Cour d'Appel · Chambre 3 A — 16 janvier 2023

MINUTE N° 23/59





























Copie exécutoire à :



- Me Katja MAKOWSKI

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 16 Janvier 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01578 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2GV



Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 04 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse





APPELANT :



Monsieur [X] [F] 

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1034 du 05/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.A. HLM NEOLIA

Représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER









ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat du 5 juin 2009, la société d'Hlm Logiest, aux droits de laquelle vient la Sa d'Hlm Neolia, a donné à bail à Madame [I] [U] un appartement situé [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 227,25 € et d'une provision sur charges de 143,76 €.

Madame [U] s'est mariée avec Monsieur [X] [F] et tous deux ont occupé le logement.

Par suite du divorce des époux, la Sa d'Hlm Neolia a signé avec Monsieur [F] un avenant prévoyant le transfert à son profit du contrat de location, à compter du 15 janvier 2019.

Des loyers étant restés impayés, la Sa d'Hlm Neolia a fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte du 27 octobre 2021, la Sa d'Hlm Neolia a assigné Monsieur [X] [F] devant les juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, pour voir constater la résiliation du bail, voir ordonner l'expulsion du défendeur sous astreinte ainsi que de le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif de 2 421,52 € arrêté au 20 janvier 2022, augmenté des intérêts capitalisés, d'une indemnité mensuelle d'occupation, aux fins de le voir condamner, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après la signification de la décision à intervenir, à justifier d'une assurance couvrant ses risques locatifs et aux fins de le voir condamner au paiement d'une somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Elle a précisé être opposée à l'octroi de délais de paiement, en raison du non-respect de deux plans d'apurement signés en 2020 et 2021.

Monsieur [X] [F] a exposé percevoir le revenu de solidarité active, a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement, à raison de versements de 40 € par mois.



Par ordonnance du 4 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, a :

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail transféré selon avenant signé le 15 janvier 2019, sont réunies à la date du 26 avril 2021,

-débouté Monsieur [X] [F] de sa demande de délai de paiement,

-ordonné en conséquence à Monsieur [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de l'ordonnance,

-dit qu'à défaut pour Monsieur [X] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Sa d'Hlm Neolia pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

-condamné Monsieur [X] [F] à verser à la Sa d'Hlm Neolia à titre provisionnel la somme de 2 421,52 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 janvier 2022 (mois de décembre 2021 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

-condamné Monsieur [X] [F] à verser à la Sa d'Hlm Neolia, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

-condamné Monsieur [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

-débouté la Sa d'Hlm Neolia de sa demande au titre des frais irrépétibles,





-rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Monsieur [X] [F] a interjeté appel de cette décision le 18 avril 2022.

Par écritures notifiées le 28 juillet 2022, il conclut à l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'il a été constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion au besoin avec un serrurier et la force publique dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, en ce qu'il a été débouté de sa demande de délai et condamné à payer à titre provisionnel une somme de 2 421,52 € au titre des arriérés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre une indemnité d'occupation mensuelle qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2022 et les dépens.

Il demande à la cour de :

-constater que Monsieur [F] a quitté les lieux loués le 11 juillet 2022,

-constater la fin du contrat de bail et des obligations de paiement du loyer et d'assurance,

-accorder à Monsieur [F] les plus larges délais de paiement de l'éventuel arriéré,

-débouter la Sa d'Hlm Neolia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Sur l'appel incident :

-déclarer l'appel incident mal fondé,

-le rejeter,

-débouter la Sa d'Hlm Neolia de toutes ses fins et conclusions,

-condamner la Sa d'Hlm Neolia au paiement des frais et dépens.

Il a fait valoir qu'il a rencontré des difficultés à faire face au paiement du loyer courant, en ce qu'il ne bénéficie que du revenu de solidarité active ; que cependant, il vit depuis six mois avec Madame [Z], qui travaille et l'aide dans ses démarches administratives ; qu'elle accepte de rembourser sa dette à hauteur de 200 € par mois ; que la société Neolia lui a fait signifier un commandement de quitter les lieux et a sollicité le concours de la force publique en juin 2022, de sorte qu'il n'a eu d'autre choix que de libérer le logement le 11 juillet 2022, alors qu'il n'avait aucune solution de relogement ; qu'il est à ce jour sans domicile fixe et dort dans sa voiture ; qu'il convient de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Par écritures notifiées le 29 septembre 2022, la Sa d'Hlm Neolia a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de l'ordonnance déférée.

Au regard de l'évolution du litige, elle demande à la cour de :

-condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 3 328,60 € au titre du décompte arrêté au 6 septembre 2022, correspondant aux arriérés de loyers et charges ainsi qu'aux frais de réparations locatives,

-constater que Monsieur [F] a quitté les lieux le 11 juillet 2022,

-débouter Monsieur [F] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

-condamner Monsieur [F] au paiement d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [F] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.

Elle fait valoir que la situation financière de l'appelant ne lui permet pas d'apurer sa dette ; que l'éventuel accord passé entre Monsieur [F] et Madame [Z], dont les revenus n'excèdent pas 840 € par mois, ne lui est pas opposable ; que la dette a augmenté, ce qui démontre l'absence de versements ; que Monsieur [F] a restitué spontanément les clés du logement après signification le 8 avril 2022 d'un commandement de quitter les lieux ; que le procès-verbal de sortie des lieux fait apparaître l'existence de dégradations locatives ; que l'attitude de Monsieur [F] l'a contrainte à initier la procédure, qui a engendré pour elle des frais, justifiant l'allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





MOTIFS



Il convient de constater qu'au regard de la dette locative d'un montant de 1 610,05 € en principal, ayant fait l'objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 25 février 2021 et de l'absence d'apurement dans le délai imparti, le premier juge a à juste titre constaté la résiliation du bail à la date du 26 avril 2021.

En raison de la libération des lieux le 11 juillet 2022, il sera constaté que la condamnation de Monsieur [F] à évacuer les lieux est devenue sans objet.



L'examen du relevé de compte locataire de Monsieur [F], arrêté au 6 septembre 2022, révèle que l'intéressé était redevable au 7 janvier 2022 d'une dette locative de 2 421,52 € incluant l'échéance de décembre 2021, ainsi que l'a retenu le premier juge ; qu'après déduction de frais de signification et d'exécution, elle s'élève à la somme de 3 328,60 € à la date de libération des lieux, après déduction du dépôt de garantie de 227,25 €. Ce montant inclut un forfait de réparation EDL de 350 €, qui est justifié par la production du procès-verbal de reprise des lieux et de l'état des lieux de sortie effectué par huissier, dont il ressort que l'appartement est très sale, entraînant l'imputation de frais de nettoyage de 160 € ; que le vitrage d'une porte est fissuré, justifiant l'imputation au locataire d'une somme de 60 € ; qu'une prise de courant est cassée, entraînant la mise en 'uvre d'une réparation à hauteur de 58 € et qu'une garniture de porte est manquante, entraînant la facturation d'une serrure de porte intérieure à hauteur de 72 €. Ces désordres constituent en effet des dégradations dont le coût de remise en état, calculé selon le barème des sociétés d'HLM, avec prise en compte, le cas échéant, d'une vétusté, incombe au locataire.

Au terme de ses écritures d'appel, Monsieur [F] n'a critiqué ni les dégradations relevées, ni le coût de la réparation.

L'appelante ayant au contraire produit toutes pièces utiles à la justification de sa créance, il convient, ajoutant à l'ordonnance ayant condamné Monsieur [F] au paiement d'une somme provisionnelle de 2 421,52 €, de faire droit à la demande additionnelle de la Sa d'Hlm Neolia, à hauteur de la somme de (3 328,60 - 2 421,52) = 907,08 €, étant relevé que les frais de justice inclus dans le décompte de la créance totale de 4 246,61 €, doivent être déduits comme relevant de dépens ou de frais d'exécution.

Au regard des déclarations de Monsieur [F] quant à ses revenus et à sa situation actuelle, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de délai de paiement de la dette totale de 3 328,60 €. En effet, outre que les bulletins de salaires versés aux débats montrent que Madame [Z] ne bénéficie que de revenus modestes, de l'ordre de 900 € par mois, aucune preuve n'est rapportée de son engagement à payer la dette de Monsieur [F]. Ce dernier, seul débiteur envers la Sa d'Hlm Neolia, n'a pas respecté les plans d'apurement précédents souscrits en 2020 et en 2021 et ne dispose pas des ressources nécessaires pour proposer un apurement significatif de la dette dans le délai maximal de deux ans pouvant lui être imparti, de sorte que l'allocation de délais de paiement ne peut être envisagée.





Sur les frais et dépens :

Les dispositions de l'ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Monsieur [F] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de l'intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 700 €.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONSTATE que la condamnation à évacuer les lieux est devenue sans objet,

CONFIRME pour le surplus l'ordonnance déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à la Sa d'Hlm Neolia la somme de 907,08 € portant intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2022, date de la demande,

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à la Sa d'Hlm Neolia la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux dépens de l'instance d'appel.





La Greffière La Présidente