Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10611 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCEB4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 000295





APPELANT

 

Monsieur [L] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1653







INTIME 



Monsieur [K] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

né le 17 Novembre 1949 à 



Représenté par Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0823







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François BOUYX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 10 mars 2014, M. [K] [F] a donné à bail à M. [L] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] de Paris moyennant un loyer de 2050 euros hors charges. 



Le 2 juin 2017, M. [F] a fait délivrer à M. [L] [N] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d'obtenir paiement de la somme de 4 600,85 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Par acte du 11 mai 2018, M. [F] a fait assigner M. [L] [N] devant le tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris afin d'obtenir le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation au paiement de la somme de 23 972,23 euros. 



Le 4 juillet 2018, M. [F] et M. [L] [N] ont conclu un protocole d'accord par lequel M. [F] s'engageait à se désister de son instance en contrepartie notamment du règlement de l'arriéré de loyer. 



Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] a fait signifier au locataire le 7 octobre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 9 212,16 euros. 



Par acte d'huissier du 10 décembre 2019, M. [F] a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir le prononcé de la résolution du bail et du protocole d'accord, la mise en demeure de M. [N] d'avoir à justifier de l'assurance, du certificat d'entretien de la chaudière et du certificat de ramonage, son expulsion et sa condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation outre des dommages et intérêts pour la somme de 5 000 euros.



Par jugement du 26 juin 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Constate que le défaut de délivrance de la chose louée par le bailleur n'est pas établi et qu'ainsi M. [F] peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant, 



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2014 entre M. [F] et M. [L] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 décembre 2019, 



Ordonne en conséquence à M. [L] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, 



Dit qu'à défaut pour M. [L] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 



Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 



Condamne M. [L] [N] à verser à M. [F] la somme de 20 739,09 euros (décompte arrêté au 13 mars 2020, incluant l'échéance de mars 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019 sur la somme de 14 028,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 



Condamne M. [L] [N] à verser à M. [F] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit un total de 2 303,04 euros en février 2020 à compter du 1er avril 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, 



Déboute M. [L] [N] de sa demande de condamnation de M. [F] à lui payer la somme de 7 565 65 euros et de voir ordonner la compensation judiciaire entre les éventuelles sommes dues réciproquement entre les parties, 



Déboute M. [L] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 



Déboute M. [L] [N] de sa demande de régularisation de la situation locative du logement occupé par M. [M] [N], 



Déboute M. [L] [N] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [F] à réaliser les travaux d'étanchéité des fenêtres, 



Condamne M. [L] [N] à verser à M. [F] une somme de 1 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, 



Ordonne la communication du présent jugement à la préfecture de Paris. 



Le 23 juillet 2020, M. [L] [N] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.



Par ordonnance du 1er juin 2021, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d'irrecevabilité des conclusions d'appel fondée sur la combinaison des articles 4, 5, 542, 562, 908 et suivants et 954 du code de procédure civile et sur la demande visant à voir constater que la cour n'est saisie d'aucune demande. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2022, M. [N] demande à la cour de :



- le juger recevable et bien fondé en son appel et réformer la décision de première instance conformément à la déclaration d'appel précisant la portée de l'appel, 

- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris au titre de la recevabilité de l'appel, 

- dire et juger que M. [F] n'a pas respecté sciemment les termes du protocole signé le 4 juillet 2018, 

- dire et juger que le bailleur n'a pas respecté dès l'origine son obligation de délivrance d'un logement conforme, 

- constater que M. [N] a été contraint d'avancer des travaux à hauteur de 7 565,65 euros au regard de la carence volontaire du bailleur et ordonner la compensation judiciaire entre les éventuelles sommes dues réciproquement entre les parties, 

- accorder au locataire 24 mois de délais pour apurer le solde locatif, 

- enjoindre à M. [F] de régulariser la situation locative du logement qui est occupé depuis l'origine par la famille de M. [M] [N] et non par M. [L] [N] sous astreinte de 500 euros par jour de retard et transmettre des quittances au nom de M. [M] [N] et Mme [G] [N], 

- condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le bailleur à faire réaliser, en urgence, 

les travaux d'étanchéité des fenêtres (travaux tels que visés dans le protocole du 4 juillet 2018), 

- condamner M. [F] à verser à M. [L] [N] une réfaction de 500 euros par mois (sur un loyer de plus de 2 300 euros par mois) à valoir sur 27 mois soit 24 500 euros (49 x 500) à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, 

- condamner M. [F] à payer à M. [N] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 4 novembre 2022, M. [F] demande à la cour de :



- à titre principal, juger que faute d'avoir demandé l'infirmation totale ou partielle du jugement 

l'appel de M. [L] [N] enregistré sous le numéro de RG n°20/10611 et dont la déclaration d'appel date du 23 juillet 2020, est caduc, 

- à titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions faute pour M. [L] [N] d'avoir demandé l'infirmation totale ou partielle du jugement dont appel, 

- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; 

- en conséquence, constater le défaut de paiement des loyers dus par M. [L] [N] à la suite de la délivrance du commandement de payer du 7 octobre 2019, 

- constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire prévue dans le bail d'habitation depuis le 7 décembre 2019, 

- ordonner l'expulsion sans délai de M. [L] [N] et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée, 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles à l'exclusion des meubles mis à leur disposition par le bailleur dans le cadre de la location meublée qu'il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due, 

- condamner M. [N] à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 2 364, 91 euros charges comprises par mois jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamner M. [L] [N] au paiement d'une somme de 89 169,84 euros correspondant aux loyers arriérés, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de novembre inclus, 

- condamner M. [L] [N] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu'à régler à M. [F] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la caducité de la déclaration d'appel et la confirmation du jugement





M. [F] soutient que l'appel est caduc, les premières conclusions d'appelant ne comportant pas de demande d'infirmation ou d'annulation du jugement. 

A défaut, il demande à la cour de confirmer le jugement critiqué pour les mêmes raisons en l'absence d'effet dévolutif. 

Dans les deux cas, il indique se référer à la jurisprudence de la cour de cassation. 



M. [N] développe divers moyens sans toutefois répondre à la critique construite par son contradicteur. 



 ***



Si la cour de cassation a effectivement dit pour droit par arrêt du 20 septembre 2020, rendu au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile, qu'en l'absence de demande d'infirmation ou d'annulation du jugement dans le dispositif des premières conclusions d'appelant, la cour ne pouvait que confirmer le jugement entrepris, elle a également précisé que, s'agissant d'une interprétation nouvelle née de l'application du décret du 6 mai 2017, elle ne pouvait s'appliquer qu'aux appels interjetés postérieurement au jour de sa décision. 



Elle a en outre précisé par arrêts des 20 septembre et 4 novembre 2021 que la règle d'application dans le temps valait également dans le cas de la caducité de la déclaration d'appel, autre sanction encourue en l'absence de demande tendant à l'infirmation ou à l'annulation du jugement dans le dispositif des premières conclusions d'appelant en application des articles 908 et 954 du code de procédure civile, étant rappelé que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour la prononcer sauf la faculté offerte à la cour de se saisir d'office. 



Or, M. [N] a fait appel de la décision entreprise le 23 juillet 2020 de sorte que sa déclaration n'encourt pas la caducité et que le jugement ne peut être purement et simplement confirmé nonobstant le fait que, dans ses premières conclusions d'appelant, M. [N] ne demande ni l'annulation ni l'infirmation du jugement rendu le 26 juin 2020. 





Sur la délivrance du logement et l'exécution du protocole d'accord





M. [N] expose avoir refait à neuf l'appartement lors de l'entrée dans les lieux de son fils. Il reproche au bailleur de ne pas avoir respecté les termes du protocole d'accord du 4 juillet 2018 ni son obligation de délivrance justifiant sa condamnation à lui verser la somme de 7 565,65 euros au titre des travaux de reprise de la colonne d'eau fuyarde de la salle de bain, les travaux d'étanchéité des fenêtres devant en outre être réalisés sous astreinte, ainsi que le rejet de la demande de constatation de la résolution du bail. 

Il demande en outre la somme de 24 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance soit une réduction du loyer de 500 euros pendant 49 mois. 



Le protocole d'accord signé le 4 juillet 2008 entre les parties rappelle l'existence des travaux de rénovation réalisés par M. [N] dans l'appartement pour un montant de 50 000 euros, aucune facture n'étant cependant produite, leur matérialité ressortant du procès-verbal de constat du 6 mai 2014. 



Quoi qu'il en soit, il est constant que M. [N] limite sa demande en paiement à la somme de 7 565,65 euros au titre d'une facture établie par l'entreprise BMD-Déco à la suite de travaux de réfection de la peinture des sanitaires endommagée par une fuite au niveau de la colonne d'évacuation des eaux usées, la matérialité de ce désordre étant établie par les photographies annexées au protocole d'accord.



Le protocole d'accord prévoyait la réparation de la colonne en fonte à réception d'une photographie de celle-ci par le propriétaire, tel étant le cas en l'espèce, mais non la reprise des peintures alors que rien ne démontre que la facture litigieuse a bien été réglée par M. [N]. 



C'est donc à bon droit que M. [N] a été débouté de sa demande en paiement de la somme sus-visée par compensation avec les sommes dues au titre des loyers impayés. 



En ce qui concerne l'étanchéité défectueuse des fenêtres, le protocole d'accord prévoyait l'établissement de devis de travaux à l'initiative du locataire à charge pour ce dernier de les transmettre au propriétaire. 



Tel n'étant pas le cas, il n'est pas fondé à demander l'exécution sous astreinte de travaux tendant à améliorer l'étanchéité des fenêtres, cette demande ne pouvant en outre prospérer compte tenu de la résiliation du bail, ce point étant examiné plus avant. 



Enfin, M. [N] n'est pas fondé à réclamer la réparation du trouble de jouissance né du mauvais état de l'appartement dont il soutient qu'il est occupé non par lui-même mais par son fils [M]. 





Sur la dette locative et la résiliation du bail





M. [F] demande paiement de l'arriéré locatif qui s'élève à 89 169,84 euros au 4 novembre 2022, échéance d'octobre 2022 comprise, selon décompte produit aux débats, document sur lequel M. [N] ne formule pas d'observations particulières. 



Le titulaire du bail sera donc condamné au paiement de cette somme, le jugement étant actualisé en ce sens. 



Le délai de paiement de 24 mois que M. [N] sollicite pour apurer une dette d'un montant aussi élevé est irréaliste et ne peut être que rejeté en l'absence de communication de documents relatifs à sa situation financière. 



Il est constant que M. [N] ne s'est pas acquitté de l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail dans le délai légal de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné les mesures subséquentes qui ne font pas l'objet de critiques devant la cour. 



Le défaut de délivrance des lieux conforme à l'usage d'habitation évoqué par M. [N] n'est pas de nature à priver la clause résolutoire de ses effets dans la mesure où, ainsi qu'il l'indique dans ses conclusions, '...le locataire a demandé au bailleur des travaux de conformité et les parties ont échangé et ont décidé de régulariser un protocole d'accord pour purger cette difficulté.', ledit protocole étant antérieur à la délivrance du commandement de payer. 



Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 





Sur l'occupation du logement par M. [M] [N]





M. [L] [N] expose que le logement est en réalité occupé depuis l'origine par son fils [M] et que le bail a été signé par lui à la demande du bailleur, son fils ne disposant pas de revenus suffisants. Il demande en conséquence la régularisation sous astreinte de cette situation. 



Mais c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande, le bail étant résilié, étant observé qu'elle n'est pas fondée en droit et que le bailleur ne saurait se voir imposer un nouveau locataire en sus du titulaire du bail, rien ne démontrant l'exigence prêtée à M. [F].





Sur les autres demandes





Il est équitable d'allouer à M. [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [N], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens. 







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Déboute M. [F] de ses demandes tendant à la caducité de la déclaration d'appel et à la confirmation du jugement, faute de demande d'infirmation ou d'annulation du jugement dans les conclusions d'appelant,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :





Condamne M. [N] à verser à M. [F] la somme de 89 169,84 euros au titre de la dette locative actualisée au 4 novembre 2022, échéance d'octobre 2022 incluse, 



Condamne M. [N] à verser à M. [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne M. [N] aux dépens d'appel. 





Le Greffier Le Président