Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 24 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2023



N° 2023/ 34













Rôle N° RG 19/11174 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BESTX







SCI GRENOUILLE





C/



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES ILE DE FRANCE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Bernard POMMIER 

Me Virginie ROSENFELD 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02471.





APPELANTE



SCI GRENOUILLE 

ayant son siège social [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié ès qualités audit siège.



plaidant par par Me Bernard POMMIER de la SCP POMMIER, COHEN & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substitué par Me Anaïs ABBATI, avocat au barreau de NICE





INTIME



DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES ILE DE FRANCE ET DE PARIS

Pôle Contrôle Fiscal et Affaires Juridiques, Pôle juridictionnel judiciaire, [Adresse 1] 



représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Louis DE BECHILLON, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2023.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2023,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***















EXPOSE DU LITIGE 



Suivant actes notariés du 5 janvier 2010, la SCI Grenouille a acquis moyennant le prix de 15 500 000 euros, une propriété comprenant une villa dénommée «[Adresse 12] », sise à [Adresse 4] et un terrain non bâti situé sur la commune de Vallauris, séparé de la villa par la voie [X], d'une superficie de 12 075 m2 et d'une superficie habitable de 1 252 m². 



Le 26 octobre 2010, une proposition de rectification pour insuffisance de valeur déclarée a été adressée à la SCI Grenouille par l'Administration fiscale, portant la valeur de l'immeuble à 37 700 000 euros. 



Après observations de la SCI Grenouille en date du 21 décembre 2012, l'Administration fiscale a accepté le 20 février 2013 de baisser la valeur estimée à 23 750 000 euros après abattement de 30% pour travaux et de 10% pour défaut d'attractivité. 



La SCI Grenouille ensuite saisi la commission départementale de conciliation des Alpes Maritimes, laquelle a évalué le bien à la date de l'acte à la somme de 20.517.000 euros, après analyse de trois termes de comparaison et application d'un abattement de 30% pour travaux. 









Un avis de mise en recouvrement a été notifié à la SCI Grenouille, le 8 août 2014, pour un montant global de 271.14 4 euros correspondant à la somme de 241 696 euros au titre des droits supplémentaires et d'intérêts de retard d'un montant de 29 448 euros. 



La réclamation formée par la SCI Grenouille le 30 décembre 2015 ayant été rejetée par l'Administration fiscale le 13 avri1 2018,.



Par exploit d'huissier en date du 16 mai 2018, la SCI Grenouille a fait assigner la Direction régionale des finances publiques de l'Île de France et du département de Paris (ci-dessous « l'Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse en décharge des droits mis à sa charge. 



Par jugement rendu le 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- dit que la SCI Grenouille ne rapporte pas la preuve du caractère exagéré de l'imposition querellée, 

- débouté la SCI Grenouille de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné la SCI Grenouille aux entiers dépens de l'instance, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. 





La SCI Grenouille a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 10 juillet 2019. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2021, la SCI Grenouille demande à la cour de :

-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 juin 2019, 

- prononcer la décharge totale des droits, pénalités et intérêts de retard mis à sa charge pour un montant de 271 146 euros, 

- condamner l'Administration fiscale à lui payer la somme de 4.000 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner l'Administration fiscale aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. 



La SCI Grenouille estime que la preuve de l'insuffisance de la valeur de la villa n'est pas rapportée, les termes retenus n'étant pas intrinsèquement similaires à la villa, notamment en raison de sa vétusté et de l'absence de qualité architecturale remarquable. 

Elle ajoute que sa grande superficie constitue un facteur de dépréciation non pris en compte par l'administration fiscale, que le bien est situé en zone rouge au titre des risques d'incendie de forêt et qu'il est grevé de plusieurs servitudes. 



L'appelante produit un rapport d'expertise sollicité en cause d'appel, sur la base des deux premiers termes retenus par l'Administration fiscale et y ajoutant un troisième bien, évaluant la valeur vénale du bien à 14 050 000 euros. 



Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 novembre 2022, l'Administration fiscale demande à la cour de : 

- déclarer la SCI Grenouille mal fondée en son appel, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 7 juin 2019, 

- débouter la SCI Grenouille de l' ensemble de ses demandes, 

- condamner la SCI Grenouille à tous les dépens de première instance et d'appel et dire qu'en toute hypothèse les frais de constitution d' avocat resteront à sa charge, 

- condamner la SCI Grenouille à 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'Administration fiscale expose que la notion de similarité n'implique pas pour autant que les biens soient strictement identiques dans le temps, l'environnement et l'emplacement, que le bien se trouve dans le quartier de la Haute Californie composé de villas haut de gamme qui connaît peu de cessions, et maintient les termes retenus par le service, considérant que les biens retenus sont les plus proches de la villa en cause, à la différence des biens proposés par l'appelante. 





MOTIFS



L'article L17 du libre des procédures discales dispose qu'en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.



La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.



Pour rapporter cette preuve, l'administration doit comparer le bien litigieux à d'autres cessions de biens intrinsèquement similaires intervenues avant la mutation objet de la procédure de rectification. 



Au cas d'espèce, le bien appartenant à la SCI Grenouille est d'une surface hors norme de1 252 m² et se trouve dans un secteur, le quartier de la Californie à Cannes, ayant connu très peu de cessions de biens comparables de nature à respecter les exigences du texte sus cité, conduisant légitimement l'administration fiscale à élargir le territoire de comparaison. 

La commission départementale de conciliation fiscale, considérant que les biens situés sur le Cap d'[Localité 9] relevaient d'un marché spécifique, a estimé que ceux-ci ne pouvaient faire l'objet d'une juste comparaison avec le bien objet du présent litige. 

Cette commission a en revanche retenu les trois autres termes de comparaison proposés par l'administration fiscale, qu'il convient d'analyser, étant liminairement observé que les biens objets des termes de comparaison offrent tous une vue mer dégagée, à l'instar de la Villa Deux Juin. 



La Villa Sacha, située [Adresse 8], comprend une surface habitable de 682 m² et un terrain de 7 882 m². Ce bien a fait l'objet d'une importante rénovation, à l'instar du bien objet du présent litige, et sa valeur est de 40 472 euros au mètre carré.

Ses caractéristiques techniques peuvent être comparées à la villa Deux Juin. Certes l'aspect esthétique moderniste de cette villa [S] relevait d'un choix architectural différent de celui du bien litigieux, mais cette appréciation, par nature subjective, est inopérante en matière d'évaluation. 

Ce bien constitue donc un terme de comparaison valable. 



La [Adresse 11], située [Adresse 6], comprend une maison habitable de 476 m², ainsi qu'une maison de gardien d'une surface de 74 m², sur un terrain d'une superficie de 8 662 m², d'une catégorie cadastrale 2 à l'instar de la Villa Deux Juin. Ce bien a cédé le 5 septembre 2007, au prix de 10 733 000 euros, ce qui correspond à un prix de 19 515 euros par mètre carré. 

Tant l'architecture que la répartition des espaces, en plusieurs bâtiments, en font un terme de comparaison légitime avec la [Adresse 12]. 

Le fait que cette villa soit d'une superficie importante n'est pas un critère dégradant le prix de vente au mètre carré compte tenu de la spécificité du marché des ventes de prestige, et la superficie du terrain, particulièrement protégée par le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 10], est au contraire de nature à valoriser le bien. 

Ce bien constitue donc un terme de comparaison légitime. 



La villa située [Adresse 7], ayant fait l'objet d'une vente le 19 novembre 2007 à 8 900 000 euros, soit un prix de 20 366 euros par mètre carré, est composée de trois maisons de catégorie cadastrale 3, soit inférieure à la villa Deux Juin, d'une surface de 437 m² sur un terrain d'une superficie de 11 556 m². 

Cette très grande superficie ainsi que la pluralité de bâtiments sur le terrain en font un bien comparable à la Villa Deux Juin. 















L'administration fiscale a justement écarté le bien situé [Adresse 5] compte tenu de la division parcellaire intervenue immédiatement après la vente initiale et de très importants travaux de rénovation, conduisant à une vente à un prix au mètre carré très largement supérieur aux autres termes de comparaison. 



Il est par ailleurs encore justement écarté le terme n°2 proposé par la SCI Grenouille, sis [Adresse 2] et auant fait l'objet d'une vente le 27 juin 2007. Outre que la cession est antérieure de plus de deux ans à la cession objet du présent litige, cet ensemble d'habitation est d'une surface bien supérieure à la villa Deux Juin et comporte deux unités d'habitation de standing équivalent. 



Enfin, la SCI Grenouille sollicite la comparaison de son bien avec un bien situé [Adresse 3], ayant fait l'objet d'une vente le 10 juillet 2009. Si les caractéristiques actuelles du bien peuvent être rapprochées de la [Adresse 12] à ce jour, tel n'est pas le cas à la date des cessions intervenues, en ce qu'il est établi que la surface du terme de comparaison a été augmentée de près de 170 m², conduisant la commission de conciliation fiscale à rejeter ce bien en raison de son importante rénovation. Il convient plus précisément, au cas d'espèce, de considérer que la surface du bien lors de la vente était trop éloignée de celle de la villa litigieuse pour pouvoir être utilement comparée à celle-ci. 



Il convient donc également de rejeter ce terme de comparaison. 



L'administration fiscale a donc justement évalué la valeur de ce bien par le choix des termes de comparaison et par l'application d'un abattement tenant compte des travaux effectués, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Grenouille de sa demande de décharge totale des droits, pénalités et intérêts de retard mis à sa charge. 





Sur les frais du procès



Succombant, la SCI Grenouille sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. 



Elle sera par ailleurs condamnée à régler au directeur régional des finances publiques d'Ile de France la somme de 2 500 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance.







 PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,





Confirme le jugement rendu le 7 juin 2019 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI Grenouille aux entiers dépens de l'instance ;





















Condamne la SCI Grenouille à régler au directeur régional des finances publiques d'Ile de France la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT