Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 19 janvier 2023

SD/IC















S.A.R.L. MARTI DIJON



C/



S.A.R.L. AIMY

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 19 JANVIER 2023



N° RG 22/00952 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GABT



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 18 mai 2022, 

par le président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/00733











APPELANTE :



S.A.R.L. MARTI DIJON prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Sarah SUGY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 6

assistée de Me Thibaut ROQUES, associé de la SCP DRYE - de BAILLIENCOURT & ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS





INTIMÉE :



S.A.R.L. AIMY représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de Me Arnaud JOUBERT, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 novembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :



Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,







SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon acte sous seing privé du 15 mai 2018, la SARL Marti Dijon a consenti à la société Aimy en cours de constitution un bail commercial portant sur un local à usage commercial d'une surface d'environ 800 m² en deux lots, situé [Adresse 5] à [Localité 2], et 'le droit à l'utilisation en commun des places de parking prévues à l'usage commun pour l'ensemble immobilier', pour une durée de 10 années à compter de la réalisation par le bailleur des travaux de séparation et justification par le preneur de l'obtention de son crédit, et au plus tard à la date du 1er août 2018.



Le bail prévoyait expressément, dans un paragraphe intitulé 'conditions suspensives et particulières préalables', des travaux à la charge du bailleur aux fins de séparation du bâtiment en deux lots distincts, à savoir :

- fourniture et pose d'une cloison séparative entre les deux lots, remise en état vitrines, 

- séparation des fluides (eau, électricité, téléphone et eaux usées),

- fourniture d'une alarme incendie,

- nettoyage,

- démontage de la climatisation,

- remise aux normes du parking (traçage, PMR),

- marque au sol du parking,

- tapis d'enrobé (une couche),

- démolition intérieure + deux tours extérieures,

- alarme intrusion conservée,

- faux plafond à conserver (à confirmer).

Il était également prévu que tous ces travaux devraient être conformes au cahier des charges de la société Bo Concept et que le bail était conclu sous la condition suspensive de la signature par M. [C] d'un contrat de franchise avec Bo Concept.



Par acte d'huissier du 14 décembre 2021, la SARL Aimy a assigné la SARL Marti Dijon devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 1217 et 1719 et suivants du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

- condamner la société Marti Dijon à réaliser les travaux suivants :

' réfection de l'ensemble de la peinture du bardage métallique extérieur,

' réfection aux normes du parking (tracage, PMR),

' réfection enrobé,

' démolition des deux tours extérieures,

le tout sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir.



Il était également demandé au juge des référés de se réserver la liquidation de l'astreinte et de condamner la défenderesse à lui verser la somme de 20 000 euros à titre provisionnel en réparation du trouble de jouissance subi et la somme de 3 500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.



La SARL Marti Dijon a conclu au rejet des demandes de la société Aimy au motif qu'elles se heurtent à l'existence d'une contestation sérieuse et elle a sollicité, à titre reconventionnel, sa condamnation à lui communiquer l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.









Par ordonnance rendue le 18 mai 2022, le juge des référés a :

Vu les articles 1217 du code civil et 835 du code de procédure civile,

- ordonné à la SARL Marti Dijon de faire réaliser les travaux suivants :

' réfection de l'ensemble de la peinture du bardage métallique extérieur,

' réfection aux normes du parking (tracage, PMR),

' réfection enrobé,

' démolition des deux tours extérieures,

dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard une durée de 30 jours (sic),

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL Aimy,

- l'en a déboutée, 

- ordonné à la SARL Aimy de communiquer à la SARL Marti Dijon l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours,

- s'est réservé la liquidation des astreintes,

- débouté les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés.



La SARL Marti Dijon a régulièrement relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2022, limité aux chefs de dispositif lui ayant ordonné de faire réaliser les travaux de réfection de l'ensemble de la peinture du bardage métallique extérieur, réfection aux normes du parking (tracage, PMR), réfection de l'enrobé et démolition des deux tours extérieures, dans un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance et sous astreinte, s'étant réservé la liquidation des astreintes et ayant débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de conclusions d'appelant n°2, notifiées le 4 novembre 2022, auxquelles il est référé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, l'appelante demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1219 du code civil, 

- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

Ce faisant, 

- débouter la société Aimy de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

' ordonné à la SARL Marti Dijon de faire réaliser les travaux suivants : 

Réfection de l'ensemble de la peinture du bardage métallique extérieur, réfection aux normes du parking (traçage, PMR), réfection enrobé et démolition des deux tours extérieures dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours, 

' s'est réservé la liquidation des astreintes, 

' débouté les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, 

- dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse et débouter la société Aimy de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

' dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL Aimy,

' l'en a déboutée,

' ordonné à la SARL Aimy de communiquer à la SARL Marti Dijon l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours,

' s'est réservé la liquidation des astreintes,

Y ajoutant,

- condamner la société Aimy à lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux,

En tout état de cause, 

- condamner la société Aimy à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Aimy en tous les dépens. 



Au terme de conclusions d'intimée n°3 notifiées le 16 novembre 2022, auxquelles il est référé pour l'exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SARL Aimy demande à la cour de :

Vu les articles 1217, 1719 et suivants du code civil,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 

- déclarer sa demande recevable et bien fondée,

En conséquence,

- infirmer l'ordonnance de référé du 18 mai 2022 en ce qu'elle a : 

' dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SARL Aimy,

' l'en a déboutée,

' ordonné à la SARL Aimy de communiquer à la SARL Marti Dijon l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours, 

' débouté les parties de leurs prétentions respectives sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés, 

Statuant à nouveau,

- débouter la société Marti de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Marti à lui verser la somme provisionnelle de 20 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

- condamner la société Marti à verser à la société Aimy la somme de 4 678 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Dijon,

- condamner la société Marti aux entiers dépens et frais de l'instance de référé devant le tribunal judiciaire de Dijon,

- confirmer l'ordonnance de référé du 18 mai 2022 pour le surplus,

Y ajoutant,

- condamner la société Marti à lui verser la somme de 3 940 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner la société Marti aux entiers dépens d'appel.



La clôture de la procédure est intervenue à l'audience du 17 novembre 2022, avant l'ouverture des débats.





SUR CE



Sur la demande d'exécution de travaux



La demande de la SARL Aimy aux fins de condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux auxquels elle s'était engagée aux termes du bail est fondée sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile permettant au juge des référés d'ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et sur les obligations du bailleur telles que définies par les articles 1719 2° et 3° et 1720 du code civil et enfin sur l'article 1217 du code civil permettant de poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation non exécutée.



Pour faire droit à la demande du preneur, le premier juge, se fondant sur l'article 1217 du code civil et sur le procès-verbal de constat de Me [R] dressé le 8 septembre 2021, a retenu, d'une part, que la bailleresse n'avait pas contesté son obligation de réaliser les travaux de peinture du bardage et de démolition des deux tours extérieures au terme d'un courriel adressé le 1er septembre 2020 à la société Aimy, mais qu'elle s'était ensuite abstenue de les réaliser, et, d'autre part, que le preneur l'avait vainement mise en demeure de réaliser les travaux réclamés dans l'assignation, par lettres recommandées avec accusé de réception des 21 avril et 8 octobre 2021.

Il en a déduit que l'obligation de la société Marti de réaliser les travaux réclamés par le preneur n'était pas contestable et il a par ailleurs considéré que la bailleresse n'était pas fondée à opposer l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du code civil car le manquement reproché au preneur n'était pas d'une gravité telle qu'il permette à la bailleresse de s'exonérer de l'obligation mise à sa charge par le bail, en relevant que l'exception n'avait été invoquée que le 5 novembre 2021 alors que la société Marti avait reconnu devoir refaire la peinture du bardage et démolir les tours extérieures le 1er septembre 2020.



L'appelante maintient que la quasi-totalité des travaux dont la réalisation était prévue par le bail commercial a été exécutée en faisant valoir que : 

- l'imperfection de la peinture du bardage extérieur et l'absence de démolition des deux tours extérieures sont des défauts mineurs et n'affectent en rien la commercialité des locaux,

- s'agissant de l'enrobé et du marquage au sol des places de parking, elle démontre, au moyen des factures établies par les entreprises intervenues en 2018 et 2019, qu'elle a parfaitement respecté son obligation de réaliser un tapis enrobé une couche prévue au bail, que les travaux réalisés ont été facturés pour plus de 30 000 euros et sont prouvés par le constat établi le 8 septembre 2020 à la demande du preneur, les quelques éclats, crevasses et fissures constatés par l'huissier relevant de l'obligation d'entretien incombant au preneur,

- il en va de même pour les peintures extérieures qu'elle a réalisées, le preneur ne justifiant pas avoir effectué l'entretien de ces peintures,

- en réalité, seule la démolition des deux tours reste à faire pour laquelle elle oppose l'exception d'inexécution. 



Or, comme l'a relevé le premier juge, la bailleresse n'a jamais contesté devoir exécuter les travaux auxquels elle s'est obligée dans le bail et n'a jamais refusé de terminer les travaux, comme en attestent les courriers qu'elle a adressés au preneur les 4 décembre 2018, 25 janvier 2019 et 9 septembre 2020.

