 30 novembre 2017, ils ont cherché à obtenir le paiement de la clause pénale, tout en tentant de revendre leur bien plus cher. L'appelante ajoute que la condition suspensive de financement est stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, si bien qu'elle seule peut s'en prévaloir, ce qu'elle a effectivement fait. 



M. [U] et la SARL Lotisudouest considèrent pour leur part que lorsqu'un contrat prévoit un délai pour la réalisation d'une condition suspensive et fixe une date pour la réitération des consentements devant le notaire, le défaut d'accomplissement de la condition à cette date constitue une défaillance entraînant ipso facto la caducité du contrat, ce qui est le cas en l'espèce puisque la société Hexagone Promotion devait avoir accompli la condition suspensive de u plus tard le 30 novembre 2017, alors qu'au contraire ce n'est que dans sa lettre du 16 novembre 2017 que la société Hexagone Promotion a informé les intimés qu'elle n'avait pas obtenu son prêt, et s'est prévalue de la caducité du compromis en alléguant l'absence de réalisation de la condition suspensive de l'obtention du prêt. 

 ****

L'article 1186 du code civil dispose : « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.



Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.



La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. »





L'acte signé entre les parties, le 23 janvier 2017, intitulé « vente conditionnelle » précisait notamment que celui-ci était établi sous la condition suspensive au profit de l'acquéreur de l'obtention d'un prêt, dont les caractéristiques étaient précisées : 700 000 euros, sur une durée de remboursement de 15 ans, au taux nominal d'intérêt maximum de 2% l'an (hors assurances). En outre, il était ajouté que l'acquéreur s'obligeait à déposer sa demande de prêt dans un délai de 30 jours, et à en justifier au vendeur, que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 30 juin 2017, que si l'acquéreur ne justifiait pas auprès du vendeur dans ce délai, l'acquéreur avait alors la possibilité de demander à l'acquéreur de lui justifier du dépôt du dossier de prêt, et qu'à défaut de réponse, le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité de la vente. L'acte prévoyait encore que la signature de l'acte authentique devrait intervenir au plus tard le 30 novembre 2017. (Une seconde condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire était prévue, mais ne pose pas de difficulté car l'acquéreur a obtenu cette autorisation de construire)



La société Hexagone Promotion justifie avoir adressé par lettre du 14 février 2017, à la caisse d'épargne une demande de prêt, qui ne reprenait pas exactement les caractéristiques de celui défini dans l'acte du 23 janvier 2017, puisque la période de remboursement n'était pas la même, et le taux nominal d'intérêt n'était pas précisé. Il est justifié du refus de cette banque de consentir un tel prêt, par lettre du 9 juillet 2017. Il est également justifié que la banque populaire a refusé de consentir un prêt selon une demande dont les conditions ne sont pas connues. 



Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1304-3 du Code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En outre l'article 1304-4 du même code qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie.



En l'espèce, la société Hexagone Promotion n'a pas informé son vendeur du refus des banques de lui octroyer le prêt sollicité dans le délai qui avait été fixé. 



Ce n'est que par lettre du 16 novembre 2017 que cette information a été portée à la connaissance des intimés, sans que par ce courrier la société Hexagone Promotion renonce à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Bien au contraire celle-ci a indiqué à ses vendeurs « '.Dans ces conditions, nous vous confirmons abandonner notre projet d'acquisition et vous rendons libre de disposer de votre bien à réception de la présente » ( cf : pièce n° 4 des intimés)



Il convient donc de constater que la société Hexagone Promotion n'a pas renoncé à la condition suspensive qui avait été stipulée dans son intérêt avant la date du 30 novembre 2017, date prévue pour la signature de l'acte authentique ( cf : acte du 23 janvier 2017, page 17)

Par lettre du 9 janvier 2018 la société Hexagone Promotion s'est ravisée et a souhaité réitérer la vente par acte authentique, renonçant alors à la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Toutefois, la date du 30 novembre 2017 était bien impérative puisqu'elle ne pouvait être prorogée, que pour des motifs qui n'existaient pas en l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante. En effet, il fallait pour cela soit une demande conjointe des parties, soit celle du notaire rédacteur de l'acte authentique, et pour le seul cas où celui-ci n'aurait pas disposé de toutes les pièces nécessaires à sa rédaction ( cf : page 12 du compromis de vente)



En conséquence, le 30 novembre 2017, l'appelante avait pris acte de la non réalisation de la condition suspensive prévue dans son intérêt, et avait notifié à ses vendeurs sa renonciation à la vente.



