Cour d'Appel · 8ème chambre — 25 janvier 2023

N° RG 21/04110 

N° Portalis DBVX-V-B7F-NTWL















Décision du 

Juge des contentieux de la protection de LYON

Au fond

du 21 janvier 2021



RG : 20-002904











[L]



C/



[K]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 25 JANVIER 2023





APPELANTE :



Mme [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Edwige MOUILLON, avocat au barreau de LYON, toque : 994



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/010138 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)







INTIMÉ :



M. [U] [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Tammuze AL-DOURI, avocat au barreau de LYON, toque : 2567









* * * * * *



Date de clôture de l'instruction : 07 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2022



Date de mise à disposition : 25 Janvier 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



 





EXPOSÉ DU LITIGE



 

[U] [D] [K] est propriétaire d'un appartement de trois pièces, sis [Adresse 1] (Rhône). 

 

Par bail du 1er juin 2017, [U] [D] [K] a donné en location cet appartement à [J] [L] avec effet à la même date, moyennant un loyer mensuel de 560 €, outre 80 € de charges, payable d'avance avant le 10 de chaque mois. 



Par exploit du 17 novembre 2020, [U] [D] [K] a assigné [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne aux fins de la voir condamner au principal à lui payer la somme de 8 800 € au titre de loyers et charges impayés pour la période du 1er juin 2017 au 16 octobre 2019, outre 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



[J] [L] s'est opposée aux demandes, soulevant notamment que la dette était en partie prescrite et que le bail n'avait été signé que pour procurer au bailleur un avantage fiscal.





Par jugement du 21 janvier 2021, le Tribunal de proximité de Villeurbanne a condamné [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 7 360 €, outre intérêts au taux légal, au titre des loyers impayés sur la période du 17 novembre 2017 au 16 octobre 2019 et celle de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



[J] [L] a également été condamnée aux dépens. 



Le Tribunal a retenu en substance : 




que [J] [L] ne rapporte aucune preuve d'un éventuel arrangement entre les parties portant sur les conditions de paiement du loyer et qu'elle est donc tenue du 1er juin 2017 au 16 octobre 2019 au paiement du loyer et des charges ; 





que compte tenu de la prescription résultant de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'assignation délivrée le 17 novembre 2020, qui a interrompu le délai de prescription, les loyers susceptibles d'être réclamés ne peuvent être antérieurs au 17 novembre 2017 ; 





que les sommes dues pour la période du 17 novembre 2017 au 16 octobre 2019, date du départ de [J] [L], correspondent à 23 mensualités, soit 14 720 € et que [U] [D] [K] ne sollicitant que la moitié des sommes dues, [J] [L] doit être condamnée au titre de l'arriéré de loyers et charges à la somme de 7 360 €. 






Par acte régularisé par RPVA le 11 mai 2021, [J] [L] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 21 janvier 2021, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. 





Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 27 juillet 2021, [J] [L] demande à la Cour de : 



Vu les articles 7-1 et 21 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1343-5 du Code civil, 

 


Réformer le jugement du Tribunal de proximité de Villeurbanne du 21 janvier 2021, 


 

Statuant à nouveau : 


Débouter [U] [D] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Dire et juger toute demande en paiement des loyers antérieurs au 17 novembre 2017 prescrite, 

Constater que [U] [D] [K] a délivré une quittance de loyer faisant état d'un solde locataire nul au 31 mars 2019, 




En conséquence : 


Dire et juger qu'elle ne peut être tenue que pour le règlement de la moitié des loyers dus postérieurement au 31 mars 2019, 

Dire et juger qu'elle pourra s'acquitter de sa dette en effectuant des règlements mensuels à hauteur de 50 €, 

Condamner [U] [D] [K] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamner le mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel. 




[J] [L] expose : 




qu'elle est l'ex compagne d'[P] [K], fils de [U] [D] [K], avec lequel elle est venue habiter dans l'appartement à compter du mois de mai 2017 ; 





qu'en effet, le couple ne disposant pas de revenus suffisants pour prendre à bail un autre appartement, [U] [D] [K] leur a proposé d'habiter à titre gratuit dans l'appartement dont il était propriétaire, qui était vacant et qu'à cette époque, aucun bail n'a été régularisé ; 


 


qu'en 2018, afin d'échapper au paiement de la taxe sur les logements vacants, [U] [D] [K] lui a demandé, juste après la naissance du deuxième enfant du couple, de régulariser un contrat de bail, qu'il a anti-daté au 1er juin 2017, contrat qu'elle a accepté de signer ; 





que par la suite, nonobstant la signature de ce bail, il ne lui a jamais réclamé de loyer mais que lorsqu'elle s'est séparée de son fils en octobre 2019, [U] [D] [K] lui a réclamé le règlement de la moitié des loyers ayant couru depuis l'origine du contrat de bail, lui réclamant ainsi, par courrier recommandé du 7 janvier 2020, la somme de 8 800 € correspondant la moitié des sommes dues pour la période d'occupation du logement. 


 

[J] [L] soutient en premier lieu que [U] [D] [K] n'est pas fondé à lui réclamer des loyers, aux motifs :




que [U] [D] [K] leur a proposé d'occuper le logement à titre gracieux compte tenu de leur situation et qu'il n'a fait régulariser le contrat de bail en cours d'occupation à la seule fin d'échapper à la taxe sur les logements vacants ; 





que lorsqu'elle s'est séparée de son fils au mois d'octobre 2019, ne supportant pas cette rupture, il lui a subitement demandé de lui régler la moitié du loyer mentionné dans le contrat et ce depuis l'origine du contrat de bail ;


 


que cela est conforté par le fait qu'il ne justifie nullement avoir sollicité le paiement des loyers préalablement à la rupture du couple et avant le courrier recommandé adressé en janvier 2020. 




S'agissant en second lieu de l'arriéré locatif qui lui est réclamé, [J] [L] soutient qu'elle en peut être tenue au paiement des loyers antérieurs au 31 mars 2019, aux motifs :

 


que selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; 





que l'assignation lui ayant été délivrée le 17 novembre 2020, toute action relative au paiement des loyers antérieurs au 17 novembre 2017 est bien prescrite ; 





qu'elle justifie par ailleurs, par la production d'une quittance de loyer, qu'au 31 mars 2019 son solde locataire était à 0, ce qui établit qu'elle était à jour de ses loyers à cette date, étant rappelé que la remise d'une quittance constitue en elle-même une preuve de paiement, sans qu'il soit nécessaire pour le locataire de compléter cette preuve ;


 


que dans ces conditions, elle ne peut être tenue que du paiement de la moitié des loyers uniquement sur la période allant du mois d'avril 2019 à octobre 2019, date de son départ des lieux, soit une somme de 2 240 €. 


 

[J] [L] sollicite en dernier lieu des délais de paiement, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, faisant valoir qu'au regard de ses revenus et charges actuels et de sa situation familiale, elle ne peut régler la dette en une seule fois et propose de l'apurer par des versement mensuels de 50 €. 



[J] [L] demande par ailleurs que, compte tenu de la mauvaise foi manifeste dont fait preuve [U] [D] [K], il soit condamné à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance. 





Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 21 octobre 2021, [U] [D] [K] demande à la Cour de : 



Vu l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, 




Réformer partiellement le jugement du 21 janvier 2021 du Tribunal de proximité de Villeurbanne en tant qu'il a rejeté sa demande de condamner [J] [L] à lui verser les loyers impayés sur la période du 1/06/2017 au 17/11/2017 ; 

Confirmer le jugement du 21 janvier 2021 en tant qu'il a condamné [J] [L] à lui verser la somme de 7 360 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers impayés sur la période du 17/11/2017 au 16/10/2019 ; 


 

En conséquence, statuant à nouveau : 


Condamner [J] [L] à lui verser la somme de 8.800 € au titre des loyers du 1/06/2017 au 16/10/2019 outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; 

Condamner [J] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût de la signification de l'assignation ; 

Condamner [J] [L] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 




[U] [D] [K] expose : 




que [J] [L], qui vivait alors avec [P] [K], son fils, a occupé l'appartement dont il est propriétaire en tant que locataire unique durant plus de deux ans et l'a quitté le 16 octobre 2019, sans l'en avertir ;





que toutefois, elle n'a jamais réglé le loyer prévu au contrat de bail, aux motifs qu'elle n'avait pas d'emploi sur cette période et qu'il s'est montré conciliant dans un premier temps, au regard de la relation qui la liait à son fils ;





qu'en Août 2019, [J] [L] a trouvé un travail, a alors soudainement quitté l'appartement sans prévenir et sans restituer les clés, puis au mois de septembre 2019, lui a annoncé qu'elle se séparait de son fils tout en lui indiquant qu'elle souhaitait maintenir le bail locatif ; 





qu'il lui a alors indiqué qu'il n'y était pas opposé, mais qu'il fallait qu'elle règle sa dette locative, demande à laquelle elle n'a donné aucune suite ; 





qu'à la date du jugement de première instance, elle était débitrice des loyers et charges de juin 2017 au 16 octobre 2019, date à laquelle elle a quitté le logement, soit 27,5 mensualités, correspondant à un montant de 17 600 € ;





que voulant tenir compte du fait qu'elle occupait l'appartement avec son fils durant cette période, il a décidé de diviser la dette de moitié et lui a réclamé la somme de 8 800 € au titre de la dette de loyer, lui proposant un plan d'apurement, proposition à laquelle elle n'a pas donné de suite favorable. 




[U] [D] [K] soutient en premier lieu que [J] [L] n'est pas fondée à contester la validité du bail, en ce que : 




elle ne justifie d'aucun élément qui indiquerait l'existence d'un éventuel arrangement l'autorisant à occuper l'appartement à titre gratuit, si ce n'est une attestation de son père qui ne prouve en rien l'existence d'un accord tacite sur un hébergement à titre gratuit ; 





que par ailleurs l'accord tacite allégué est en contradiction avec la signature d'un bail, étant observé que l'allégation de [J] [L] selon laquelle il voulait, en rédigeant un bail, échapper à la taxe sur les logements vacants est sans fondement puisqu'en tout état de cause, si le logement était occupé, même à titre gratuit, la taxe sur les logements vacants n'était pas due ;


 


qu'en outre, cet appartement a été acheté en vue de procurer des revenus pour sa retraite et qu'il ne pouvait le laisser hors location alors qu'il doit rembourser des mensualités de 683,76 € au titre du crédit contracté pour cet appartement. 


 

L'intimé fait valoir en second lieu que [J] [L] doit être condamnée à lui régler les arriérés de loyers sur la période du 1er juin 2017 au 16 octobre 2019 à hauteur de la somme de 8 800 € qu'il réclame, alors que : 




les termes de la quittance du mois de mars 2019 prouvent uniquement qu'elle s'est acquittée du loyer de mars 2019 et ne démontre aucunement qu'elle était à jour de ses précédents loyers ;





il était convenu que [J] [L] ne paie sa dette locative que lorsqu'elle retrouverait un travail, raison pour laquelle il n'a pas réclamé de loyers de juin 2017 à octobre 2019 ; 


 


si [J] [L] a trouvé un travail au mois d'août 2019, elle a quitté l'appartement au mois d'octobre 2019 en refusant de régler les loyers impayés, et que c'est à cette date qu'il a compris qu'elle ne réglerait pas sa dette ; 





selon l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit et par conséquent, le point de départ de la prescription de trois ans est la date du départ de [J] [L] de l'appartement, soit le 16 octobre 2019. 




[U] [D] [K] ajoute qu'il n'est pas opposé à ce qu'un délai de paiement soit accordé mais qu'un tel délai devra permettre d'envisager un remboursement de la dette de [J] [L] dans un délai raisonnable et qu'il ne pourra être inférieur à 100 € par mois.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



MOTIFS DE LA DÉCISION





1) Sur la dette locative 



Il est constant qu'un bail est intervenu entre les parties le 1er juin 2016.



Ce bail, versé aux débats opérait location en faveur de [J] [L] à compter du 1er juin 2017 d'un appartement situé au [Adresse 1] (Rhône) pour un loyer mensuel de 560 €, outre 80 € de charges, soit un total de 640 €, payable d'avance. 



Dès lors qu'elle s'est engagée aux termes du contrat de bail sus-visé, [J] [L] ne peut contester être tenue au paiement des loyers et charges prévus dans le contrat de bail, au regard des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



La Cour observe à cet titre que [J] [L] n'est pas fondée à se considérer déchargée de toute obligation au titre du bail querellé aux motifs que, dans les faits, aucun loyer ne lui a été réclamé, dès lors qu'elle s'est contractuellement engagée. 



[U] [D] [K] sollicite au titre de l'arriéré de loyers et charges pour la période du 1er juin 2017 au 16 octobre 2019 une somme de 8 800 €, correspondant à la moitié des sommes dues pour la période sus-visée, dès lors que son fils, ancien compagnon de [J] [L], occupait également l'appartement durant cette période. 



Or, comme l'a retenu à raison le premier juge, les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivant par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, en application de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut être réclamé un arriéré de loyers et charges pour la période antérieure au 17 novembre 2017, dès lors que seule l'assignation du 17 novembre 2020, a interrompu le délai de prescription, en application de l'article 2241 du Code civil.



[U] [D] [K] fait valoir qu'il avait été convenu que [J] [L] paierait la dette locative lorsqu'elle aurait retrouvé un travail, ce qui s'est concrétisé au mois d'août 2019 et que le 16 octobre 2019 elle a quitté l'appartement. 

Il en déduit que la prescription aurait pour point de départ la date du 16 octobre 2019, date à laquelle il a compris qu'en dépit de ce travail retrouvé, elle ne réglerait pas sa dette. 



Pour autant, la Cour ne peut que constater que [U] [D] [K] ne produit aucun élément de preuve susceptible de conforter ses allégations et en déduit que rien ne permet de fixer le point de départ de la prescription au 16 octobre 2019. 



De son côté, [J] [L] soutient qu'elle ne peut être tenue du règlement de la moitié des loyers que postérieurement au 31 mars 2019, aux motifs qu'une quittance de loyer, versée aux débats, établit qu'au 31 mars 2019, son solde locatif était à 0, ce qui établirait qu'elle était à jour de ses loyers à cette date. 

 

Pour autant, s'il est exact que la quittance de loyer, versée aux débats, justifie que les loyers et charges du mois de mars 2019 ont été intégralement réglés, il ne peut en être déduit que les loyers antérieurs ont été réglés dès lors que les mentions portées sur cette quittance précisent expressément que 'la présente quittance ne présume en aucun cas du paiement des termes précédents ni renonciation aux droits et actions du bailleur' et que par ailleurs [J] [L] ne justifie aucunement de règlements antérieurs. 



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la dette locative doit être fixée à la moitié de la somme due pour la période du 17 novembre 2017 au 16 octobre 2019, soit la somme de 7 360 €, dont à déduire le mois de mars 2019 à hauteur de la somme de 640 €, soit un solde de 6 720 €.



La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 7 360 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et, statuant à nouveau : 

Condamne [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 6 720 € au titre de l'arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt. 





2) Sur la demande de délais de paiement



Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.



En l'espèce, [J] [L] justifie de revenus mensuels de l'ordre de 1 983 € et d'une charge de loyer de l'ordre de 572 €, soit un solde disponible de 1 411 €. Elle justifie également avoir deux jeunes enfants à charge. 



Au regard des ressources et charges de [J] [L], qui démontrent qu'elle est en mesure de régler la dette locative si des délais de paiement lui sont accordés et dans la mesure où [U] [D] [K] indique ne pas être opposé à ce que de tels délais soient octroyés, la Cour fait droit à la demande de délais de paiement présentée par [J] [L] sur une durée de trois années et autorise en conséquence [J] [L] à s'acquitter de sa dette locative à raison de 35 versements mensuels de 100 € et le 36ème du solde, selon les modalités exposées dans le dispositif du présent arrêt. 





3) Sur les demandes accessoires



[J] [L] succombant, la Cour confirme la décision déférée qui l'a condamnée aux dépens de la procédure de première instance et à payer à [U] [D] [K] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité. 



Pour la même raison, la Cour condamne [J] [L] aux dépens à hauteur d'appel. 



[J] [L] est condamnée à payer à [U] [D] [K] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité au regard du contexte familial du litige. 











PAR CES MOTIFS, LA COUR : 





Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 7 360 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et, statuant à nouveau : 



Condamne [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 6 720 € au titre de l'arriéré de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; 



Autorise [J] [L] à s'acquitter de sa dette locative à raison de 35 versements mensuels de 100 € et le 36ème du solde ; 













Dit que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les suivants avant le 15 de chaque mois et qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse ; 



Confirme la décision déférée pour le surplus ; 



Condamne [J] [L] aux dépens à hauteur d'appel ; 

 

Condamne [J] [L] à payer à [U] [D] [K] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT