Cour d'Appel · Chambre BAUX RURAUX — 24 janvier 2023

ARRET 

N°





[F]





C/



[Z]

[Z]

[Z]

[Z]







CV





COUR D'APPEL D'[Localité 22]



 Chambre BAUX RURAUX

 



ARRET DU 24 JANVIER 2023



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N° RG 22/02224 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IN46



JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE [Localité 22] EN DATE DU 15 AVRIL 2022





PARTIES EN CAUSE :





APPELANT





Monsieur [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 24]





Représenté par Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP FABRICE CROISSANT - GONZAGUE DE LIMERVILLE - AVOCATS, avocat au barreau d'[Localité 22], vestiaire : 15









ET : 





INTIMES 





Madame [X] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 24]





Madame [E] [Z]

[Adresse 31]

[Localité 17]





Monsieur [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 19]



Comparant





Madame [C] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 18]





Représentés par Me Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau D'[Localité 22]







DEBATS :



A l'audience publique du 15 Novembre 2022 devant Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2023.





GREFFIER LORS DES DEBATS : 

 Mme Charlotte RODRIGUES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Mme Cybèle VANNIER en a rendu compte à la Cour composée en outre de :



Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, 



qui en ont délibéré conformément à la loi. 





PRONONCE :



Le 24 Janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier. 



*

* *



DECISION



Par acte sous seing privé en date du 2 février 2011, M.[L] [Z] et son épouse Mme [K] [H] ont consenti à M.[R] [F] un bail rural d'une durée de 9 ans commençant à courir le 1er octobre 2010 pour se terminer au fur et à mesure de l'enlèvement des récoltes et, au plus tard le 30 septembre 2019 sur les parcelles de terre suivantes : 



commune de [Localité 24] (80)



-Au dessus du [Adresse 33] section ZC n° [Cadastre 8] 31 a 30 ca 

-[Adresse 26] section ZB n° [Cadastre 4] 4 ha 01 a 30 ca

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 13] 43 a 60 ca 

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 14] 18 a 40 ca 

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 15] 16 a 40 ca

-[Adresse 30] section ZB n°[Cadastre 16] 25 a 60 ca



commune de [Localité 32] (80)



-[Adresse 30] section ZI n°[Cadastre 9] 82 a 90 ca



commune de [Localité 34] (80)



-Audessous du [Adresse 25] section Z n°[Cadastre 2] 28 a 20 ca 

-Au dessous du [Adresse 25] section Z n° [Cadastre 7] 73 a 30 ca 

-[Adresse 23] section X n° [Cadastre 12] 23 a 17 ca 



commune de [Localité 36] (80) 



-[Adresse 28] section ZA n°[Cadastre 21] 45 a 33 ca



commune de [Localité 27] (80)



-Côte de la [Adresse 35] section ZA n °[Cadastre 20] 19 a 69 ca

 section ZN n°[Cadastre 11] 1ha 01a 70 ca

 section ZN n°[Cadastre 10] 1 ha 24 a 40 ca .



Mme [K] [H] est décédée le 5 février 2018 , laissant pour lui succéder Mmes [X] et [E] [Z] , ses filles , M.[B] [Z] son petit fils et Mme [C] [Z] sa petite fille venant aux droits de M.[O] [Z] , décédé le 16 avril 2001 .



Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction .



M.[R] [F] a sollicité des bailleurs , l'autorisation de céder le bail à son fils .Les bailleurs ont refusé cette cession .Par requête en date du 9 février 2021 , M.[R] [F] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'[Localité 22] afin d'être autorisé à céder son bail .



Les parties ne sont pas parvenues à se concilier .



M.[L] [Z] est décédé le 23 mars 2021 , laissant pour lui succéder , Mmes [X] et [E] [Z] ses filles, et M.[B] [Z] et Mme [C] [Z] ses petits enfants .



Par acte d'huissier en date du 26 mars 2021 , Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] et Mme [C] [Z] , agissant tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritier de Mme [K] [H] et de M.[L] [Z] ont fait délivrer un congé à M.[R] [F] sur les parcelles objet du bail , avec effet au 30 septembre 2022, sur le fondement de l'article L411-64 du code rural au motif que M.[R] [F] atteignait l'âge légal de la retraite .



M.[R] [F] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'[Localité 22] d'une contestation de ce congé .



Les parties n'ont pu se concilier .



Par jugement en date du 15 avril 2022 , le Tribunal paritaire des baux ruraux d'[Localité 22] a : 



-ordonné la jonction des procédures n°5121-5 et n°5121-9 .

-débouté M.[R] [F] de l'intégralité de ses demandes .

-validé le congé délivré le 26 mars 2021 par Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] , Mme [C] [Z] à M.[R] [F] .

-ordonné à M.[R] [F] de délaisser les parcelles louées objet du bail du 2 février 2011 le 30 septembre 2022,date d'effet du congé .

-décidé qu'à défaut , il pourra être expulsé si besoin avec l'assistance de la force publique .

-débouté Mme [X] [Z], Mme [E] [Z], M.[B] [Z], Mme [C] [Z] de leur demande d'astreinte .

-condamné M.[R] [F] à payer à Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] , Mme [C] [Z] la somme de 1 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

-condamné M.[R] [F] aux entiers dépens de l'instance.



M.[R] [F] a interjeté appel de la décision le 4 mai 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2022, M.[R] [F] demande à la Cour de : 



-infirmer le jugement rendu le 15 avril 2022 en toutes ses dispositions.

-le juger recevable et bien fondé en son appel et en l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions.

-juger que le congé qui lui a été délivré le 26 mars 2021 pour le 30 septembre 2022 est nul et en tout état de cause de nul effet .

-ordonner la cession du bail sous seing privé en date du 2 février 2021 concernant les immeubles sis

 

commune de [Localité 24] (80)



-Au dessus du [Adresse 33] section ZC n° [Cadastre 8] 31 a 30 ca 

-[Adresse 26] section ZB n° [Cadastre 4] 4 ha 01 a 30 ca

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 13] 43 a 60 ca 

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 14] 18 a 40 ca 

-[Adresse 29] section AE n°[Cadastre 15] 16 a 40 ca

-[Adresse 30] section ZB n°[Cadastre 16] 25 a 60 ca



commune de [Localité 32] (80)



-[Adresse 30] section ZI n°[Cadastre 9] 82 a 90 ca



commune de [Localité 34] (80)



-Audessous du [Adresse 25] section Z n°[Cadastre 2] 28 a 20 ca 

-Au dessous du [Adresse 25] section Z n° [Cadastre 7] 73 a 30 ca 

-[Adresse 23] section X n° [Cadastre 12] 23 a 17 ca 



commune de [Localité 36] (80) 



-[Adresse 28] section ZA n°[Cadastre 21] 45 a 33 ca



commune de [Localité 27] (80)



-Côte de la [Adresse 35] section ZA n °[Cadastre 20] 19 a 69 ca

 section ZN n°[Cadastre 11] 1ha 01a 70 ca

 section ZN n°[Cadastre 10] 1 ha 24 a 40 ca 



au profit de M.[V] [F] .



-condamner solidairement Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] , Mme [C] [Z] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .



Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 15 novembre 2022 , Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] , Mme [C] [Z] demandent à la Cour de : 



-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux d'[Localité 22] le 15 avril 2022 .

-valider le congé délivré le 26 mars 2021 à leur requête sur les immeubles en cause .

-débouter M.[R] [F] de sa demande de cession du bail conclu le 2 février 2011 portant sur les immeubles ruraux objet du bail au profit de M.[V] [F].

-ordonner à M.[R] [F] ou à tout occupant de son chef de délaisser les terres louées à la date du 3 septembre 2022 , date d'effet du congé ; faute de quoi , il pourra être procédé à son expulsion avec si besoin l'assistance de la force publique , et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date d'effet du congé .

-débouter M.[R] [F] de l'intégralité de ses demandes .

-condamner M.[R] [F] à leur payer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile .

-condamner M.[R] [F] aux dépens.



A l'audience du 15 novembre 2022 , les parties représentées par leur conseil , ont maintenu leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières .



SUR CE 



Le tribunal a estimé que le motif du congé était justifié , M.[R] [F] étant né le 9 novembre 1958 , et atteignant l'âge légal de départ à la retraite soit 62 ans au 30 septembre 2022 , soit au cours de la période triennale suivant le renouvellement du bail.



Il a rappelé que seul le preneur de bonne foi bénéficiait d'un droit à la cession de son bail au profit d'un descendant remplissant les conditions légales , qu'en l'espèce s'agissant du premier manquement reproché consistant en retournement de la parcelle ZN n°[Cadastre 11] , il n'était pas justifié du retournement de cette parcelle en vue d'en changer la destination , qu'en outre le bail listait les parcelles sans préciser leur nature et leur usage .Il a estimé établi en revanche que M.[F] n'avait pas informé le bailleur de la mise à disposition des parcelles louées au profit du Gaec [F] en 1983 en respectant les formes prescrites par l'article L 411-37 du code rural , que par ailleurs , il ne démontrait pas avoir informé le bailleur du fait qu'il cessait de mettre les parcelles louées à disposition du Gaec [F] , qu'il avait uniquement adressé un courrier l9 mars 2020 à M.[L] [Z] pour l'informer de la mise à disposition des parcelles louées au profit de l'Earl des 4 chemins , que ce courrier n'a pas été adressé aux héritiers de Mme [K] [H] décédée le 5 février 2018 .Il a ajouté que les bailleurs n'avaient pas été informés de l'échange de parcelles réalisé en 2020 contrairement aux dispositions de l'article L 411-39 du code précité , qu'il résultait donc qu'à deux reprises , les bailleurs n'avaient pas été informés du sort de leurs parcelles et n'avaient pas été en mesure de vérifier les conditions de leur mise à disposition ainsi que des échanges de parcelles, que les bailleurs avaient été privés de leurs droits, que ces carences constituaient des manquements aux obligations du bail caractérisant la mauvaise foi du preneur et que sa demande de cession du bail devait donc être rejetée .



M.[F] fait valoir que le Tribunal l'a considéré à tort comme étant de mauvaise foi sans même examiner la situation de [V] [F] .Il souligne que [V] [F] né le 20 août 1981 à [Localité 22] est son fils , est associé exploitant et gérant de l'Earl des 4 Chemins qui exploite 93 ha 45 a 1 ca , qu'il a obtenu l'autorisation administrative pour entrer dans ladite Earl qui est une transformation de son entreprise individuelle .Il ajoute qu'il est lui même toujours associé exploitant de l'Earl des 4 chemins , a informé M. et Mme [L] [Z] de la mise à disposition des parcelles objets du litige .Il souligne que son fils [V] possède la capacité agricole , réside à proximité des terres , à [Localité 27] , possède le matériel nécessaire , et n'est pas pluriactif .



Il souligne ainsi que l'a estimé le tribunal qu'il n'a procédé à aucun retournement de parcelle, qu'il ne peut être considéré comme étant de mauvaise foi au motif qu'il n'aurait pas informé son bailleur d'une mise à disposition des parcelles objet du litige au profit du Gaec , que ce dernier a en effet été constitué en 1983 , soit il y a près de 40 ans , qu'il n'a donc pas retrouvé l'information qu'il avait donnée à l'époque au propriétaire , que par ailleurs l'agrément du propriétaire n'est pas nécessaire , et le défaut d'information n'étant assorti d'aucune sanction , que ce défaut d'information ne nuit aucunement aux intérêts légitimes du bailleur .Il ajoute qu'il a informé le bailleur de la mise à disposition des parcelles au bénéfice de l'Earl des 4 chemins , qu'il ne peut lui être reproché d'avoir adressé cette information à M.[L] [Z] seul , que l'information effectuée à l'usufruitier est conforme et qu'il ne connaissait pas la dévolution successorale et n'avait en outre pas à informer les nus- propriétaires,que ces problèmes d'information sont en outre prescrits puisque le bail a été renouvelé tacitement le 30 septembre 2019 , que le bail renouvelé est une nouvelle relation contractuelle qui interdit au bailleur d'évoquer des faits antérieurs , qu'enfin ces faits datent de plus de 5 ans à compter de l'évocation devant le Tribunal .



Il ajoute que l'échange de parcelles qui a eu lieu le 10 octobre 2010 a fait l'objet d'une autorisation et est toujours en place à ce jour , que tant le Gaec [F] que le Gaec du Flayel avaient obtenu l'accord verbal du propriétaire, qu'en outre cet échange est intervenu après l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006 , qu'il appartient au bailleur de démontrer que l'absence de notification lui a porté préjudice , ce qui n'est même pas évoqué .



Les consorts [Z] répliquent que M.[F] est né le 9 novembre 1958, est âgé de 63 ans et a donc atteint l'âge légal de départ à la retraite fixé à 62 ans, que le bail s'est renouvelé le 1er octobre 2019 alors que le preneur n'avait pas encore atteint l'âge légal de départ , qu'il a atteint cet âge au cours de la période triennale suivant le renouvellement du bail qui vient à expiration le 30 septembre 2022 , qu'ils avaient donc parfaitement le droit de limiter le renouvellement du bail à la date du 30 septembre 2022 .



Ils font valoir que la cession du bail est une faveur exceptionnelle accordée au preneur de bonne foi , que si le preneur a commis des manquements aux obligations résultant du bail , la cession qu'il sollicite doit être refusée, qu'en l'espèce , plusieurs manquements graves aux obligations du bail ont été commis par le preneur .



Ils déclarent que M.[F] est devenu associé du Gaec [F] le 24 février 1983, que les terres en cause ont été mises à disposition du Gaec [F] mais que le bailleur n'a jamais été informé de la mise à disposition du bail au profit du Gaec ni lorsque cette mise à disposition a pris fin , qu'il s'agit d'un manquement à ses obligations de preneur .Ils ajoutent que M.[F] a procédé au retournement d'une pâture sans autorisation du bailleur, la parcelle cadastrée ZN n°[Cadastre 11] sises à [Localité 27] et que la haie a été arrachée , que cette parcelle initialement louée en pâture a été semée en maïs et blé entre 2016 et 2020 ,qu'il a par ailleurs procédé à un échange en jouissance des parcelles cadastrées section Z n°[Cadastre 2] et [Cadastre 7] et ce , sans en informer les bailleurs , que cette seule circonstance justifie que la cession soit refusée, qu'au surplus , l'information réalisée de la mise à disposition des biens loués au profit de l'Earl des 4 chemins n'a pas été réalisée envers l'ensemble des propriétaires.



Si la mauvaise foi du preneur n'était pas constatée par la Cour , les consorts [Z] font valoir que le cessionnaire doit présenter les compétences professionnelles requises , justifier qu'il habite à proximité du fonds et possède les capitaux nécessaires , ce qui n'est pas établi , qu'il n'est pas démontré que [V] [F] possède le matériel nécessaire pour exploiter, que le demandeur ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures, qu'en l'espèce l'Earl des 4 Chemins exploite 93 ha environ , alors que le courrier administratif produit fait état d'une reprise de 30 ha 32 a55 ca , que la demande de cession à son profit doit donc être rejetée .





Le motif du congé délivré le 26 mars 2021, en l'espèce , pour atteinte de l'âge à la retraite du preneur , M.[R] [F] n'est pas contesté .Selon l'article L 411-64 du code rural , le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint , ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité , participant à l'exploitation , ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé dans les conditions prévues à l'article L 411-35 du code précité .



La faculté de cession doit être réservée au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté de ses obligations.Il appartient donc à la juridiction d'examiner si le preneur s'est constamment acquitté de ses obligations .





En l'espèce , il est établi que M.[R] [F] est devenu associé du Gaec [F] le 24 février 1983,or il est constant qu'il a mis à disposition du Gaec les biens dont il était locataire et ne justifie pas en avoir avisé le propriétaire alors qu'il avait l'obligation, en application de l'article L 323-14 ce qui constitue un manquement à ses obligations.



S'agissant du retournement de la parcelle sise à [Localité 27] cadastrée section ZN n°[Cadastre 11], il est vrai que le bail ne précise pas que cette parcelle est en nature de pâture , mais il est démontré que cette parcelle est identifiée auprès des services administratifs comme étant une pâture , or si cette parcelle a été déclarée en pâture pour 2021 , les registres parcellaires graphiques versés aux débats démontrent qu'elle a été retournée et cultivée , en maïs ensilage 2016, blé tendre d'hiver en 2017,maïs ensilage en 2018 , 2019 et 2020 et ce sans l'accord du bailleur en contravention avec l'article L 411-29 , ce qui constitue un manquement aux obligations du bail .



En ce qui concerne l' échange en jouissance des parcelles , l'article L 411-39 du code rural dispose notamment que pendant la durée du bail , le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation , les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance , le preneur les notifie au propriétaire par lettre en recommandé avec demande d'avis de réception et le propriétaire qui entend s'y opposer doit saisir le Tribunal paritaire dans un délai de deux mois .L'échange en jouissance des parcelles Z n°[Cadastre 2] et [Cadastre 7] , n'est pas contesté par le preneur , l'attestation produite intitulée attestation d'échanges de parcelles en date du 10 octobre 2010 est une attestation aux termes de laquelle le représentant du Gaec [F] et celui du Gaec du Flayel attestent avoir échangé plusieurs parcelles ,ils ont signé cette dernière ,mais la mention manuscrite « accord verbal des propriétaires » en l'absence de toute autre signature , ne suffit pas à démontrer que ceux ci aient été informés, il n'est aucunement justifié de l'envoi à M.et Mme [Z] de la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par l'article précité , cet échange en jouissance de parcelles , sans en avoir informé les bailleurs constitue donc un manquement aux obligations du bail .



Il ne saurait être reproché en revanche à M.[F] d'avoir uniquement informé M.[Z] le 19 mars 2020 de la mise à disposition au profit de l'Earl des 4 Chemins , des parcelles objet du bail , puisqu'il est constant que Mme [H] épouse [Z] est décédée en 2018 et qu'il n'avait pas à informer les nus- propriétaires qui n'ont pas la qualité de bailleur .



Il est donc établi que M.[R] [F] ne s'est pas constamment acquitté de ses obligations de preneur du bail en cause , sa demande de cession de bail doit en conséquence être rejetée , le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris sur la demande d'astreinte .





Sur les frais irrépétibles et les dépens 



M.[R] [F] succombant en ses prétentions , sera condamné à payer aux consorts [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens .



PAR CES MOTIFS



La Cour , statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort , par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions .



Y ajoutant 



Condamne M.[R] [F] à payer la somme totale de 2500 € à Mme [X] [Z] , Mme [E] [Z] , M.[B] [Z] et Mme [C] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M.[R] [F] aux dépens .



Le Greffier, La Présidente,