Cour d'Appel · 2ème Chambre — 23 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 30 DU 23 JANVIER 2023





N° RG 21/01149 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DL67



Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 10 septembre 2021, dans une instance enregistrée sous le n° 21-000082.



APPELANTE :



Madame [Y] [L] 

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 2] 



Représentée par Me Francine Beaujour, avocate au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélélémy. 



INTIMES :



Monsieur [V] [S] 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Frédéric Decap, de la SELAS Caplaw-Sbh, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy. 





COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue le 14 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Frank Robail, président de chambre

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Monsieur Thomas Habu Groud, conseiller



qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 janvier 2023 ; à cette date les parties ont été avisées de la prorogation de ce délibéré au 23 janvier 2023.



GREFFIER lors des débats et du prononcé : Mme Armélida Rayapin, greffier.











ARRÊT : 



- Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 



- Signé par Monsieur Frank Robail, président de chambre et par Mme  Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte en date du 17 février 2018, M. [V] [S], bailleur, a conclu avec Mme [Y] [L], locataire, un contrat de bail ayant pour objet une villa dénommée [Adresse 3] sise [Adresse 3] à [Localité 2]. Ce bail a été conclu pour une durée d'une année à compter du 17 février 2018 pour un loyer mensuel de 3.000 euros avec exécution de travaux de rénovation en contrepartie d'une franchise de loyers de six mois.



Le 15 février 2019, les mêmes parties ont conclu un nouveau contrat avec un abandon de loyers impayés d'un montant de 18.000 euros et un nouveau loyer mensuel de 4.500 euros.



Par acte d'huissier du 5 mars 2021, M. [S] a fait assigner M.[L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et de Saint-Barthélémy aux fins de voir :




prononcer la résiliation du bail du 17 février 2019 aux torts de la locataire et en ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique,





condamner [Y] [L] au paiement d'une somme de 40.500 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er mars 2021,





condamner la locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3 000 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux,





condamner [Y] [L] à lui verser une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.




Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy a :




prononcé la résiliation judiciaire du bail du 17 février 2018 ayant lié les parties et portant sur la [Adresse 3] sise au [Adresse 3] à [Localité 2],





ordonné l'expulsion de [Y] [L] et de tous occupants de son chef, avec en tant que de besoin, le concours de la force publique et dans le respect des prescriptions légales en la matière,





condamné [Y] [L] à payer à [V] [S] une somme de 39.000 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021 inclus,





condamné [Y] [L] à payer à [V] [S] une indemnité mensuelle d'occupation de 3.000 euros à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,

condamné [Y] [L] à payer à [V] [S] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





condamné [Y] [L] aux dépens de la procédure,





débouté les parties du surplus de leurs demandes




Mme [Y] [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 3 novembre 2021 en mentionnant « appel total ».



M. [S] a remis au greffe sa constitution d'intimé le 26 novembre 2021.



Par déclaration du 2 février 2022, Mme [L] a régularisé son appel en visant cette fois expressément tous les chefs du jugement crtiqués, à l'exception de celui déboutant les parties du surplus de leurs demandes.



Par ordonnance du 13 juin 2022, le conseiller de la mise en état a notamment :




déclaré recevable l'appel interjeté par Mme [Y] [L] le 3 novembre 2022, enrôlé sous le numéro RG 21/01149, régularisé par la déclaration d'appel remise au greffe le 02 février 2022 enrôlée sous le numéro RG 22/00090,





ordonné la jonction du recours enrôlé sous le numéro RG 22/0009 avec celui enrôlé sous le numéro RG 21/01149 qu'il ne tend qu'à régulariser,





dit que Mme [Y] [L] conservera la charge des dépens de l'incident.




L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 14 novembre 2022, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2023 par mise à disposition au greffe.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ Mme [L], appelante :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 août 2022 par lesquelles l'appelante demande à la cour de :



- juger que le contrat de bail régissant les parties est du 17 février 2018,



- prononcer la nullité de l'augmentation du loyer résultant de la signature de l'avenant du 15 février 2019,



- juger que le loyer ressortissant du contrat de bail de 2018 est de 3000 euros,



- juger qu'à la date de l'assignation, Mme [Y] [L] était à jour de son loyer d'un montant mensuel de 3.000 euros,



En conséquence,



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin,



A titre principal :



- ordonner aux frais avancés de M. [V] [S], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, un mois après la signification de la décision à intervenir sur une période provisoire de quatre mois, l'exécution des travaux suivants :



- remplacement de la fosse septique,

- réfection et consolidation des murs de façade

- remplacement de la rambarde d'escalier à l'entrée (poteau pourri suivant constatation),

- travaux d'étanchéité des murs et du plafond,

- remplacement des ouvrants des baies vitrées défectueux,

- remplacement des vitrages de jalousie cassés,

- mise en place des fermetures de sécurité dans les chambres,

- fermeture de la porte d'entrée par une serrure trois points.



A titre subsidiaire :



- ordonner une expertise, et à cette fin désigner tel expert qu'il plaira à la cour aux fins de :



- vérifier les travaux de réfection à réaliser, les décrire, en préciser la nature et l'importance,

- décrire le cas échéant, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier,

- donner à l'aide d'un devis, une évaluation du coût des travaux nécessaires à la réfection des désordres ; préciser la durée prévisible des travaux,

- donner tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues.



- autoriser Mme [Y] [L] à consigner les loyers à la CARPA jusqu'à la réalisation des travaux à effectuer par le bailleur sur le bien loué, dans un délai de trois mois, à compter de la signification de la décision à intervenir,



- autoriser Mme [Y] [L] à suspendre le paiement des loyers en cas d'inexécution des travaux dans le délai de trois mois de la décision à intervenir et à effectuer lesdits travaux, aux lieu et place de M. [V] [S] et à ses frais avancés, sans préjudice des dommages et intérêts,



- ordonner la rédaction par le bailleur, M. [V] [S], d'un contrat de bail écrit, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à présenter à Mme [Y] [L] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, sur une période provisoire d'un mois à compter de la décision à intervenir,



- condamner M. [V] [S] à payer à Mme [Y] [L], la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.



2/ M. [V] [S], intimé :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 mars 2022 par lesquelles l'intimé demande à la cour de :

- déclarer irrecevables les demandes et moyens soulevés par Mme [L] non évoqués dans ses deux déclarations d'appel, notamment celle du 2 février 2022,



- débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,



- confirmer, en conséquence, la décision déférée dans toutes ses dispositions en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 17 février 2018 et ordonné l'expulsion de [Y] [L] au besoin avec le concours de la force publique, en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une somme de 39.000 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021 inclus, ainsi qu'à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 3.000 euros à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,



- ordonner le paiement des loyers impayés sur la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021 inclus, calculés avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation du 5 mars 2021,



- condamner Mme [L] à payer à M. [S] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELAS Caplaw SBH, représentée par Me Fréderic Decap, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties.





MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité des demandes de Mme [L]



Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

L'article 901 du Code de procédure civile prévoit que la déclaration d'appel indique les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. 

En l'espèce, par déclaration du 2 février 2022, Mme [L] a régularisé son appel en visant expressément tous les chefs du jugement, sauf celui déboutant les parties du surplus de leurs demandes.



Or, M. [S] soutient que Mme [L] a omis de préciser dans sa déclaration d'appel qu'elle entendait également contester le rejet par le premier juge de ses demandes de :



- réalisation de travaux par le propriétaire,

- ordonner une expertise,

- l'autoriser à consigner les loyers,

- ordonner la rédaction d'un nouveau bail.



L'intimé en déduit que la cour n'est saisie d'aucune de ces demandes.



Mme [L] ne conteste, ni avoir formulé ces demandes devant le premier juge, ni qu'elles aient été rejetées par le chef du dispositif non critiqué du jugement entrepris ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Cependant, le rejet de ces demandes n'est que la conséquence de la résiliation judiciaire du bail. 



