Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10267 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCDFD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY RG n° 1119001397





APPELANT

 

Monsieur [P] [M] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3] / France



Représenté par Me Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013647 du 29/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIME 



Monsieur [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Michel CHALACHIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, M. [O] [Z] a donné à bail à M. [P] [R] un logement situé [Adresse 1].



Le 16 juillet 2018, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7 683 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 25 septembre 2018, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des référés afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers ; par ordonnance du 8 février 2019, le juge a estimé que la demande se heurtait à une contestation sérieuse.



Par acte d'huissier du 20 mai 2019, le bailleur a fait assigner M. [R] aux mêmes fins devant le tribunal d'instance de Bobigny.



Par jugement du 30 décembre 2019, le tribunal a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 septembre 2018 et dit que M. [R] occupait les lieux sans droit ni titre depuis cette date,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- condamné le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 18 septembre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné le défendeur au paiement de la somme de 10 340 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 novembre 2019 (terme de novembre 2019 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- débouté le défendeur de sa demande d'indemnisation au titre de l'insalubrité de l'appartement et de sa demande d'expertise judiciaire,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le défendeur au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, 

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 juillet 2020, M. [R] a interjeté appel de cette décision.



Il a quitté les lieux le 7 juin 2021.



Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2021, l'appelant demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

- dire le commandement de payer nul et de nul effet, dire n'y avoir lieu à résiliation du bail ni à expulsion,

- dire que le logement est indécent et condamner M. [Z] au paiement de la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- dire qu'il est bien fondé à faire valoir une exception d'inexécution, à savoir l'indécence du logement,

- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de règlement de la dette locative, soit 36 mois,

- suspendre la résiliation du bail dans cette attente,

- désigner un expert judiciaire pour décrire les désordres et déterminer la cause de l'indécence du logement et ordonner la suspension des loyers durant l'expertise,

- très subsidiairement, dire qu'il bénéficiera des plus larges délais pour quitter les lieux, soit 36 mois,

- dire que l'indemnité d'occupation éventuelle ne pourrait être supérieure à 237 euros par mois compte tenu des conditions de vie,

- ordonner au bailleur de voir porter au crédit de son compte et le condamner à régler les sommes de 324 euros le 20 août 2018, 1 800 euros au titre des travaux, 1 041 euros de surplus de dépôt de garantie, 1 100 euros au titre des règlements des mois de mai et juin 2015, 81 euros au titre du changement de la clé du portail et 2 200 euros non comptabilisés en 2017,

- condamner le bailleur au paiement de la somme de 1 800 euros par mois (sic) au titre des provisions sur charges indûment appelées,

- le condamner au paiement de la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties,

- dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni en cause d'appel ni en première instance,

- débouter le bailleur de toutes ses demandes,

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022, M. [Z] demande à la cour de :

- constater que l'appelant a été expulsé le 7 juin 2021,

- juger que sa demande de dire qu'il n'y a pas lieu à expulsion est devenue sans objet,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- subsidiairement prononcer la résiliation du bail en application de l'article 1217 du code civil,

- débouter l'appelant de toutes ses demandes,

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.



MOTIFS



Sur la régularité du commandement de payer et ses conséquences



M. [R] soulève la nullité du commandement de payer au motif que le décompte qui y était joint ne distinguait pas les loyers des provisions sur charges ; mais le bail mentionnait clairement que le loyer principal était de 500 euros et la provision sur charges de 50 euros ; le décompte qui mentionnait une échéance mensuelle de 550 euros au titre du 'loyer + charges' n'était donc nullement ambigu et permettait parfaitement au preneur de comprendre le montant des échéances qui lui étaient réclamées.



L'appelant conteste ensuite le montant visé dans ce décompte ; les sommes contestées doivent être examinées successivement :

- règlement de 324 euros en date du 20 août 2018 non pris en compte : M. [R] produit un justificatif de virement Nickel, mais le numéro de compte bancaire du bénéficiaire n'y est pas mentionné ; ce document ne permet donc pas d'affirmer que ce virement ait été effectivement reçu par le bailleur ;

- travaux effectués en décembre 2014 pour un montant total de 1 800 euros : les factures de la société Leroy Merlin produites par l'appelant sont antérieures à la date de prise d'effet du bail puisqu'elles datent des 2 et 3 décembre 2014 ; si la précédente locataire l'a laissé entrer dans les lieux en décembre 2014 pour réaliser des travaux, cet accord est inopposable au bailleur puisque, d'une part, les travaux n'ont pas été autorisés par celui-ci, et d'autre part le bail n'en fait nullement mention ; cette somme doit donc rester à la charge du preneur ;

- surplus de dépôt de garantie de 1 041 euros : le bail prévoyait un dépôt de garantie de 500 euros ; l'appelant produit un document rédigé par la précédente locataire et lui-même le 2 décembre 2014 aux termes duquel celle-ci reconnaissait avoir reçu de M. [R] une somme de 1 541 euros correspondant au loyer de décembre 2014 pour 541 euros et à 'la caution au niveau du propriétaire de la maison' pour 1 000 euros ; mais, d'une part, l'appelant ne démontre pas que cette somme ait été effectivement versée au bailleur par la précédente locataire, et d'autre part les sommes mentionnées ne correspondent ni au montant du loyer mensuel (500 euros hors charges), ni au montant du dépôt de garantie prévu au bail (500 euros) ; la reconnaissance de dette rédigée par la précédente locataire étant inopposable au bailleur, ces sommes ne doivent pas être déduites de la dette locative ;

- loyers de mai et juin 2015 qui auraient été réglés : le décompte joint au commandement de payer fait bien apparaître le règlement du loyer de mai 2015 ; la quittance du 7 octobre 2015 est manifestement erronée puisqu'elle indique la période du '1er octobre 2015 au 31 juin 2015', ce qui n'a aucun sens ; cette quittance ne pouvait porter que sur l'échéance d'octobre 2015, laquelle a bien été réglée par l'appelant, si bien que celui-ci ne démontre pas avoir réglé le loyer du mois de juin 2015 ;

- le changement de la serrure du portail : l'appelant ne justifie pas du mauvais fonctionnement de cette serrure ni avoir demandé au bailleur la réfection de celle-ci ou l'autorisation de la faire réparer aux frais de M. [Z] ; ces frais doivent donc rester à sa charge puisqu'ils ont été engagés de sa propre initiative ;

- loyers de mars, juin, juillet et août 2017 qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur pour un montant total de 2 200 euros : l'appelant produit des quittances signées du bailleur pour ces échéances, si bien que ces quatre échéances doivent être déduites du décompte joint au commandement de payer.



M. [R] conteste devoir les provisions sur charges qui lui sont réclamées au motif que les charges n'ont jamais été régularisées comme l'exige l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; le bailleur ne justifiant pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges, l'appelant est en droit d'obtenir la déduction des provisions appelées sur trois années, soit la somme de 36 x 50 = 1 800 euros (l'appelant a limité sa demande à trois années de provisions sur charges dans les motifs de ses conclusions, le dispositif comportant une erreur matérielle en ce qu'il mentionne '1 800 euros par mois').



Au final, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2018 était justifié à hauteur de la somme de 7 683 - 2 200 - 1 800 = 3 683 euros.



Bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire était débiteur, ce commandement demeure valable à hauteur des loyers échus et impayés.



L'appelant ne justifiant pas avoir réglé la somme de 3 683 euros dans les deux mois de la délivrance du commandement, c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 septembre 2018 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.



Sur les désordres invoqués par l'appelant



M. [R] affirme que le logement ne répondait pas aux normes de décence imposées par la loi.



Mais l'occupant sans droit ni titre d'un logement ne peut reprocher au bailleur des manquements à ses obligations que s'il démontre que les désordres qu'il invoque existaient antérieurement à la résiliation du bail.



Or la pièce la plus ancienne qu'il produit au sujet de désordres est un signalement adressé le 1er août 2018 au service d'hygiène et de santé de la commune pour se plaindre de la présence d'insectes, notamment de cafards ; outre le fait que ce document est postérieur à la délivrance du commandement de payer et ne précise pas la date d'apparition des insectes, il ne s'agit pas d'un constat objectif de la présence de nuisibles, ce document émanant du preneur lui-même et n'étant corroboré par aucun constat établi par les services de la mairie.



Le constat d'huissier dressé le 14 février 2020 atteste de la présence de cafards, mais ne livre aucun indice sur la date de leur apparition, alors que cet acte a été établi près d'un an et demi après l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



La même observation peut être formulée au sujet du rapport de visite rédigé à la demande de la caisse d'allocations familiales le 29 juillet 2020, lequel décrit également des problèmes d'humidité dans le logement ; là encore, ce document ne permet pas de savoir si les désordres décrits étaient présents avant la date de résiliation du bail ; de plus, ces désordres peuvent parfaitement être dus à un manque d'entretien du logement imputable au locataire, le rapport évoquant un 'manque manifeste de nettoyage et de rangement', ainsi que le défaut d'aération du logement.



Tous les autres documents produits par l'appelant sont postérieurs à la date d'acquisition de la clause résolutoire.



Toutes ces pièces, qui ne font que constater la présence de cafards et une humidité ambiante de l'appartement, ne démontrent en aucune façon que ces désordres existaient antérieurement au 17 septembre 2018.



La demande d'expertise judiciaire n'est pas fondée dès lors qu'elle émane d'un occupant sans droit ni titre.



Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a débouté M. [R] de sa demande d'indemnisation au titre d'un trouble de jouissance.



Sur les demandes subsidiaires formulées par l'appelant



L'appelant sollicite un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant être dans l'attente d'indemnisations de la part du gouvernement béninois et de la sécurité sociale.



Concernant sa demande de délai, il ne justifie pas de sa situation économique actuelle ni du moindre effort de règlements ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande à ce titre.



Sa demande de délai pour quitter les lieux est sans objet puisqu'il a en a été expulsé.



Au vu du décompte produit, M. [R] apparaît redevable de la somme de 6 340 euros au 30 novembre 2019, après déduction des sommes de 2 200 euros et 1 800 euros que la cour a jugé indues ; il doit être condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.



Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative.



L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel.



L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,



Statuant à nouveau sur ce point :



Condamne M. [P] [R] à payer à M. [O] [Z] la somme de 6 340 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris,



Y ajoutant :



Déboute M. [R] de toutes ses demandes formées devant la cour,



Le condamne à payer à M. [Z] la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [R] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 





 Le Greffier Le Président