Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05271 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7PRX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/18848





APPELANTE

 

Madame [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 17]



Représentée par Me Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E2067







INTIMES 



Monsieur [I] [Z]

né le 24 Juin 1964 à [Localité 18]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2305



Madame [U] [N] épouse [Z]

née le 10 Janvier 1965 à [Localité 16] (58)

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2305



SARL JB CONSULTANT

[Adresse 8]

[Localité 11]



Représentée par Me Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB - PIERRON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0831



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société JB CONSULTANT

[Adresse 8]

[Localité 11]



Représenté par Me Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB - PIERRON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0831





SCI LABAHOU

immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 433 322 047

[Adresse 9]

[Localité 4]

Ou encore : [Adresse 15]

[Localité 5]



DEFAILLANTE





SCP JORDA DOREY [T] BAVIERE-RYSSEN

Maître [C] [T] Notaire [Adresse 3]

[Localité 12] 



Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848





Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 6]

[Localité 14]



Représentée par Me Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



Mme [G] est propriétaire du lot n°16 de la copropriété au sein de l'immeuble sis [Adresse 2].



Mme [N] épouse [Z] et M. [Z] sont propriétaires voisins du lot n°17 mitoyen du lot n°l 6 pour l'avoír acquis de la société Labahou par acte du 8 novembre 2013.



Par courrier en date 24 novembre 2014, Mme [G] s'est plainte au syndic, le cabinet JB Consultant, du fait que les combles situés au dessus de son lot auraient été aménagés par les propriétaires du lot voisin et sollicitait en conséquence qu'il soit procédé à une vérification afin de déterminer si une autorisation avait été donnée par la copropriété à cette fin.



Par courrier du 12 janvier 2015, Mme [G] réitérait sa demande et sollicitait l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale le vote de la résolution suivante 'suite à donner à la procédure en justice engagée à l'encontre du propriétaire du lot n°17 par le syndicat des copropriétaires (article 25). Projet de résolution 'l'assemblée générale donne mandat au syndic pour poursuivre la procédure en justice qui a été engagée à l'encontre du copropriétaire du lot n°17 et de toutes personnes physiques ou morales intervenues dans l'annexion de combles au dessus du lot n°16 afin d'obtenir leur condamnation pour la libération des parties communes qui ont été annexées sans droit ni titre'.



Lors de l'assemblée générale du 19 juin 2015, cette résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires.



Par acte d'huissier en date du 27 novembre 2015, Mme [G] a assigné Mme [N] et M. [Z], le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet JB Consultant aux fins d'obtenir au principal la restitution des parties litigieuses à la copropriété et la condamnation du syndic à l'indemniser de son préjudice du fait de la carence à faire respecter le règlement de copropriété. 



Par jugement du 22 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré Mme [O] [G] irrecevable à agir en restitution de combles litigieuses au bénéfice de la copropriété

-débouté Mme [O] [G] de l'ensemble de ses demandes

-condamné Mme [O] [G] à payer les sommes suivantes :


au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et au syndic le cabinet SARL JB Consultant, ensemble, 3.000 €

à Mme [N] et M. [Z] ensemble 3.000 €

à la SCP Jorda et associés : 2.000 €,

à la SA Axa France Lard, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- condamné Mme [O] [G] au dépens dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin, Maître Toutain de Hautecloque, la SCP Cordelier et associés et Maître Patricia Roy-Thermes, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Mme [O] [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 mars 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 19 octobre 2022 par lesquelles Mme [G] [O], appelante, invite la cour, au visa des articles 2,3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 à :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré

et statuant à nouveau, 

- condamner M. et Mme [Z] à remettre les combles parties communes dans leur état d'origine sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir suivant un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce pendant 6 mois, après quoi il sera à nouveau fait droit, sans préjudice de fixation d'une nouvelle astreinte,

- condamner subsidiairement M. et Mme [Z] à remettre la partie des combles située au-dessus de son lot dans son état d'origine, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir suivant un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce pendant 6 mois, après quoi il sera à nouveau fait droit, sans préjudice de fixation d'une nouvelle astreinte,

- désigner très subsidiairement tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de décrire la situation des lieux, de rapporter toutes constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, fournir tous éléments pour permettre à la cour de statuer, 

- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. et Mme [Z] à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions du 18 octobre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] et la société JB Consultant, intimés, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

y ajoutant : 

- condamner Mme [G] à leur payer à chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [G] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Thierry Pierron, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, en ce compris les coûts des Huissiers de Justice ;



Vu les conclusions en date du 19 juillet 2022, par lesquelles M. [I] [Z] Mme [U] [N] épouse [Z], intimés demandent à la cour de :

-confirmer le jugement déféré en toutes dispositions, 

-débouter Mme [O] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elle est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir et mal fondée,

à l'encontre de Mme [G] :

- la condamner, sur le fondement de l'article 1382 (1240 nouveau) du code civil, à leur payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts outre la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

à l'encontre de la SCI Labahou, au visa des articles 1625, 1626, 1628, 1630, 1633 et 1636 du code civil, 334 et 336 du code de procédure civile 

sous réserve de la vérification du bien-fondé de la demande de Mme [G] et sans acquiescement aucun à cette demande, s'il advenait que partie du lot n° 17 sis dans l'immeuble du [Adresse 2], acquis le 8 novembre 2013, doive être restituée, et faisant application des garanties auxquelles le vendeur est tenu,

- condamner la SCI Labahou au paiement de l'intégralité des sommes réclamées par Mme [O] [G] en principal et accessoires,

- ordonner la résolution de la vente intervenue entre eux et la SCI Labahou, le 8 novembre 2013, concernant les biens cadastrés section cm n°[Cadastre 7], [Adresse 2] (lot 17) selon l'assignation en date du 3 mai 2016 publiée le 18 janvier 2017 au spf de [Localité 17] (volume 2017 p n°372-2017 d n°638), 

- condamner la SCI Labahou à leur rembourser le prix d'achat du bien, augmenté de sa plus-value, soit la somme de 105.000 € au jour des présentes, somme à parfaire au jour de l'éviction,

- condamner la SCI Labahou au paiement des travaux et autres frais relatifs à la remise 

du lot n°17 en son état antérieur, sur justificatifs,

 - condamner la SCI Labahou à titre de dommages et intérêts au paiement de la somme de 25.000 € afin de les indemniser de leur entier préjudice,

à titre subsidiaire, à l'encontre de la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen, au visa de l'article 1382 (1240) du code civil, 

 -retenir la responsabilité du notaire pour défaut de vérification et de conseil à leur égard, 

 en conséquence, si les demandes de Mme [G] étaient déclarées fondées : 

- condamner la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen in solidum avec la SCI

Labahou au paiement de toutes les sommes qui pourraient leur être réclamées, ainsi qu'au coût des travaux qu'une éventuelle remise en état antérieur entraînerait pour eux,

 - condamner également la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen au paiement de l'indemnisation du préjudice qu'ils subissent soit à la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- condamner solidairement la SCI Labahou et la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen à leur payer ensemble la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 3000 € chacun, 

en tout état de cause, 

- condamner la partie qui succombera en tous les dépens de l'instance principale, des 

appels en garantie et d'appel ainsi que les dépens d'exécution à leur bénéfice, dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Vu les conclusions en date du 9 novembre 2021, par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, demande à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 3 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de :

à titre principal

- la mettre hors de cause en ce qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la société JB Consultant susceptible de mettre en jeu l'application de sa garantie

à titre subsidiaire

sur la recevabilité de Mme [G]

- juger que Mme [G] est irrecevable en sa demande de restitution des combles dont elle ne démontre pas le caractère commun

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de paris du 22 janvier 2019

sur la responsabilité du syndic

- juger que le cabinet JB Consultant n'a pas commis de faute

- juger Mme [G] mal fondée en ses demandes

- la débouter de ses prétentions

en tout état de cause

- dire qu'à supposer la responsabilité du cabinet JB Consultant démontrée, elle est fondé à opposer les limites de la police prévoyant une franchise à la charge de l'assuré et opposable aux tiers fixée à 10% du montant des dommages avec un minimum de 304,90 € et un maximum de 2.286,74 €

en tout état de cause,

- condamner Mme [G], et subsidiairement le Cabinet JB Consultant, à lui payer, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Cordelier & Associés ' Maître Patricia Roy-Thermes conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions du 22 juillet 2019, par lesquelles la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions 

en conséquence, 

- déclarer Mme [G] irrecevable en ses demandes, faute d'intérêt à agir

- constater et juger que Mme [G] ne rapporte pas la preuve de ce que le comble serait partie commune,

