Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 20 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 20 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08708 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYE3



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 21/54947





APPELANTE



S.A.S. LA SOCIÉTÉ AMI [Localité 5] (anciennement dénommée AGIA), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

Pour qui domicile est élu au cabinet de Maître Roxane BOURG, Avocat au barreau de PARIS dont le siège est situé sis 

[Adresse 3] 

[Localité 5]



Représentée et assistée par Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502







INTIMES 



S.A.S. AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC), dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 5]



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 5] représenté par son syndic, la société AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC), dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

C/O Sté AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES Syndic 

 [Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés par Me Jérôme CHAMARD de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

Assistés par Me François BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P56, substituant Me Jérôme CHAMARD 















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. 







L'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2020, la société Century 21 Synergic, syndic de cette copropriété, a été remplacée par la société AGIA.



Une assemblée générale des copropriétaires, réunie le 6 avril 2021, a décidé à l'unanimité de révoquer la société AGIA de ses fonctions de syndic et a désigné en ses lieu et place la société Agence de Gestion des Copropriétés (ci-après AGC). 



La société AGIA n'ayant pas transmis les archives demandées, en dépit d'une lettre de mise en demeure du 3 mai 2021, la société AGC et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] l'ont fait assigner, par acte du 20 mai 2021, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à leur communiquer sous astreinte de 300 euros par jour de retard :


la situation de trésorerie ;

les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires et les coordonnées de la banque ;

l'ensemble des documents et archives du syndicat ;

l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés dans un format téléchargeable et imprimable ;

l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture ; 

plus généralement tous éléments et archives afférents au syndicat des copropriétaires qu'elle pourrait détenir.






Par ordonnance du 31 mars 2022, le juge des référés a : 




dit la société AGC et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] représenté par son syndic recevables en leurs demandes ; 

condamné la société AGIA à remettre à la société AGC, en sa qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], les pièces suivantes :

les dossiers des assemblées générales des années 2011, 2012, 2013, 2014 avec les avis de réception d'envoi des convocations et de notification des procès-verbaux des assemblées générales ; 

les avis de réception d'envoi des convocations et de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018 ;

les avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020 ;

les relevés bancaires du livret A des mois de janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre 2019, janvier, février, mars, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2020,

les relevés bancaires des mois de février 2020 et janvier 2021 pour 1e compte ouvert dans les livres de la Banque Populaire ;

les relevés bancaires pour le compte ouvert auprès du Crédit Mutuel pour les mois de janvier à novembre 2020 inc1us; 

et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision, courant pendant une durée d'un mois ;

condamné la société AGIA à payer à la société AGC la somme provisionnelle de 1.500 euros à valoir sur dommages-intérêts ;

condamné la société AGIA à payer à la société AGC et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] représenté par son syndic la société AGC, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société AGIA aux dépens de l'instance.




Par déclaration du 29 avril 2022, la société AMI [Localité 5], anciennement dénommée AGIA, a relevé appel de cette décision en ce qu'elle lui a ordonné sous astreinte de communiquer l'ensemble des documents listés dans le dispositif de l'ordonnance. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 juillet 2022, la société AMI [Localité 5] demande à la cour de :

 


la déclarer recevable et bien fondée en son appel et demandes ; 

infirmer l'ordonnance entreprise uniquement sur les chefs critiqués dont 'l'annulation est demandée dans le cadre de l'appel limité', et donc infirmer ladite ordonnance en ce qu'elle :


- a dit la société AGC et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic la société AGC, recevables en leurs demandes ; 

- l'a condamnée à remettre à la société AGC, en sa qualité de syndic, les pièces suivantes : 


les dossiers des assemblées générales 2011/2012/2013/2014 avec les avis de réception d'envoi des convocations et de notifications des procès-verbaux des assemblées générales ; 

les avis de réception d'envoi des convocations et de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018 ; 

les avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020 ; 

les relevés bancaires du livret A des mois de 01/2019, 02/2019, 04/2019, 05/2019, 06/2019, 07/2019, 08/2019, 09/2019, 10/2019, 11/2019, 01/2020, 02/2020, 03/2020, 05/2020, 06/2020, 07/2020, 08/2020, 09/2020, 10/2020 ; 

les relevés bancaires des mois de 02/2020 et 01/2021 pour le compte ouvert dans les livres de la Banque Populaire ; 



les relevés bancaires pour le compte ouvert auprès du Crédit Mutuel pour les mois de 01/2020 à 11/2020 inclus ; 

et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, courant pendant une durée d'un mois. 