Il résulte cependant des pièces produites que la société Marti ne rapporte pas la preuve qu'elle a réalisé les travaux réclamés par le preneur dans l'assignation.

Les factures produites par l'appelante ne sont pas de nature à contredire les constatations faites par Me [R] qui a relevé, le 5 octobre 2018, l'existence d'une structure en bois grossièrement dégradée, rongée, éclatée et diminuée sur toute la hauteur, des traces d'humidité et un bois de charpente gonflé, craquelé et éclaté, et, le 8 septembre 2021, que l'enrobé du parking a une teinte non uniforme, qu'il présente quelques éclats, quelques crevasses et des fissures, qu'au niveau de la zone de parking réservée aux personnes handicapées et de la voie d'accès, il présente des défauts de planéité et des mini crevasses, que les bandes blanches de délimitation des places de parking ne sont pas uniformes et certaines débordent sur l'accès au parking, et que le bardage métallique de couleur noire présente à plusieurs endroits de nombreuses cloques et gonflements de la peinture. 

La facture constituant la pièce 12, datée du 29 mai 2019 et relative à des travaux de marquage au sol sur le parking d'un bâtiment situé [Adresse 1] à [Localité 2], ne mentionne pas le nom du commerce pour lequel les travaux ont été exécutés, étant émise au nom de la SARL Marti, alors que le bâtiment appartenant à cette dernière, situé [Adresse 1], est divisé en plusieurs commerces. 

La facture constituant la pièce 13, datée du 29 septembre 2018 et intitulée facture d'enrobé, ne mentionne pas davantage le nom du local qui a bénéficié des travaux, et elle est surtout antérieure à la reconnaissance du bailleur de devoir réaliser les travaux d'enrobé.

La déclaration de travaux constituant la pièce n°14 concerne le magasin Rugby store, ce qu'a reconnu l'appelante, et la pièce 18 que la bailleresse produit en remplacement ne désigne pas le magasin qui a bénéficié des travaux de création et modification d'ouvertures en façade, qui n'ont en outre rien à voir avec les travaux litigieux.





Enfin les factures constituant les pièces 15 et 17, relatives à une recherche de fuites en toiture et à des travaux réalisés dans le magasin Rugby store ne sont pas davantage des preuves de la réalisation par la bailleresse des travaux sollicités par la société intimée.



S'agissant des travaux qu'elle reconnaît ne pas avoir réalisés, et notamment la démolition des deux tours extérieures, la société appelante relève que l'absence de réalisation de ces travaux de finition n'a pas empêché le preneur d'exploiter normalement les lieux depuis trois ans, de sorte qu'ils ne relèvent pas de son obligation de délivrance.

Elle excipe de l'inexécution par le preneur de son obligation de lui fournir les attestations d'assurance décennale des entreprises intervenues pour l'aménagement intérieur des locaux, qu'elle a opposée à la société Aimy par courrier du 5 novembre 2021, en reprochant au juge des référés de ne pas avoir pris la mesure du non respect par la société Aimy de son obligation alors que les attestations d'assurance lui sont indispensables en raison de la clause d'accession prévue au bail, pour pouvoir s'assurer que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art et, le cas échéant, engager des recours contre les assureurs des entreprises, ayant déjà dénoncé la non conformité de l'installation de la VMC par courrier du 4 décembre 2018.

Elle précise que le preneur s'est engagé à lui fournir les attestations d'assurance décennale mais qu'il ne l'a pas fait en dépit des relances qu'elle lui a adressées les 21 mai et 3 juin 2021, et qu'il semble qu'il ne soit pas en mesure de lui communiquer ces attestations sans toutefois justifier avoir engagé une procédure à l'égard de ses cocontractants pour les contraindre à le faire.

Elle considère que, contrairement à ce qu'a retenu le juge des référés, il s'agit d'une inexécution suffisamment grave des obligations du bail commercial par la société Aimy pour légitimer la suspension de son obligation à réaliser les travaux de finition restants.



L'intimée objecte que la réalisation des travaux litigieux relève de deux obligations essentielles du bailleur, l'obligation de délivrance conforme et l'obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux loués en soulignant que les travaux sont d'autant plus indispensables que la structure bois des deux tours à démolir est dégradée voire pourrie et que le bailleur a posé la structure métallique du bardage sur ces deux tours, ce qui présente un danger pour les clients.

Elle conteste le manquement que lui reproche le bailleur en relevant que l'obligation de communiquer les attestations d'assurance n'est pas prévue au bail et prétend, qu'à supposer que cette obligation existe, elle demeure secondaire.