Dès lors, bien que ce chef du dispositif n'ait pas été expressément critiqué par la déclaration d'appel de Mme [L], il dépend directement de celui ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail qui est expressément visé par la déclaration. 



Par conséquent, la cour de céans est valablement saisie du chef du dispositif rejetant la demande de réalisation de travaux, la demande d'expertise, l'autorisation de consigner les loyers et la demande d'ordonner la rédaction d'un contrat de bail écrit.

Sur le contrat de bail régissant les parties et le montant du loyer

En vertu de l'article 546, alinéa 1er, du code de procédure civile, le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé.

Le  droit d'appel suppose donc un intérêt à agir. Cet intérêt est défini par la notion de succombance. L'appel n'est pas recevable s'il porte sur des dispositions sur lesquelles une partie a obtenu gain de cause en première instance.

En l'espèce, Mme [L] demande qu'il soit jugé que le contrat de bail régissant les parties est du 17 février 2018, que soit prononcée la nullité de l'augmentation du loyer résultant de la signature de l'avenant du 15 février 2019 et que soit jugé que le loyer ressortissant du contrat de bail de 2018 est de 3.000 euros.

Cependant, le jugement entrepris a jugé que le contrat de bail liant les parties est celui du 17 février 2018 puisqu'il a prononcé la résiliation judiciaire de ce bail en retenant notamment que l'augmentation de loyer opérée par l'avenant du 15 février 2019 était illégale. 

En outre, il a décidé que le loyer de ce bail est de 3000 euros mensuels puisqu'il a condamné Mme [L] à payer la somme de 39.000 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021 inclus (soit 3.000 euros x 13 mois). De surcroît, aucun appel incident n'a été formé de ces chefs.

Le premier juge ayant déjà fait droit à ces demandes de Mme [L], elle est par conséquent irrecevable à les formuler à nouveau au stade de l'appel.

Sur le montant de la dette locative

Mme [L] soutient, d'une part, que son relevé bancaire établit qu'elle a procédé au paiement de la somme de 16.260 euros par virement du 20 février 2019 et, d'autre part, que c'est à tort que le décompte du bailleur fait état de la seule somme de 10.000 euros représentant la compensation des travaux avec les loyers impayés.



Mme [L] fait valoir, d'autre part, qu'elle a réglé, suivant décompte du bailleur, au titre de l'augmentation irrégulière de loyer, la somme de 67.000 euros entre mars 2019 et juin 2020 et qu'il convient d'ajouter à cette somme celle de 6.260 euros (16260 ' 10000) qui n'a pas été prise en compte dans le décompte du bailleur et dont le paiement est justifié par le relevé bancaire du 1er mars 2019.



Enfin, Mme [L] en déduit avoir payé depuis le 1er mars 2019, la somme de 73.760 euros alors qu'elle n'était débitrice que de la somme de 72.000 euros sur la période du 1er mars 2019 au 5 mars 2021 et elle en conclut que non seulement, elle était à jour du paiement des loyers au jour de l'assignation en expulsion délivrée le 5 mars 2021, mais qu'elle était de surcroît créancière de son bailleur pour la somme de 1.760 euros.



Au stade de l'appel, aucun des litigants ne conteste que seul le bail en date du 17 février 2018 les lie et que le montant du loyer dû est de 3000 euros par mois. 



M. [S] ne conteste pas qu'il ressorte de son décompte de loyer qu'en raison d'une augmentation irrégulière de ce loyer, Mme [L] lui ait réglé la somme de 67.500 euros entre mars 2019 et juin 2020 (15 mois x 4500 euros) au lieu de la somme de 45.000 euros (15 mois x 3000 euros). Il ne discute pas plus le relevé bancaire produit par Mme [L] qui fait ressortir un paiement de 16.260 euros en sa faveur le 20 février 2019 au lieu des 10.000 euros indiqués dans son décompte. 



Par conséquent, il est établi que sur la période de mars 2019 à juin 2020, Mme [L] a versé à son bailleur la somme de 73.760 euros (67.500 + [16.260-10.000]).



Or, comme l'a souligné Mme [L], à nouveau sans être contestée, elle n'était débitrice que de la somme totale de 72.000 euros entre mars 2019 et le 5 mars 2021 (24 mois x 3000 euros), date de l'assignation en résiliation du bail, de sorte qu'elle n'était pas débitrice de loyers à cette date et était, au contraire, créancière de la somme de 1.760 euros.



Conséquemment, pour la période du 1er avril au 31 août 2021 inclus, la dette locative s'élève à la somme de 13.240 euros (5 mois x 3000 ' 1760 euros).



C'est donc à tort que le premier juge a retenu que Mme [L] était débitrice de la somme de 39.000 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021.



Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.



Sur la résiliation du bail



En vertu de l'article 1728-2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



Selon l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



L'article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.



En outre, il est constant que la situation justifiant la résiliation du bail s'apprécie au jour où la cour statue.



Par ailleurs, l'article 1219 du code civil, dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Par conséquent, l'exception  d'inexécution ne peut être opposée comme moyen de pression sur le débiteur que de façon proportionnée. Il faut que l'inexécution de ses obligations par l'une des parties à un contrat synallagmatique soit de nature à affranchir l'autre de ses obligations corrélatives. Et une inexécution mineure ne peut entraîner une exception d'inexécution.



Ainsi, la jurisprudence refuse au locataire continuant à jouir de la chose le droit de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à son devoir d'entretien. Il n'en va autrement que lorsque le défaut d'entretien rend la jouissance de la chose impossible.



En l'espèce, il est constant que Mme [L] a cessé de payer les loyers depuis mars 2021. Elle justifie cette suspension en faisant valoir que les désordres affectant la maison louée portent atteinte à son droit à la jouissance paisible du bien. 



Sans qu'il soit nécessaire d'examiner à ce stade le détail des désordres allégués, force est de constater avec M. [S] que Mme [L] occupe sans discontinuité les lieux depuis février 2018 et qu'elle n'allègue, ni ne démontre a fortiori, une impossibilité de jouir du bien. Il peut être ajouté à ce constat que la locataire a même accepté de conclure un nouveau bail en février 2019, confirmant par là même en jouir à suffisance.



Les désordres allégués n'ayant pas privé la locataire de la jouissance de l'immeuble loué, elle ne pouvait refuser d'exécuter son obligation en invoquant l'inexécution du bailleur. Sa riposte aux manquements reprochés au bailleur a donc été disproportionnée.



Certes, il n'est pas contesté que Mme [L] ait consigné la somme de 25.000 euros sur le compte CARPA (pièce n° 8 : bordereau Carpa) et ait sollicité du premier président de la cour d'appel de Basse- Terre, par assignation en date du 29 novembre 2021, la suspension de l'exécution provisoire et l'autorisation de consigner le loyer mensuel de 3000 euros à la CARPA.



Cependant, comme le souligne M. [S], la consignation des loyers, de la seule initiative de la locataire, même sur un compte CARPA, mais sans autorisation de justice, laquelle n'est jamais intervenue, ne peut valoir paiement.



Par conséquent, c'est à tort que la locataire a excipé de l'exception d'inexécution pour ne plus satisfaire à son obligation de payer le loyer, si bien qu'elle est tenue de verser à M. [S] la totalité des loyers.



Mme [L] sera donc condamnée à payer à M. [S] l'intégralité des loyers depuis avril 2021 jusqu'à la date de la présente décision.



Par ailleurs, s'il est indubitable que la locataire a méconnu ses obligations en ne versant pas entre les mains de son bailleur les loyers dus, cette inexécution n'est pas, au regard des circonstances de l'espèce, d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail. 



En effet, d'une part, il a été précédemment établi qu'à la date de l'assignation en première instance, la locataire n'était débitrice d'aucune somme à l'égard de son bailleur et qu'au contraire, ce dernier était son débiteur. C'est donc de mauvaise foi que ce bailleur a sollicité en première instance la résiliation du bail et persiste encore aujourd'hui en sa demande de condamnation de son locataire au paiement de sommes qui ne lui sont pas dues pour la période du 1er juillet 2020 au 31 août 2021.



D'autre part, et à l'inverse, la consignation des loyers sur un compte CARPA et la requête à cette fin déposée auprès du premier président de la cour de céans traduit la volonté de Mme [L] d'assumer ses obligations contractuelles et, par conséquent, sa bonne foi.



Par suite, les récents manquements de la locataire à son obligation au titre des loyers ne peuvent être tenus pour une faute suffisamment grave pour être sanctionnée par la résiliation du bail, si bien que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a prononcé cette résiliation.



La demande de résiliation du bail du 17 février 2018 sera donc rejetée.



Sur les travaux d'entretien et de réparation



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils sont loués.



L'article 6 de la loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Par ailleurs, l'article 6 du code de procédure civile dispose qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. 



L'article 9 du même code dispose pour sa part qu' 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention». 



De surcroît, l'article 1353 du Code civil dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver' et que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».



Par conséquent, il incombe au locataire de prouver les désordres à l'origine du trouble de jouissance qu'il allègue.



En l'espèce, pour établir les désordres ayant entraîné le trouble de jouissance allégué, Mme [L] a versé un procès-verbal de constat d'huissier établ i de manière non contradictoire le 14 janvier 2021. 



Ce procès-verbal, qui constitue néanmoins un élément de preuve comme régulièrement communiqué et  contradictoirement  débattu dans le cadre de l'instance, fait notamment état des désordres suivants :




la fosse septique n'est pas fonctionnelle ; le bac est rempli de matières solides ; l'odeur dans la zone est forte. Des écoulements d'eaux vannes sont visibles côté mur de clôture avec la propriété voisine ;

des pierres de parement relativement imposantes se décollent du mur en façade avant et en mur pignon gauche ;

la rambarde en bois de l'escalier à l'entrée est vacillante et le poteau bois principal du bas est pourri au niveau de la base ;

dans le local technique, plusieurs zones d'infiltration sur les murs et le plafond béton ;

les ouvrants de la baie vitrée coulissent très mal et l'ouvrant muni de la serrure ne ferme pas dans les chambres ;

plusieurs vitrages de jalousie sont cassés dans la cuisine et l'une des chambres ;

les portes d'entrée en bois ne sont pas munis de 3 points de fermeture extérieurs.




Ce procès-verbal ne permet néanmoins pas d'établir les désordres ayant entraîné le trouble de jouissance allégué :



En effet :



- d'une part, il convient de rappeler qu'en vertu du contrat en date du 17 février 2018, le locataire s'était engagé à effectuer les travaux de rénovation et de réparation nécessaires sur la propriété d'une valeur de 20.000 euros. Or, le constat d'huissier ne permet pas de déterminer si les désordres allégués font partie des travaux incombant contractuellement à Mme [L] et, conséquemment, qu'ils résultent d'un défaut d'entretien par le bailleur,



- de seconde part, le commissaire de justice, anciennement huissier de justice, n'étant pas un expert technique, ses appréciations telles que le caractère non-fonctionnel de la fosse septique ou le caractère pourri du poteau bois principal du bas au niveau de la base sont dénuées de toute valeur probatoire,



- de troisième part, Mme [L] ne démontre pas en quoi le décollement des pierres de parement, le caractère vacillant de la rambarde en bois de l'escalier, les infiltrations dans le local technique, l'absence de 3 points de fermeture extérieurs sur les portes d'entrée, le coulissage des ouvrants de la baie vitrée et la non-fermeture de l'ouvrant dans les chambres, sont des troubles de jouissance l'empêchant d'user du bien conformément à destination. La locataire se borne en effet à affirmer l'atteinte au droit de jouissance paisible sans plus s'expliquer,



- de quatrième part, l 'obligation d'entretien du bailleur ne lui impose pas d'améliorer le bien loué. Or, la mise en place de fermetures de sécurité dans les chambres et la fermeture de la porte d'entrée par une serrure trois points sont des améliorations qui ne relèvent pas de l'obligation d'entretien, 



- enfin, la locataire ne démontre pas en quoi la présence de matières solides dans le bac de la fosse septique est imputable à un défaut d'entretien du bailleur.



