Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 17 janvier 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







CM/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/01479 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E3DW



Ordonnance du 11 Juin 2021

Juge de la mise en état du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 20/00801



ARRET DU 17 JANVIER 2023



APPELANTE :



S.C.I. [...]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au barreau du MANS





INTIMEE :



S.C.I. [...]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 07 Février 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M. BRISQUET, conseiller 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 17 janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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Exposé du litige



Suivant acte notarié en date du 30 juin 2017, la SCI [...] (ci-après l'acquéreur) a acquis de la SCI [...] (ci-après le vendeur) un bâtiment à usage industriel situé [Adresse 1], au [Localité 6] et donné à bail commercial depuis le 26 novembre 2004 à la SARL [...] (ci-après le preneur) ayant le même gérant que le vendeur.



Le 29 juin 2017, l'acquéreur a, d'une part, accepté le congé donné par le preneur pour le 31 décembre 2017, d'autre part, consenti à ce dernier un bail précaire dérogatoire à effet du 1er janvier 2018 expirant au plus tard le 28 février 2018.



Ayant découvert à la prise de possession des lieux courant février 2018, après le départ du preneur, que la porte sectionnelle du bâtiment ne fonctionnait pas, il a fait établir un procès-verbal de constat d'huissier le 13 mars 2018 et obtenu en référé, sur assignation délivrée au preneur et au vendeur, une ordonnance en date du 13 février 2019, confirmée en appel le 17 novembre 2020, désignant en qualité d'expert M. [I], lequel a déposé son rapport le 18 septembre 2019.



Par acte d'huissier en date du 16 mars 2020, il a fait assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire du Mans en paiement des sommes de 3 706 euros au titre des frais de réparation et de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Il a revendu l'immeuble le 13 novembre 2020 à la SCI [...] (ci-après le sous-acquéreur).



Par conclusions d'incident en date du 31 janvier 2021, le vendeur a saisi le juge de la mise en état d'une demande tendant à déclarer irrecevable l'action de l'acquéreur pour défaut d'intérêt à agir et à condamner celui-ci aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance en date du 11 juin 2021, le juge de la mise en état a :



- déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, l'action de la SCI [...] [...] (sic) contre la SCI [...] en ce qu'elle tend à obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble

- déclaré recevable l'action de la SCI [...] [...] (sic) contre la SCI [...] pour le surplus des demandes

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux du fond

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 16 septembre 2021, avec injonction à Me Neveu de conclure pour cette date.



Suivant déclaration en date du 23 juin 2021, l'acquéreur a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, son action en ce qu'elle tend à obtenir la condamnation du vendeur au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble et l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, intimant le vendeur.



Selon avis reçu du greffe le 6 décembre 2021, l'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile, dont elle relève de droit, pour être plaidée à l'audience du 7 février 2022, avec clôture au 12 janvier 2022.



Dans ses dernières conclusions 2 en date du 30 juillet 2021, la SCI [...] demande à la cour de :



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel et, en conséquence, infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, son action contre la SCI [...] en ce qu'elle tend à obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble et, statuant à nouveau, déclarer recevable son action à cette fin

- déclarer mal fondé l'appel incident de la SCI [...] et, en conséquence, confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevable son action contre celle-ci pour le surplus de ses demandes

- condamner la SCI [...] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Sur son appel principal, elle fait valoir que la recevabilité s'apprécie au jour où la procédure a été engagée, soit le 16 mars 2020, date à laquelle elle était encore propriétaire de l'immeuble qu'elle n'a revendu que le 13 novembre 2020, que, par exception au principe selon lequel les actions en réparation de dommages nés antérieurement à la vente sont transmises aux acquéreurs successifs avec l'immeuble vendu dont elles sont un accessoire au sens de l'article 1615 du code civil, une clause de l'acte de vente lui a conservé le bénéfice de l'action en garantie des vices cachés liée au dysfonctionnement de la porte sectionnelle et a exclu sa transmission au sous-acquéreur qui a déclaré faire son affaire personnelle de la remise en état de cette porte et que la mise en oeuvre d'une telle clause n'est pas conditionnée à la démonstration d'un préjudice par elle subi, notamment d'une diminution du prix de vente de l'immeuble.



Sur l'appel incident, elle indique que, si le bail dérogatoire consenti au preneur stipule que le bailleur n'est pas tenu de la garantie des vices cachés, cette clause a pour seul objet d'écarter la responsabilité du bailleur si son obligation de délivrance n'est pas exécutée en raison de vices cachés atteignant le sol ou le bâtiment, mais non de transférer au preneur la garantie des vices cachés pesant sur le vendeur qui n'est pas partie au bail.



Dans ses dernières conclusions d'appel 2 en date du 16 août 2021, la SCI [...] demande à la cour, au visa des articles 32 et 378 du code de procédure civile, 1353 et 1642 du code civil, de :



- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, l'action de la SCI [...] contre elle en ce qu'elle tend à obtenir sa condamnation au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble, l'infirmer en ce qu'elle a déclaré cette action recevable pour le surplus des demandes et, statuant à nouveau, dire et juger irrecevable l'action en justice de la SCI [...] dirigée contre elle

- débouter la SCI [...] de ses demandes

- condamner la SCI [...] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle se prévaut, d'une part, de l'absence d'intérêt à agir de l'acquéreur dans la mesure où, le sous-acquéreur ayant déclaré dans l'acte du 13 novembre 2020 faire son affaire personnelle de la remise en état de la porte litigieuse, l'acquéreur n'a plus intérêt à agir au titre des frais de réparations de la porte sectionnelle comme l'a justement retenu le premier juge, ni au titre d'un préjudice de jouissance qui, du fait de la revente de l'immeuble intervenue sans qu'il ait fait procéder aux réparations, sera inexistant, d'autre part, de l'absence d'intérêt à agir contre elle dans la mesure où il a été convenu, dans les documents de cession des lieux entre elle et l'acquéreur, que le bailleur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments et que seul le preneur en est tenu le temps de l'occupation des lieux, ce qui est logique car celui-ci usait du bien, et où, quoiqu'il en soit, le preneur a quitté les lieux au terme du bail dérogatoire le 28 février 2018, sans qu'il soit émis de contestation quant à l'état des lieux de sortie.



Sur ce,



En droit, l'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



L'article 32 du même code précise qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action.



Ni l'intérêt ni la qualité à agir ne sont subordonnés à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et l'existence du droit invoqué par le demandeur comme du préjudice allégué n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.



En l'espèce, l'action engagée par l'acquéreur contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil en vue d'obtenir le paiement des frais de remise en état de la porte sectionnelle défectueuse de l'immeuble vendu et l'indemnisation du préjudice de jouissance lié à ce défaut s'analyse en une action en réparation des préjudices subis du fait d'un vice caché, qui peut être exercée de manière autonome sans être subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire.



L'intérêt à agir du demandeur est manifeste à la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance du 16 mars 2020 puisqu'il était alors propriétaire de l'immeuble.



S'il est stipulé dans l'acte de vente du 30 juin 2017, au titre des charges et conditions générales relatives à l'état du bien, que 'L'ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés', cette clause de non-garantie peut être écartée s'il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice, ou doit être réputé tel, ce qu'il appartiendra au juge du fond de déterminer, sans que cela affecte l'intérêt à agir.



S'il est stipulé dans le bail dérogatoire du 29 juin 2017, au titre des charges et conditions pesant sur le bailleur en matière de vices cachés, que 'LE BAILLEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments', cette clause ne concerne en rien la garantie des vices cachés due par le vendeur, qui n'est pas partie à cet acte, à l'acquéreur et a pour seul objet d'exonérer l'acquéreur en tant que bailleur de la responsabilité qu'il est susceptible d'encourir envers le preneur pour un manquement à son obligation de délivrance si ce manquement trouve sa cause dans l'existence d'un vice caché, de sorte qu'elle ne saurait priver l'acquéreur de son intérêt à agir contre le vendeur.



L'absence alléguée de contestation sur l'état des lieux à la sortie du preneur est également étrangère à la garantie des vices cachés due par le vendeur, donc sans incidence sur la recevabilité de l'action de l'acquéreur.



La question posée est en réalité celle de la transmission, ou non, de l'action de l'acquéreur au sous-acquéreur à qui il a revendu l'immeuble le 13 novembre 2020, au regard du principe selon lequel, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir contre le vendeur originaire sur le fondement de la garantie des vices cachés qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, ce même pour les vices dont ils ont eu connaissance à la date de signature de l'acte de vente à leur profit et nonobstant l'action en réparation intentée avant cette date par le vendeur intermédiaire, lequel conserve, en tout état de cause, la faculté de demander réparation d'un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir.





Il est mentionné dans cet acte, au titre des charges et conditions générales relatives à l'état du bien, en page 10 :



'A ce sujet le VENDEUR déclare que :

- une porte sectionnelle automatique du bâtiment n'est manifestement pas en état de fonctionnement,

- il a diligenté une procédure contre l'ancien propriétaire à ce sujet, étant demeurés joints et annexés aux présentes (annexe) le courrier de Me MARIE, avocat de la SCI [...], et le rapport d'expertise réalisé par [I] [...] (...), désigné à cet effet par ordonnance de référé en date du 13 février 2019 par le TGI du MANS, en date du 18 septembre 2019.

Il est expressément convenu entre les parties que :

- le bâtiment est vendu en l'état, I'ACQUEREUR déclarant vouloir faire son affaire personnelle de la remise en état de la porte en question,

- Ie VENDEUR ne subrogera pas I'ACQUEREUR dans Ie bénéfice ou Ia charge de ladite procédure, entendant conserver le bénéfice de cette action.'



Il s'en déduit que les parties à cet acte ont expressément exclu la transmission au sous-acquéreur de l'action en réparation engagée par l'acquéreur contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, non seulement pour le préjudice de jouissance personnellement subi par l'acquéreur jusqu'à la revente de l'immeuble comme l'a considéré le premier juge, mais aussi pour les frais de remise en état de la porte sectionnelle contrairement à ce qu'a estimé le premier juge.



Il importe peu, à ce stade, que l'acquéreur ne prétende pas avoir dû accepter une diminution du prix de l'immeuble qu'il a revendu avant d'entreprendre la remise en état de la porte sectionnelle, l'existence du préjudice allégué à cet égard n'étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.



L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, l'action de l'acquéreur contre le vendeur en ce qu'elle tend à obtenir la condamnation de ce dernier au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble, mais confirmée en ce qu'elle l'a déclaré recevable pour le surplus des demandes, sauf à rectifier l'erreur matérielle qui affecte cette disposition concernant la dénomination du vendeur qui n'est pas la SCI [...] [...] mais la SCI [...], et l'action du vendeur sera déclarée entièrement recevable.



Partie perdante, le vendeur supportera les entiers dépens d'appel et, en considération de l'équité et de la situation respective des parties, versera sur le fondement de l'article 700 1° du code de procédure civile, une indemnité de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel par l'acquéreur, sans pouvoir bénéficier du même texte, tandis que l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes sur ce fondement en première instance, la cour n'étant pas saisie des autres dispositions dont il n'a pas été relevé appel, notamment de celle relative au sort des dépens de l'incident.





Par ces motifs,

La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable, pour défaut d'intérêt à agir, l'action tendant à obtenir la condamnation de la SCI [...] au paiement de frais de remise en état de la porte de l'immeuble.



La confirme pour le surplus dans les limites de sa saisine.



Rectifiant l'erreur matérielle qui affecte son dispositif et statuant à nouveau,



Déclare entièrement recevable l'action de la SCI [...] à l'encontre de la SCI [...].



Y ajoutant,



Condamne la SCI [...] à payer à la SCI [...] la somme de 1 000 (mille) euros en application de l'article 700 1° du code de procédure civile et rejette sa demande au même titre.



La condamne aux entiers dépens d'appel.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C LEVEUF C. MULLER