Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 24 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 JANVIER 2023



N° RG 21/06424 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZQS



AFFAIRE :



M. [T] [D]

 ...



C/

Société APEC RESIDENCE représentée par son mandataire IN'LI PROPERTY MANAGEMENT







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Septembre 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT



N° RG : 11-21-000165



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/01/23

à : 



Me Véronique BUQUET-ROUSSEL 



Me Christophe DEBRAY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [T] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 24321



Madame [R] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 24321



APPELANTS

****************



Société APEC RESIDENCE représentée par son mandataire IN'LI PROPERTY MANAGEMENT, SAS

Ayant son siège 

[Adresse 9] 

[Adresse 6]

 [Localité 8]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21466 

Représentant : Maître Christine GALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2022, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 19 août 1987, à effet au 1er juin 1987 pour une durée de trois ans renouvelable, la société APEC Résidence a donné à bail à M. [T] [D] et Mme [R] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 4 077, 19 francs outre une provision sur charges de 780 francs par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 8 154 francs.



Par acte de commissaire de justice délivré le 4 mars 2021, la société APEC Résidence a assigné M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et ce, à la suite de la délivrance le 6 août 2020 d'un commandement de payer visant cette clause,

- ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef,

- dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

- condamner M. et Mme [D] au paiement de la somme principale de 6 389, 46 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 mars 2021, échéance de février 2021 incluse, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la signification de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 6 août 2020.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 septembre 2021, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : 

- condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la société APEC Résidence la somme de 7 727,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 6 juillet 2021, échéance de juin 2021 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 août 2020 sur la somme de 4 383, 08 euros, à compter du 4 mars 2021 sur la somme de 6 389, 46 euros et à compter du 14 septembre 2021 pour le surplus,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 août 1987 entre la société Apec Résidence d'une part et les époux [D] d'autre part, concernant un appartement sis [Adresse 4], étaient acquises à la date du 6 octobre 2020,

- ordonné en conséquence à M. et Mme [D] de quitter les lieux et de restituer les clés au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Apec Résidence pourrait faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier dans les conditions prévues par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à compter du 6 octobre 2020 à la société Apec Résidence une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourrait être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte susvisé, soit le 6 juillet 2021 et serait due jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens,

- débouté la société Apec Résidence de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2021, M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 octobre 2022, ils demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 14 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

Par conséquent statuant à nouveau,

- leur accorder rétroactivement des délais pour s'acquitter, jusqu'à la date de l'arrêt, du paiement de la provision fixée et suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

- par conséquent, dire que les délais de paiement ayant été respectés à la date de l'arrêt, la clause est réputée n'avoir jamais jouée,

- dire n'y avoir lieu à constater la résolution du bail contracté le 19 août 1987 à effet du 1er juin 1987,

- condamner la société Apec Résidence aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Véronique Buquet-Rousselet, avocat associé de la SCP Buquet-Rousselet et de Carfort. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 septembre 2022, la société Apec Résidence demande à la cour de : 

- déclarer l'appel mal fondé,

- débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction sera prononcée le 6 octobre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de la demande



Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que la notification de l'assignation au service de la Préfecture doit être faite deux mois avant la date de l'audience.



L' assignation a été adressée au service compétent de la préfecture par lettre recommandée avec avis de réception le 08 mars 2021, soit deux mois au moins avant la première audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.



Il est, par ailleurs, justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, le 29 décembre 2020, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.



L 'action est donc recevable.



Sur la demande de délais



M. [T] [D] et Mme [R] [D], appelants, sont locataires de la société Apec Résidence depuis le 1er juin 1987. 

 

M. [D] exerce la profession d'architecte. 

 

Au début de l'année 2020, l'appelant expose avoir rencontré de graves difficultés pour recouvrer l'argent d'un gros chantier qui l'avait mobilisé durant plusieurs mois. 

 

Cette difficulté s'est accrue durant la période Covid qui a mis ses chantiers à l'arrêt et a rendu difficile le recouvrement des sommes dues. 

 

Il indique que cette situation professionnelle a eu des répercussions sur sa situation financière personnelle expliquant les retards dans le règlement de ses loyers durant plusieurs mois. 

 

L'appelant soutient avoir engagé des procédures judiciaires pour recouvrer professionnellement les sommes dues par ses créanciers .



Il fait valoir que malgré cette période difficile, il est parvenu à se faire régler des montants d'honoraires importants lui ayant permis de recouvrer une situation financière plus saine. 

 

Il indique être à jour au 8 septembre 2022 du règlement de son loyer en cours et qu'un léger retard au mois d'août 2022 correspondait à la période estivale de fermeture. 

 

L'appelant soutient être de bonne foi et avoir retrouvé une situation professionnelle financière stable lui ayant permis de régler l'intégralité de sa dette locative. 

 

Il sollicite des délais, avec effet rétroactif et soutient que la résiliation n'est constatée ou prononcée que par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, ce qui l'autorise à de solliciter rétroactivement des délais de paiement pour une dette qu'il a déjà réglée, la Cour devant examiner la situation du locataire au jour de sa décision. 

 

Les appelants sollicitent rétroactivement des délais de paiement jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter du paiement de la provision qui sera fixée et suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire. 



Ils rappellent que l'entier règlement de leur dette est intervenu le 17 janvier 2022, date à laquelle ils ont apuré l'arriéré locatif et ont repris le paiement courant des loyers. 

 

M. [D] verse aux débats ses dernières feuilles d'imposition. 

 

La société Apec Résidence fait valoir que le compte locatif de M. et Mme [D] démontre qu'ils ont laissé les arriérés s'accumuler sur une longue période et n'ont pas respecté leur obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.



Elle indique qu'après avoir apuré leur dette en janvier 2022, les intimés sont à nouveau débiteurs d'une somme de 1.102,45 euros au mois d'août 2022 inclus.

   

Elle en déduit qu'ils ne sont pas de bonne foi. 

 

Elle soutient que les deux derniers virements d'un montant respectif de 4.408,60 € et de 4.914,12 € n'ont pas été effectués par les intimés directement, mais par la Société BC ECO BAT.



Elle demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 



Sur ce ,

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. 



La Cour conserve la faculté d'accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée , ce qui permet aux débiteurs de solliciter des délais de paiement pour une dette qu'ils ont déjà réglée, la Cour devant examiner la situation du locataire au jour de sa décision. 

 

Tout paiement est pris en considération pour la recevabilité et le bien-fondé d'une demande de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire dès lors qu'il intervient lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. 

 

En l'espèce, la résiliation intervenue n'est pas définitive puisqu'un appel a été interjeté dans les délais impartis par M. [T] [D] et Mme [R] [D] . 



Par ailleurs il est rappelé que la bonne foi est toujours présumée dans les contrats et la société Apec Résidence ne démontre pas la mauvaise foi des époux [D] qui justifient de la continuité de leur contrat de location depuis 34 ans.



Compte tenu du faible montant de la dette actualisée au 31 août 2022 à la somme de 1.102, 45 euros, de la reprise du paiement des loyers courants, et du fait que cette dette a très notablement diminué en cours de procédure puisqu'elle était de 7.727, 42 euros au 14 septembre 2021, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à M. [T] [D] et Mme [R] [D] des délais de paiement, étant précisé qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet, l'expulsion sera ordonnée, et une indemnité d'occupation sera fixée, selon les modalités prévues au dispositif.







Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Il convient de confirmer les dispositions du jugement attaqué relatives à l'indemnité procédurale et aux dépens.



M. [T] [D] et Mme [R] [D] qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel. 



Il n'y a pas lieu, en équité, de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [T] [D] et Mme [R] [D] et la société Apec Résidences seront déboutés de leurs demandes à ce titre.







                                                          PAR CES MOTIFS



Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,



Infirme intégralement le jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale,                                               

                                                          

Statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 06 octobre 2020, du bail conclu le 19 août 1987 entre la société Apec Résidence et M. [T] [D] et Mme [R] [D] relatif à l'appartement sis [Adresse 1], 



Condamne M. [T] [D] et Mme [R] [D] à payer à la société Apec Résidence, en deniers ou quittances valables, la somme de mille cent deux euros et quarante cinq centimes (1102, 45 euros) au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2022,



Autorise M. [T] [D] et Mme [R] [D] à se libérer de leur dette par 11 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, en sus du loyer et des charges en cours, payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 11ème mois,



Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet,



Si la clause résolutoire reprend effet : 

- Ordonne l'expulsion de M. [T] [D] et Mme [R] [D] ainsi que celles de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2] avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, 

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 

- Condamne M. [T] [D] et Mme [R] [D] à verser à la société Apec Résidence une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Confirme le jugement déféré pour le surplus;



Y ajoutant,



Rejette toute demande plus amples ou contraires,



Condamne M. [T] [D] et Mme [R] [D] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés directement par Me Debray, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,