Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 18 janvier 2023

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 18 JANVIER 2023



N° RG 21/00656 

N° Portalis DBVE-V-B7F-CB5B SM - C



Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 20 Août 2021, enregistrée sous le n° 20/00394



[G]



C/



SDC RESIDENCE [5], à [Localité 2]







Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



DIX-HUIT JANVIER 

DEUX-MILLE-VINGT-TROIS







APPELANT : 



M. [F] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocate au barreau d'AJACCIO



INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [5], [Localité 2] [Localité 2] 

représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, elle-même représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 novembre 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :









Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère



GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Nolwenn CARDONA.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2023.



ARRÊT : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :



Suivant acte d'huissier du 28 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] à [Localité 2] (Corse-du-Sud), représenté par la S.A.S. Société de gestion immobilière en qualité de syndic, a fait citer M. [F] [G] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins de voir :



- condamner M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[5]' sis à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice : la S.A.S. Société de gestion immobilière, la somme de 3 763,52 euros, sauf mémoire quitte à parfaire, arrêtée au 1er avril 2020, laquelle somme devra être augmentée des intérêts de droit, à compter de la lettre R.A.R. de mise en demeure en date du 18 février 2020,



- condamner le requis au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,



- condamner le requis au paiement de la somme de 1 200 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- dire que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement au requis, tels que définis dans l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,





- condamner le requis aux entiers dépens,



- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.



Par décision du 20 août 2021, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :



- reçu le syndicat de la copropriété de la résidence '[5]' en sa demande,



- déclaré la demande du syndicat de la copropriété de la résidence '[5]' recevable, régulière et bien fondée,



- condamné M. [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 1 136,88 euros, pour charges de copropriété dues au 8 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020,



-condamné M. [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires



- dit que les frais de procédures tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront exclusivement à la charge de M. [F] [G],



- condamné M. [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de M. [F] [G],



- rejeté comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif,



- condamné M. [F] [G] aux entiers dépens.



Suivant déclaration enregistrée le 23 septembre 2021, M. [F] [G] a interjeté appel de la décision susvisée en ces termes :



'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qui concerne les dispositions suivantes : -reçoit le syndicat de la copropriété de la Résidence BELEVEDERE 1-5 en sa demande, -déclare la demande du syndicat de la copropriété de la Résidence [5] recevable, régulière et bien fondée, -condamne Mr [G] à payer au syndicat requérant la somme de 1136,88€, pour charges de copropriété dues au 8 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020, -condamne Mr [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts compensatoires, -dit que les frais de procédure tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront exclusivement à la charge de Mr [G], -condamne Mr [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -rejette l'ensemble des demandes reconventionnelles de Mr [G], -rejette comme infondée tout autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif, -condamne Mr [G] aux entier dépens.'





Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 mai 2022, M. [F] [G] a demandé à la cour de :



Infirmer le jugement en date du 20 août 2021 du tribunal judiciaire d'Ajaccio ;



Rejeter et Débouter toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » représenté par son syndic en exercice : la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE ;



À titre subsidiaire ;



Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » représenté par son syndic en exercice : la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE à payer à Monsieur [G] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;



Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [5] » représenté par son syndic en exercice : la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE à payer à Monsieur [G] la somme de 5.000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamner la CEO aux entiers dépens ;



Ordonner l'exécution provisoire.



Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[5], représenté par la S.A.S. Société de gestion immobilière, a demandé à la juridiction d'appel de :



' CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire d'Ajaccio en date du 20 Août 2021 en ce qu'il a : 



- Reçu le syndicat de la copropriété de la Résidence « [5] » en sa demande ; 

- Déclaré la demande du syndicat de la copropriété de la Résidence « [5]» recevable, régulière et bien fondée ; 

- Condamné Monsieur [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 1.136,88 € pour les charges de copropriété dues au 8 Février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 Mai 2020 ; 

- Condamné Monsieur [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800,00 € à titre de dommages intérêts compensatoires ; 

- Dit que les frais de procédure tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 seront exclusivement à la charge de Monsieur [F] [G] ; 

- Condamné Monsieur [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- Rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [G] ; 







- Rejeté comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif ; 

- Condamné Monsieur [F] [G] aux entiers dépens. 



' DÉBOUTER Monsieur [F] [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 



' CONDAMNER le requis au paiement de la somme de 3.000,00 euros, en application de l'article 700 du C.P.C. 



' DIRE que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement au requis, tels que définis dans l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 



' Le CONDAMNER aux entiers dépens. 



Par ordonnance du 5 octobre 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 17 novembre 2022 à 8 heures 30.



Le 17 novembre 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2023.



La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.



SUR CE



Sur le paiement des charges de copropriété 



M. [G] soutient avoir réglé l'ensemble des sommes dues dès qu'il a été informé du solde, ce qui démontrerait sa bonne foi.

Il explique qu'après avoir évoqué un possible désistement, la partie adverse aurait versé une pièce complémentaire pointant les sommes dues par M. [G] pour un montant de 2 586,61 euros, et affirme que les sommes ainsi listées après le mois de juin 2020 ne peuvent être prises en compte par le tribunal, au motif qu'elles ne seraient pas visées dans l'assignation.

Il observe par ailleurs que le demandeur initial vise des 'appels de charge non encore appelés', ce qui démontrerait sa mauvaise foi.

L'appelant fait valoir que la présente instance est une procédure de droit commun qui échappe à la procédure accélérée de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant l'exigibilité immédiate des provisions non échues en cas de non-paiement.

Il reproche également au syndic de ne pas avoir pris en compte le partage de son régime matrimonial en maintenant deux comptes pour l'appartement qui lui aurait été attribué.

Il estime par ailleurs que les pièces versées au débat ne suffisent pas à prouver le montant des charges dues, faute de production des procès-verbaux de l'assemblée générale approuvant les comptes et des documents comptables.







En réponse, la partie intimée indique s'être résolue à assigner M. [G] après avoir tenté d'obtenir un paiement de manière amiable.

Elle ajoute que, malgré le versement de la somme de 3 600 euros en cours de procédure, le montant de la dette actualisée de M. [G] s'élève à la somme de 1 236,93 euros.

Elle précise à ce titre que le paiement a été pris en compte dès le 12 juin 2020 mais n'a pas permis d'apurer le montant de la dette qui s'élevait alors à la somme de 3 763,52 euros.

Elle reproche à l'appelant d'entretenir une confusion en produisant un extrait de compte au 31 décembre 2019 faisant état d'un solde nul, alors que ce document serait étranger au présent litige et correspondrait à l'ancien compte copropriétaire de M. [G] pour le lot qu'il détenait avec Mme [D] [N] et dont la vente serait intervenue le 20 avril 2018.

Elle-même indique produire le décompte des charges de M. [G] à la même date faisant état d'un solde débiteur de 3 878,46 euros correspondant aux charges dues au titre du lot litigieux.

D'autre part, la partie intimée rappelle qu'il est possible de réactualiser la créance à la hausse comme à la baisse en cours de procédure.

Elle précise enfin que les charges réclamées à M. [G] ont fait l'objet d'un appel de fonds régulier.



En premier lieu, il convient de rappeler qu'en application des articles 768 et 954 du code de procédure civile, le tribunal et la cour ne statuent que sur les dernières conclusions déposées.



Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pouvait donc parfaitement actualiser le montant de sa créance après la délivrance de l'assignation, ledit acte introductif d'instance ayant au surplus précisé dans son dispositif 'sauf mémoire quitte à parfaire'.



D'autre part, il sera observé que l'ensemble des sommes dont le paiement est réclamé concernent des charges ou des provisions pour charges relatives à la période échue, soient les sommes dues au 8 février 2021.



Les arguments développés par M. [G] au titre des charges futures sont donc sans objet.



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.







Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.



Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.



L'obligation de paiement s'applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l'assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.



A l'appui de sa demande, le syndicat de copropriété, représenté par le syndic, verse notamment aux débats :



- l'état des dépenses de la copropriété sur les années 2018 et 2019,



- les courriers valant appels de fonds sur la période allant du 1er janvier 2018 au 31 mars 2020,



- un relevé du compte de M. [G] au 31 décembre 2019 mentionnant un solde débiteur de 64,95 euros à cette date,



- un relevé du compte de M. [G] au 15 mai 2020 faisant apparaître un solde débiteur de 3 763,52 euros suite à l'encaissement d'un chèque de 900 euros le 14 janvier 2020,



- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 3 385,99 euros au titre des charges restant dues au 14 janvier 2020, suivant courrier recommandé dont l'accusé de réception a été signé le 19 février 2020,



- un relevé du compte de M. [G] au 21 décembre 2021 mentionnant un solde débiteur de 419,57 euros au 1er octobre 2021, suite à l'encaissement d'un chèque de 3 600 euros le 9 juin 2020, à la déduction d'un trop-perçu de charges à hauteur de 217,06 euros et de l'encaissement d'un chèque de 1 991,99 euros le 24 septembre 2021, 



 - un relevé du compte de M. [G] au 31 mai 2022 faisant apparaître un solde nul au 26 avril 2022, suite à l'encaissement d'un chèque de 1 168,06 euros le 26 avril 2022.



La partie intimée produit par ailleurs un avis de mutation établi par la S.C.P. [P], [Z], [K], [X], société notariale, faisant état de la vente intervenue le 20 avril 2018 du lot 29 situé dans la résidence en cause par Mme [D] [N] au profit de M. [F] [G].

L'acte précise que M. [G] 'a la propriété de la totalité du bien à compter rétroactivement du jour de la constitution de l'indivision, soit le 1er mars 2013'.











Ce document explique la production par M. [G] d'une capture d'écran d'un extrait de compte faisant état d'un solde nul au 31 décembre 2019, faisant apparaître les noms de Mme [D] [N] et M. [F] [G], et non le seul nom de ce dernier.



Le justificatif ainsi produit par M. [G] concerne en effet les charges dues par Mme [D] [N] et M. [F] [G] du temps de l'indivision et non les charges dues depuis le transfert de propriété rétroactif ; il est par conséquent dénué d'intérêt dans le cadre du présent litige.



S'il est regrettable que la partie intimée, demanderesse initiale à l'instance, n'ait pas jugé utile de produire les procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes des exercices en cause, il résulte des écritures de M. [G] que ce dernier entend se prévaloir d'une carence du syndicat des copropriétaires au niveau de la preuve pour tenter d'échapper à son obligation de paiement sans pour autant contester, sur le fond, les sommes réclamées. 



Il indique en effet, dès la première ligne de sa discussion que 'Le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales du fait que Monsieur [G] a réglé l'ensemble des sommes dont il était redevable'.



Il fait ainsi référence aux paiements volontaires figurant sur les extraits de compte visés ci-dessus, soient les sommes de 3 600 euros, 1 991,99 euros et 1 168,06 euros encaissées respectivement les 9 juin 2020, 24 septembre 2021 et 26 avril 2022.



Si le paiement de la somme de 1 991,99 euros fait suite à la décision du 20 août 2021 assortie de l'exécution provisoire, condamnant M. [G] au paiement de la somme de 1 136,88 euros, pour les charges de copropriété dues au 8 février 2021, il sera observé que M. [G] a payé au-delà du montant de la condamnation, marquant ainsi sa volonté de s'acquitter les sommes réclamées dont il reconnaissait dès lors nécessairement le bien-fondé.



Cette analyse est confortée par le paiement de la somme de 1 168,06 euros le 26 avril 2022, au titre des charges réclamées postérieurement au 8 février 2021.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] à payer au syndicat requérant la somme de 1 136,88 euros, pour charges de copropriété dues au 8 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020.



Il sera toutefois relevé que cette somme a d'ores et déjà été payée dès le 24 septembre 2021.



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires 



M. [G] soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun préjudice.







Le syndicat des copropriétaires, représenté, estime que M. [G] a fait preuve d'une particulière mauvaise foi en s'abstenant volontairement de régler ses charges de copropriété alors qu'il n'en conteste pas le principe. Il affirme que M. [G] continue à faire preuve de mauvaise foi en diligentant appel à l'encontre d'une décision de condamnation portant sur des sommes qu'il a payées suivant chèque du 24 septembre 2021.



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



A l'instar de M. [G], il sera observé que le syndicat de copropriétaires ne démontre pas l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement des charges de copropriété justifiant l'octroi de dommages et intérêts.



Le relevé bancaire versé au débat pour le mois de juin 2020 fait, en effet, état d'un solde créditeur de 60 834,01 euros au 30 juin 2021 malgré l'arriéré de charges de M. [G].



Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu'il a alloué à la partie intimée la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [G] 



M. [G] indique avoir subi de nombreux problèmes de santé qui l'empêcheraient de travailler. Il précise tout mettre en 'uvre pour être à jour du paiement de ses charges malgré la diminution de son salaire et soutient que la présente procédure, qu'il qualifie d'inutile, a engendré un préjudice moral.



En réponse, le syndicat des copropriétaires, représenté, rappelle que les charges de copropriété doivent normalement être acquittées trimestriellement. Il écarte tout acharnement de sa part dès lors que les extraits de compte versés au débat ne feraient apparaître aucun règlement entre le 1er janvier 2018 et le 31 mai 2022. Il souligne que le règlement définitif n'est intervenu que le 24 septembre 2021, soit postérieurement au jugement de première instance et en déduit qu'il n'a commis aucune faute, mais s'est contenté de procéder au recouvrement des charges dues à la copropriété. En tout état de cause, il observe que M. [G] ne justifie nullement du préjudice moral dont il fait état.



M. [G] ne démontre aucune faute de la partie intimée, puisque le règlement effectif des sommes dues est intervenu après le jugement entrepris ; la présente procédure était donc légitime et nécessaire.



En tout état de cause, il ne produit aucun justificatif du préjudice allégué.



Le jugement querellé sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] de sa demande d'indemnisation sur ce fondement.







Sur les frais de recouvrement 



Conformément à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, M. [F] [G] sera condamné au paiement des frais de recouvrement.



Sur les autres demandes 



La présente décision étant rendue en dernier ressort, il n'y a pas lieu d'en ordonner l'exécution provisoire.



M. [G], qui succombe, sera condamné au paiement des dépens.



Il n'est pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ; M. [G] sera dès lors condamné à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, M. [G] sera débouté de la demande présentée sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [F] [G] à payer au syndicat requérant la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires,



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par la S.A.S. Société de gestion immobilière, de sa demande de dommages et intérêts,



Y ajoutant,



Relève que M. [F] [G] a versé la somme de 1 991,99 euros le 24 septembre 2021en paiement de la condamnation prononcée à son encontre au terme du jugement querellé,



Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,



Condamne M. [F] [G] au paiement des frais de recouvrement conformément à l'article10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,



Condamne M. [F] [G] au paiement des dépens,











Condamne M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par la S.A.S. Société de gestion immobilière la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [F] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT