Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 janvier 2023

ARRET N°57

JPF/KP

N° RG 22/01317 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRR2















S.A.S.U. DADON



C/



S.C.I. GRARD



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 24 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01317 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRR2



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 mai 2022 rendue par le Tribunal Judiciaire de saintes. 





APPELANTE :



S.A.S.U. DADON prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité.

 [Adresse 4]

[Localité 2]



Ayant pour avocat plaidant Me Pierre BOISSEAU de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE MOLLE BOURDEAU, avocat au barreau de SAINTES.



INTIMEE :



S.C.I. GRARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 

[Adresse 3]

[Localité 1]



Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS



Ayant pour avocat plaidant Me Philippe GATIN de la SELARL GATIN POUILLOUX AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président 

Monsieur Claude PASCOT, Président



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique en date du 24 mai 2018, la SCI Grard a donné à bail commercial à la SARL les Délices du Palais un local situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 3350 € hors-taxes, soit 4181,05 euro TTC, payable d'avance cinq de chaque mois.



Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, la SARL Les Délices du Palais a cédé à la SASU Dadon le fonds de commerce artisanal exploité dans les locaux précités comme boulangerie ' pâtisserie, avec transfert du droit au bail.



La société Dadon a fait constater par huissier l'existence de désordres liés notamment à des infiltrations et arrivées d'eau dans les locaux pris à bail, puis elle a décidé de consigner à compter d'octobre 2021 le montant du loyer et de la taxe foncière 2021. 



Par acte en date du 11 octobre 2021, la SCI Grard a fait signifier par huissier à la société Dadon un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en sollicitant règlement de l'arriéré de loyer et charges.



Puis, par acte en date du 2 décembre 2021, le bailleur a fait assigner la société Dadon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes, en constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, libération des lieux, expulsion, et condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré de loyers et charges, et d'une indemnité d'occupation à compter de décembre 2021.



Devant le premier juge, la société Dadon a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, la désignation d'un expert, l'autorisation de suspendre le paiement du loyer mensuel ou subsidiairement d'en consigner le montant, ainsi que la condamnation provisionnelle du bailleur à lui verser la somme de 20000 euros à valoir sur l'indemnisation de ses différents préjudices.



Par ordonnance en date du 10 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a :

condamné la SASU Dadon à payer à la SCI Grard une provision de 4181,05 euro TTC à valoir sur le loyer à payer au 31 octobre 2021, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 octobre 2021,

condamné la SASU Dadon à payer à la SCI Grard une provision de 5877,60 € TTC à valoir sur le paiement de la taxe foncière 2021,

constaté la résiliation du bail portant sur les locaux situés [Adresse 4] à la date du 12 novembre 2021, conformément à la clause résolutoire,

condamné la SASU Dadon à libérer les lieux loués par la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,

dit qu'à défaut pour la SASU Dadon de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

condamné la SASU Dadon à payer à la SCI Grard une provision de 4181,05 euro TTC mensuel à valoir sur l'indemnité d'occupation à compter du 12 novembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,

débouté la SASU Dadon de sa demande de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire, de sa demande de suspension ou de consignation des loyers, de sa demande d'expertise de provision,

condamné la SASU Dadon aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration en date du 24 mai 2022, la société Dadon a relevé appel de cette ordonnance en ses chefs expressément critiqués.



Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2022, elle demande à la cour :

-de lui allouer l'entier bénéfice de ses précédentes écritures. 

-de déclarer la SCI Grard irrecevable et en tout cas mal fondée en ses conclusions et l'en débouter,

-d'infirmer l'ordonnance du 10 mai 2022 en toutes ses dispositions, 



et, STATUANT à nouveau : 

 

-de dire et juger que le commandement a été signifié et la clause résolutoire mise en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse,



-en conséquence, de prononcer la nullité du commandement,



A titre subsidiaire, de dire et juger que l'absence de bonne foi de la bailleresse constitue une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la clause résolutoire en référé. 

 

-de lui octroyer en tant que de besoin rétroactivement un délai de trois mois à compter d l'ordonnance de référé pour régulariser sa situation, 

 

-de constater que les causes du commandement ainsi que les loyers et charges échus postérieurement ont été réglés,

 

-de dire en tout état de cause ne pas y avoir lieu à constater la résiliation du bail et de débouter la société Grard de l'ensemble de ses prétentions. 

 

-d'entendre désigner tel expert qu'il plaira et l'investir de la mission suivante : 

- Convoquer les parties, se faire remettre tous documents utiles à l'exercice de sa mission et entendre tout sachant. 

- Se rendre sur les lieux du litige [Adresse 4] et visiter les locaux loués par la société Dadon à la société Grard 

- Dire si les toitures et le système d'évacuation des eaux pluviales présentent des désordre malfaçons ou autres vices et, dans l'affirmative les décrire, en indiquer l'importance en précisant notamment s'ils sont de nature à les rendre en tout ou partie impropres à leur destination ou à affecter l'utilisation des locaux conformément à leur destination, en déterminer la cause, rechercher les moyens d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée des travaux en indiquant si ceux-ci affecteront l'exploitation des lieux. 

- Fournir tous éléments de nature à permettre au Tribunal qui sera saisi d'apprécier si les travaux à mettre en 'uvre incombent au bailleur ou au preneur ainsi que le préjudice subi par ce dernier. 

- Du tout dresser rapport après avoir déposé une note de synthèse et répondu aux dires éventuels des parties. 

-de condamner la société Grard à payer à la société Dadon une indemnité de 5.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 





-de la condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE BOURDEAU MOLLE avocats aux offres de droit. 

 

Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, la SCI Grard demande à la cour :

-de juger que la Cour est incompétente pour prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 11 octobre 2021,

-de juger irrecevables les demandes de « DIRE ET JUGER » et de « CONSTATER » formées par la SAS Dadon,

-de juger que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer une demande nouvelle,

en conséquence,

de juger irrecevables la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement, comme constituant une demande nouvelle,

en tout état de cause,

de confirmer la décision prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes le 10 mai 2022,



y ajoutant,

de condamner la société Dadon au paiement d'une indemnité de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions précitées pour avoir plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION : 



1- Il n'entre pas dans les pouvoirs juridictionnels du juge des référés, ni dans les pouvoirs de la cour statuant sur appel d'une ordonnance de référé, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, dès lors qu'une telle décision (qui au demeurant n'aurait pas autorité de chose jugée au principal) ne correspond à aucune des mesures prévues par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et ne peut, en particulier, s'analyser en une mesure de remise en état ou une mesure conservatoire.



La demande formée de ce chef en référé est irrecevable. 



2- Par ailleurs, les demandes tendant à voir «dire et juger» que le commandement a été signifié et la clause résolutoire mise en 'uvre de mauvaise foi par la bailleresse, «dire et juger que» l'absence de bonne foi de la bailleresse constitue une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la clause résolutoire en référé, et «constater» que les causes du commandement ainsi que les loyers et charges échus postérieurement ont été réglés, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens au soutien de la prétention qui tend à faire écarter les prétentions adverses du demandeur initial à l'instance, dès lors qu'ils sont également développés dans la partie discussion, conformément aux dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire :



3- Il appartient à la cour de vérifier si le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire constitue une contestation sérieuse, susceptible de faire échec à la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial.



4- L'article L 145-41 du Code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'



5- Il en résulte que la mise en 'uvre de la clause résolutoire d'un bail soumis au statut exige une mise en demeure préalable par acte d'huissier, mentionnant les infractions au bail qui sont reprochées au preneur, le délai dont il dispose pour y remédier (qui ne peut être inférieur à un mois) et le risque de résiliation en cas de non-respect.

Le juge saisi d'une demande de résiliation dans ce cadre se borne à constater, lorsque les conditions en sont remplies, que la clause résolutoire est acquise, sans pouvoir apprécier la gravité du manquement.



6- Il est constant, toutefois, que le juge des référés ne peut faire produire effet aux mises en demeure qui sont délivrées de mauvaise foi par le bailleur, la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi; la mauvaise foi éventuelle étant appréciée à la date de délivrance du commandement.



7- En l'espèce, le constat d'huissier dressé le 6 janvier 2021 à la requête de la société locataire mettait en évidence différents désordres affectant le local commercial donné à bail:



-la canalisation PVC évacuant les eaux usées de l'étage de l'immeuble présente une fuite en jonction de deux raccordements, ce qui occasionne un écoulement important d'eau dans un escalier, un couloir de distribution puis à l'intérieur de la cave du locataire,

-le système de verrouillage des deux fenêtres en aluminium dans le couloir reliant l'arrière cuisine du bâtiment principal aux dépendances et ateliers ne fonctionne pas,

-la charpente est en mauvais état,

- la couverture du bâtiment situé sur le côté latéral droit est en mauvais état, avec un affaissement de gouttière,

- par temps de pluie, une infiltration se produit entre les deux bâtiments (celui en rez-de-chaussée et celui en R+1).



Ce constat a été dénoncé au bailleur par acte du 13 janvier 2021.



8- Par ailleurs, plusieurs salariés de la société Dadon ont établi des attestations dont il ressort qu'en cas de pluie, la cour est inondée, de même que l'accès à la porte principale de la boulangerie, et l'intérieur des locaux, puis la cave, ce qui nécessite des diligences de leur part pour évacuer ces arrivées d'eau et désorganise leur travail.

 

9- Un dégât des eaux s'est produit le 16 mai 2021 à la suite d'infiltrations par la toiture, et le rapport d'expertise établi à cette occasion a mis en évidence un défaut d'étanchéité du chéneau de l'immeuble ayant entraîné un effondrement partiel du plafond et des dommages sur les embellissements d'un mur.



10- Avisée tant des désordres que des infiltrations et du dégât des eaux, la Sci Grard n'a pas contesté et justifie avoir fait réaliser des travaux de de reprise de zinguerie, peinture, pose de BA 13 et isolant; elle a par ailleurs signé le devis n°7736 établi par l'entreprise Gervreau le 7 juillet 2022, pour de nouveaux travaux de zinguerie, d'un montant de 1061,40 euros TTC.



11- Toutefois, dès lors que le locataire ne justifiait pas d'une impossibilité absolue d'utiliser les lieux, ni d'une autorisation donnée en justice de suspendre le paiement des loyers, la décision unilatérale de procéder à la consignation des loyers constituait un manquement contractuel justifiant, de la part du bailleur, sans mauvaise foi de sa part, la mise en 'uvre de la clause résolutoire par délivrance d'un commandement de payer.



Le moyen fondé sur la mauvaise foi du bailleur n'est donc pas sérieux. 





Sur les effets de la clause résolutoire:



12- Il est constant que la société Dadon n'a pas payé, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, au paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer du 11 octobre 2021, qui visait la clause résolutoire du bail (soit 4181,05 euros au titre du loyer d'octobre 2021 exigible depuis le 5 octobre 2021).



13- Toutefois, il résulte de l'article L. 145 ' 41 du code de commerce que le juge peut suspendre la réalisation et des effets de la clause de résiliation sans que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.



14- Dès lors, compte tenu des circonstances et de l'évolution du litige, et du paiement intégral, le 16 mai 2022, des condamnations provisionnelles prononcées par le juge des référés, la cour suspendra les effets de la clause résolutoire, et accordera à la société Dadon un délai de grâce de 7 mois à compter de la délivrance du commandement pour s'acquitter des sommes dues.



Dans la mesure où le bailleur n'invoque plus l'existence d'un quelconque arriéré locatif à la date de l'audience d'appel, la cour constatera que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et, par voie d'infirmation de l'ordonnance déférée, déboutera le bailleur de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail, et à voir ordonner l'expulsion de la société Dadon ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



15- Il conviendra cependant de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné par provision la société Dadon au paiement de la somme de 4181,05 euros au titre du loyer à payer au 31 octobre 2021, outre celle de 5877,60 euros au titre de la taxe foncière 2021 (étant toutefois précisé qu'en raison de l'évolution du litige, la cour donnera acte à la société Dadon du paiement effectué juste avant la déclaration d'appel). 



Sur la demande d'expertise:



16- Au vu des constats d'huissier versés au débat, et du différend opposant les parties sur la nature et l'origine des désordres affectant les locaux donnés à bail, la société Dadon justifie d'un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, dans les conditions précisées ci-après au dispositif.



Sur les demandes accessoires :



17- Il n'est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles; les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.



PAR CES MOTIFS: 

La Cour, 



Infirme l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a:

-condamné la société Dadon à payer à la SCI Grard une provision de 4181,05 euro TTC à valoir sur le loyer à payer au 31 octobre 2021, majoré des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 octobre 2021,

- condamné la société Dadon à payer à la SCI Grard une provision de 5877,60 euros TTC à valoir sur le paiement de la taxe foncière 2021,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,







Déclare irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, comme excédant le pouvoir juridictionnel de la cour statuant sur appel d'une ordonnance de référé,



Déclare recevables les autres demandes de la société Dadon,



Dit que la clause résolutoire du bail a été mise en 'uvre de bonne foi par la société Grard,



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant une durée de 7 mois à compter de la date de délivrance du commandement de payer,



Constate que l'intégralité des sommes dues a été payée par la société Dadon à la société Grard le 16 mai 2022,



Rejette en conséquence les demandes de la société Grard, tendant à:

-voir constater la résiliation de plein droit du bail, 

-voir ordonner l'expulsion de la société Dadon, 

-voir condamner la société Dadon au paiement par provision d'une indemnité d'occupation,



Ordonne une expertise,



Désigne pour y procéder M. [X] [B] (1966) Ingénieur des travaux du bâtiment Ingénieur DPE Bâtiment, Formation 16/03/2018 : [Adresse 5]



avec la mission suivante :

Convoquer les parties, se faire remettre tous documents utiles à l'exercice de sa mission et entendre tout sachant, 

- Se rendre sur les lieux du litige [Adresse 4] et visiter les locaux loués par la société Dadon à la société Grard,

- Dire si les toitures et le système d'évacuation des eaux pluviales présentent des désordre malfaçons ou autres vices et, dans l'affirmative les décrire, en indiquer l'importance en précisant notamment s'ils sont de nature à les rendre en tout ou partie impropres à leur destination ou à affecter l'utilisation des locaux conformément à leur destination, en déterminer la cause, rechercher les moyens d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée des travaux en indiquant si ceux-ci affecteront l'exploitation des lieux. 

- Fournir tous éléments de nature à permettre au Tribunal qui sera éventuellement saisi d'apprécier si les travaux à mettre en 'uvre incombent au bailleur ou au preneur ainsi que les préjudices subis,

- Du tout dresser rapport après avoir déposé une note de synthèse et répondu aux dires éventuels des parties,



Rappelle qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert pourra, en cas de besoin, prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue,



- Ordonne la consignation à la régie de la présente cour d'appel, par la SASU Dadon d'une provision de 3000 euros à valoir sur les honoraires de l'expert, avant le 31 décembre 2022, 



- Dit qu'à défaut de consignation de cette somme dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du magistrat chargé du contrôle des expertises, et que l'instance sera poursuivie en tirant toute conséquence de ce défaut ;



- Dit qu'en application de l'article 280 alinéa 2 du code de procédure civile, en cas d'insuffisance manifeste de ladite provision, au vu des diligences faites ou à venir, l'Expert en fera sans délai part au magistrat chargé de la surveillance des expertise, lequel, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il déterminera;



-Dit qu'en cas d'empêchement légitime de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise,



-Dit qu'il sera procédé, dès la saisine de l'expert par le greffier de la juridiction, aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés, et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile ; 



- Dit que l'expert, afin d'informer les parties du résultat de ses opérations et de l'avis qu'il entend exprimer, devra leur envoyer une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours et qu'il devra y répondre dans son rapport définitif en apportant à chacune d'elles la réponse appropriée en la motivant,



- Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour, service des expertises, dans un délai de SIX MOIS à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf prorogation des opérations demandée par l'expert et autorisée par le magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise ;

- Dit qu'en application de l'article 282 le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception ; et que, s'il y a lieu, celles-ci adresseront à l'Expert et à la Juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter

de sa réception ;

- Dit que cette mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, à qui il en sera référé en cas de difficulté,



Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,