Cour d'Appel · Chambre sociale — 25 janvier 2023

ARRET N° .



N° RG 21/00631 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHKU



AFFAIRE :



S.C.I. SCI MVM S.C.l. MVM, immatriculée au RCS de LIMOGES, sous le numéro 843 457 250, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



C/



Mme [T] [F] [C] épouse [Y], S.A.R.L. CITYA DURIVAUD









P-LP/MS







Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité







Grosse délivrée à Me Sarah PEYCLET, Me Philippe PICHON, Me Bertrand VILLETTE, avocats







JONCTION AVEC LE RG 21/00600.





COUR D'APPEL DE LIMOGES

Chambre économique et sociale 

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ARRET DU 25 JANVIER 2023

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Le VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.C.I. SCI MVM S.C.l. MVM, immatriculée au RCS de LIMOGES, sous le numéro 843 457 250, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sarah PEYCLET, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTE d'une décision rendue le 29 AVRIL 2021 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES



ET :



Madame [T] [F] [C] épouse [Y]

née le 25 Février 1937 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES





S.A.R.L. CITYA DURIVAUD, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Bertrand VILLETTE de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES









INTIMEES







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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 15 Novembre 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022 .



La Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Johanne PERRIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a 

donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Janvier 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



 La mise à disposition de la décision a été prorogée au 25 Janvier 2023 et les avocats de parties en ont été régulièrement avisés.









 

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte authentique du 17 décembre 2018, la SCI MVM a acquis de Mme [Y] un immeuble sis [Adresse 2] (87), pour un prix de 265 000 €. L'immeuble ainsi que le bail commercial portant sur le local du rez-de-chaussée étaient gérés par la société RELAIS IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la société CITYA DURIVAUD, cette dernière ayant été mandatée pour la vente dudit bien suivant mandat du 30 juin 2018. 



Par exploit d'huissier du 12 mars 2019, la SCI MVM a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement du bail à la société SAN MARINA, locataire du local commercial, moyennant un loyer annuel hors taxe de 60 000 €, outre la taxe foncière afférente aux locaux loués. La SCI MVM considérait qu'à la date du 17 décembre 2018 la durée du bail était supérieure à 12 année, que les dispositions relatives au plafonnement du loyer n'étaient plus applicables et qu'elle pouvait délivrer congé à tout moment. 



Par courrier électronique du 19 mars 2019, la société SAN MARINA a informé la SCI MVM que le congé avec offre de renouvellement était sans effet, puisque le locataire avait fait signifier par actes d'huissier du 18 novembre 2010 et du 19 novembre 2010, une demande de renouvellement du bail à son initiative.



Par exploit d'huissier du 22 juillet 2019, la SCI MVM a fait assigner la société CITYA DURIVAUD et Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Limoges, aux fins d'obtenir notamment leur condamnation à paiement de la somme de 400 131,36 € au titre de la perte de loyers du premier octobre 2019 au 30 septembre 2028, estimant que la possibilité d'un déplafonnement du loyer était déterminante de son engagement.



Par un jugement du 29 avril 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :

- condamné in solidum Mme [Y] et la société CITYA DURIVAUD à payer à la SCI MVM la somme de 60 750 € au titre de la perte de chance de louer conformément à la valeur du local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 4] (87) ;

- condamné in solidum Mme [Y] et la société CITYA DURIVAUD à payer à la SCI MVM la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné in solidum Mme [Y] et la société CITYA DURIVAUD aux dépens, en ce compris les frais d'huissier engagés pour la délivrance du congé du 12 mars 2019.



Mme [Y] a formé appel de l'ensemble des chefs de jugement cette décision le 5 juillet 2021, affaire enrôlée sous le numéro 21/00600.



Le 12 juillet 2021, la SCI MVM a interjeté appel de cette décision, affaire enrôlée sous le numéro 21/00631. Son recours porte le chefs de jugement ayant condamné in solidum Mme [Y] et la société CITYA DURIVAUD à lui payer la somme de 60 750 € au titre de la perte de chance de louer conformément à la valeur du local commercial.



Par une ordonnance du 8 juin 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux affaires sous le numéro RG 21/00631.







Aux termes de ses écritures du 25 février 2022, la SCI MVM demande à la cour de:

- infirmer le jugement dont appel en ses chefs critiqués ;

En conséquence :

- condamner in solidum la société CITYA DURIVAUD et Mme [Y] à lui verser les sommes suivantes :

* 138 291,57 € au titre de la perte des loyers du1er octobre 2019 au 30 septembre 2028 ; 

* 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- confirmer la décision dont appel en ses autres dispositions ;

- condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens d'appel.



La SCI MVM soutient que la société CITYA DURIVAUD a commis une faute sur le fondement de l'article 1240 du code civil, lui laissant espérer que le bail commercial avait été prolongé par tacite reconduction à compter du 31 mars 2011 et qu'elle pourrait dès lors délivrer un congé avec demande de renouvellement à compter du mois de juillet 2018, la durée du bail étant supérieure à 12 ans et les dispositions relatives au plafonnement n'étant donc plus applicables. Ainsi, elle précise que la société, par ailleurs gérante du bail commercial, ne pouvait ignorer que celui-ci avait fait l'objet d'une demande de renouvellement de bail qui lui avait été signifiée le 18 novembre 2010. Elle estime avoir été trompé par la production de documents et d'actes incomplets l'ayant incitée à s'engager et ce, malgré les sollicitations de sa part relativement au bail commercial et à son historique.

Elle considère que Mme [Y] a manqué à son obligation de délivrance conforme la fondant à engager sa responsabilité, l'intérêt de l'acquisition et la rentabilité de l'investissement se trouvant affectés de manière significative par l'impossibilité de fixer le loyer à la valeur locative.



Aux termes de ses écritures du 26 novembre 2021, la société CITYA DURIVAUD demande à la cour de :

- réformer le jugement attaqué en toute ses dispositions ;

- dire que la SCI MVM ne démontre pas que le préjudice dont elle se plaint est en lien de causalité avec un manquement de sa part et qu'elle n'entend pas en tout état de cause assumer ceux de la venderesse ou des notaires étant intervenus à la vente ; 

- dire que la SCI MVM n'établit pas qu'elle aurait eu des chances sérieuses d'obtenir la fixation du loyer commercial à hauteur de la somme qu'elle a unilatéralement fixée et pour une durée de neuf années ; 

- débouter la SCI MVM de l'ensemble de ses demandes mal fondées, aucune perte de chance ne pouvant être retenue ; 

- déclarer en conséquence l'appel en garantie de Mme [Y] sans objet ; 

A titre subsidiaire, de :

- réduire dans de très larges proportions le montant de l'indemnisation et la période indemnisée, au vu des éléments développés aux termes des motifs des présentes, et notamment du fait qu'un nouveau loyer va s'appliquer à compter du 1er avril 2020 ; 

- condamner Mme [Y] à la garantir à hauteur du montant résultant de l'application du pourcentage de responsabilité qui sera retenu à son encontre ;

En tout état de cause, de :

- débouter toute autre partie de ses demandes, fins et conclusions contraires qui seraient présentées à son encontre ; 

- condamner la SCI MVM ou Mme [Y] à lui verser la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d'appel ; 

- dire que Maître VILLETTE bénéficiera directement de cette condamnation sur son affirmation de droit. 



La société CITYA DURIVAUD soutient qu'il n'est pas démontré que la SCI MVM avait fait de la situation du bail commercial une condition déterminante de son consentement, celle-ci ne démontrant en tout état de cause pas que le préjudice qu'elle invoque est issu d'un quelconque manquement de sa part, rien ne permettant d'établir que la SCI aurait eu des chances sérieuses d'obtenir la fixation du loyer à hauteur de la somme qu'elle a unilatéralement fixée, aucune perte de chance ne pouvant être retenue. 

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le montant de l'indemnisation sollicitée par la SCI MVM doit être largement réduite, Mme [Y] devant en tout état de cause la garantir à hauteur du montant résultant de l'application du pourcentage de responsabilité qui sera retenu à son encontre, rappelant qu'il lui appartenait de la renseigner utilement, tout comme le notaire et l'acquéreur.



Aux termes de ses écritures du 5 janvier 2022, Mme [Y] demande à la cour de :

- réformer la décision en toutes ses dispositions critiquées ; 

Statuant à nouveau, de :

- voir débouter la SCI MVM de l'ensemble de ses demandes comme non fondées ; 

- à titre subsidiaire, voir fixer à la somme de 7 682,88 € l'indemnisation du préjudice pour perte de chance de la SCI MVM ;

- en tout état de cause, la voir relevée indemne de toutes condamnations prononcées contre elle, en principal, intérêts, frais et accessoires, par la société CITYA DURIVAUD, sur le fondement des dispositions de l'article 1992 du code civil ;

- voir condamner la SCI MVM ou encore la société CITYA DURIVAUD aux entiers dépens et à lui verser une somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient qu'il appartenait à l'agence immobilière à laquelle elle avait confié depuis longtemps la gestion de l'immeuble, ainsi que sa vente, de tenir compte des événements marquants du bail, la perte de chance n'étant en tout état de cause pas démontrée en l'espèce. Elle précise que l'agence immobilière a intégralement rédigé le compromis de vente et qu'il lui appartenait donc de veiller à ce que toutes les informations relatives à l'immeuble soient fournies à l'acheteur, les mentions erronées du compromis de vente ainsi que de l'acte authentique provenant uniquement des omissions de la société CITYA DURIVAUD, elle seule pouvant voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1992 du code civil. En tout état de cause, Mme [Y] fait valoir que le montant alloué au titre du préjudice devra nécessairement être minoré.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.











MOTIFS DE LA DECISION 



Sur les responsabilités de Mme [T] [Y] et de la société CITYA DURIVAUD envers la SCI MVM :



Par acte authentique du 17 décembre 2018, la SCI MVM a acquis auprès de Mme [T] [C] épouse [Y], une maison en façade située [Adresse 2], élevée sur cave comprenant notamment au rez-de-chaussée un local commercial avec réserve, pour le prix de 265.000 €. 



L'offre de vente de ce bien immobilier avait été portée à la connaissance de la SCI MVM par l'intermédiaire de la SARL CITYA DURIVAUD, agent immobilier à Limoges, préalablement dénommée, avant son absorption par fusion, RELAIS IMMOBILIER SA. 

 

La SARL CITYA DURIVAUD, qui était titulaire d'un mandat de vente portant sur ce bien était également en charge de la gestion du bail commercial portant sur le local du rez-de-chaussée, et dont le preneur est la société SAN MARINA. 



Le compromis de vente sous conditions suspensives avait été rédigé intégralement par la SARL CITYA DURIVAUD, aux termes duquel il apparaissait que :

- le bien était actuellement occupé par la société SAN MARINA 

- en vertu d'un bail consenti en date du 12 novembre 2002 

- le montant du loyer hors charges s'élevait à la somme de 1128,08 € 

- le montant des provisions de charges locatives s'élevait à la somme de 0 € 

- le montant du dépôt de garantie s'élevait à la somme de 0 € 

 

Il était annexé un certain nombre de pièces audit compromis et notamment, l'historique du bail commercial, un renouvellement du 1er avril 2002.



Après la signature de l'acte authentique intervenue le 17 décembre 2018 la SCI MVM a mandaté un huissier de justice, pour délivrer, le 12 mars 2019, au preneur, un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel hors taxe porté à 60.000,00 €, outre la taxe foncière afférente aux locaux loués.



Or, par courriel du 19 mars 2019, la société SAN MARINA a informé la SCI MVM de l'inefficacité de cet acte, ayant fait signifier par actes d'huissier du 18 novembre 2010 et du 19 novembre 2010, une demande de renouvellement de bail dont, aussi bien Mme [Y] que la SARL RELAIS IMMOBILIER, avaient accusé réception. 



La SCI MVM, se fondant sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, considère que les responsabilités aussi bien du vendeur que de l'agent immobilier sont engagées pour lui avoir dissimulé cette information qui l'empêchait d'obtenir le déplafonnement du loyer à la date d'acquisition du bien pour le voir fixer à sa valeur locative dont elle prétend qu'elle était bien supérieure. 



Il est incontestable que l'absence de communication à la SCI MVM de cette information relative à l'existence d'une demande de renouvellement de bail émanant du preneur, et qui était de nature à limiter ses droits quant au renouvellement du bail et au déplafonnement du loyer, afférent au bien qu'il acquérait, a constitué une faute de la part du vendeur mais également de l'agent immobilier, rédacteur du compromis de vente, et qui avaient été chacun, personnellement, destinataire de ce congé. 



C'est donc de manière fondée que les premiers juges ont considéré qu'ils avaient engagé leur responsabilité in solidum vis à vis de la SCI MVM, s'agissant de fautes contractuelle et délictuelle commises respectivement par Mme [Y] et par la SARL CITYA DURIVAUD. 



S'agissant de son préjudice la SCI MVM invoque la perte de chance de bénéficier de la rentabilité de l'investissement qu'elle escomptait, correspondant à la perception de loyers déplafonnés. Elle évalue cette perte à la somme de 6 250 € par mois, et à 400 131,36€ pour les neuf années du nouveau bail qui aurait dû commencer à courir le 1 er octobre 2019. Elle limite sa demande à hauteur de 138 291,57 € représentant sa perte de chance à hauteur de 25% selon le coefficient retenu par le Tribunal.



Selon la Cour de cassation la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 



En l'occurrence, la perte de chance ne peut pas constituer en l'impossibilité d'obtenir dès l'achat du bien un déplafonnement du loyer dès lors que le renouvellement du bail par acte d'huissier des 18 et 19 novembre 2010, est une réalité qui s'imposait à la SCI MVM et que l'information relative à son existence n'aurait pas pu faire disparaître la chance d'obtenir le déplafonnement dès la signature de l'acte n'était pas réelle.



Le préjudice qu'elle a réellement subi est la perte de chance d'acquérir l'immeuble pour 

une valeur moindre en raison de l'existence de ce renouvellement du bail qui limitait son droit à prétendre obtenir très rapidement un déplafonnement du loyer.



A cet égard il ne s'agissait pas de la perte de ce droit à obtenir un loyer déplafonné mais d'un retard à mettre en oeuvre ce droit. En effet le bail renouvelé tacitement à compter du 1er mars 2011 arrivait à expiration le 31 mars 2020, date à laquelle il est constant que la SCI MVM avait connaissance de l'existence du dernier renouvellement du bail, de sorte qu'elle était en mesure de prendre l'initiative, lors du renouvellement de ce bail, de solliciter un loyer déplafonné en justifiant d'une modification notable des éléments de la valeur locative qui est déterminée par un seul de ces quatre éléments : 

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;



Il sera d'ailleurs observé que la SCI MVM ne communique pas la réponse qu'elle a faite à l'offre de renouvellement du loyer que lui a été transmise par la SAS SAN MARINA le 24 octobre 2019. Elle ne fournit aucune information sur le montant exact du loyer actuel. 



Dans les deux situations, qu'il s'agisse d'une droit à déplafonnement sans délai en raison de l'existence d'un bail prolongé au-delà de 12 années ou à l'occasion d'un renouvellement de bail, le nouveau loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux en cas de désaccord entre les parties. 



En définitive compte tenu de ces éléments et de ceux retenus par les premiers juges au sujet de la valeur locative du bien appréciée en fonction des avis de valeur versés aux débats, il y a lieu de considérer que le loyer payé par la société SAN MARINA était bien en-deça du loyer correspondant à sa valeur locative réelle. La connaissance par la SCI MVM, lors de l'acquisition du bien, de la nécessité d'attendre la date de renouvellement du loyer pour obtenir son déplafonnement aurait constitué pour elle une chance sérieuse d'obtenir une baisse du prix de vente. Les éléments précédemment relevés et plus généralement l'ensemble des éléments de la cause permettent de fixer à la somme de 20 000 € en présence d'un prix d'achat de 265 000 € l'indemnisation de cette perte de chance. 



Sur la garantie de la société CITYA DURIVAUD envers Mme [Y] : 



Mme [Y] avait mandaté la société CITAY DURIVAUD tant pour la gestion de son immeuble que pour la vente de ce dernier. Le premier mandat passé à l'origine avec la société RELAIS IMMOBILIER aux droits de laquelle vient désormais la Société CITYA DURIVAUD précisait notamment en son article 1 : 

« gérer les bien désignés ('), les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux . ». 



Le second mandat passé avec la société CITYA DURIVAUD (30 juin 2018) concernait la vente de l'immeuble. Les deux mandats étaient des mandats rémunérés.



C'est la société CITYA DURIVAUD qui a rédigé intégralement le compromis de vente et qui a fourni à l'acheteur sur sa demande ou en annexes dudit compromis toutes les informations relatives à l'immeuble et à son locataire commercial. 

 

Il appartenait à la société CITYA DURIVAUD doublement mandataire de Mme [Y], et professionnelle en la matière, de communiquer au candidat acquéreur, la demande de renouvellement du bail qu'elle avait personnellement reçue le 18 novembre 2010, et de la faire apparaître dans l'acte. 



Selon la teneur du mandat de vente avec exclusivité au profit de la société CITYA DURIVAUD, que Mme [Y], a signé le 30 juin 2018, cette dernière s'était engagée ' à fournir dans les 15 jours, tout document nécessaire à la rédaction du compromis ou de la promesse de vente'. Sa faute est donc avérée pour n'avoir pas communiqué la demande de renouvellement de bail qui lui avait été également notifiée en tant que bailleur. Toutefois la gravité de sa faute, vis-à-vis de l'agent immobilier, doit être appréciée en fonction de sa situation. Il s'agissait d'une personne de soixante-dix- neuf ans, non professionnelle en matière de bail commercial et qui n'était pas en mesure d'avoir connaissance de l'importance qu'il y avait à communiquer un acte, reçu huit années auparavant, dont au surplus il avait été lui-même transmis au gestionnaire, son mandataire. 



Elle est donc en droit d'être relevé indemne par la société CITYA DURIVAUD à hauteur des 3/4 de la condamnation prononcée envers la SCI MVM soit 15 000 €. 



Sur les demandes annexes : 



La société CITYA DURIVAUD, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée à prendre en charge les dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de la condamner, seule, à verser à la SCI MVM une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Les parties seront déboutées de leurs autres demandes. 





 

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PAR CES MOTIFS

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La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 29 avril 2021, en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau ; 



CONDAMNE in solidum Mme [T] [Y] née [C] et la société CITYA DURIVAUD à verser à la SCI MVM la somme de 20 000 € au titre de la perte de chance d'acquérir l'immeuble situé [Adresse 2] (87) pour une valeur moindre; 



CONDAMNE la société CITYA DURIVAUD à relever indemne Mme [Y] à hauteur de 15 000 € de cette condamnation ; 



CONDAMNE la société CITYA DURIVAUD aux dépens de première instance et d'appel; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE la société CITYA DURIVAUD à verser à la la SCI MVM une indemnité de 3 000 € ; 















LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.