Mme [L] ne rapporte donc pas la preuve que les désordres allégués et en partie constatés par l'huissier instrumentaire, seraient imputables à un défaut d'entretien de l'immeuble et qu'ils auraient provoqué des troubles à la jouissance paisible du bien.



Dès lors, sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné, aux frais avancés de M. [V] [S], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de réaliser les travaux de réparation des désordres allégués sera rejetée.



Sur la demande d'expertise



En vertu de l'article 146, alinéa 2, du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.



En l'espèce, Mme [L] sollicite, à titre subsidiaire, que soit ordonnée une expertise afin notamment de vérifier les travaux de réfection à réaliser.



Or, il a été précédemment indiqué que Mme [L] est défaillante à prouver la réalité des désordres qui seraient à l'origine du trouble porté à la jouissance paisible du bien alléguée.



Comme le fait justement valoir M. [S], la cour n'a pas à suppléer sa carence dans la preuve qu'elle doit rapporter.

 

Conséquemment, la demande de mesure d'instruction sera rejetée.



Sur la demande de consignation et de suspension des loyers



L'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :



« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

En l'espèce, Mme [L] demande l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à la réalisation des travaux à effectuer par le bailleur dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai, en cas d'inexécution par le bailleur, l'autorisation de suspendre le paiement des loyers.

Cependant, il a été précédemment jugé que la locataire n'établit pas la réalité des désordres dont elle demande la réparation.

Par conséquent, les demandes de consignation et de suspension de loyers seront également rejetées.

Sur la demande de rédaction d'un bail



En vertu de l'article 3 de la loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989, chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat écrit.



L'établissement d'un contrat conforme à ces dispositions doit s'entendre de l'obtention d'un bail écrit comportant les stipulations conformes à l'accord des parties et pour le surplus aux dispositions statutaires de la loi (Cass., 3e civ., 29 novembre 2000, pourvoi n° 98-12.442).



En l'espèce, pour s'opposer à la demande de Mme [L] d'établissement d'un bail écrit, M. [S] excipe de la validité du bail oral et de l'absence de sanction attachée.



Cette argumentation est inopérante au regard du droit conféré à chacune des parties au bail d'obtenir l'établissement d'un écrit.



Par conséquent, il sera fait injonction à M. [S] de rédiger un contrat de bail conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et à le présenter à Mme [Y] [L], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant signification du présent arrêt.



Sur les dépens



M. [S], qui succombe principalement à l'instance d'appel, sera condamné aux entiers dépens de celle-ci, ainsi que, en équité, à indemniser Mme [L] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de 2.500 euros.



Conséquemment, M. [S] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



Enfin, les dispositions du premier juge relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront  infirmées et M. [S], qui succombe en large part, sera condamné aux entiers dépens de première instance.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 17 février 2018 liant Mme [Y] [L] et M. [V] [S],

Dit que Mme [Y] [L] a invoqué à tort une exception d'inexécution,



Condamne Mme [Y] [L] à payer à M. [S] l'intégralité des loyers depuis le mois d'avril 2021 jusqu'à la date de la présente décision,



Déboute Mme [Y] [L] de ses autres demandes,



Ordonne à M. [V] [S] de rédiger un contrat de bail conforme aux dispositions de la loi n° 96-290 du 6 juillet 1989 et à le présenter pour signature à Mme [Y] [L], et ce dans le mois suivant signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,



Condamne M. [V] [S] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, 



Condamne M. [V] [S] aux dépens d'appel et de première instance.



Et ont signé, 



La greffière Le président