Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10040 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCCTN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Tribunal d'Instance de PARIS / FRANCE RG n° 11-19-3354





APPELANT

 

Monsieur [S] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5] / FRANCE

né le 15 Novembre 1966 à [Localité 6]



Représenté et assisté par Me Jean-yves CHABANNE de la SELARL Bâti-juris, avocat au barreau de PARIS, toque : A0679







INTIMEE 



E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 344 81 0 8 25



Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128 et assistée par Me Lorraine GUISQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0128





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Michel CHALACHIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 29 octobre 1991, l'OPAC de Paris, aux droits duquel se trouve l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris Habitat OPH, a donné à bail à M. [S] [G] un logement situé [Adresse 1].



Le 15 décembre 1993, le bailleur a signé une convention avec l'Etat concernant cet immeuble, les dispositions relatives au supplément de loyer solidarité devenant dès lors applicables aux logements dudit immeuble.



Par actes sous seing privé des 19 décembre 2002 et 5 novembre 2013, le bailleur a consenti à M. [G] des baux sur deux emplacements de stationnement situés dans le même ensemble immobilier.



Le 15 février 2018, le bailleur a notifié à son locataire l'application d'un supplément de loyer solidarité maximum de 1 810,35 euros par mois en l'absence de réponse à l'enquête relative à ses ressources de l'année 2016.



Après réception de son avis d'imposition sur les revenus de 2016, le bailleur lui a notifié un supplément de loyer solidarité du même montant par lettre du 13 mars 2018.



M. [G] ayant refusé de régler son supplément de loyer solidarité, une sommation de payer lui a été notifiée le 10 septembre 2018 à hauteur de la somme de 12 672,82 euros ; à la même date, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les sommes de 575,65 euros et 174,15 euros visant la clause résolutoire contenue dans les baux relatifs aux deux emplacements de stationnement.



Par acte d'huissier du 21 décembre 2018, le bailleur a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir prononcer la résiliation des baux et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 3 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

- prononcé la résiliation du bail à usage d'habitation du 29 octobre 1991 à la date du jugement,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire des deux baux relatifs aux emplacements de stationnement au 20 septembre 2018,

- dit que M. [G] était occupant sans droit ni titre du logement et des deux emplacements de stationnement,

- ordonné l'expulsion des occupants desdits locaux,

- condamné le défendeur au paiement de la somme de 48 375,89 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû au 1er janvier 2020, échéance de janvier 2020 incluse,

- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, soit actuellement 362,21 euros pour le logement, 31,85 euros pour l'emplacement n°148393 et 105,29 euros pour l'emplacement n°016185,

- dit que cette indemnité serait majorée de 50 % passé les deux mois de la signification d'une commandement d'avoir à libérer les locaux et jusqu'à la date de libération effective des lieux,



- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné le défendeur à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juillet 2020, M. [G] a interjeté appel de cette décision.



Par conclusions notifiées le 19 octobre 2020, l'appelant demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

- statuant à nouveau, constater que les notifications des 15 février et 13 mars 2018 sont irrégulières et que les dispositions légales, réglementaires et conventionnelles relatives au supplément de loyer solidarité ne lui sont pas opposables,

- débouter le bailleur de toutes ses demandes,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur à compter du 15 février 2018 et fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 230,78 euros en sus des charges en tenant compte des sommes déjà réglées au titre des loyers de février 2018 à mars 2019,

- à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail dans les mêmes conditions à compter du 10 septembre 2018, date de la sommation de payer,

- à titre infiniment subsidiaire, constater la clause résolutoire acquise et fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 230,78 euros, 

- en tout état de cause, condamner le bailleur au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022, l'établissement public Paris Habitat OPH demande à la cour de :

- débouter M. [G] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la dette à la somme de 58 836 euros due à la date de restitution du logement et à la somme de 25 097,40 euros au 4 novembre 2022,

- condamner l'appelant au paiement de la somme de 721,08 euros au titre des indemnités d'occupation échues concernant les emplacements de stationnement depuis la restitution du logement, 

- le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.



M. [G] a quitté le logement le 1er août 2020 et a libéré les deux emplacements de stationnement le 1er septembre 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.



MOTIFS



Les parties s'accordent sur le fait que le logement qui était occupé par M. [G] a fait l'objet, en 1993, d'une convention signée entre l'Etat et le bailleur ; elles reconnaissent ainsi que le bien loué était soumis aux dispositions du chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation intitulé 'régime juridique des logements locatifs conventionnés'.



Ce chapitre est divisé en deux sections, la première intitulée 'dispositions générales applicables aux logements conventionnés' regroupant les articles L.353-2 à L.353-13, et la deuxième intitulée 'dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés' regroupant les articles L.353-14 à L.353-22 ; cette section 2 prévoit un régime dérogatoire au régime général pour les logements conventionnés appartenant notamment aux organismes d'habitation à loyer modéré.



L'appelant ne conteste pas le fait que l'établissement public Paris Habitat OPH entre dans la catégorie des organismes d'habitation à loyer modéré. 



Le logement qu'il occupait était donc soumis à la section 2 et n'était pas concerné par l'article L.353-7 qui oblige le bailleur d'un logement conventionné à proposer au titulaire d'un bail en cours de validité à la date d'entrée en vigueur de la convention un bail conforme aux stipulations de celle-ci.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que cette obligation ne s'appliquait pas en l'espèce et que la convention de 1993 s'appliquait dès sa signature aux baux en cours et permettait la fixation d'un nouveau loyer induit par le conventionnement.



C'est également à bon droit que le tribunal a indiqué que la mise à la disposition du locataire, prévue par l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation, d'une copie de la convention conclue avec l'Etat ne constituait pas une condition préalable à son exécution, le conventionnement régularisé par un organisme d'HLM prenant effet à sa date de signature, et la seule formalité imposée au bailleur étant la notification au preneur du nouveau loyer.



C'est encore à juste titre que le tribunal a jugé que la convention type figurant en annexe de l'article D.353-1 du même code n'était qu'un modèle de convention établi par le pouvoir réglementaire et ne constituait pas une source d'obligation entre les parties ; il a également justement rappelé que la convention conclue entre l'Etat et l'organisme d'HLM ne déterminait que les obligations réciproques des parties contractantes et que son non-respect éventuel ne pouvait se régler qu'entre elles, sans pouvoir être invoqué par un tiers.



L'intimé justifie avoir communiqué à l'appelant le décompte de surface corrigée visé à l'article D.353-19 du code de la construction et de l'habitation.



Le bail de M. [G], conclu en 1991, n'avait pas à mentionner la surface habitable de l'appartement, dès lors que l'obligation de faire figurer une telle mention dans le bail n'a été introduite dans la loi du 6 juillet 1989 que par la loi du 25 mars 2009 ; de plus, aux termes de l'article 40 III de la loi de 1989, les dispositions de l'article 3 4° de cette loi, relatives à la mention de la surface habitable, ne sont pas applicables aux logements conventionnés.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que Paris Habitat OPH était en droit d'appliquer un supplément de loyer solidarité à M. [G].



Il doit également être approuvé en ce qu'il a dit que le supplément appliqué à l'appelant avait été calculé conformément aux dispositions des articles L.441-4 et R.441-20 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; contrairement à ce que prétend M. [G], le détail du calcul de ce supplément figurait bien dans les notifications qui lui ont été adressées ; et il ne démontre en aucune façon que les calculs opérés par le bailleur sur la base de ses déclarations de revenus ne seraient pas conformes aux dispositions précitées ; il ne démontre pas non plus que ses ressources ne dépassaient pas le plafond prévu à l'article R.441-23 du code de la construction et de l'habitation.



L'appelant ne peut non plus reprocher au bailleur de n'avoir pas annexé au bail la notice d'information prévue à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, cette obligation n'ayant été introduite dans ce texte que par la loi du 24 mars 2014.



Enfin, l'appelant ne peut se plaindre de n'avoir pas reçu la notification d'une prétendue modification de la convention de 1993 conclue entre l'Etat et son bailleur, dès lors qu'il ne démontre pas l'existence d'une telle modification.



Aucune faute ne pouvant être reprochée au bailleur dans l'application et le calcul du supplément de loyer solidarité, la demande de résiliation du bail aux torts de Paris Habitat OPH n'est nullement fondée et doit être rejetée.



En revanche, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que le refus de M. [G] de payer ce supplément et même de payer plusieurs loyers à leur date d'échéance constituait une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail d'habitation aux torts du preneur, la dette locative s'élevant à la somme totale de 48 375,89 euros au mois de janvier 2020 pour le logement et les deux emplacements de stationnement.



Le tribunal a également à juste titre constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux relatifs aux emplacements de stationnement au 20 septembre 2018.



Au vu du dernier décompte produit, la dette locative totale doit être actualisée à la somme de 58 836 euros due à la date de restitution du logement (soit le 1er août 2020), cette somme étant ramenée à celle de 25 097,40 euros à la date du 1er juillet 2022 suite aux règlements effectués, étant observé que cette somme correspond aux loyers, charges et indemnités d'occupation afférentes au logement et aux deux emplacements de stationnement.



Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative.



L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de ce texte. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,



Statuant à nouveau sur ce point :



Dit que M. [S] [G] devait à l'établissement public Paris Habitat OPH la somme de 58 836 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er août 2020 pour le logement et les deux emplacements de stationnement, 



Le condamne à payer à l'établissement public Paris Habitat OPH la somme de 25 097,40 euros due au 1er juillet 2022 suite aux règlements effectués jusqu'à cette date,



Y ajoutant :



Déboute M. [G] de toutes ses demandes formées devant la cour,



Le condamne à payer à Paris Habitat OPH la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [G] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 Le Greffier Le Président