- la débouter de toutes demandes,

- débouter Mme [G] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de leur Office Notarial,

sur la demande en garantie de M. et Mme [Z] 

- constater et juger qu'elle a procédé à toutes vérifications auprès du syndic concernant la consistance des lots vendus, 

- constater et juger l'acte de vente reçu par Maître [T] le 8 novembre 2013 parfaitement valable,

- constater et juger que M. et Mme [Z] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du Notaire, 

- les débouter de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de Mme [O] [G] délivrée le 6 juin 2019 à la SCI Labahou selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;



Vu l'assignation à comparaître devant la cour avec signification des conclusions d'intimés à la requête de M. et Mme [Z] délivrée le 30 juillet 2019 à la SCI Labahou selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;



Vu les significations de conclusions d'appel à la requête de la société AXA France IARD délivrées à la SCI Labahou le 23 juillet 2019 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et le 20 décembre 2021 en l'étude de l'huissier instrumentaire ;



Vu la signification des conclusions d'intimés n° 2 à la requête de M. et Mme [Z] délivrée le 27 juillet 2022 à la SCI Labahou selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La SCI Labahou n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la recevabilité de la demande de Mme [G]



Par application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ;



Mme [G] excipe de l'annexion irrégulière des parties communes que constituent les combles situés au dessus du lot n° 16 appartenant à M. et Mme [Z] et de son lot n° 17 ;



Elle est donc recevable à agir sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Elle dispose d'un intérêt à agir en sa qualité de copropriétaire au sein de l'immeuble et ce d'autant qu'elle conteste l'annexion des combles situés au dessus de son lot ;



La demande de Mme [G] est recevable ;



Le jugement déféré sera réformé de ce chef ;





Sur le caractère commun des combles litigieux



En application de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire' ;



Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes. (...) ;



Les combles ne sont pas visés dans l'énumération des parties d'immeuble réputées parties communes, s'il y a litige en ce qui concerne leur propriété, il faut donc pour le résoudre appliquer les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] ne précise pas la nature des combles ;



Les lots n° 16 et n° 17 y sont décrits comme deux chambres situées au 1er étage du bâtiment B ayant accès au couloir commun ;



Il résulte des photographies et plans produits aux débats que les combles litigieux sont ceux situés au dessus de ces deux lots ;



Il résulte des actes de vente successifs du lot n° 17 du 4 mars 2005 et du 8 novembre 2013, que l'annexion des combles résulte d'un aménagement réalisé par la SCI Labahou ;



En effet, l'acte de vente du 4 mars 2005 entre la SCI AJ et la SCI Labahou décrit le lot 17 conformément aux termes du règlement de copropriété, soit dans le bâtiment B, une chambre au 1er étage ayant accès à gauche dans le couloir commun, contigu au lot 16, sans autre précision alors que l'acte de vente du 8 novembre 2013 entre la SCI Labahou et M. et Mme [Z] précise que la désignation actuelle du bien (une pièce principale avec coin cuisine une salle d'eau, avec WC sani-broyeur et un espace sous combles avec ouverture en mezzanine) résulte de travaux d'aménagement que le vendeur a effectués lui-même, que les combles de l'immeuble ne constituaient pas un lot privatif distinct et que le syndic de l'immeuble lui a indiqué que leur aménagement ne nécessitait pas d'autorisation de la copropriété ;



Il ressort bien de cet acte de vente que la SCI Labahou n'a obtenu aucune autorisation de la copropriété pour créer une mezzanine et ouvrir ainsi l'espace sur l'ensemble des combles, y compris ceux situés au dessus du lot n° 16 ;



Aucune pièce ne vient établir que le lot n° 17 ne disposait pas d'une trappe d'accès aux combles ;



Cependant, quand bien même il était démontré que les combles ne sont accessibles depuis l'origine, qu'à partir du lot n° 17, cet accès ne suffit pas à lui seul à caractériser l'usage exclusif, puisque ces combles présentent un intérêt et sont affectés à l'utilité de deux copropriétaires au moins ;



La disposition matérielle des lieux ne permet pas de considérer que les combles étaient en fait réservés à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 17 ;



Les combles litigieux annexés par le lot n° 17 doivent être qualifiés de parties communes ; 



La connaissance par le syndic de l'immeuble de l'utilisation à titre privatif des combles par le lot n° 17 n'ôte pas à ceux-ci leur caractère commun ;



Il sera observé en outre, que le syndic a évoqué le changement d'un seul vélux alors que l'acte de vente fait état du remplacement à l'identique des deux vélux des combles (soit y compris celui au dessus du lot n° 16) ;



En conséquence, il sera fait droit à la demande de remise en état qui doit permettre de restituer aux combles leur caractère commun ;



Afin de garantir l'effectivité de cette remise en état, il convient de fixer une astreinte de 200 € par jour de retard, commençant à courir suivant un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et ce pendant deux mois ;





Sur les demandes de M. et Mme [Z] à l'encontre de la SCI Labahou



L'annexion litigieuse des combles, parties communes, a été réalisée par la SCI Labahou ;



M. et Mme [Z] sollicitent la condamnation de la SCI Labahou au paiement de l'intégralité des sommes réclamées par Mme [O] [G] en principal et accessoires ;



Il sera fait droit à cette demande qui s'apparente en réalité à une demande de garantie de M. et Mme [Z] dirigée contre la SCI Labahou, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre, hors l'astreinte qui reste personnelle à M. et Mme [Z] ;



Aux termes de l'article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ;



Aux termes de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ;



Aux termes de l'article 1628 du code civil, quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ;



Aux termes de l'article 1629 du code civil, dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques ;



Aux termes de l'article 1633 du code civil, si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l'époque de l'éviction, indépendamment même du fait de l'acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu'elle vaut au-dessus du prix de la vente ;



Aux termes de l'article 1636 du code civil, si l'acquéreur n'est évincé que d'une partie de la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente ;



L'acte de vente contient la clause suivante : 'Etat du bien. L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.' ;



Il résulte des pièces produites que M. et Mme [Z] n'auraient pas acheté le bien s'il n'avait pas été aménagé en mezzanine, puisque sans cet aménagement sa surface n'est que de 7,48 m² et ne permet donc pas d'y loger leur fille ;



Aucune pièce ne vient établir que M. et Mme [Z] avaient, lors de la vente, connaissance du risque d'éviction ;



Il sera fait droit à leur demande de résolution de la vente sollicitée dans l'assignation du 3 mai 2016, publiée le 18 janvier 2017 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 17] de restitution du prix, augmenté de sa valeur actualisée ;



Sur ce point, M. et Mme [Z] produisent aux débats leur acte d'acquisition du 8 novembre 2013, mentionnant une valeur d'achat de 77.300 €, ainsi que deux estimations en date des 15 octobre 2016 et 18 juillet 2019 portant le montant du bien à 91.000 € et 105.000 € ;



Il convient donc de condamner la SCI Labahou à rembourser à M. et Mme [Z] le prix d'achat du bien augmenté de sa plus-value, soit la somme de 105.000 € ;



M. et Mme [Z], en leurs qualités de propriétaires du lot n° 17, sont condamnés à remettre ce lot en son état antérieur ;



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation de la SCI Labahou à payer les travaux et frais relatifs à la remise du lot n° 17 en son état antérieur, sur justificatifs ;



En revanche, ils seront garantis par la SCI Labahou, également pour cette condamnation ;



S'agissant de la demande de dommages-intérêts à hauteur de 25.000 €, celle-ci est non fondée et non justifiée et sera rejetée ;





Sur les demandes dirigées contre le notaire 



M. et Mme [Z] font valoir que le notaire a un devoir d'information, de vérification et de conseil, qu'il ne pouvait se satisfaire des déclarations du vendeur concernant les conditions dans lesquelles ce dernier avait effectué ses travaux d'aménagement ;



Ils sollicitent la condamnation de la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen in solidum avec la SCI Labahou au paiement de toutes les sommes qui pourraient leur être réclamées, ainsi qu'au coût des travaux qu'une éventuelle remise en état antérieur entraînerait pour eux ;



Là également, cette demande s'apparente à une demande de garantie des condamnations prononcées contre eux ;

 

Ils sollicitent en outre la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;



Le notaire répond qu'il n'est tenu que d'une obligation de moyens, qu'il a effectué les vérifications nécessaires auprès du syndic quant à la consistance du bien vendu et a pris la précaution d'annexer à son acte des photographies pour expliquer la configuration des lieux ;



Il ajoute que M. et Mme [Z] sollicitent la résolution de la vente et la restitution du prix, qu'ils ne subissent en pareille hypothèse aucun préjudice et ne justifient pas d'un préjudice distinct à hauteur de 50.000 € ;



Il a été vu que l'acte de vente du 8 novembre 2013 entre la SCI Labahou et M. et Mme [Z] précise que la désignation actuelle du bien (une pièce principale avec coin cuisine une salle d'eau, avec WC sani-broyeur et un espace sous combles avec ouverture en mezzanine) résulte de travaux d'aménagement que le vendeur a effectués lui-même, que les combles de l'immeuble ne constituaient pas un lot privatif distinct et que le syndic de l'immeuble lui a indiqué que leur aménagement ne nécessitait pas d'autorisation de la copropriété ;



En l'état des déclarations du vendeur, le notaire n'a pris la précaution que d'interroger le syndic sur la nature privative des combles ;



Il n'a pas attiré l'attention des acheteurs sur l'absence d'autorisation sollicitée par la SCI Labahou quant à l'aménagement de son lot et n'a pas vérifié si cet aménagement n'avait pas eu pour conséquence d'affecter les parties communes ;



Il ne s'est pas interrogé quant à l'aménagement déclaré au syndic alors que le remplacement d'un seul vélux était mentionné dans la réponse qui lui a été faite le 21 novembre 2012 ;



Comme le soulignent M. et Mme [Z], le notaire aurait dû les mettre en garde de façon expresse contre les risques juridiques éventuels liés à l'opération ;



L'annexion de photographies des lieux à l'acte de vente est totalement insuffisante pour justifier de l'accomplissement de son devoir de conseil ;



La faute du notaire qui n'a pas assuré l'efficacité de l'acte de vente et a manqué à son devoir de conseil est établie ;



La remise dans son état antérieur du lot n° 17 est en lien direct avec cette faute ;



La SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen doit être condamnée in solidum avec la SCI Labahou à garantir M. et Mme [Z] de toutes condamnations prononcées contre eux, hors l'astreinte, ainsi qu'il a été vu ;



En revanche, M. et Mme [Z] ne justifient pas du préjudice supplémentaire dont ils demandent réparation à hauteur de 50.000 € ;



Ils seront déboutés de cette demande ;





Sur la demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme [G]



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de M. et Mme [Z] dirigée contre Mme [G] ;





Sur la mise hors de cause de la société AXA France IARD 



En première instance, Mme [G] a été déboutée de sa demande dirigée contre le syndic à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts ;



Mme [G] ne maintient pas cette demande en appel ;



Aucune partie ne formule de demande en appel à l'encontre du syndic, la société JB Consultant, assurée auprès de la société AXA France IARD ;



Il convient par conséquent de faire droit à la demande de mise hors de cause de cette société ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. et Mme [Z], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [G] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires, de son syndic la société JB Consultant et de la société AXA France IARD ;



La SCI Labahou et la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [Z], la somme globale de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare Mme [O] [G] recevable en ses demandes ;



Condamne M. et Mme [Z] à remettre les combles parties communes dans leur état d'origine sous astreinte de 200 € par jour de retard, commençant à courir suivant un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce, pendant deux mois ;



Met hors de cause la société AXA France IARD ;



Condamne in solidum la SCI Labahou et La SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen à garantir M. et Mme [Z] de toutes condamnations prononcées contre eux, à l'exception de l'astreinte prononcée ;



Ordonne la résolution de la vente intervenue entre eux et la SCI Labahou, le 8 novembre 2013, concernant les biens cadastrés section cm n°[Cadastre 7], [Adresse 2] (lot 17) selon l'assignation en date du 3 mai 2016 publiée le 18 janvier 2017 au spf de [Localité 17] (volume 2017 p n°372-2017 d n°638) ;



Condamne la SCI Labahou à rembourser à M. et Mme [Z] le prix d'achat du bien augmenté de sa plus-value, soit la somme de 105.000 € ;



Déboute M. et Mme [Z] de leurs demandes de dommages-intérêts ; 



Condamne M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [G] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum la SCI Labahou et la SCP Jorda, Dorey, [T], Baviere-Ryssen à payer à M. et Mme [Z], la somme globale de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT