Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 20 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 20 JANVIER 2023



(n° /2023, 21 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22603 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBERW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/10857





APPELANTS

 

Monsieur [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]



et



Madame [C] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Assistés de Me David ROUAULT, avocat au barreau de NANTES







INTIMEES 



SAS BERTHELOT CONSTRUCTIONS

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Benoît VERNIERES, avocat au barreau de PARIS, toque : B1059

Assistée de Me Jean-Marc LEON, avocat au barreau de NANTES





SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT représentée par son représentant légal pour l'activité de garant de livraison

[Adresse 4] [Localité 5]

[Localité 5] FRANCE



Assistée et représentée par Me Marie-France GUET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0988 substituée à l'audience par Me Catherine DELBEGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : E36









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et Valérie GEORGET, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Valérie GEORGET, Conseillère

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre





Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 23 septembre 2022 et prorogé au 07 octobre 2022, au 28 octobre 2022, au 25 novembre 2022, au 09 décembre 2022, au 13 janvier 2023 et au 20 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2015, M. [M] et Mme [Z] ont conclu avec la société Berthelot constructions un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan sur un terrain situé [Adresse 2] [Localité 3]. Le prix était fixé à 221 230 euros dont 17 893,85 euros correspondant aux travaux réservés par les maîtres de l'ouvrage.



Après avoir été refusé par arrêté du 22 janvier 2016, le permis de construire a été accordé le 12 avril 2016.



Le 6 octobre 2016, la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (ci-après CGI BAT) a accordé une garantie de livraison.



La réception de l'ouvrage est intervenue le 2 novembre 2017, avec réserves.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 novembre 2017, M. [M] et Mme [Z] ont dénoncé à la société Berthelot constructions une liste de réserves complémentaires.



Ils ont adressé copie de ce courrier à la CGI BAT en application de l'article 4 des conditions générales de l'acte de cautionnement.



Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 avril 2018, le conseil de M.[M] et Mme [Z] a mis en demeure la société Berthelot constructions de payer la somme de 42 553,77 euros en réparation de leurs préjudices.



La CGI BAT a écrit aux maîtres de l'ouvrage le 3 mai 2018 pour leur indiquer que 'votre constructeur Berthelot constructions nous a informé récemment que toutes les réserves étaient levées, et qu'à ce titre il vous avait envoyé un procès-verbal de levée de réserves à retourner signé'.



M. [M] et Mme [Z] ont remis entre les mains d'un séquestre la somme de 11'061,50 euros correspondant au solde du marché de la société Berthelot constructions.



Par actes d'huissier des 3 et 7 septembre 2018, M. [M] et Mme [Z] ont assigné la CGI BAT et la société Berthelot constructions devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de diverses sommes.



Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a statué en ces termes':



Déclare sans objet la demande de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment tendant à voir déclarer les maîtres de l'ouvrage irrecevables en leurs demandes ;

Condamne la société Berthelot constructions à payer à [V] [M] et [C] [Z] la somme de 1 082,27 euros TTC ;

Dit que la garantie de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment n'est pas due;

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la société Berthelot constructions la somme de 11 061,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, date de ses conclusions ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] aux dépens;

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la société Berthelot constructions la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Ordonne l'exécution provisoire;

Déboute les parties de leurs autres demandes.



Par déclaration du 6 décembre 2019, M. [M] et Mme [Z] ont interjeté appel dudit jugement intimant devant la cour d'appel de Paris la société Berthelot constructions et la CGI BAT.



Par ordonnance du 11 février 2021, le conseiller chargé de la mise en état a':



Rejeté les demandes d'irrecevabilité de la société CGI BAT et de la société Berthelot constructions, 

Déclaré recevable la demande d'expertise de M. [M] et Mme [Z],

Rejeté la demande d'expertise, 

Rejeté toutes les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [M] et Mme [Z] aux dépens de l'incident.





EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] demandent à la cour de : 



Constater que la condamnation de la société Berthelot constructions à régler aux consorts [M]-[Z] la somme de 1 082,27 euros est définitive ;



Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

Dit que la garantie de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment n'est pas due, 

Condamné solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la société Berthelot constructions la somme de 11 061,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019, date de ses conclusions, 

Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

Condamné solidairement [V] [M] et [C] [Z] aux dépens,

Condamné solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la société Berthelot constructions la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

Débouté M. [V] [M] et Mme [C] [Z] de leurs autres demandes. 

