Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/13916 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAJPK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2019 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° 11-18-1494





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son nouveau syndic, la société UNITIA, SARL immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 822 933 222

C/O Société UNITIA

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378







INTIME 



Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

93160 NOISY LE GRAND



Représenté par Me Laura SERVAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.





* * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



M. [J] [R] est propriétaire des lots n° 161 (un appartement), 367 (une cave), 436 (un box) et 612 (un parking) de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régit par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1].



Par acte d'huissier du 10 août 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a assigné M. [J] [R] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 5.744,59 €, au titre de l'arriéré des charges de copropriété, travaux et frais nécessaires au recouvrement, arrêtées au 25 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 mars 2018,

- 480 € au titre des frais de recouvrement,

- 1.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- 1.300 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de la sommation de payer,

- les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justifie en matière civile et commerciale, qu'il serait amené à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.



M. [J] [R] s'est opposé à ces demandes et, à titre subsidiaire, il a sollicité des délais pour s'acquitter de sa dette.



Par jugement du 21 mars 2019 le tribunal d'instance du Raincy a :



- condamné M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], la somme de 144,19 € selon décompte arrêté au 23 janvier 2019, avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]), la somme de 168,79 € au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts,

- condamné M. [J] [R] aux dépens, à l'exclusion du coût de la sommation de payer du 14 mars 2018 déjà inclus dans les frais de l'article 10-1, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]), la somme de 300 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande sur le fondement de l'article 10 du décret du 21 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001 ;

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de toute autre demande contraire ou plus ample.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 juillet 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 28 septembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Vu les conclusions en date du 2 juillet 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1], appelant, invite la cour à :

- infirmer le jugement,

- condamner M. [J] [R] à lui la somme de 4.175,83 € correspondant à son arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020 (3ème trimestre 2020 inclus),

- condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 2.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamner M. [J] [R] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;



Vu les conclusions en date du 19 septembre 2022 par lesquelles M. [J] [R], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

- dire recevable mais mal fondé le syndicat des copropriétaires en son appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à la somme de 168,79 € au titre des frais de recouvrement,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 4.232,89 € au titre des charges arrêtés au 4ème trimestre 2019 inclus,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes au titre des charges de copropriété et des frais,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

- débouter le syndicat de copropriétaire de sa demande de condamnation aux dépens

à titre subsidiaire,

- lui accorder le bénéfice des disposions de l'article 1345-5 du code civil de lui octroyer les plus larges délais pour régler les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;











SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l'article 10 du décret du 21 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001 ;





Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



La demande du syndicat porte sur la période du 1er janvier 2014 au 1er juillet 2020 (appel 3ème trimestre 2020 inclus), soit 4.175,83 €, somme à laquelle doivent être déduits les frais de recouvrement à hauteur de 1.920,03 € sur lesquels il sera statué plus loin ; la demande au titre des charges proprement dites s'élèvent, compte tenu des versements effectués par M. [R], à la somme de 4.175,83 € - 1.920,03 € = 2.255,80 € ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :



- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [J] [R],

- les procès verbaux des assemblées générales des 20 juin 2015 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2014 et les comptes travaux), 25 juin 2016 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2015 et les comptes travaux), 20 mai 2017 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016 et les comptes travaux), 7 avril 2018 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017), 13 avril 2019 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018 et les comptes travaux), 19 janvier 2021 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2019 et les comptes travaux) et 28 juin 2021 (approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2020 et les comptes travaux),

- l'édition du Grand Livre établit par la socité GIEP, ancien syndic, pour la période du 1er janvier 2015 au 8 juin 2016 comprenant les charges du 1er janvier au 31 décembre 2014 (2.536,87 €),

- les appels trimestriels de fonds (charges et travaux) de 2015 au 3ème trimestre 2020, la régularisation de charges 2014,

- les décomptes des sommes dues arrêtés aux 25 juillet 2018, 27 septembre 2019 et 1er juillet 2020;

- la sommation de payer du 14 mars 2018

- les contrats de syndic ;



En cause d'appel, le syndicat justifie du solde débiteur au 31 décembre 2014 par la production du Grand Livre de la société GIEP (pièce n° 2) et de la régularisation des charges 2014 (pièce n° 19) ; la somme réclamée de 2.857,67 € est donc justifiée ; 



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] à payer au syndicat la somme de 144,19 € ;



Les appels de fonds du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2020 sont produits, de même que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2014 à 2020, étant rappelé qu'une assemblée générale est valable tant qu'elle n'a pas été annulée ; les décomptes versés aux débats tiennent compte des versements effectués par M. [R], lequel ne justifie pas d'autres versements ; le syndicat justifie par conséquent de sa créance à hauteur de 2.255,80 € au titre de l'arriéré des charges du 1er janvier 2014 au 1er juillet 2020 (appel 3ème trimestre 2020 inclus) ;



M. [J] [R] doit donc être condamné à payer cette somme au syndicat ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais suivants :



- 20 avril 2015 : 1ère relance valant mise en demeure : 29,10 €,

- 28 mai 2015 : mise en demeure : 43,26 €,

- 20 avril 2016 : frais de rappel : 36 €,

- 11 mai 2016 : frais de 2ème relance : 24,50 €,

- 19 octobre 2016 : mise en demeure : 37 €,

- 20 janvier 2017 : mise en demeure : 37 €,

- 16 février 2017 : relance : 24,50 €,

- 22 janvier 2018 : mise en demeure : 37 €,

- 14 février 2018 : relance : 24,50 €,

- 12 mars 2018 : contentieux : 280 €,

- 4 avril 2018 : sommation de payer : 168,79 €,

- 13 juin 2018 : contentieux : 200 €,

- 25 juillet 2018 : contentieux : 200 €,

- 30 août 2018 : contentieux : 108 €, 

- 1er janvier 2019 : 2 appels saisies immobilières : 119,35 x 2 = 238,70 €,

- 1er janvier 2019 : contentieux : 110,40 € x 3 = 331,20 €,

- 11 octobre 2019 : signification déclaration d'appel : 100,48 €,

 total : 1.920,03 € ;



Les frais de signification de la déclaration d'appel font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ; 



Les frais de contentieux ne font pas partie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité; il font partie des fonctions de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ;



Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de sommation de payer (168,79 €), de saisies immobilières (238,70 €), de mise en demeure et de relance (29,10 + 43,26 + 36 + 37 + 37 + 37 = 219,36 €) ;



Les frais de 2ème relance du 11 mai 2016 (24,50 €) ne sont pas des frais nécessaires car trop proche des frais de rappel du 20 avril 2016 ; il en est de même de la relance du 16 février 2017 (24,50 €) trop proche de la mise en demeure du 20 janvier 2017 et de la relance du 14 février 2018 (24,50 €) trop proche de la mise en demeure du 22 janvier 2018 ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] à payer au syndicat la somme de 168,79 € au titre des frais de recouvrement ;



M. [R] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 168,79 € + 238,70 € + 219,36 € = 626,85 € au titre des frais de recouvrement ;





Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat



Depuis plusieurs années M. [J] [R] s'abstient de payer les appels de fonds dans leur intégralité, n'effectuant que des versements partiels, laissant sa dette perdurer, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [J] [R] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



M. [J] [R] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ;





Sur la demande de délais



En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; 



M. [J] [R] sollicite des délais de paiement, sans cependant alléguer d'une situation financière difficile ;



La demande de délai n'est donc pas justifiée ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] [R] de sa demande de délai ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [J] [R], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 1.700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [R] ; 





PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l'article 10 du décret du 21 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001, condamné M. [J] [R] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté M. [J] [R] de sa demande de délais de paiement ; 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]) la somme de 2.255,80 € au titre de l'arriéré des charges du 1er janvier 2014 au 1er juillet 2020 (appel 3ème trimestre 2020 inclus) ;



Condamne M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]) la somme de 626,85 € au titre des frais de recouvrement ;



Condamne M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]) la somme de 500 € de dommages-intérêts ;



Condamne M. [J] [R] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1]) la somme supplémentaire de 1.700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT