Cour d'Appel · Chambre 3 A — 23 janvier 2023

MINUTE N° 23/85





























Copie exécutoire à :



- Me Valérie PRIEUR

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 23 Janvier 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01489 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2CF



Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 10 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANTE :



Madame [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1013 du 05/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ :

OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROP OLE DE [Localité 2] pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER







ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon contrat du 13 novembre 2014, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg Cus Habitat, devenu Ophea, a donné à bail à Madame [R] [E] un appartement situé [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 393,05 €, provision sur charges comprise.

Se plaignant de nuisances causées au voisinage depuis 2015 par la locataire, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg Ophea a assigné Madame [R] [E] le 19 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail à ses torts, de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer exigible, ainsi que d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [R] [E] a contesté l'existence de troubles, indiquant qu'elle avait vendu en 2016 les trois chiens qui étaient en sa possession ; que les problèmes proviennent de son voisin, Monsieur [Y], qui la harcèle. 



Par ordonnance du 10 mars le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

-prononcé la résiliation du bail conclu entre Ophea et Madame [R] [E], aux torts de cette dernière,

-condamné Madame [R] [E] à quitter les lieux loués,

-dit qu'à défaut de départ volontaire, le demandeur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique,







-condamné Madame [R] [E] à payer à l'Ophea une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, comme si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés, sous réserve du décompte de charges définitif,

-condamné Madame [R] [E] à payer à Ophea la somme de 180 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [R] [E] aux dépens de l'instance,

-constaté l'exécution provisoire de la décision.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que Madame [R] [E] avait reconnu avoir déclaré en 2016 l'exercice d'une activité commerciale d'éleveuse de chiens ; que bien qu'elle affirme avoir vendu tous les chiots en 2016, elle ne démontre pas avoir justifié de l'arrêt de son activité ; qu'elle est toujours inscrite sur le site Societe.com en qualité d'exploitante de l'enseigne commerciale Babydog, dont le siège social est fixé à son domicile sans autorisation du bailleur ; qu'il est établi par constat d'huissier du 30 août 2021 que des petits aboiements de chiots ont été entendus ; que la locataire contrevient aux clauses du contrat par une activité commerciale non autorisée et que la présence de plusieurs animaux dans un petit appartement de deux pièces est source de nuisances pour le voisinage.



Madame [R] [E] a interjeté appel de cette décision le 12 avril 2022.

Par écritures notifiées le 15 septembre 2022, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

-débouter la partie intimée de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

-accorder à Madame [R] [E] les plus larges délais d'évacuation,

En tout état de cause,

-débouter la partie intimée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la partie intimée à payer à Maître Valérie Prieur la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile,



-condamner la partie intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier et en particulier tout le droit de recouvrement ou d'encaissement visé par le décret n° 2016- 230 du 26 février 2016 relatif au tarif de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, sans exclusion des droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.

Elle fait valoir que les attestations de témoins et les courriers versés aux débats sont trop anciens pour justifier la résiliation du bail en 2022 ; que les éléments que le bailleur verse aux débats sont impropres à caractériser une activité commerciale et les nuisances sonores alléguées pour motiver son expulsion ; qu'elle n'exerce en effet plus d'activité commerciale d'élevage de chiots depuis 2020, nonobstant le fait qu'elle n'ait pas demandé sa radiation administrative ; qu'elle n'a plus que ses deux chiens personnels à la maison, de race chihuahua, dont les aboiements peuvent être confondus avec ceux de chiots ; que l'huissier, qui n'est pas entré dans son logement, n'a pas pu constater la présence effective de chiots ni leur nombre ; que ses voisins sont coupables d'actes malveillants à son égard et provoquent les aboiements de ses animaux à dessein ; que la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. 

Subsidiairement, elle a fait valoir qu'elle a déposé une demande de logement pour elle et son fils handicapé, qui n'a pas encore abouti, de sorte qu'elle sollicite les plus larges délais d'évacuation.



Par écritures notifiées le 11 octobre 2022, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] Ophea a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions. Il a sollicité condamnation de Madame [R] [E] aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il maintient que la location consentie à l'appelante était destinée exclusivement à l'habitation, avec interdiction d'exercer dans les locaux toutes professions artisanales, commerciales ou libérales sans son accord ; que moins de trois mois après l'entrée dans les lieux de l'appelante, des voisins se sont plaints de troubles et de tapage occasionnés par elle ; que les plaintes ont persisté en 2017 en raison de nuisances occasionnées par des animaux dans son logement ; que la locataire a maintenu son activité malgré mise en demeure, a refusé de laisser l'huissier pénétrer dans les lieux mais a admis être gérante de Babydog ; qu'elle ne justifie nullement 



s'être mise en conformité ; que des plaintes relatives à des aboiements de chiots ont continué en 2021 ; que la demande de délai d'évacuation doit être rejetée, compte tenu de l'urgence à procurer aux autres locataires la jouissance paisible des lieux.



MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [R] [E] porte sur un local à usage d'habitation.

Par lettre du 21 juin 2017, le bailleur a rappelé à Madame [R] [E] l'obligation d'usage paisible des lieux, au motif que son attention a été attirée sur des nuisances liées à l'élevage de chiens qu'elle ferait dans son logement et qui nuit à la tranquillité du voisinage, ainsi qu'à l'hygiène du bâtiment (excréments dans les parties communes de l'immeuble). Il lui a demandé de lui communiquer sous huit jours les autorisations accordées ou l'arrêt de cette activité.

Par lettre du 11 avril 2019, le bailleur a signalé à la Société protectrice des animaux de [Localité 2] l'élevage canin auquel Madame [E] se livre dans son logement, qui envenime la situation avec le voisinage du fait de nuisances sonores et du manque d'hygiène dans les parties communes, et lui a demandé d'intervenir dans le cadre de la protection des animaux, précisant que les contacts avec la locataire sont restés vains.

L'office Ophea justifie de l'inscription de Madame [R] [E] en qualité d'entrepreneur individuel, exerçant une activité d'éleveur sous le nom commercial de Babydog, à compter du 4 mars 2016, au [Adresse 1].

Il produit par ailleurs un procès-verbal de constat établi le 30 août 2021 par Maître [C], huissier de justice à [Localité 2], dont il ressort que Madame [R] [E] ne l'a pas autorisé à entrer dans son logement aux fins de constater l'existence d'un élevage canin ; qu'elle lui a confirmé verbalement, dans l'entrebâillement de la porte, être la dirigeante de « Babydog » ; qu'elle a affirmé n'avoir qu'un chiot ; qu'il lui a été rappelé qu'elle n'avait pas déclaré cette activité à son bailleur et qu'elle n'en avait pas le droit ; qu'au bout de quelques minutes, elle a refermé la porte à clef, mettant fin à la conversation. L'huissier précise que pendant l'entretien avec la locataire, il a pu entendre 



de petits aboiements de chiots, sans pouvoir distinctement en définir le nombre.

L'appelante, qui a sciemment empêché l'huissier d'accéder à son logement pour pouvoir établir son constat, ne rapporte aucune preuve de ce qu'elle aurait arrêté son activité d'élevage courant 2020 et de ce que l'huissier n'aurait entendu que des aboiements de ses deux chiens personnels de race chihuahua. En effet, la production de son avis de situation déclarative pour l'impôt sur le revenu des années 2018 à 2021, qui mentionne des recettes pour 2018 à hauteur de 2 800 €, pour 2019 à hauteur de 3 000 € mais plus en 2020 et 2021, n'est pas de nature à justifier de l'arrêt de son activité, alors que ces documents ne font référence qu'aux revenus déclarés ; que Madame [E] n'a effectué le dossier de cessation d'activité que le 18 mars 2022 sur le portail Auto-entrepreneur, la déclaration de cessation totale de son activité étant effective le 18 mai 2022.

L'appelante ne justifie pas plus de ce qu'elle serait en butte au harcèlement d'un autre locataire, qui provoquerait sciemment les aboiements de ses chiens dans le but de lui nuire. L'attestation délivrée par Madame [D] [V], selon laquelle elle aurait rencontré des difficultés avec des voisins en 2019 et en décembre 2021 alors qu'elle venait donner à manger aux chiens de Madame [E] en l'absence de cette dernière, n'est nullement précise sur les circonstances dans lesquelles les deux événements seraient survenus et ne fait que rapporter un vécu de la locataire sans que le témoin ait assisté à des altercations ou autres faits entre Madame [E] et son voisinage.

Il résulte de ces éléments que malgré rappels, Madame [R] [E] a persisté dans une activité d'élevage de chiens sans autorisation du bailleur, dans un appartement de deux pièces destiné à l'habitation, occasionnant ainsi des nuisances au voisinage.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail, les manquements constatés, réitérés en toute connaissance de cause et ayant perduré, étant suffisamment graves pour justifier cette sanction.

En raison des motifs ayant présidé à la résiliation du bail, la demande en délai d'évacuation sera rejetée, étant relevé au demeurant que Madame [E], qui s'est bornée à déposer le 27 janvier 2022 une demande de logement social, ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle rencontrerait des difficultés pour se reloger.



Sur les frais et dépens : 

Les dispositions de la décision déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Madame [R] [E] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche alloué à l'intimé la somme de 700 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME la décision déférée,

Y ajoutant, 

DEBOUTE Madame [R] [E] de sa demande de délais d'évacuation,

CONDAMNE Madame [R] [E] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] Ophea la somme de 700 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [R] [E] de sa demande fondée sur l'article 700 2° du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [E] aux dépens de l'instance d'appel.



La Greffière La Présidente