Le bail liant les parties prévoit expressément que les travaux d'aménagement intérieur devront être dirigés par un architecte ou un bureau de contrôle qui devra justifier à tout moment être assuré pour sa responsabilité civile et professionnelle et être à jour du paiement des primes à sa charge et que tous les intervenants devront être assurés conformément aux dispositions des articles L 241-1 et suivants du code des assurances.

Si le bail ne prévoit pas expressément que le preneur est tenu de justifier de ces assurances au bailleur qui lui en fait la demande, cette obligation résulte implicitement de la clause susvisée et la société Aimy a d'ailleurs admis que ces attestations pouvaient lui être réclamées par le bailleur dans un courrier du 11 décembre 2018 et un courriel du 26 janvier 2019.



Cependant, cette obligation, qui ne figure pas parmi les obligations principales du preneur et pour laquelle aucune sanction n'est envisagée, ne peut justifier l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance dont relève la réalisation des travaux mis à sa charge par le bail, et ce d'autant moins que la clause d'accession stipulée à son profit lui permet d'exiger la remise en l'état primitif des locaux aux frais du preneur.

 

C'est donc à bon droit que le juge des référés a considéré que le preneur était fondé, en application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile et 1217 du code de civil, à exiger la condamnation de la bailleresse à exécuter les travaux auxquels cette dernière s'est obligée aux termes du bail, sous astreinte, l'ordonnance entreprise méritant confirmation sur ce point, y compris en ce que le premier juge s'est réservé la liquidation de l'astreinte.







Sur la demande de provision



La société Aimy, appelante incidente, réitère sa demande de provision en faisant valoir que l'absence de réalisation d'un parking structuré et propre renvoie à la clientèle une image négative qui porte atteinte à la réputation de l'enseigne, et ce d'autant plus qu'elle concerne l'environnement extérieur du commerce.

Elle ajoute qu'elle a dû intervenir en urgence pour nettoyer les chantiers et multiplier les contacts avec son franchiseur pour ne pas mettre en péril ses relations commerciales et qu'elle subit un préjudice de jouissance depuis quatre ans.



La société Marty s'oppose à cette demande, en l'absence de preuve d'un préjudice commercial.



Les travaux dont l'exécution est demandée concernent l'extérieur du local donné à bail et il n'est pas établi que leur défaut d'exécution compromettrait l'exploitation de l'activité commerciale.

L'atteinte à l'image de l'enseigne invoquée par la société intimée ne résulte d'aucune pièce, aucune plainte ou doléance de la clientèle n'étant versée aux débats.

Le préjudice de jouissance n'est pas davantage caractérisé, les dégradations auxquelles le preneur souhaite voir remédier n'empêchant pas sa jouissance des lieux loués.

L'ordonnance entreprise mérite ainsi confirmation en ce qu'elle a débouté la SARL Aimy de sa demande de provision.



Sur la demande de communication des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur du magasin



Le juge des référés a considéré que l'obligation du preneur de remettre au bailleur les attestations d'assurance décennale des entreprises ayant réalisé l'aménagement intérieur des locaux donnés à bail n'était pas sérieusement contestable, le bail prévoyant que tous les intervenants aux travaux réalisés par le preneur devront être assurés conformément aux dispositions des articles L 241-1 et suivants du code des assurances et le preneur ayant admis dans plusieurs courriers que ces attestations pouvaient lui être réclamées par la bailleresse.



Si la société Aimy prétend désormais qu'il lui est impossible de communiquer les attestations d'assurance demandées, ses demandes adressées à l'entreprise Deliard qui a réalisé les travaux d'aménagement étant demeurées sans réponse, il n'en demeure pas moins, qu'en application des dispositions du bail, elle avait l'obligation de faire intervenir des entreprises assurées et aurait dû solliciter la communication des justificatifs de leur assurance au moment où elle les a fait intervenir, de sorte que l'impossibilité qu'elle invoque aujourd'hui résulte de son propre fait et que l'obligation dont la bailleresse sollicite l'exécution n'est pas sérieusement contestable.



L'ordonnance entreprise mérite ainsi confirmation en ce qu'elle a condamné la SARL Aimy à communiquer à la SARL Marti Dijon l'ensemble des attestations d'assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d'aménagement intérieur des locaux, dans un délai d'un mois suivant la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours et en ce que le premier juge s'est réservé la liquidation de l'astreinte.



Sur les frais et les dépens



L'appelante qui succombe supportera la charge des dépens d'appel.

Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure non compris dans les dépens de l'intimée.

Elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance rendue le 18 mai 2022 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Dijon,



Y ajoutant, 



Condamne la SARL Marti à payer à la SARL Aimy la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL Marti aux dépens d'appel. 





Le Greffier, Le Président,