 

Statuant à nouveau sur ces points et, y ajoutant : 



Condamner in solidum la société Berthelot constructions et la société CGI BAT à payer à Monsieur [M] et Madame [Z] la somme de 15 000 euros à titre d'indemnisation de la perte de surface de leur maison, sauf à en actualiser le montant, 



Condamner in solidum les sociétés Berthelot constructions et CGI BAT à payer à Monsieur [M] et Madame [Z] les sommes suivantes : 

17 307,16 euros au titre des travaux non chiffrés, 

2 397,32 euros au titre des avenants illégaux ou irréguliers, 

3 834,65 euros au titre des pénalités de retard 



Condamner la société Berthelot Constructions à payer à Monsieur [M] et Madame [Z] les sommes suivantes : 

1 811,84 euros au titre de leur préjudice matériel, 

5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 

3 000 euros au titre de leur préjudice moral, 



Condamner la société CGI BAT à verser à Monsieur [M] et Madame [Z] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral, 



Condamner solidairement les sociétés Berthelot constructions et CGI BAT à payer à Monsieur [M] et Madame [Z] : 

la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel 

les dépens de première instance et d'appel 



Rejeter l'ensemble des demandes des sociétés Berthelot constructions et CGI BAT ; 



Subsidiairement sur l'indemnisation sollicitée au titre de la perte de surface, du déplacement des sanitaires, de l'absence de canalisation des eaux usées, et des avenants relatifs au châssis, 



Ordonner une expertise judiciaire avant dire droit et procéder à la désignation d'un expert judiciaire, avec la mission suivante : 

Se faire remettre l'ensemble des documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; Se rendre au domicile des consorts [M]-[Z], sis [Adresse 2] ' [Localité 3], après y avoir convoqué les parties ; 

Mesurer la perte de surface alléguée par les maîtres de l'ouvrage dans les présentes conclusions ; 

Donner son avis sur la nécessité, les raisons et l'imputabilité du déplacement des sanitaires facturé aux consorts [M]-[Z] par avenant du 8 décembre 2015 ; 

Donner son avis sur l'existence de la canalisation d'eau usée facturée par avenant n°1 du 3 décembre 2015 ; 

Se prononcer sur le caractère techniquement redondant des avenants soumis aux consorts [M] [Z] au titre des châssis de fenêtre, tel qu'allégué par ces derniers dans les présentes conclusions ; 

Établir un pré-rapport de ses opérations et conclusions, recueillir les dires éventuels des parties, 

Donner un délai raisonnable pour la réception des dires récapitulatifs et y répondre au travers de son rapport définitif. 



Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, la société Berthelot constructions demande à la cour de':



Confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 5 novembre 2019 en ce qu'il a : 



Condamné solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] à payer à la SAS Berthelot constructions la somme de 11 061,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2019,

Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343'2 du code civil,

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 17 509,06 euros au titre des travaux non chiffrés,

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 2 397,32 euros au titre des avenants illégaux et irréguliers,

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 3 834,65 euros au titre des pénalités de retard,

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 1 811,84 euros au titre de leur préjudice matériel, 

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

Débouté Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamné solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] aux dépens de première instance, 

Condamné solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] à payer à la SAS Berthelot constructions la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Et statuant de nouveau, 



Dire et juger recevable l'appel incident formé par la SAS Berthelot constructions au titre de l'avenant relatif aux travaux prescrits par l'architecte des Bâtiments de France,

Infirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 5 novembre 2019 en ce qu'il a condamné la société Berthelot constructions à payer à Monsieur [V] [M] et à Madame [C] [Z] une somme de 1 082, 87 euros au titre d'un avenant relatif aux travaux prescrits par l'architecte des Bâtiments de France, 

Condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] à payer à la SAS Berthelot constructions une somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] aux dépens d'appel. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2020, la CGI BAT demande à la cour de':



Confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes du maître de l'ouvrage et notamment, concernant la CGI BAT, en ce qu'il : 

Dit que la garantie de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment n'est pas due, 

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] aux dépens,

Condamne solidairement [V] [M] et [C] [Z] à payer à la CGI BAT la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Y ajoutant en appel : 



Condamner solidairement, dans le cadre de la procédure d'appel, Monsieur [V] [M] et Madame [C] [Z] à payer à la Caisse de garantie immobilière du bâtiment la somme de 2 500 euros titre de l'article 700 code de procédure civile et les Condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d'appel,

 

Subsidiairement et dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée contre la CGI BAT: 

Dire que le garant de livraison a cautionné le contrat de construction du 8 octobre 2015 pour un coût convenu forfaitaire de 221 230 euros, 

Dire que le constructeur n'est pas défaillant et rejeter toutes demandes développées contre le garant de livraison, 

Constater que le maître de l'ouvrage a en possession un solde de marché de 11 061,60 euros que le garant de livraison est en droit d'opposer au maître de l'ouvrage, 

Dire et juger que le garant de livraison est également en droit d'opposer, le montant de sa franchise de 11 061, 15 euros correspondant à 5 % du montant du marché,

Dire que, dans l'hypothèse d'une défaillance avérée du constructeur (tel n'est pas le cas ici), la CGI BAT ne peut être tenue financièrement qu'au-delà de la somme de 22 122,65 euros correspondant au solde du marché de 11 061, 50 euros, augmentée de 11 061,15 euros correspondant à la franchise de 5 % du montant du marché, 

Procéder à défaut aux compensations qui s'imposent, 

Condamner le constructeur la société Berthelot constructions à garantir intégralement la caisse de garantie immobilière du bâtiment de toutes sommes mises à sa charge y compris article 700 code de procédure civile et dépens en application de la loi et de l'article 14 des conditions générales du contrat souscrit le 12 mai 2009 (pièce 2) 

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires, 

Condamner de plus fort Monsieur [M] et Madame [Z] ou tout succombant en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Marie-France Guet avocat, sur le fondement de l'article 699 code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. 





MOTIVATION



Sur la procédure



A titre liminaire, la cour observe que la demande de la CGI BAT tendant à l'irrecevabilité de l'appel, mentionnée dans le corps de ses conclusions, n'est pas reprise dans le dispositif.



Ensuite, il n'est formé appel du jugement ni en ce qu'il déclare sans objet la demande de la CGI BAT tendant à voir déclarer les maîtres de l'ouvrage irrecevables en leurs demandes ni en ce qu'il rejette la demande de M. [M] et Mme [Z] au titre de l'étanchéité du mur mitoyen.



Enfin, M. [M] et Mme [Z] soutiennent à tort que la condamnation de la société Berthelot constructions à leur régler la somme de 1 082, 27 euros est définitive puisque cette société a interjeté appel incident de cette disposition.



Sur le fond



Il est constant que M. [M] et Mme [Z] et la société Berthelot constructions sont liées par un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan soumis aux dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



Sur les demandes formées contre le constructeur



la réserve relative à la perte de surface



* la responsabilité de la société Berthelot constructions



Le tribunal a rejeté la demande au titre de la perte de surface au motif que M. [M] et Mme [Z] ne justifiaient pas de la réalité du préjudice invoqué, le constat d'huissier produit ne relatant que le contrôle visuel effectué par l'huissier de justice et les mesures invoquées ayant été prises par M. [M] avec des instruments lui appartenant.



Pour solliciter l'infirmation du jugement et la condamnation de la société Berthelot constructions à les indemniser, M. [M] et Mme [Z] font valoir que le constat d'huissier qu'ils produisent fait foi et établit une perte de surface habitable de 6,41 m² par rapport au contrat de construction qui, seul, doit être pris en considération faute d'avenant. Ils ajoutent qu'ils n'ont pas signé les plans d'exécution invoqués par le constructeur.



La société Berthelot constructions et la CGI BAT poursuivent la confirmation du jugement.



*



En application de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation le maître de l'ouvrage peut par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat, sauf s'il s'est fait assister lors de la réception par un professionnel habilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé au constructeur le 9 novembre 2015, après la réception de l'ouvrage du 2 novembre 2017, les maîtres de l'ouvrage ont fait état de la réserve suivante ' surface habitable inférieure à celle prévue sur les plans du contrat. La surface habitable mesurée le 6/11/2017 en présence de Maître [S], huissier de justice, est de 131, 51 m²'.



Le contrat de construction du 8 octobre 2015, liant les parties, indique une surface habitable de 137, 92 m². La société Berthelot constructions considère que la surface à prendre en considération est de 135, 63m² ainsi que prévu par le plan d'exécution du 26 octobre 2016 signé le 1er novembre 2016. Cependant, ainsi que souligné par M. [M] et Mme [Z], seule la première page de ce document porte leur signature (pièce n° 2 de l'intimée). La deuxième page qui mentionne une surface habitable totale de 135, 63 m² n'est pas signée. Dans ces conditions, il n'est pas démontré que les maîtres de l'ouvrage ont accepté cette réduction de surface, étant observé que la surface habitable est une caractéristique essentielle du contrat impliquant la rédaction d'un avenant.



Le constructeur admet, en conséquence, que la surface habitable de la maison construite n'est pas de 137, 92 m² mais de 135, 63 m².



Pour ces motifs, le principe de la perte de surface habitable au regard du contrat initial est établi.



En revanche, les appelants ne prouvent pas que cette perte s'élève en réalité à 6,41 m². Le procès-verbal dressé par un huissier de justice le 6 novembre 2017 n'est pas suffisamment probant dès lors qu'il n'est corroboré par aucun autre élément, qu'en outre, l'huissier de justice s'est borné à effectuer un contrôle visuel (il indique : 'sous mon contrôle visuel, Monsieur [M] a pris les mesures suivantes au laser mais également avec le mètre ruban') et que M. [M], partie au présent litige et ne disposant pas de compétences professionnelles requises, a réalisé lui-même lesdites mesures.



La cour retiendra, en conséquence, une perte de surface de 2, 29 m² (137, 92- 135, 63) imputable au constructeur.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



* L'évaluation du préjudice



M. [M] et Mme [Z] sollicitent une somme de 15 000 euros en indemnisation de cette perte de surface qui ne peut se résoudre par une démolition-reconstruction, hors de proportion avec le préjudice subi.



La société Berthelot constructions oppose que les évaluations sur lesquelles les appelants se fondent ne sont pas sérieuses. 



*



La perte de surface habitable génère à l'évidence un préjudice né d'une diminution de la valeur de la maison. Pour autant, cet impact est proportionnel à l'importance de la réduction de surface, limitée en l'espèce à 2, 29 m² pour une maison de 135, 63 m². M. [M] et Mme [Z] produisent une attestation d'une agence immobilière en date du 31 janvier 2018 (pièce n° 19-1) aux termes de laquelle le bien litigieux serait susceptible de se vendre pour un prix d'environ 600 000 euros net vendeur pour 131, 5 m² et pour un prix de 615 000 euros pour une surface de 135, 6 m². Une autre agence évalue, le 24 janvier 2018, la maison entre 550 000 et 570 000 euros (pièce n° 19-2). Le site officiel de l'immobilier des notaires de France propose, pour la période comprise entre les mois de juillet et septembre 2018, un prix de vente médian de 3 610 euros/m² pour des biens situés dans la rue de la maison des maîtres de l'ouvrage (pièce n°38).



La société Berthelot constructions qui critique la valeur probante de ces pièces ne verse aux débats aucun élément contraire.



Il se déduit des éléments de preuve produits par les appelants que le préjudice né de la perte de surface dénoncée au titre des réserves, correspondant à une réduction de 2, 29 m², sera entièrement réparé par l'octroi d'une somme de 5 000 euros. 



La société Berthelot constructions sera condamnée au paiement de cette somme. 



Les suppléments de prix



Selon le premier alinéa de l'article L. 231-2 du code de la construction de l'habitation, le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter, notamment : 



1) l'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du même code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme, 

2) la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du même code, dont une copie est annexée au contrat, les raccordements aux réseaux divers ainsi que tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble, 

3) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant, d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison, et, d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge, 

4) l'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat. 



Conformément au dernier alinéa du même article, les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur et au prix convenu, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État, et, selon l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, doit être annexée au contrat de construction de maison individuelle une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté. 



Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et de la notice descriptive type prévue par l'article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27 novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation.

En effet, le maître de l'ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme. 

Il en résulte que le maître de l'ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.



1. Travaux non chiffrés



a - travaux préalables de dépose de canalisation et de démolition



Contrairement à ce que le tribunal a retenu, il n'est pas établi que M. [M] et Mme [Z] ont accepté de prendre en charge les travaux de démolition de la maison existante et d'évacuation des déblais pour un prix de 12 000 euros par avenant daté du même jour que le contrat initial. Au contraire, dans un courriel du 19 octobre 2015, à l'occasion d'échanges portant sur le devis établi par un démolisseur, M. [M] indique au représentant de la société Berthelot constructions qu'il retournera l'avenant 'annulé' de 12 000 euros (pièce n° 39 des appelants).



La société Berthelot constructions ne produit d'ailleurs pas l'avenant signé par les maîtres de l'ouvrage dont elle se prévaut.



Par ailleurs, la notice descriptive indique (page 11) 'démolition du bâtiment existant sur l'emprise du terrain : non compris'. Or, le coût de ces travaux, à la charge des maîtres de l'ouvrage, n'est pas indiqué pas plus que celui relatif à la dépose d'une canalisation de gaz et du branchement aérien.



M. [M] et Mme [Z] justifient du prix de ces prestations, soit 1 814, 81 euros au titre de la dépose susvisée (pièce n° 11 des appelants) et 6 707, 8 euros au titre de la démolition de l'existant et de l'évacuation (pièce n° 12 des appelants).



Faute d'avoir chiffré le coût de ces prestations à la charge des maîtres de l'ouvrage dans le contrat de construction, la société Berthelot constructions sera condamnée à en supporter la charge et à payer la somme de 8 522, 61 euros à M. [M] et Mme [Z].



Le jugement sera infirmé de ce chef.



b - la grille ajourée



M. [M] et Mme [Z] sollicitent l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de ce chef aux motifs que les maîtres de l'ouvrage n'établissent pas que les normes d'urbanisme exigent l'installation d'une grille ajourée et que celle-ci est nécessaire à l'habitation de la maison.



La société Berthelot constructions et la CGI BAT concluent à sa (la) confirmation du jugement.



*



Selon l'article R. 231-3 du code de la construction et de l'habitation, en application du c de l'article L. 231-2, à tout contrat, qu'il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4 et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble. Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan.



En l'espèce, la grille ajourée de deux mètres figure sur le plan annexé au contrat de construction du 8 octobre 2015 (pièce n°7 des appelants). Contrairement à ce que soutient la société Berthelot constructions, cette grille est donc contractuelle peu important que le contrat de construction mentionne que 'les aménagements extérieurs tels que : mur de retenue des terres, clôtures, plantations, pelouses qui figurent sur la demande de permis de construire pour répondre à l'obligation de volet paysager ne sont pas contractuels'. En effet, cette clause vise 'la demande de permis de construire' et non le plan annexé au contrat de construction prévu par l'article R. 231- 3 précité.



Le coût de cette grille n'est pas chiffré dans la notice descriptive.



Il doit dès lors être pris en charge par le constructeur.



M. [M] et Mme [Z] démontrent, par une facture, avoir exposé une somme totale de 6 408 euros (pièce n° 22). La société Berthelot constructions ne développe aucune critique de nature à établir, d'une part, que les travaux facturés ne correspondent pas à ce que prévoient les plans annexés au contrat de construction, d'autre part, que le prix est surévalué.



La société Berthelot constructions sera donc condamnée à payer la somme de 6 408 euros à M. [M] et Mme [Z].



Le jugement sera infirmé de ce chef.



c- travaux de viabilisation



Les parties s'opposent sur la charge des travaux de viabilisation.



M. [M] et Mme [Z] poursuivent l'infirmation du jugement qui a retenu que les travaux de raccordement avaient été chiffrés dans la notice descriptive et que les maîtres de l'ouvrage ne subissaient aucun préjudice du fait de l'absence d'intégration du coût desdits travaux aux conditions particulières.

Ils exposent que le coût des travaux de raccordement n'a pas été intégré au montant des travaux réservés.



La société Berthelot constructions et la CGI BAT sollicitent la confirmation du jugement.



*



Selon l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, la notice descriptive mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage. 



En l'espèce, il est indiqué dans la partie 'Généralité' de la notice descriptive que :



Avant le démarrage du chantier le maître de forage doit assumer (à son propre compte)


Le bornage du terrain par un géomètre,

La réalisation du branchement d'eau avec pose du compteur (la consommation d'eau durant les travaux sera à la charge du maître de l'ouvrage) 


Travaux à la charge du maître d'ouvrage estimés par le constructeur et faisant partie de la prestation des sociétés concessionnaires concernées suivant besoin :


EAU : compteur et raccordement sur le réseau principal

EDF : coffret, compteur (liaison B) 

GDF : coffret compteur

Téléphone : câble et raccordement sur le réseau

Assainissement : raccordement EP, EU sur réseau public sous voirie 




montant estimatif dans le cas de desserte normale et hors lotissement : 8000 € TTC

montant estimatif dans le cas de lotissement comptage: 1000 € TTC



Puis, dans les conditions particulières, un chapitre (page 13) est consacré aux réseaux divers avec la précision suivante : 'les raccordements compris seront effectués entre la construction et les attentes ou coffrets posés par le lotisseur ou les services publics concernés'. Le coût de ces travaux est mentionné comme étant compris dans le prix convenu.



Néanmoins, les montants estimatifs de 8 000 et 1 000 euros précités ne sont pas inclus dans les travaux réservés par les maîtres de l'ouvrage.



M. [M] et Mme [Z] sont ainsi bien fondés à demander réparation au titre du coût des travaux de raccordement restés à leur charge.



La société Berthelot constructions sera condamnée à payer à M. [M] et Mme [Z] une somme de 2 376, 55 euros correspondant aux factures produites à ce titre (pièce n° 24).



Le jugement sera infirmé de ce chef.



2. demandes fondées sur le caractère injustifié des avenants



a) facturation des travaux imposés par la mairie



Par des motifs pertinents, adoptés par la cour, le tribunal a condamné le constructeur au paiement de la somme de 1 082, 27 euros au titre des frais de modification de structure et de ravalement de façade après le retour négatif de la mairie.



Il appartenait, en effet, à la société Berthelot construction d'anticiper la réalisation de ces travaux au regard des règles d'urbanisme applicables.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



b) facturation des travaux de déplacement des sanitaires



Par un avenant du 8 décembre 2015, M. [M] et Mme [Z] ont donné leur accord pour le paiement de la somme de 750, 12 euros au titre du 'passage des WC sous l'escalier, compris habillage placo du dessus de l'escalier et fermeture de ce dernier.' 



Les maîtres de l'ouvrage échouent à démontrer qu'ils n'ont pas demandé cette modification de l'emplacement des sanitaires mais que celle-ci était imposée par des contraintes techniques liées à l'emprise du mur mitoyen.



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



3. demandes fondées sur les travaux facturés par avenants mais non réalisés



a) canalisation d'eaux usées 



Par un avenant n°1, M. [M] et Mme [Z] ont accepté un avenant concernant la pose d'une canalisation EU pour 251, 37 euros.



Les plans qu'ils produisent n'établissent pas que cette prestation n'a pas été effectuée.



Le jugement, qui a rejeté la demande en paiement des maîtres de l'ouvrage à ce titre, sera confirmé.



b) facturation à deux reprises de la somme de 194, 18 euros



Selon M. [M] et Mme [Z], qui poursuivent l'infirmation du jugement, ont été facturées (à hauteur de 194, 81 euros) à deux reprises les prestations figurant au point n°1 de l'avenant n°6 signé le 17 octobre 2016 (pièce n°15) ainsi décrites 



1. modification du châssis fixe de l'escalier 60/350 par un châssis fixe alu couleur de 60/220 

2. remplacement du châssis oscillo battant 80/95 de la salle d'eau de l'étage par un châssis à soufflet 150/55 ( point 2 avenant 1 annulé)

3.remplacement du châssis oscillo battant 80/95 de la salle de bain de l'étage par un châssis oscillo battant 100/105 (point 2 avenant 1 annulé) 

4.remplacement de la fenêtre coulissante 200/295 la chambre 4 par une fenêtre coulissante de 200/ 105



Les intimés concluent à la confirmation du jugement.



Il résulte de la lecture de l'avenant n° 3 (pièce n° 16 des appelants) que les points 2, 3 et 4 avaient déjà été facturés à hauteur de 171, 48 euros. 



En revanche, il n'est pas établi que le point 1 ait fait l'objet d'une double facturation. En effet, l'avenant 1 point 3 indique à ce sujet 'moins-value : 250, 98 euros'.



En conséquence, la société Berthelot constructions sera condamnée à payer à M. [M] et Mme [Z] la somme de 171, 48 euros en remboursement du trop-payé.



Le jugement, qui a rejeté la demande en sa totalité, sera infirmé de ce chef.



3. Sur les pénalités de retard



Pour solliciter l'infirmation du jugement et obtenir paiement de la somme de 3 097, 22 euros au titre des pénalités de retard, M. [M] et Mme [Z] font valoir que la maison aurait dû être livrée le 12 septembre 2017 dès lors que la dernière condition suspensive a été levée le 12 avril 2016. Ils estiment que le constructeur, qui a ouvert le chantier avant d'avoir obtenu la garantie de livraison, a renoncé à faire de l'obtention de cette garantie une condition suspensive.



Les intimées demandent la confirmation du jugement.



* 



Selon l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan mentionne la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.



Le point de départ du délai d'exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier, non la date réelle du démarrage des travaux. Le terme de ce délai d'exécution est la livraison de la maison.



En l'espèce, le contrat prévoit, d'une part, que les travaux commenceront dans un délai de trois mois maximum à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de commencement des travaux de l'article 2-5, d'autre part, que la durée de réalisation des travaux sera de 14 mois à compter de l'ouverture du chantier. 



Aucune des parties ne peut valablement renoncer à la condition suspensive d'obtention de la garantie de livraison et les appelants ne concluent pas à la nullité du contrat pour réalisation tardive de cette condition.



Cette garantie a été obtenue le 6 octobre 2016, soit postérieurement à la réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention du permis de construire le 12 avril 2016.



Cette date ne correspond donc pas au point de départ du délai de trois mois susvisé puisqu'il ne s'agit pas de la dernière condition suspensive levée.



Ensuite, le chantier a été ouvert le 30 septembre 2016, peu important qu'il ait été préparé et installé antérieurement. 



Il n'est pas discuté que la réception des travaux du 2 novembre 2017 emporte en l'espèce livraison de la maison. Cette réception est intervenue avant l'expiration du délai d'exécution des travaux de 14 mois.



Par conséquent, la demande au titre des pénalités de retard sera rejetée.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les autres préjudices



* préjudice matériel



La cour a considéré que le constat d'huissier produit à l'appui de la demande relative à la perte de surface était dépourvu de force probante.



Le jugement qui a rejeté la demande de paiement du coût de ce constat sera confirmé de ce chef.



De même, faute de retard dans l'exécution des travaux, le tribunal a, à juste titre, rejeté la demande subséquente de paiement de loyers.





* préjudice de jouissance



M. [M] et Mme [Z] soutiennent qu'habitant dans une maison plus petite que celle prévue contractuellement, ils subissent un préjudice de jouissance. Ils sollicitent le paiement d'une somme de 5 000 euros à ce titre.



Les intimés concluent au rejet de cette demande. Le constructeur considère qu'une telle demande a le même objet que celle formée au titre de la perte de surface.



*



Les demandes au titre du préjudice de jouissance et de la perte de surface ne se confondent pas dès lors que la première concerne la gêne subie et la seconde le préjudice financier, étant observé qu'il ne sera pas remédié à cette réduction de superficie.



Toutefois, aucun élément versé aux débats ne permet de déterminer en quoi la perte de 2, 29 m² au regard d'une maison dont la surface habitable excède 130 m² serait à l'origine, pour les maîtres de l'ouvrage, d'un préjudice de jouissance.



Aussi, convient-il de rejeter la demande de M. [M] et Mme [Z] au titre du préjudice de jouissance. 



Le jugement sera, pour les motifs précédents qui se substituent à ceux du tribunal, confirmé de ce chef.



* le préjudice moral



M. [M] et Mme [Z] contestent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sollicitant à ce titre une somme de 3 000 euros, ils considèrent que doit être réparé leur préjudice moral du fait de leur lutte constante pour faire face aux tentatives répétées de leur constructeur pour leur faire signer des avenants illicites. Ils exposent qu'alors qu'ils auraient dû se reposer sur la société Berthelot constructions pour mener à bien leur projet, ils ont dû faire preuve d'une vigilance particulièrement accrue pour vérifier la régularité de chaque document qui leur était soumis pour signature. 



Les intimées concluent à la confirmation du jugement. Le constructeur conteste, d'une part, l'existence d'un préjudice moral compte tenu de la nature de l'affaire, d'autre part, le quantum sollicité.



* 



Il ne résulte pas des pièces du dossier que les circonstances dans lesquelles s'est déroulé le chantier soient à l'origine d'un préjudice moral pour les maîtres de l'ouvrage.



La demande formée à ce titre sera donc rejetée.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les demandes formées contre le garant de livraison



* au titre de la perte de surface



M. [M] et Mme [Z] font valoir qu'il revient au garant de mettre en demeure le constructeur de lever les réserves lorsqu'il est avisé de sa défaillance ; cette défaillance recouvre les notions d'inexécution ou de mauvaise exécution et non pas seulement de difficultés financières.

La CGI BAT oppose que sa garantie ne peut être mobilisée puisque le constructeur n'est pas défaillant.



*



Selon l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. 

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.



En l'espèce, la défaillance du constructeur concernant l'absence de levée de la réserve relative à la perte de surface est établie.



La garantie de la CGI BAT est donc mobilisée à ce titre.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



* au titre des suppléments de prix



Le tribunal, qui n'avait accueilli que la demande de M. [M] et Mme [Z] au titre des travaux nécessaires pour se conformer aux normes de l'urbanisme, a considéré que la garantie de la CGI BAT n'était pas mobilisable dès lors que le garant n'est tenu que des seules prestations convenues au contrat.



Poursuivant l'infirmation du jugement, M. [M] et Mme [Z] sollicitent la condamnation de la CGI BAT in solidum avec le constructeur au paiement des sommes de 17 509, 06 euros (au titre des travaux non chiffrés) et 1 315, 05 euros (au titre des avenants illégaux ou irréguliers).

Ils soutiennent que la garantie de livraison couvre tous les surcoûts y compris ceux tenant aux irrégularités de la notice descriptive et les avenants facturant les travaux qui auraient dû être chiffrés à la notice et intégrés au prix convenu.



La CGI BAT oppose que l'étendue de la garantie de livraison s'apprécie à la date à laquelle la garantie est donnée, soit le 6 octobre 2016, en tenant compte des travaux qui font l'objet du contrat de construction à cette date.



*



En application de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, le garant doit prendre en charge les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un supplément de prix.



Les condamnations du constructeur relatives aux travaux non chiffrés (dépose de canalisation et démolition, grille ajourée, viabilisation) et aux travaux imposés par la mairie caractérisent des suppléments de prix au sens du texte précité.



En revanche, la facturation a deux reprises de la somme de 171, 48 euros ne répond pas à la définition de supplément de prix s'agissant, en réalité, d'une demande de remboursement.



La garantie de la CGI BAT est donc mobilisée au titre des condamnations afférentes aux suppléments de prix pour les sommes de 8 522, 61 euros, 6 408 euros, 2 376, 55 euros et 1 082, 27 euros.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



* au titre des pénalités de retard



La demande de M. [M] et Mme [Z] au titre des pénalités de retard ayant été rejetée, celle formée à l'encontre de la CGI BAT suivra le même sort.



* responsabilité contractuelle de la CGI BAT



La détermination de la perte de la surface habitable nécessitait un examen des pièces contractuelles en cause.



Le préjudice né de cette perte, seule réserve non levée, est indemnisé par l'octroi de dommages et intérêts, la réparation en nature n'ayant pas été sollicitée par les maîtres de l'ouvrage qui admettent que des travaux de destruction-reconstruction seraient hors de proportion avec le dommage subi.



M. [M] et Mme [Z] ne sauraient, dans ces conditions, reprocher au garant d'avoir fait preuve de passivité en s'abstenant de vérifier la levée de cette réserve auprès du constructeur.



La demande de ce chef sera rejetée et le jugement confirmé.



* opposabilité du solde du marché



La CGI BAT fait valoir que le solde du marché (11 061, 05 euros) doit être déduit des réclamations des maîtres de l'ouvrage.



M. [M] et Mme [Z] s'opposent à cette demande. Ils soutiennent que cette somme, qui avait été consignée, a été libérée au profit du constructeur en exécution du jugement.



Le société Berthelot constructions ne conclut pas sur ce point.



*



Dès lors que le constructeur sollicite le paiement par M. [M] et Mme [Z] du solde du prix et que le garant forme une demande en garantie à l'encontre du constructeur, la CGI BAT n'est pas fondée à opposer aux maîtres de l'ouvrage le solde du marché pour s'opposer à la mobilisation de sa garantie.



Cette demande sera rejetée.



* opposabilité et application de la franchise



La CGI BAT demande qu'il soit fait application de la franchise de 5% du prix convenu d'un montant de 11 061, 15 euros. 



M. [M] et Mme [Z] opposent que cette franchise, au demeurant facultative, leur est inopposable, que le procédé est illégal, que le garant sollicite l'application de sa franchise sans produire aucun contrat signé, même avec le constructeur, établissant l'existence et l'application de celle-ci. Ils ajoutent que la garantie de livraison est une sûreté personnelle. Ils en déduisent qu'elle est un acte bipartite, la formation de la garantie de livraison s'opérant par un échange de consentements en deux étapes, l'offre et l'acceptation qui transitent par le constructeur et la limitation de la garantie de livraison par une franchise ne pouvant s'appliquer sans avoir été formellement acceptée par le maître d'ouvrage, consommateur.



*



Selon l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. 

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : 

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ; 

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ; 

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. 



La garantie de livraison de l'ouvrage à prix et délai convenus à laquelle s'engage le garant en application de l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation s'analyse en un cautionnement de caractère particulier stipulé en faveur du maître de l'ouvrage en cas de défaillance du constructeur et en une garantie légale d'ordre public et autonome. (3e Civ., 15 janvier 2003, pourvoi n° 01-14.697, Bull. 2003, III, n° 1; 3e Civ., 22 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.318, Bull. 2010, III, n° 164 ). 



En l'espèce, conformément aux dispositions légales susvisées, le contrat de construction de maison individuelle signé par les parties le 8 octobre 2015 stipule qu'il est conclu sous condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation et que l'attestation de cette garantie sera adressée au maître de l'ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions. En outre, l'article L.231-6, qui prévoit la possibilité d'une franchise, est reproduit dans le contrat. 



La CGI BAT verse aux débats un acte de cautionnement en date du 6 octobre 2016 aux termes duquel elle se porte caution solidaire, en faveur de M. [M] et Mme [Z], de l'exécution par le constructeur de son obligation de livrer l'ouvrage dans les conditions convenues au contrat de construction et elle s'engage notamment à verser, en cas de défaillance du constructeur, les sommes excédant le prix garanti, au delà d'une franchise de 5 % qui reste à la charge du maître de l'ouvrage, nécessaires à la réalisation de la construction faisant l'objet du contrat, les conditions générales annexées en page 2 de cette attestation rappelant les limites de sa garantie conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation (pièce n°1 de la CGI Bâtiment). 



Contrairement à ce que soutiennent M. [M] et Mme [Z], le dispositif légal et le contrat signé par les parties n'imposent nullement la transmission d'un 'contrat cadre' conclu avec le constructeur et l'acceptation formelle par le maître de l'ouvrage de la franchise, étant rappelé que le cautionnement fourni par le garant de livraison a un caractère particulier et que la garantie en découlant ne saurait s'analyser en un acte bipartite entre le maître de l'ouvrage et le garant de livraison. 



M. [M] et Mme [Z] ne contestent pas qu'ils ont été destinataires de cette attestation dans le délai prévu pour la réalisation de la condition, et partant, informés de la décision de la CGI BAT de faire application, comme cela est prévu par la loi, d'une franchise si sa garantie était mobilisée. 



Enfin, il ne peut être soutenu que le maître de l'ouvrage doit connaître exactement les termes de la garantie de livraison au moment de la signature du contrat de construction puisque l'article L. 231-4 du code de la construction prévo