Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05603 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWDJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -TJ de PARIS - RG n° 17/13825





APPELANTE

 

S.N.C. KC 9 SNC

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège 

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 433 816 246

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Arnaud DUFFOUR de l'AARPI D.D.A AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P0043, avocat postulant 

Assistée de Me Alexandra ALAURENT de L'AARPI D.D.A AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, Toque P0043, avocat plaidant





INTIMEE 



S.A.R.L. PRESSING RENAN

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège 

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 532 318 474

Ayant son siège social

[Adresse 5],

[Adresse 5]

[Localité 3]



Non représentée, non assistée



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE





ARRÊT :



- Réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signée par Monsieur Douglas BERTHE, pour le Président empêché et par Sylvie MOLLÉ, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte du 1er juillet 2002, la société Pressing Renan est preneuse du local n°12, appartenant à la société KC 9 SNC, situé dans le [Adresse 4] de [Localité 6] (77). Le bail a prévu que le preneur devait d'acquitter d'un loyer variable correspondant à 7 % de son chiffre d'affaires, ne pouvant cependant être inférieur à un loyer minimal garanti, égal à la valeur locative de base du local donné à bail, fixé à 40 655 €. 



Les parties ont accepté le renouvellement du bail sans s'accorder sur son prix. 



Par exploit du 22 septembre 2017, la société KC 9 SNC a fait assigner sa preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris. 



Par jugement mixte du 08 janvier 2018, le juge des loyers a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 juin 2014 par la société KC 9 SNC et son acceptation par la société Pressing Renan, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2015, et pour le surplus, avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d'expert M. [K] avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués, lequel a déposé son rapport le 25 juin 2019. 



Par jugement du 24 janvier 2020, le juge des loyers a fixé à la somme de 50 922 hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2015, le montant annuel du loyer minimum garanti du bail renouvelé entre les parties ; dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 22 septembre 2017 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; partagé les dépens, en ce inclus le coût de l'expertise confiée à M. [K], par moitié entre les parties ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 20 mars 2020, la société KC 9 SNC a interjeté appel partiel du jugement. 



Par exploits des 15 et 29 juin 2020, la société KC 9 SNC a fait signifier à personne à la société Pressing Renan la déclaration d'appel et ses conclusions. Cette dernière n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 octobre 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 18 juin 2020, par lesquelles la société KC 9 SNC, appelante, demande à la Cour de 

- voir infirmer le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux de PARIS, le 24 janvier 2020, en ce qu'il : 

- l'a déboutée de sa demande de voir évaluer la valeur locative déterminante du loyer du bail renouvelé à 68 600 € en principal hors taxes hors charges annuel, à compter du 1er janvier 2015 ;

- a fixé ledit loyer à la somme de 50 922 € hors taxes et hors charges,

- Voir juger à nouveau et fixer ladite valeur locative et le loyer en résultant à 68 600 € en principal hors taxes hors charges annuel, en considération d'un prix du m² unitaire de 697,15 €/m² rapporté à la surface réelle de 98,40 m², et ce avec effet au 1er janvier 2015, sans abattement ;

subsidiairement, 

- reconstituer la valeur locative brute et la fixer à 750 € x 98,40 € = 73 800 € rapportée à 70 110 € après abattement de 5 % pour cause de charges exorbitantes ; 

- voir dire que les compléments de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à complet paiement ; 

- voire condamner la société Pressing Renan au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente instance ; 

- voir confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Pressing Renan en tous les dépens sous réserve du partage des frais d'expertise et ordonné l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société appelante. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, sa position sera synthétisée. 



La société KC 9 SNC rappelle que le loyer doit être déplafonné dès lors que le bail a été conclu pour 12 ans. Elle ajoute que la valeur locative contractuellement définie est fixée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, qu'en effet le Centre Commercial de [Localité 6] constitue une unité autonome de marché, que dès lors que l'abattement pour charges exorbitantes ne doit pas être appliqué dès lors toutes les références citées procèdent de baux du même type grevé dans des conditions identiques, que la surface à prendre en considération est la surface réelle sans pondération, soit le Gross Lease Area, elle produit le montant des loyers d'autres commerces de la galerie commerciale, que dans une autre affaire, l'expert a retenu une valeur locative de renouvellement comprise entre 650 et 700 € du m² pour une zone secondaire de la galerie, et dans une autre concernant un local voisin bénéficiant - comme le preneur - d'une bonne qualité de l'emplacement à 1.150 € du m², le jugement entrepris devra être réformé et la valeur locative devra être fixée à la somme de 68.600 €/an.





MOTIFS DE L'ARRÊT 

 

Sur le principe du renouvellement du bail :



Le juge des loyers commerciaux de Paris, dans son jugement du 8 janvier 2018 passé en force de chose jugée, avait constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 juin 2014 par le bailleur et de son acceptation par le preneur, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2015. Le juge des loyers commerciaux a en outre dit et jugé que le loyer du bail renouvelé, pour une durée de 12 ans, doit être fixé à la valeur locative.







Sur la surface du local :



L'expert retient une surface réelle du local loué de 98,40 m² tout en estimant que conformément aux usages en matière de centre commercial, c'est la surface géométrique sans pondération qui doit être retenue. Cette surface retenue par le premier juge n'est plus contestée et sera donc retenue par la cour.



Sur le prix du bail renouvelé :



Il résulte de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Enfin, aux termes des articles 1188 et 1192 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties, les clauses claires et précises ne pouvant être interprétées à peine de dénaturation. Il résulte en outre de l'article 12 du code de procédure civile que le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.



Il convient de rappeler que les dispositions des articles L. 145-33 et R 145-8 du code de commerce ne sont pas d'ordre public. Les parties peuvent donc fixer le loyer du bail renouvelé selon des modalités contractuelles qu'elles souhaitent.

En l'espèce, l'article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail du 1er juillet 2002 et qui fait loi entre les parties, stipule que :

« Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. 

Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l'article 22 du présent bail, c'est-à-dire : 


un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail,

 et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail. 


Les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. 

À défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable ». 

Il résulte des dispositions claires et non équivoques de la clause susvisée que les parties, en cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé, ont expressément donné compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé.

Il résulte en outre de cet stipulation que la valeur du loyer de base du bail renouvelé n'est pas déterminée par les critères de l'article L145-33 du code de commerce, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité ou les prix couramment pratiqués dans le voisinage mais par la clause susvisée qui fixe comme unique critère d'évaluation du prix du bail renouvelé la référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents au sein du [Adresse 4] » de [Localité 6], à l'exclusion de tout autre emplacement. Ce critère d'évaluation exclusif est explicite et dépourvu d'ambiguïté. Il est applicable qu'il y ait accord ou non entre les parties et s'impose au juge.

S'agissant d'un centre commercial, lequel constitue une unité commerciale autonome, il ressort clairement des dispositions contractuelles susvisées que les références locatives de comparaison doivent être exclusivement issues dudit centre.

La cour renvoie au jugement entrepris qui a détaillé de façon pertinente la situation des locaux, leur état et leur description. Il sera toutefois relevé que le local bénéficie d'un bon emplacement au sein du mail principal, sur le hall le plus fréquenté.

L'expert judiciaire retient neuf références sur le mail principal dont seulement cinq sont proches de la date du renouvellement, soit les années 2014 et 2015. Les prix au m² en résultant vont de 938 € à 1306 € du m², soit un prix médian de 1122 €. Le bailleur fait état de neuf références sur le centre commercial concerné mais qui ne sont ni datées ni justifiées. L'expert a estimé que la baisse tendancielle de la fréquentation du centre commercial devait justifier une modération le la valeur locative. Cependant seule la « référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial » ne pourra être prise en considération par la cour en application de la loi des parties. En tout état de cause et au regard de ces éléments, la fixation de la valeur locative à 68 600 € annuel sur la base d'un prix du m² unitaire de 697,15 € sollicitée par la bailleresse n'apparaît pas excessive. Il convient donc de fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 697,15 du m² x 98,40 m², soit 68 599,56 € arrondis par commodité à 68 600 euros/an HT/HC.



Sur les intérêts courus :



Les intérêts légaux ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de l'assignation du bailleur, soit le 22 septembre 2017, puis au fur et à mesure des échéances échues. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 



Sur l'abattement pour cause de charges exorbitantes :



Il n'est pas contesté que le bail renouvelé avec effet du 1er janvier 2015 ne supportera pas la charge des gros travaux de l'article 606 du code civil qui n'est plus transférable du bailleur sur le preneur dans des conditions relevant de l'ordre public.

L'article 35 du bail détermine également un régime autonome de correctif ou d'abattement, exclusif de tout autre et notamment de celui régi par l'article R145-8 code de commerce qui n'est pas une disposition d'ordre public. Ce correctif contractuel n'autorise la référence qu'aux seules différences constatées entre le local loués et les locaux de référence du [Adresse 4] » de [Localité 6] et exclut toute prise en compte des charges exorbitantes. La démonstration d'aucun abattement au titre du motif de correction contractuelle n'est ainsi rapportée. Il n'y aura donc pas lieu d'appliquer un correctif au prix du bail renouvelé et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 

La société PRESSING RENAN succombant, il conviendra de la condamner aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer à la société KC 9 la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, 



INFIRME partiellement, le jugement du juge des loyers commerciaux du 24 janvier 2020 en ce qu'il a fixé à la somme de 50 922 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2015, le montant annuel du loyer minimum garanti du bail renouvelé entre les parties,



Le CONFIRME pour le surplus,



statuant à nouveau,



FIXE à la somme de 68 600 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2015, le montant annuel du loyer minimum garanti du bail renouvelé entre les parties,



y ajoutant,



CONDAMNE la S.A.R.L. PRESSING RENAN à payer à la S.N.C. KC 9, la somme de 3 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,

 

CONDAMNE la S.A.R.L. PRESSING RENAN aux dépens de l'appel.



REJETTE toute autre demande. 







LA GREFFIERE POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