Cour d'Appel · Chambre Civile — 16 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/2023

la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL

la SELARL CASADEI-JUNG





ARRÊT du : 16 JANVIER 2023



N° : - N° RG : 20/00570 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GD23







DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 05 Février 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265246757151709



Monsieur [F] [H]

né le 22 Mai 1975 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Madame [L] [C] épouse [H]

née le 26 Juin 1969 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]



représentés par Me Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d'ORLEANS substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS



D'UNE PART



INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265246128862630



Monsieur [N] [S]

né le 03 Août 1961 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [Y] [B]

née le 19 Décembre 1963 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d'ORLEANS substituée par Me Philippe RAINAUD, avocat au barreau d'ORLEANS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 05 Mars 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 octobre 2022 





COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats :



En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants :


Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller.




Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles




Greffier :



Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé. 



DÉBATS :



A l'audience publique du 21 novembre 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



Prononcé le 16 JANVIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 31 mars 2010, les époux [H] ont vendu à M. [S] et à Mme [B] un immeuble d'habitation situé [Adresse 1] pour un montant de 195'000 euros.



Estimant que l'immeuble vendu présentait des désordres importants, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs devant le tribunal de grande instance d'Orléans, par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2013, aux fins de résolution de la vente et subsidiairement aux fins d'indemnisation des préjudices subis.



Le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [X] qui a déposé son rapport le 4 novembre 2016.



Par ordonnance du 31 octobre 2017, le juge de la mise en état a condamné M. et Mme [H] à payer à M. [S] et à Mme [B] la somme de 27'019,21 euros TTC à valoir sur les travaux de reprise des désordres affectant l'extension de leur immeuble





Par jugement du 5 février 2020, le tribunal judiciaire d'Orléans a':

Sur les désordres affectant la partie ancienne de la construction,

- rejeté la demande en responsabilité décennale des époux [H]';

- dit que les époux [H] ont manqué à leur obligation d'information sur le fondement des anciens articles 1134 et 1602 du code civil à l'égard des consorts [S]-[B] en leur dissimulant les désordres affectant la partie ancienne de la construction';

- condamné les époux [H] à payer aux consorts [S]-[B] la somme de 53'798,80 euros TTC indexée sur l'indice Bâtiment BT 01 avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2013';

- ordonné la capitalisation de ces intérêts';

Sur les désordres concernant l'extension de la maison,

- dit que les désordres affectant l'extension de la maison sont de nature décennale';

- constaté que les époux [H] reconnaissent qu'ils sont entièrement responsables des désordres affectant l'extension de la maison d'habitation et ont adressé un chèque Carpa d'un montant de 27'019,21 euros';

- condamné les époux [H] à payer aux consorts [S]-[B] la somme de 27'019,21 euros indexée sur l'indice Bâtiment BT 01, après déduction de la provision allouée par l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2013';

- ordonné la capitalisation de ces intérêts';

Sur les autres demandes,

- condamné les époux [H] à payer aux consorts [S]-[B] la somme de 1'500 euros en réparation du préjudice de jouissance';

- condamné les époux [H] aux dépens lesquels comprendront les frais de publicité à la conservation des hypothèques, le coût du rapport Sogeo à hauteur de 3'677,70 euros et les frais d'expertise qui s'élèvent à 5'383,52 euros dont distraction à la Selarl Casadei-Jung et à payer aux consorts [S]-[B] une indemnité procédurale de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- ordonné l'exécution provisoire sur la moitié des indemnisations allouées';

- rejeté tous autres chefs de demande.



Par déclaration du 5 mars 2020, M. et Mme [H] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement à l'exception de ceux relatifs aux désordres concernant l'extension de la maison.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 septembre 2020, M. et Mme [H] demandent de':

- infirmer le jugement en ses chefs visés dans la déclaration d'appel';

Statuant à nouveau,

- débouter les consorts [S]-[B] de leurs demandes et prétentions sur le fondement des dispositions des articles 1134, 1602, 1641, 1792 et 1792-1 du code civil';

- juger prescrite l'action des consorts [S]-[B] fondée sur les demandes en application de l'article 1641 du code civil';

A titre subsidiaire,

- statuer et prononcer ce que de droit sur les pourcentages de partage de responsabilité dont il sera fait application pour l'indemnisation des préjudices éventuellement subis et justifiés';

- débouter les consorts [S]-[B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance';

- condamner les consorts [S]-[B] à payer aux consorts [H] une somme de 4'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 juillet 2020, M. [S] et Mme [B] demandent de':

- débouter les époux [H] de leurs demandes';

- confirmer le jugement entrepris';

- condamner les époux [H] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Selarl Casadei-Jung';

- condamner les mêmes au paiement d'une somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



MOTIFS



Sur les désordres affectant la partie ancienne de la construction



Les appelants soutiennent que le jugement ne précise pas en quoi ils auraient manqué à leur obligation de bonne foi, d'information et de conseil'; qu'en soutenant la mauvaise foi des vendeurs, sans la démontrer en cause d'appel, les intimés ne peuvent soutenir l'exclusion de la clause limitative de responsabilité'; que l'expert a indiqué que les désordres relevés sont liés à une nature de sols défaillante au regard de la sécheresse'; que si les désordres sont, en partie, dus à une fuite du collecteur de WC, il n'en reste pas moins qu'il n'est aucunement démontré que cette fuite provient de travaux réalisés par eux ni même que l'existence de fissures était préalable à la vente et connue des vendeurs'; que ces désordres étaient visibles lors de la vente, le bien ayant été visité par les acquéreurs.



Les intimés répliquent qu'il ressort des conclusions de l'expertise judiciaire que les époux [H] ont dissimulé l'existence de travaux sur la partie ancienne et des anomalies affectant le dallage intérieur, qui ont altéré la connaissance du bien'; que si ces éléments avaient été portés à leur connaissance, ils auraient pu être en mesure de refuser la vente ou de demander une baisse du prix, après avoir requis l'avis de professionnels du bâtiment'; que les vendeurs ayant manqué à leur obligation d'information, ils ont engagé leur responsabilité contractuelle'; que les appelants n'apportent aucun élément de nature à contredire le jugement sur ce point et ils ne peuvent sérieusement arguer de leur bonne foi, compte tenu de l'ampleur des dissimulations auxquelles ils se sont livrés, tant sur la partie ancienne que sur l'extension'; que l'expert est catégorique sur le niveau d'information dont ils ont eu connaissance sur les désordres affectant la partie ancienne, eu égard aux travaux qu'ils ont exécuté et aux constatations qui ne pouvaient leur échapper quant à l'état du sol.



Le tribunal a condamné M. et Mme [H] à réparer l'entier préjudice matériel subi par les acquéreurs au motif qu'ils auraient dissimulé l'existence des désordres à ceux-ci et qu'ils auraient manqué à leur devoir d'information en contravention avec les anciens articles 1134 et 1602 du code civil.





Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la maison d'habitation édifiée en 1959, a fait l'objet de travaux d'extension en façade avant et arrière, suivant permis de construire du 3 août 2000, qui ont été réalisés par M. [H] ou son père pour les maçonneries.



Les désordres constatés par l'expert judiciaire concernent tant l'extension récente, dont la cour n'est pas saisie, que la partie ancienne de la maison qui présente un tassage du dallage et des fissures sur les murs. S'agissant de la cause des désordres de la partie ancienne, l'expert a précisé qu'ils sont dus à des ancrages insuffisants par rapport au sol sous-jacent argileux, rendant la construction sensible aux états de sécheresse, mais également à la fuite du collecteur des WC qui décomprime l'assise du dallage et du mur de façade avant au droit des WC.



Il n'est établi aucun lien entre les travaux d'extension réalisés par les vendeurs et les désordres affectant la partie ancienne liés à la nature de la construction, des sols, et à la présence d'une fuite du réseau d'eaux usées.



L'expert judiciaire a précisé que les désordres qui existaient avant la vente notamment au niveau du dallage «'n'étaient pas vraiment visibles lors de la vente mais connus par le vendeur (lors de la pose du parquet, le vendeur n'a pas pu ne pas voir au moins une fissure du dallage de la chambre, reprise par le vendeur d'ailleurs, ni le mouvement sous la cloison des WC (calé par le vendeur ou avant par les prédécesseurs)'» et que les désordres ont fortement évolué depuis l'achat.



Il convient de relever que l'expert judiciaire n'a pas constaté la réalisation de travaux importants par les vendeurs concernant la ou les fissure(s) affectant la partie ancienne de la maison d'habitation, mais il a seulement constaté que les vendeurs ont bouché une seule fissure lors de la pose d'un parquet, ce qui ne permet pas d'établir une volonté de dissimuler un vice ou un désordre évolutif.



Il n'est pas allégué ni justifié que les vendeurs avaient la qualité de professionnels ni même qu'ils avaient les compétences pour déterminer l'origine de la fissure qu'ils ont rebouchée, et pour évaluer les conséquences futures de la cause du désordre. Les acquéreurs ne démontrent pas que les vendeurs savaient que la fissure pouvait avoir été provoquée par la nature du sol et un état de sécheresse antérieur à la vente, ni qu'ils auraient effectué une déclaration de sinistre antérieurement à la vente au titre d'un risque lié à la sécheresse. En revanche, il est établi que M. [S] et Mme [B] ont effectué une déclaration de sinistre le 19 octobre 2011 au titre de mouvements de leur pavillon dû à la sécheresse du printemps et de l'été 2011.



Aucune pièce ne démontre par ailleurs que les vendeurs avaient connaissance de la fuite du réseau d'eaux usées et de ses conséquences éventuelles sur le bâti, l'expert ne précisant en outre pas que la fuite était antérieure à la vente.



Au regard de ces éléments, la mauvaise foi des vendeurs n'est pas établie de sorte qu'ils peuvent se prévaloir de la clause d'exonération des vices incluse dans l'acte authentique de vente aux termes de laquelle «'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l°entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'».



Les acquéreurs sont mal fondés à invoquer un manquement des vendeurs à leur obligation d'information alors qu'ils n'avaient pas connaissance du vice affectant leur maison d'habitation dans son ampleur et ses conséquences. Ils doivent donc être déboutés de l'ensemble de leurs demandes formées à ce titre et le jugement sera informé de ce chef.



Sur le préjudice de jouissance



Les désordres affectant l'extension de la maison d'habitation ne sont pas contestés. L'expert judiciaire a indiqué que l'extension avant en pignon Nord était très sinistrée de sorte qu'il sera nécessaire de procéder à sa démolition/reconstruction avec un joint de rupture avec l'ancien bâtiment.



La reprise de ces désordres non contestés implique une indisponibilité de l'extension pendant les travaux outre les contraintes consécutives à l'exécution de ceux-ci. La somme de 1'500 euros allouée aux intimés indemnise intégralement le préjudice de jouissance lié à la reprise des désordres, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les demandes accessoires



Les appelants demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a inclus dans les dépens l'étude de sol réalisée par la société Sogeo, de manière unilatérale et non contradictoire.



Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent notamment la rémunération des techniciens. Cependant, seule la rémunération des techniciens désignés par une juridiction peuvent être inclus dans les dépens (2e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.123'; 3e Civ., 17 mars 2004, pourvoi n° 00-22.522). Le rapport de la société Sogeo ayant été établi à la seule demande de M. [S] et de Mme [B], sans décision judiciaire, le tribunal ne pouvait faire droit à leur demande tendant à inclure le coût de cette prestation dans les dépens. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] aux dépens incluant les frais de publicité et les honoraires de l'expert judiciaire, et au paiement d'une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Compte tenu de la solution donnée au litige, M. [S] et Mme [B] seront condamnés aux dépens d'appel et à payer à M. et Mme [H] une somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.









PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



INFIRME le jugement en ce qu'il a':

- dit que les époux [H] ont manqué à leur obligation d'information sur le fondement des anciens articles 1134 et 1602 du code civil à l'égard des consorts [S]-[B] en leur dissimulant les désordres affectant la partie ancienne de la construction';

- condamné les époux [H] à payer aux consorts [S]-[B] la somme de 53'798,80 euros TTC indexée sur l'indice Bâtiment BT 01 avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2013';

- ordonné la capitalisation de ces intérêts';

- dit que les dépens de première instance comprennent le coût du rapport Sogeo à hauteur de 3'677,70 euros';



LE CONFIRME pour le surplus des chefs critiqués';



STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés':



DÉBOUTE M. [S] et Mme [B] de leurs demandes au titre des désordres affectant la partie ancienne de la maison d'habitation';



Y AJOUTANT':



CONDAMNE M. [S] et Mme [B] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel';



CONDAMNE M. [S] et Mme [B] aux entiers dépens d'appel.





Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT