Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 24 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51D



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 JANVIER 2023



N° RG 21/07248 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U35I



AFFAIRE :



M. [V] [C] [P]





C/



Mme [R] [W]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Octobre 2021 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE



N° RG : 11 20-932



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/01/23

à : 



Me Katy CISSE



Me Tristan BORLIEU 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [V] [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Présent à l'audience



Représentant : Maître Katy CISSE de la SCP FEDARC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 - N° du dossier 20212576 - 

Représentant : Maître Dominique OZENNE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0136



APPELANT

****************



Madame [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Maître Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2010, M. [G] [W] a donné à bail à M. [V] [C] [P] pour une durée de trois ans renouvelable, un logement et ses accessoires situés [Adresse 1] (92 400) moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 345 euros outre une provision sur charges de 40 euros.



M. [W] est décédé le 6 août 2019, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [R] [W], née [I].



Suivant acte de commissaire de justice du 22 juin 2020, Mme [I] a fait délivrer à M. [C] [P] une sommation de lui payer la somme principale de 3 795 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 juin 2020.



Par acte de commissaire de justice délivré le 2 novembre 2020, Mme [I] a assigné M. [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie auquel elle demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 5 390 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 novembre 2020 (terme du mois de septembre 2020 inclus), sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

- condamner M. [C] [P] au paiement des loyers exigibles et charges impayés du jour de l'assignation jusqu'à la date du jugement,

- prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er septembre 2010 consenti à M. [C] [P] à ses torts et ordonner en conséquence, l'expulsion de M. [C] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin,

- condamner M. [C] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle sur la base du loyer à compter de la date du jugement et jusqu'à la libération totale des lieux,

- condamner M. [C] [P] à supporter la charge des dépens qui comprendraient notamment le coût de la sommation de payer du 22 juin 2020 et de l'assignation et à lui payer la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 29 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

- condamné M. [C] [P] à payer à Mme [I] la somme de 7 894, 86 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 octobre 2021 (terme du mois d'octobre 2021 inclus),

- prononcé la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2010 portant sur les lieux situés [Adresse 1] (appartement au rez-de-chaussée et cave) à [Localité 4] et liant Mme [I] d'une part et M. [C] [P] d'autre part, à effet du jugement,

- constaté en conséquence que M. [C] [P] occupait le logement susmentionné sans droit ni titre à compter du jugement,

- ordonné, à défaut de départ volontaire de l'intéressé, l'expulsion de M. [C] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités serait réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [C] [P] à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer principal révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du 1er septembre 2010 s'était poursuivi, la dite indemnité étant due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant et condamné M. [C] [P] à son paiement, à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion,

- débouté M. [C] [P] de sa demande de délais de paiement,

- condamné M. [C] [P] à supporter la charge des dépens de l'instance qui comprendraient notamment le coût de la sommation de payer du 22 juin 2020 et de l'assignation du 2 novembre 2020,

- condamné M. [C] [P] à payer à Mme [I] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provision,

- dit que la décision serait transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département,

- débouté Mme [I] d'une part et M. [C] [P] d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.





Par déclaration reçue au greffe le 6 décembre 2021, M. [C] [P] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mars 2022, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 29 octobre 2021 en ce qu'il :

- l'a condamné à payer à Mme [I] la somme de 7 894, 86 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 octobre 2021 (terme du mois d'octobre 2021 inclus),

- a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2010 portant sur les lieux situés [Adresse 1] (appartement au rez-de-chaussée et cave) à [Localité 4] et le liant à Mme [I] à effet du jugement,

- a constaté en conséquence qu'il occupait le logement susmentionné sans droit ni titre à compter du jugement,

- a ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,   



- a fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer principal révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du 1er septembre 2010 s'était poursuivi, la dite indemnité étant due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant et l'a condamné à son paiement, à compter de ce jour et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion,

- l'a débouté de sa demande de délais de paiement,

- l'a condamné à supporter la charge des dépens de l'instance qui comprendraient notamment le coût de la sommation de payer du 22 juin 2020 et de l'assignation du 2 novembre 2020,

- l'a condamné à payer à Mme [I] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a débouté de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision,

En conséquence, statuant à nouveau,

- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes,

- lui accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et charges sur 36 mois conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut sur 24 mois conformément à l'article 1345-3 du code civil,

- ordonner à Mme [I] la remise des quittances des loyers réglés depuis le jugement,

- condamner Mme [I] aux dépens.







Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mai 2022, Mme [I] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 29 octobre 2021 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant,

- condamner M. [C] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] [P] aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

                                                          

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail. 



Aux termes de 7 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Le non-respect de cette obligation principale peut justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire en application des dispositions des articles 1224 à 1230 du Code civil. 



Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1224 à 1230 du Code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement,



En vertu des dispositions de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut  refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix,  provoquer la résolution du contrat,  demander réparation des conséquences de l'inexécution.



Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages-intérêts peuvent toujours s' ajouter. 



Aux termes de l'article 1124 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

 

En matière de bail d'habitation, il appartient à la Cour d'apprécier souverainement si les manquements du locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.



Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1142 du Code civil, de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste au paiement de son loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. 



Il ressort des pièces du dossier que le 1er septembre 2010, M. [G] [W], aux droits duquel vient son épouse Mme [I] a donné à bail à l'appelant un local d'habitation sis [Adresse 1] (92) d'une superficie de 30 mètres carrés, outre l'usage privatif d'une cour moyennant loyer mensuel en principal de 345 euros outre 40 euros de charge soit un versement mensuel de 385 euros.



Il est établi que M. [C] [P] a cessé de payer ses loyers à compter d'août 2019, aucune réévaluation du loyer n'étant intervenue depuis l'origine du bail.



Le 22 juin 2020, une sommation lui a été délivrée à la requête de Mme [I] pour la somme de 4322, 87 euros au titre des loyers impayés, de la provision pour charges non versée et du coût de l'acte.



Une assignation en résiliation judiciaire du bail lui a été délivrée le 2 novembre 2020.



Il ressort des pièces de la procédure que M. [C] [P] a procédé à un versement de 485 euros auprès du commissaire de justice qui en a informé la bailleresse en février 2020.



La sommation et l'assignation ont été dénoncées à la CCAPEX le 24 mai 2021 et le commandement est resté infructueux .



M. [C] [P] soutient qu'il aurait versé d'autres sommes non prises en compte et serait débiteur de bonne foi. Il produit trois copies de chèques postérieures au jugement dont appel, ainsi que des relevés bancaires pour une période débutant en août 2019 et s'achevant en décembre 2019 avec trois rejets pour les derniers. Il indique dans un courrier que les loyers ont été recrédités sur son compte.



Il est cependant établi qu'au jour de la sommation, M. [C] [P] était redevable de 7894.36 euros, soit près de 20 termes de loyer après imputation de tous ses réglements pris en compte par la bailleresse.



Devant la cour, il ne justifie pas de règlements distincts de ceux déjà pris en compte dans le décompte établi et il ressort ainsi qu'il n'a procédé à un aucun règlement substantiel depuis le mois d'août 2019 et le décès de M. [W].



Il est dès lors établi que le montant de l'arriéré locatif est réel et que la dette locative n'a cessé de s'accroître, l'appelant n'ayant jamais apuré sa dette de 7894, 36 euros.



En l'absence de justificatifs établis de tous ses règlements des loyers, il n'y a pas lieu de condamner Mme [I] à la remise des quittances des loyers.



En s'abstenant de régler cette somme importante, M. [C] [P] a gravement manqué à son obligation essentielle de régler ses loyers justifiant que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. 

 

Il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [C] [P], ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 



Sur la demande de quittances de loyer



M. [C] [P] appelant demande la remise des quittances des loyers réglés depuis le jugement. A défaut de justificatifs établis de règlement de loyers depuis le jugement déféré, il y a lieu de débouter M. [C] [P] de ses demandes de remises des quittances de loyers.



Sur la demande de délais de paiement



M. [C] [P] appelant, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire durant les délais qui lui seront accordés.



Il expose pouvoir faire face à ses obligations et propose de régler sur 36 mois et à défaut sur 24 mois les retards de loyers et charges à ce jour et parallèlement le loyer courant de 385 euros. 



Mme [I] s'oppose à tout délai et entend pouvoir disposer de son bien au plus vite, étant sans profession.



Elle expose que pour apurer sa dette, il conviendrait pour l'appelant puisse justifier pouvoir s'en acquitter, alors même qu'il a fait le choix de cesser de lui-même ses règlements au décès de son époux.



Elle sollicite la confirmation du jugement.



Sur ce



L'article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.



Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



En l'espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que le loyer courant de 385 euros n'a pas été versé depuis plusieurs mois (dernier loyer payé en août 2019) et qu'auparavant les règlements étaient déjà irréguliers.



M. [C] [P] ne démontre donc pas avoir une capacité financière lui permettant de pouvoir se maintenir dans le logement, et ne justifie pas davantage avoir repris le paiement de son loyer courant.



M. [C] [P] n'établit pas la faisabilité de sa proposition de délais de paiement et l'octroi de tels délais aurait pour effet d'accroître ses difficultés financières en le maintenant, à son détriment, dans un logement qui ne semble pas adapté à sa situation ; il ne sera dès lors pas fait droit à sa demande de délais.



M. [C] [P] ne formule aucune proposition sérieuse d'apurement de sa dette de loyer et ne dispose manifestement pas des revenus nécessaires pour faire face à la fois au paiement du loyer courant et à la régularisation progressive de l'arriéré devenu important et actuellement supérieur à plus de 7000 euros.



La cour rejette la demande de délais de M. [C] [P] et confirme le jugement.



Sur les demandes accessoires



M. [C] [P] , qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. En équité, il convient de le condamner à payer à Mme [R] [I], la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





                                                          PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par décision contradictoire et mise à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie ;



Y ajoutant,



Déboute M. [V] [C] [P] de la totalité de ses demandes; 



Condamne M. [V] [C] [P] à payer à Mme [R] [I] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



Rejette toute demande plus amples ou contraires,



Condamne M. [V] [C] [P] aux dépens d'appel.





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,