Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 24 janvier 2023

ARRET 

N°





[F]





C/



S.C.I. RABDACHE













VA/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT QUATRE JANVIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/03377 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IEWM 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [M] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Emilie CHRISTIAN substituant Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/11844 du 16/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)





APPELANTE



ET



S.C.I. RABDACHE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Assignée à étude le 31 août 2021





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 15 novembre 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 janvier 2023.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 24 janvier 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



Par contrat de location daté du 23 février 2019, la SCI Rabdache, représentée par sa gérante Mme [L] [P], a donné à bail à Mme [M] [F] une maison individuelle sise [Adresse 1] à [Localité 2] (80) pour un loyer de 650 € par mois outre 10 € de charges pour la taxe pour les ordures ménagères.



Le 2 septembre 2020, la SCI a fait délivrer à Mme [F] un commandement d'avoir à justifier de son assurance du logement.



Le 27 janvier 2021, Mme [F] faisait visiter les lieux loués au Service communal d'hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 2].



Le 18 février 2021, la SCI a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [F] un congé pour vendre au prix de 120 000 € avec rappel du droit de préemption du locataire, lequel, malgré une assignation, n'a pas eu de suite.



Le 17 février 2021, le Service communal adressait à Mme [F] et à la SCI Rabdache le constat d'un certain nombre de désordres contraires à son avis au Règlement sanitaire départemental (pièce 3) :



-dans la salle d'eau, une évacuation lente qui risque de faire déborder l'eau du bac à douche et une légère fuite au niveau du radiateur,

-dans la cuisine, le radiateur présente également une légère fuite au niveau du té de réglage,

-dans les 2 chambres, les radiateurs sont froids, les températures sont de 16 et 17 ° malgré un chauffage en fonctionnement, l'un des radiateurs est instable, la fenêtre de la chambre, mansardée présente une 'condensation importante' qui dégrade le chassis en bois,

-dans la cave, la chaudière à gaz est posée sur des parpaings non scellés 'ce qui laisse craindre un équilibre précaire de l'équipement'.



Le 20 mars 2021, Mme [F] faisait venir un huissier de justice, Maître [O], dont le constat reprenait pièce par pièce, photographie par photographie, chacun des désordres allégué, y ajoutait quelques autres, notamment un décollement du bâti de deux encadrements de porte, une marche affaissée dans l'escalier, un certain décollement de la fibre de verre en certains endroits.



Le bailleur aurait fait la sourde oreille.



Mme [F] a saisi le tribunal judiciaire d'Amiens (chambre de la proximité et de la protection) par exploit du 13 avril 2021.



La SCI Rabdache n'a pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire du 14 juin 2021, le tribunal a :



-condamné la SCI Rabdache à exécuter dans la maison louée sous astreinte provisoire de 60 € par jour commençant à courir 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision et pendant 60 jours, les travaux propres à remédier aux désordres relevés dans le constat du Service communal d'hygiène cités ci-dessus,



-y ajoutant, dit que la SCI Rabdache devra également vérifier et assurer que le poêle à granulés permet de maintenir une température de 18° an centre des pièces du logement,



-dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte,



-débouté Mme [F] de sa demande de suspension du montant du loyer et de dommages et intérêts,



-condamné la SCI Rabdache aux dépens et à payer une somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Mme [F] a relevé appel du jugement. La SCI Rabdache, assignée à comparaître avec dénonciation de conclusions le 31 août 2021, n'a pas constitué intimé. L'arrêt sera rendu par défaut.



La cour se réfère aux dernières conclusions de Mme [F] par visa. 



Vu les conclusions d'appelant déposées au greffe le 25 août 2021 visant à la confirmation du jugement pour les condamnations qu'il a porté, sauf à relever l'astreinte à la somme de 100 € par jour et visant à son infirmation en ce qu'il a :



- débouté Mme [F] de ses demandes d'exécution des travaux pour les désordres visés au constat de Maître [O],



-débouté Mme [F] de sa demande de suspension des loyers en tout ou en partie,



-débouté celle-ci de sa demande de dommages et intérêts (2 000 €) pour résistance abusive.



L'instruction a été clôturée le 2 mars 2022.



MOTIFS



1. Sur la demande de condamnation à exécuter certains travaux.



Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée'. 



La cour doit donc vérifier chacun des désordres allégués par Mme [F] et le réfèrer aux obligations respectives des parties en leur qualité de bailleur et de locataire.



Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent et entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



Le bailleur est également tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, le locataire répond des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat, de l'entretien courant du logement, des équipements, des menues réparations et des réparations locatives énumérées au décret du 26 août 1987.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne présentant pas de risque pour sa sécurité, prescription précisée par le décret du 30 janvier 2002.



Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques du logement décent, article 2 :



Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer (') ;



2.Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Le décret du 9 mars 2017 est entré en vigueur le 1er janvier 2018.



Les photographies du constat de Maître [O] permettent de bien se rendre compte de la réalité des désordres allégués.



-dans la cuisine : 



Les décollements des deux encadrements de porte sont réellement très mineurs et n'empêchent pas le fonctionnement des portes. Le désordre est esthétique. Le jeu de la plaque en partie basse est également totalement mineur et d'ordre esthétique. La fuite au bas du radiateur est minime et peut être simplement réparée par un tour de vis par la locataire, ou par un changement de joint. Le défaut de fonctionnement d'un feu sur quatre de la gazinière relève de la menue réparation.



Il n' y a donc pas de prescription de réparation à donner au bailleur relativement à la cuisine.



-dans la salle de bain :



Le dysfonctionnement du radiateur n'est pas évident, la légère corrosion de la purge est a priori sans conséquences. Le non fonctionnement d'une prise de courant n'entache pas le logement d'insalubrité. Le mauvais écoulement de l'eau du bac de douche, deux ans après l'entrée dans les lieux, alors que le bac est de faible hauteur, peut très bien s'expliquer par des bouchons naturels et relève a priori de la menue réparation locative. La plinthe noircie est un désordre esthétique. 



Par contre, il importe que la VMC soit réparée par le bailleur.



-dans le WC :



Le décollement du bâti de la porte, comme dans la cuisine, est trop minime pour dépasser le stade du défaut esthétique.



-dans le séjour :



les défauts de la fibre de verre ou de la peinture restent localisés et superficiels, ils ne rendent pas le logement indécent, insalubre, ou mal entretenu.



Par contre, le défaut de fonctionnement du volet roulant affecte la luminosité et doit être réparé.



-escalier :



La 11° marche, affaissée, doit être réparée.



-Palier du 1er étage :



Le battant du volet qui est bloqué doit être réparé.



-chambre avant :



La radiateur, posé sur une cale en bois, doit être fixé au mur ou au sol par le bailleur.



L'enrouleur du volet roulant doit être réparé par le bailleur.



-chambre du 2e étage :



La déformation de la grille du radiateur est sans conséquence.



Le défaut de fonctionnement du radiateur doit être vérifié, et réparé le cas échéant, par le bailleur.



Les désordres autour de la fenêtre de toit à ouvrant, probablement en rapport avec le défaut de chauffage, ne dépassent pas le stade du défaut esthétique ou de la menue réparation locative.



-montée d'escalier du 2e étage :



-le nez de marche abimé doit être réparé, ainsi que 'le léger affaissement d' une marche', par le bailleur.



-dans la cave :



Le fil électrique à domino doit être sécurisé, la prise mal sécurisée au mur de même.



Le câble de l'antenne TV doit aboutir à une prise dans le salon. 



Rien n'établit que la pose de la chaudière sur des parpaings soit un problème.



2. Sur la demande de suspension des loyers, en tout ou en partie, et sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour préjudice de jouissance.



Selon l'article 1219 du code civil 'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'.



La juridiction ne peut souscrire à l'affirmation de Mme [F] selon laquelle ces 'défauts' sont « majeurs ». Une demande plus ciblée sur les vrais problèmes aurait provoqué une intervention du bailleur plutôt que l'actuel blocage de la situation. 



Le seuil de gravité de l'article 1219 n'est pas franchi.



Le jugement sera confirmé.



Le même raisonnement conduira la juridiction d'appel à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 14 juin 2021 en ce qu'il a débouté Mme [M] [F] de sa demande de suspension des loyers et de sa demande de dommages et intérêts,

Le confirme également en ce qu'il a condamné la SCI Rabdache à exécuter divers travaux sous astreinte de 60 € par jour de retard commençant à courir 40 jours à compter de la date de la signification de la présente décision, et pendant 60 jours et en ce qu'il a dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte,



Infirme le jugement sur les travaux à ordonner à la SCI Rabdache, propres à remédier aux désordres,



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne la SCI Rabdache sous les modalités indiquées ci-dessus à réaliser ou faire réaliser les travaux suivants :



-dans la salle de bain :



La remise en état de la VMC,



-dans le séjour :



La réparation du défaut de fonctionnement du volet roulant,



-escalier :



La 11° marche, affaissée, doit être réparée.



-Palier du 1er étage :



Le battant du volet qui est bloqué doit être réparé, le vole roulant doit fonctionner.



-chambre avant :



La radiateur, posé une cale en bois, doit être fixé au mur ou au sol par le bailleur,



L'enrouleur du volet roulant doit être réparé par le bailleur,



-chambre du 2e étage :



Le défaut de fonctionnement du radiateur doit être vérifié et réparé,



-montée d'escalier du 2e étage :



-le nez de marche abimé doit être réparé, ainsi que 'le léger affaissement d'une marche', par le bailleur.



-dans la cave :



Le fil électrique à domino doit être sécurisé, la prise mal sécurisée au mur de même.



Le câble de l'antenne TV doit aboutir à une prise dans le séjour. 



Laisse les dépens d'appel à la charge de Mme [M] [F].





LE GREFFIER LE PRESIDENT