Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 17 janvier 2023

17/01/2023



ARRÊT N°



N° RG 21/03940 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OMA3

MD / RC



Décision déférée du 09 Septembre 2021 

Juge de la mise en état de TOULOUSE (20/01115)

MME TAVERNIER

















S.A. HLM DES CHALETS





C/



[X] [Y]

[B] [N] épouse [Y]

S.A.R.L. GENIE THERMIQUE VENTILATION SANITAIRE

Société SMABTP

S.A.S. EPE





















































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2], 

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [B] [N] épouse [Y]

[Adresse 2]

 [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A.R.L. GENIE THERMIQUE VENTILATION SANITAIRE 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Gautier DE MALAFOSSE de la SARL MALAFOSSE - VEDEL, avocat au barreau de TOULOUSE



Société SMABTP 

Société d'assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A.S. EPE

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Me Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



Greffier, lors des débats : N. DIABY



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre





****** 













EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La Sa HLM les Chalets a, en qualité de maître d'ouvrage, fait réaliser la construction d'un ensemble immobilier sur la commune de [Localité 7] (31), dénommé «[Adresse 11] », composé de 9 ilots de bâtiments, d'une chaufferie et de 12 logements individuels, le tout soumis au statut de la copropriété. La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 11 février 2013, et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité de ces travaux a été signée le 30 janvier 2015.



Ces logements ont fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement.



Le 18 mai 2015, M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] ont conclu un contrat de location-accession avec la société HLM les Chalets pour un appartement T5 en duplex de 104 m2 situé aux 3ème et 4ème étages du bâtiment A de l'îlot B de cet ensemble immobilier. Le procès-verbal de livraison et de remise des clés est intervenu le 22 mai 2015.



Des réserves ont alors été formulées par M. et Mme [Y] et la société HLM des Chalets a fait réaliser des travaux pour y remédier.



Suivant acte authentique du 24 mars 2016, les époux [Y] ont levé l'option et sont devenus propriétaires de cet appartement, pour un montant de 236 587,94 euros TTC. Ils ont pris possession de leur bien le 15 mars 2016.



Estimant que des désordres affectaient toujours leur appartement, les époux [Y] ont fait délivrer à la société HLM des Chalets une assignation le 2 juin 2017 afin de solliciter du juge des référés du tribunal de Toulouse la nomination d'un expert. Le juge des référés a désigné M. [L], expert judiciaire, pour y procéder, suivant ordonnance du 13 juillet 2017.



Par ordonnances des 29 mars 2018 et 9 juillet 2019, les opérations d'expertise ont été étendues respectivement à la société Smabtp, assureur dommage ouvrage de l'immeuble, et aux sociétés Soprema Entreprises et Génie thermique ventilation sanitaire. L'expert a adressé son rapport définitif le 11 février 2020.



Par actes d'huissier du 17 mars 2020, M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] ont fait assigner la Sa HLM des Chalets en paiement de diverses sommes au titre de la mise en état de leur logement et à titre de dommages et intérêts, la Smabtp étant attraite pour sa part pour garantie d'une partie de la demande principale.



La Sa HLM des Chalets a fait appeler en la cause la Sarl Génie Thermique Ventilation Sanitaire et la Sas Entreprise peinture et enduits.



Par conclusions d'incident du 25 mars 2021, Sa HLM les Chalets a notamment opposé à M. et Mme [Y] la forclusion de leur action en responsabilité sur le fondement des vices de construction ou des défauts de conformité apparents.



Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a, par ordonnance du 9 septembre 2021 : 



- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la société HLM des Chalets,

- déclaré recevables M. et Mme [Y] en leur action, 

- ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état du 11 novembre 2021 avec injonction faite à la société HLM des Chalets de conclure sur le fond,

- réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles. 



Pour statuer ainsi et dire applicable à l'action de M. et Mme [Y] le délai de prescription de droit commun, le premier juge a d'abord rappelé que « lorsque le vendeur d'un immeuble à construire s'oblige à réparer les vices de construction apparents, la forclusion prévue à l'article 1648 alinéa 2 du code civil n'est pas encourue et l'action des acquéreurs visant à l'exécution d'un tel engagement n'est pas soumise à la prescription prévue à cet article mais à la prescription contractuelle de droit commun. Il en est de même lorsque le vendeur d'un immeuble à construire a reconnu de façon non équivoque l'existence de vices apparents et s'est ainsi engagé, même implicitement, à les réparer », puis a retenu que le courrier du 8 janvier 2016 constituait un engagement de procéder à la reprise des désordres dénoncés à la réception, cette reconnaissance de responsabilité ayant eu pour effet d'interrompre le délai de prescription.



***



Par déclaration du 15 septembre 2021, la Sa HLM des Chalets a relevé appel de cette ordonnance, en ce qu'elle a : 




rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la société HLM des Chalets,- déclaré recevables M. et Mme [Y] en leur action, 

ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état du 11 novembre 2021 avec


injonction faite à la société HLM des Chalets de conclure sur le fond, - réservé les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles.



Suivant conclusions déposées le 10 février 2022, la Sa HLM des Chalets a indiqué qu'elle se désistait de son appel à l'égard de la société Smabtp, l'instance d'appel restant pendante pour les autres parties.



Par ordonnance du 7 juillet 2022, le conseiller chargé de la mise en état de la cour d'appel de Toulouse a :




constaté le désistement partiel de l'appel formé par la Sa HLM des Chalets en ce qu'il estdirigé à l'égard de la Smabtp, 

constaté en conséquence l'extinction de l'instance seulement en ce qui concerne la Smabtp,- dit que les dépens strictement liés à cet incident seront laissés à la charge de la Sa HLM des Chalets, 

dit que l'instance se poursuivait à l'égard des autres parties sous le même numéro de rôle RG n° 21-3940 et rappelons que l'affaire a été fixée à l'audience du 27 septembre 2022 à 14 h et que la clôture de l'instruction interviendrait le 6 septembre 2022.






EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 avril 2022, la Sa HLM des Chalets, appelante, demande à la cour, au visa 122, 789 et 795 du code de procédure civile et 1642-1 et 1648 du code civil, de : 




déclarer recevable et bien fondé l'appel qu'elle a interjeté, 




Y faisant droit,


 infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

 déclarer irrecevable l'action en justice des consorts [Y], 

 condamner les consorts [Y] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre desdispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 condamner les consorts [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertisejudiciaire.




À l'appui de ses prétentions, la Sa HLM des Chalets soutient que l'action engagée par M. et Mme [Y] est soumise au délai de forclusion de l'article 1648 du code civil. Elle expose ne pas avoir reconnu sa responsabilité dans les désordres allégués par les consorts [Y], le courrier du 8 janvier 2016 se rapportant à des désordres autres que ceux fondant la présente action. Enfin, elle soutient que ce courrier ne peut avoir pour effet d'interrompre le délai de forclusion.



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 février 2022, M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1642-1, 1648, alinéa 2, et 2240 du code civil, de : 



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 septembre 2021 et y ajoutant, 



- condamner la société HLM des Chalets au paiement de la somme de 2 000 euros sur lefondement de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de Maître Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit. 



À l'appui de leurs prétentions, M. et Mme [Y] soutiennent que l'appelante s'était engagée à remédier aux désordres constatés à la livraison et que, pour cette raison, leur action, soumise à la prescription de droit commun est recevable. 



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 février 2022, la Sas Entreprise peinture et enduits (Epe), intimée, demande à la cour, au visa des articles 16421, 1648, 2220 et 2240 du code civil, de : 




 infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 9 septembre 2021, 


Statuant de nouveau,


 déclarer irrecevable l'action en justice des consorts [Y] à l'encontre de la Sa HLM desChalets comme forclose.

 rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions de M. et Mme [Y], 

 condamner tout succombant à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l'article700 du code de procédure civile, 

 condamner la même partie aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertisejudiciaire avec distraction de droit au profit de la Scp Carcy Gillet, Avocats constitués, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 


À l'appui de ses prétentions, la Sas Entreprise peinture et enduits expose que l'action en référé des époux [Y] était prescrite ainsi que l'action au fond devant le tribunal.



Pour le surplus, elle reprend une argumentation identique à celle de l'appelante. 



La Sarl Génie Technique Ventilation Sanitaire, assignée à domicile par acte d'huissier du 14 janvier 2022, a constitué avocat mais n'a pas conclu. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 27 septembre 2022.



MOTIVATION :



1. Aux termes des articles 1642-1 du code civil, « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »



Selon l'article 1648, alinéa 2 du même code 'L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »



Il est constant que l'action tendant à l'exécution de l'engagement pris par le vendeur de remédier aux désordres, après établissement d'un procès-verbal relevant les réserves formulées après la prise de possession, n'est pas soumise au délai fixé par l'art. 1648, al. 2, mais au délai de prescription de droit commun.



2. En l'espèce, M. et Mme [Y] ont introduit leur action contre la Sa HLM des Chaletspour obtenir réparation des désordres identifiés par le rapport d'expertise du 11 février 2020 et précisément ceux ayant déjà fait l'objet de réserves dans le procès-verbal de livraison du 22 mai 2015 : 


 des microfissurations des plafonds et tête de cloisons en plâtre, 


- de l'inachèvement des travaux,

- du défaut de fixation d'éléments d'équipement, 

- de la VMC bruyante. 



Ils exposent que leur action est recevable, car elle tend à l'exécution par le vendeur de son engagement pris par courrier du 8 janvier 2016 de remédier aux désordres constatés. 



3. Il ressort de ce courrier, qui détaille la suite réservée par l'appelant aux réclamations de M. et Mme [Y], que celui-ci n'est pas relatif aux désordres invoqués par les intimés. En effet, ce courrier est relatif :




 à la chape de ravoirage dans le séjour,

 au parquet du séjour,

 à la terrasse (correction de la pente),

 au conduit de cheminée,

 à la présence d'humidité dans la buanderie,

 aux peintures de l'étage, 

 au préjudice financier lié aux désordres précités.




Si l'appelante a, dans ce courrier, admis le principe de certaines reprises, celui-ci n'avait pas vocation à entraîner une renonciation non équivoque, en toute connaissance de cause, au délai de forclusion pour l'ensemble des désordres dénoncés et cette reconnaissance est d'ailleurs strictement limitée à certains points. En effet, il en résulte que, selon elle, la cause de la présence d'humidité dans la buanderie n'était pas déterminée et qu'elle déclarait continuer ses investigations, qu'elle contestait l'étendue des reprises de peinture à l'étage comme l'existence d'un préjudice financier, que les travaux de reprise de la chape de revoirage dans le séjour étaient programmés, selon ce courrier, dans le courant de la semaine du 11 janvier suivant et n'apparaissent en toute hypothèse nullement dans le rapport d'expertise ni dans l'assignation au fond et qu'enfin, la dégradation du parquet du séjour était présentée par ce courrier comme étant liée à la présence d'humidité emprisonnée dans la chape et était la conséquence d'un dégât des eaux devant être pris en charge par l'assureur multirisque habitation souscrite par M. et Mme [Y], la Sa HLM des Chalets n'ayant proposé de reprendre ce parquet que dans un but commercial et, afin de réduire les délais de réalisation des travaux qui sur ce point ne sont pas visés dans l'assignation au fond.



Si l'appelante a, dans ce courrier, reconnu implicitement sa responsabilité, cette reconnaissance est strictement limitée à certains points, M. et Mme [Y] n'ayant pas obtenu la satisfaction de l'ensemble de leurs doléances. 



De même, la Sa HLM des Chalets n'a pas reconnu sa responsabilité pour les désordres relevés postérieurement par l'expertise judiciaire dans le rapport du 11 février 2020, étant observé que les désordres maintenant invoqués par les époux [Y] ne sont ni identiques, ni ne sont la conséquence de ceux dont fait état le courrier du 8 janvier 2016.




 Les inachèvements des travaux examinés par l'expert et non relevés dans les réserves émises lors de la livraison de l'immeuble (2 trous de cloisons de doublages du mur nord à boucher, collerettes manquantes de robinet extérieur de la terrasse et du balcon en recouvrement du crépi, absence de calfeutrement périphérique du conduit de fumée dans le salon du rez-de-chaussée, absence de caisson d'habillage de l'évacuation de l'évier) étaient, à la lumière des conclusions de l'expert manifestement visibles par nature lors de la réception.


 


 De manière générale, l'expert judiciaire a précisé en page 21 de son rapport qu'au vu 'des constatations et déclarations faites par les parties, l'existence, la nature ou l'importance des vices n'ont pas été sciemment camouflées aux acquéreurs'.





 En fait, les seuls désordres non réservés et non apparents à la réception ou la livraison de l'immeuble sont constitués au vu du rapport d'expertise par le désordre non apparent d'humidité du plafond de la buanderie 'sans entrée d'eau', perceptible seulement à l'aide d'un testeur mais dont l'expert a pu considérer qu'il n'était 'pas en mesure de démontrer objectivement la matérialité de la réclamation' (page 19 de son rapport), le défaut de fixation des gonds de volet, et l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courante, le caractère décennal ou non desdits désordres relevant de l'appréciation du juge du fond.





 La présente action ayant pour objet non l'exécution de l'engagement pris par le vendeur de remédier aux désordres allégués, mais d'obtenir de ce dernier la garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, elle se trouve donc, pour l'essentiel, soumise au délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil à l'exception des demandes visant les désordres non apparents d'humidité du plafond de la buanderie, le défaut de fixation des gonds de volet et l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courante. 





 En application de cet article et rappelant que la prise de possession de l'immeuble avait eu lieu le 22 mai 2015, il convient de constater que l'action introduite par M. et Mme [Y] le 17 mars 2020 au fond est forclose, à l'exception des demandes relatives à l'humidité du plafond de la buanderie, au défaut de fixation des gonds de volet et à l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courante , dès lors qu'elle l'était déjà à la date de l'introduction du référé expertise le 2 juin 2017 et qu'elle l'était encore lors des appels en cause ordonnés par les ordonnances des 29 mars 2018 et 9 juillet 2019, l'ordonnance de référé initiale étant du 13 juillet 2017.


 


 L'ordonnance entreprise sera donc partiellement infirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non recevoir tirée de la forclusion soulevée par la société HLM des Chalets pour l'ensemble des désordres dénoncés, les demandes concernant l'humidité en plafond de la buanderie, le défaut de fixation des gonds de volet et l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courante, devant être déclarées recevables, la décision entreprise devant être confirmée s'agissant de l'irrecevabilité retenue pour le surplus. 




10. M. et Mme [Y], parties essentiellement perdantes, seront condamnés au paiement des entiers dépens d'appel en faisant droit à la demande présentée par la Scp Carcy Gillet en lui accordant le bénéfice du droit de recouvrement direct des dépens



11. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Sa HLM des Chalets les frais non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer à l'occasion de cette procédure d'appel. Elle sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La Sas Entreprise peinture et enduits est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel au titre de l'incident. M. et Mme [Y] seront condamnés à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [Y], parties tenues aux dépens, ne peuvent bénéficier d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance rendue le 9 septembre 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse uniquement en ce que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action engagée par M. et Mme [Y] portant sur la réparation des désordres liés à l'humidité en plafond de la buanderie, au scellement de fixation des gonds de volets et à l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courante.



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déclare l'action de M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] recevable en tant qu'elle porte sur la réparation des désordres liés à l'humidité en plafond de la buanderie, au scellement de fixation des gonds de volets et à l'insuffisance de scellement en partie haute de la main courant la réparation du désordre lié au scellement de fixation des gonds de volets.



Condamne M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] aux entiers dépens d'appel.



Autorise par la Scp Carcy Gillet à recouvrer directement contre M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] les frais dont elle a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.



[Y] la Sa HLM des Chalets de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] à payer à la Sas Entreprise peinture et enduits la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



Rejette la demande de M. [X] [Y] et Mme [B] [N] épouse [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier Le Président







N. DIABY M. DEFIX