et en conséquence, statuant de nouveau sur ces chefs,


constater la transmission de tous les documents et archives en sa possession concernant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] à l'actuel syndic en exercice, la société AGC ;

constater qu'elle est dans l'impossibilité matérielle de communiquer d'autres éléments relatifs à la copropriété de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], dont elle n'est pas en possession, et notamment les documents suivants :

les dossiers des assemblées générales 2011/2012/2013/2014 avec les avis de réception d'envoi des convocations et de notifications des procès-verbaux des assemblées générales ; 

les avis de réception d'envoi des convocations et de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018 ; 

les avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020 ; 

les relevés bancaires du livret A des mois de 01/2019, 02/2019, 04/2019, 05/2019, 06/2019, 07/2019, 08/2019, 09/2019, 10/2019, 11/2019, 01/2020, 02/2020, 03/2020, 05/2020, 06/2020, 07/2020, 08/2020, 09/2020, 10/2020 ; 

les relevés bancaires des mois de 02/2020 et 01/2021 pour le compte ouvert dans les livres de la Banque populaire ; 

les relevés bancaires pour le compte ouvert auprès du Crédit Mutuel pour les mois de 01/2020 à 11/2020 inclus ; 


en conséquence, 


dire qu'elle a rempli son obligation de communication des pièces et archives du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] en vertu de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

débouter le Syndicat des copropriétaires et la société AGC de l'ensemble de leurs demandes.




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 juillet 2022, la société AGC et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :




juger la société AMI [Localité 5] - AGIA mal fondée en son appel ;


en conséquence, l'en débouter


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné, sous astreinte, la société AMI [Localité 5] - AGIA à remettre à la société AGC ès-qualités de syndic les pièces demeurant manquantes, à savoir :

les dossiers des assemblées générales 2011/2012/2013/2014/2019 avec les accusés de réception d'envoi des convocations et de notification des procès-verbaux des assemblées générales seuls à même de justifier l'expiration des délais de recours ;

les avis de réception d'envoi des convocations et de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018 ;

les avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020 ;

les relevés bancaires du livret A des mois de 01/2019, 02/2019, 04/2019, 05/2019, 06/2019, 07/2019, 08/2019, 09/2019, 10/2019, 11/2019, 01/2020, 02/2020, 03/2020, 05/2020, 06/2020, 07/2020, 08/2020, 09/2020, 10/2020 ;

les relevés bancaires des mois de 02/2020 et 01/2021 pour le compte ouvert dans les livres de la Banque Populaire ;

les relevés bancaires pour le compte ouvert auprès du Crédit Mutuel pour les mois de 01/2020 à 11/2020 inclus ;

et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance, courant pendant une durée d'un mois ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société AMI [Localité 5] - AGIA au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ; 


y ajoutant,


assortir la condamnation à transmettre les éléments ci-dessus listés d'une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 

condamner la société AMI [Localité 5] - AGIA à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens de l'instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Chamard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




La clôture de la procédure a été prononcée le 23 novembre 2022. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 

SUR CE, LA COUR 



Selon l'article 18-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. 

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.



En vertu de ces dispositions, l'ancien syndic doit donc fournir à son successeur l'ensemble des archives du syndicat des copropriétaires.



Ainsi, l'impossibilité pour lui de transmettre à son successeur un document qu'il aurait dû détenir l'expose à voir sa responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires. 



Toutefois, il n'est tenu de remettre que les documents qu'il détient effectivement, de sorte qu'il ne saurait être condamné à remettre sous astreinte un document qu'il n'a pas en sa possession. 



Au cas présent, il est constant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] a désigné en qualité de syndic, lors de l'assemblée générale du 15 juin 2020, la société AGIA, puis, après révocation de cette dernière au cours de l'assemblée générale du 6 avril 2021, la société AGC ; que celle-ci n'ayant pu obtenir les archives du syndicat des copropriétaires en dépit de deux lettres dont une recommandée avec avis de réception du 3 mai 2021, a engagé la présente procédure. 



Il apparaît des pièces produites que la société AGIA a transmis, entre le 22 juin et le 5 novembre 2021, plusieurs documents dont certains lui ont été remis par son prédécesseur, la société Century 21 Synergic, le 9 juin 2021, soit postérieurement à la délivrance de l'assignation. 



Il résulte ainsi du bordereau de remise des pièces établi à cette date que la société Century 21 Synergic a transmis à l'appelante plusieurs cartons contenant l'attestation d'immatriculation, le règlement de copropriété, la liste des copropriétaires, le dossier des assemblées générales 2008, 2009, 2010, 2015 à 2020 et la comptabilité 2015 à 2020, lesquels ont été remis à la société AGC le 22 juin 2021. 



Selon les mails des 19, 22, 25, 26 et 28 octobre 2021 et le bordereau de remise de pièces complémentaires signé le 5 novembre 2021, l'appelante a transmis à la société AGC les appels de fonds adressés aux copropriétaires, des pièces comptables, les diagnostics immeuble, des conventions de comptes et relevés bancaires et divers contrats. 



Restent donc en litige les pièces dont la communication a été ordonnée par le premier juge que l'appelante indique ne pas détenir et être dans l'impossibilité de communiquer. 



Ainsi, cette dernière soutient ne pas avoir en sa possession les dossiers des assemblées générales des années 2011 à 2014 en ce compris les avis de réception des envois des convocations et de la notification des procès-verbaux des assemblées générales. Ces dossiers, qui portent sur une période antérieure à la désignation de la société AGIA, n'apparaissent pas dans le bordereau de remise des pièces du 9 juin 2021 établi par la société Century 21 Synergic. 



L'appelante indique encore ne pas détenir les avis de réception des envois des convocations et de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018. Ces pièces également antérieures au mandat de la société AGIA ne sont pas expressément mentionnées dans le bordereau susvisé. 



L'appelante ajoute ne pas disposer des avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020, faisant observer qu'à cette date, elle n'était pas encore désignée mais surtout qu'à compter du 16 mars 2020, début du premier confinement, tout rassemblement était interdit et que les assemblée générales ont de ce fait été annulées. Il apparaît ainsi peu probable, au regard des mesures gouvernementales alors décidées afin de lutter contre la propagation de l'épidémie de Covid-19, qu'une assemblée générale se soit tenue le 24 mars 2020. 



Enfin, s'agissant des relevés bancaires manquants réclamés, l'appelante qui affirme avoir communiqué l'intégralité des relevés en sa possession, est à ce jour dépourvue de qualité, n'étant plus le syndic de la copropriété intimée, pour les réclamer auprès des banques et justifie d'ailleurs du refus de communication de la Bred et du Crédit Mutuel. 



Dans ces conditions, l'appelante se trouvant dans l'impossibilité de communiquer les pièces litigieuses, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont appel ayant ordonné sous astreinte leur production. 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation des dispositions de l'ordonnance entreprise ayant condamné la société AGIA à lui payer la somme provisionnelle de 1.500 euros à valoir sur la réparation de son préjudice. 



Il n'y a cependant pas lieu de statuer sur cette demande dès lors que ces dispositions de l'ordonnance, non visées dans la déclaration d'appel, n'ont pas été critiquées par l'appelante et ne sont donc pas soumises à l'appréciation de la cour. 



L'issue du litige en appel impose de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel relatives à la communication, sous astreinte, des pièces du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] ; 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande tendant à la communication :


des dossiers des assemblées générales des années 2011, 2012, 2013, 2014 avec les avis de réception des envois des convocations et de notification des procès-verbaux des assemblées générales, 

les avis de réception des envois des convocations et de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juin 2018, 

les avis de réception de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2020, 

les relevés bancaires du livret A des mois de janvier, février, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre 2019, janvier, février, mars, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2020, 

les relevés bancaires des mois de février 2020 et janvier 2021 pour 1e compte ouvert dans les livres de la Banque Populaire, 

les relevés bancaires pour le compte ouvert auprès du Crédit Mutuel pour les mois de janvier à novembre 2020 inc1us; 




Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles exposés dans l'instance d'appel.





Le Greffier, Le Président,