En conséquence, au 30 novembre 2017, faute d'avoir été réitérée dans les termes du contrat du 23 janvier 2017, le compromis de vente est devenu caduc.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente établi le 23 janvier 2017.



2/ Sur la clause pénale 



Le tribunal a jugé que la société Hexagone Promotion n'avait pas respecté ses obligations afin d'obtenir le financement objet de la condition suspensive si bien que les conditions suspensives étaient réputées accomplies, et qu'elle était par voie de conséquence débitrice de la clause pénale prévue au contrat.

La société Hexagone Promotion conteste devoir la clause pénale, alors qu'aux termes de l'article 1231-5 du code civil, et du compromis de vente, celle-ci n'aurait été due qu'autant qu'elle ait été mise en demeure de s'exécuter. En effet, une telle clause pénale ne vient pas sanctionner la caducité du contrat mais le seul refus de la réitération de la vente après mise en demeure de l'acquéreur, et qu'elle pouvait soit se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et solliciter la caducité de l'acte, soit renoncer aux conséquences juridiques de la défaillance de la condition et régulariser l'acte. A titre subsidiaire, l'appelante soutient que cette clause pénale est inapplicable, faute pour les vendeurs de lui avoir adressé la mise en demeure de justifier de l'accord ou du refus de crédit et que dans ces conditions, l'argumentation consistant à affirmer qu'elle n'aurait pas respecté les modalités pratiques prévues au contrat, sont sans conséquence. 

Les intimés sollicitent pour leur part la confirmation du jugement en qu'il a condamné la SARL Hexagone Promotion au paiement de la somme de 28 000 euros représentant 10% du prix de vente, conformément à la clause pénale. Ils considèrent que l'on doit faire la distinction entre un refus de réitérer la vente imputable à l'acheteur, qui tombe sous le coup de la clause pénale, et la non réitération qui ne lui serait pas imputable et que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui est stipulée et qui doit produire effet en cas de non réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.

 ***

Le compromis de vente du 23 janvier 2017 prévoyait l'obligation pour la société Hexagone Promotion de déposer une demande de prêt au plus tard dans les 30 jours de la signature de l'acte, ce qui devait être justifié auprès des vendeurs et qui n'a pas été respecté.



Par ailleurs, l'appelante devait encore justifier auprès des vendeurs de l'acceptation ou du refus du prêt demandé au plus tard 5 jours suivant l'expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 30 juin 2017. La société Hexagone Promotion n'a pas davantage respecté cette deuxième obligation.



En outre, l'appelante ne démontre pas que les refus de prêt des deux banques correspondent aux conditions stipulées dans le compromis de vente. Notamment alors que la condition suspensive prévoyait que la société Hexagone Patrimoine allait solliciter un prêt d'un montant de 700 000 euros, remboursable sur 15 ans, au taux nominal d'intérêt de 2% l'an (hors assurance), il résulte de la lettre qu'elle aurait adressé à la Caisse d'épargne le 14 février 2017 qu'elle a sollicité un tel prêt mais sur une durée de 20 ans, et n'a porté aucune précision sur le taux d'intérêt sollicité ( cf : pièce n°2 de l'appelante). Or rien ne permet d'affirmer qu'un tel prêt sur une durée de remboursement plus courte n'aurait pas été accepté. Par ailleurs, si elle justifie du refus de la Banque Populaire de sa demande de financement, celle-ci n'est pas communiquée, si bien qu'elle ne démontre pas avoir repris pour celle-ci les caractéristiques du prêt, qu'elle avait elle-même choisies, définies dans la condition suspensive. En conséquence, elle ne démontre pas que les refus de son prêt portent sur les caractéristiques conformes à la promesse. Dès lors, on doit en tirer comme conséquence qu'elle a été à tout le moins négligente dans l'accomplissement de ses obligations, si bien qu'elle est incontestablement à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive.



De plus à partir du moment où elle a décidé, le 16 novembre 2017 d'abandonner son projet d'acquisition, sans avoir justifié de la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention de son prêt, les vendeurs n'avaient aucune obligation de la mettre en demeure de passer néanmoins l'acte, alors qu'elle n'avait pas renoncé au bénéfice de la dite condition suspensive, et que le compromis prévoyait qu' « en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque'. » ( cf : pages 16 et 17 du compromis de vente)



En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il considéré que les carences relevées justifiaient le versement de la clause pénale. 



Par ailleurs, l'article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.



Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



Une mise en demeure n'était pas nécessaire alors qu'une clause du compromis de vente l'excluait.



Par ailleurs, si le juge peut modérer ou augmenter la pénalité prévue contractuellement si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire, celle qui a été fixée apparait ni excessive, ni dérisoire, alors qu'elle représentait 10 % du prix de vente, et que le terrain, objet de la vente a été rendu indisponible pendant 10 mois.



En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante a versé aux intimés la somme de 28 000 euros à titre de clause pénale.



3/ Sur les faits de parasitisme 



Le tribunal a débouté la SARL Hexagone Promotion de sa demande de dommages intérêts en raison du parasitisme dont elle aurait été victime de la part des intimés, lesquels auraient utilisés sans son autorisation les plans et le permis de construire qu'elle avait réalisés et obtenu, au motif qu'elle n'en rapporterait pas la preuve.



La société Hexagone Promotion soutient que l'agent immobilier mandaté par les intimés aurait adressé, le 6 décembre 2017, aux candidats acquéreurs du terrain les plans du permis de construire et du géomètre obtenus par elle. En agissant ainsi, les intimés ont commis un acte de parasitisme, en tout état de cause d'une faute délictuelle. La société Hexagone Promotion demande réparation de ce comportement à hauteur du prix des études réalisées à savoir la somme totale de 32 430,27 euros. 



Les intimés contestent avoir utilisé des documents administratifs appartenant à la société Hexagone Promotion.

 ***

L'appelante ne démontre pas que ce soient les intimés qui aient communiqués à un agent immobilier ou à quiconque d'autre les plans et le permis de construire qu'elle avait fait établir. Notamment sa pièce n° 5 ne rapporte pas une telle preuve.



En conséquence, le jugement déféré sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Hexagone de sa demande indemnitaire au titre du parasitisme allégué.



4/ Sur la résistance abusive



La SARL Hexagone Promotion expose qu'elle a connu en cours de procédure la vente du terrain à un prix considérable si bien qu'elle forme une demande de dommages et intérêts d'un montant de 10 000 euros, faisant valoir que l'assignation introductive d'instance était concomitante de la signature de l'avant contrat du terrain avec un tiers qui donnera lieu à une réitération de la vente du terrain au prix de 631 666 euros, ce qui constitue des « man'uvres ».



M. [U] et la SARL Lotisudouest font valoir que l'appelante affirme de façon mensongère que les parcelles, objet du compromis du 23 janvier 2017, ont été vendues pour un montant de 524 491 euros au lieu de 280 000 euros. La vente à Anya Promotion porte sur une superficie totale de 1 332 m2 alors que la vente à Hexagone Promotion portait sur 504 m2. De sorte que la vente à Anya Promotion s'est faite sur la base de 473 euros le m2 au lieu de 555 euros le m2 à Hexagone Promotion. Ils ajoutent que s'il y avait résistance abusive, elle serait du côté d'Hexagone Promotion qui assignée depuis le 3 mai 2018 et condamnée par jugement du 30 avril 2019, a refusé de régler la clause pénale convenue contractuellement le 23 janvier 2017.

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La SARL Hexagone Promotion ne démontre nullement que le terrain, objet du compromis du 23 janvier 2017 se serait vendu en définitive à un prix « considérable » et si tel était le cas, elle ne dit pas en quoi ses adversaires n'étaient pas en droit de vendre ce terrain à un tel prix.



En conséquence, l'appelante sera déboutée de cette demande.



5/ Sur les frais et dépens



Il serait inéquitable que les intimés supportent les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer jusque devant la cour d'appel.



En conséquence, la SARL Hexagone Promotion sera condamnée aux entiers dépens et à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

PAR CES MOTIFS 



La Cour 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :



 Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne la SARL Hexagone Promotion à payer à M. [X] [U] et à la SARL Lotisudouest, ensemble, la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



 Condamne la SARL Hexagone Promotion aux dépens d'appel.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE