Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17972 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZA4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -TJ de PARIS - RG n° 18/01809





APPELANTES

 

Madame [H], [P] [G]

Née le 02 Août 1958 à [Localité 10]

[Adresse 12]

[Localité 4]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque L0050, avocat postulant 

Assistée de Me Philippe DE LA GATINAIS, de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque C2028, avocat plaidant



Madame [L] , [J] [G]

née le 27 Février 1961 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque L0050, avocat postulant 

Assistée de Me Philippe DE LA GATINAIS, de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque C2028, avocat plaidant





INTIMEE 



S.A.R.L. EK-DUROC EXERÇANT SOUS L'ENSEIGNE COMMERCIALE KAYSER

 agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège 

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 517 438 693

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque L0056





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Douglas BERTHE, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Madame Marie GIROUSSE, Conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE





ARRÊT :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Douglas BERTHE, pour le Président empêché et par Sylvie MOLLÉ, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte du 17 avril 2007, la société EK Duroc est preneuse de locaux, appartenant à Mmes [H] et [L] [G], ci-après désignés les consorts [G], dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 € en principal, pour l'exercice d'une boulangerie-pâtisserie. 



Par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2016, les consorts [G] ont fait signifier à la société EK DUROC un congé à effet au 30 septembre 2016 avec offre de renouvellement à effet au 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges.



Par acte extrajudiciaire du 9 décembre 2016, la société EK DUROC a accepté le principe du renouvellement du bail et contesté le montant du loyer proposé.



Les parties se sont ainsi accordées sur le principe de renouvellement sans trouver un accord sur le prix du bail renouvelé. 



Par exploit du 09 février 2018, les consorts [G] ont fait assigner à comparaître la société EK Duroc devant le juge des loyers commerciaux de Paris aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. 



Par jugement mixte du 18 juillet 2018, le juge des loyers a notamment constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 22 mars 2016 par les consorts [G] et l'acceptation du principe du renouvellement du bail par la société EK Duroc le 09 décembre 2016, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2016 ; ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert Mme [K] [X] avec mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux ; fixé le loyer provisionnel, pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. 



L'experte a déposé son rapport le 05 mars 2020. 



Par jugement du 16 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux a :

- DIT n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail ; 

- FIXÉ à la somme de 33 591,57 €, en principal par an à compter du 1er octobre 2016, le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties ;

- DIT qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

- DIT n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année ; 

- PARTAGÉ les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; 

- DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ORDONNÉ l'exécution provisoire de la décision ; 

- REJETÉ toute autre demande plus ample ou contraire. 



Par déclaration du 10 décembre 2020, les consorts [G] ont interjeté appel total du jugement. 



Par conclusions déposées le 26 mai 2021, la société EK Duroc a interjeté appel incident partiel du jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 05 août 2021, par lesquelles les consorts [G], appelantes à titre principal et intimées à titre incident, demandent à la Cour de les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondées ; y faisant droit, infirmant le jugement et statuant à nouveau, fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2016 à la valeur locative   ; le fixer à la somme annuelle de 43 850 €, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamner la société EK Duroc au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du code civil, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code à compter du prononcé du jugement rendu en première instance, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ; pour le surplus, condamner la société Ek Duroc à leur payer la somme de 5 000 €, chacune, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. 



Vu les dernières conclusions déposées le 26 mai 2021, par lesquelles la société EK Duroc, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour, à titre liminaire, de juger n'être saisie d'aucune prétention des appelantes quant à une prétendue nullité du jugement ; sur le fond, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail, fixé à la somme de 33 591,57 €, en principal par an à compter du 1er octobre 2016, le montant du loyer du bail renouvelé, dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 09 février 2018 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; statuant à nouveau, dire que les loyers échus et dus au moins pour une année entière seront capitalisés ; dire que le dépôt de garantie sera réajusté pour tenir compte du nouveau loyer ; condamner in solidum les consorts [G] au paiement de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner in solidum aux entiers dépens y compris les frais d'expertise judiciaire ; subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour, infirmant le jugement déféré de chef, retiendrait, pour motif de déplafonnement, l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité : fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 à la somme annuelle en principal de 36 600 € HT/HC ; dans l'hypothèse où la Cour, infirmant le jugement déféré de chef, retiendrait, pour motif de déplafonnement, l'existence d'une modification notable des caractéristiques du local : fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2016 à la somme annuelle en principal de 38 430 € HT/HC, majoration pour percement incluse ; dans l'hypothèse où la Cour, infirmant le jugement déféré de chef, retiendrait un motif de déplafonnement : dire qu'en application de l'article L.145-34 du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; en tout état de cause : débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; les condamner in solidum à lui payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de maître Patricia Hardouin, société 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. 



Les consorts [G] rappellent avoir renoncé au grief tiré d'une nullité du jugement. Ils soutiennent que les travaux entrepris par le preneur au cours du bail expiré ne doivent pas recevoir la qualification de simples travaux d'amélioration mais ont eu pour effet de modifier de façon notable les caractéristiques des locaux au sens des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce, que ces travaux présentent un intérêt pour le commerce considéré en ce qu'ils ont permis de réaliser une économie d'échelle et d'optimiser l'accès de la clientèle à la boutique, justifiant dès lors le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement. 



Elles font valoir, se fondant sur les rapports d'expertise de Mme [X] et M. [Z], qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré et exposent essentiellement l'augmentation de plus de 20 % de la fréquentation de la station de métro Duroc située à 6 mètres des locaux et celle du nombre de constructions, notamment l'édification de l'hôpital [8]. 



Elles rappellent la situation géographique et la qualité de l'environnement commercial et invoquent le rapport de Mme [X] relatif à la pondération des surfaces et à la valeur locative pour solliciter, d'une part, une surface pondérée de 61 m²B, et d'autre part, une valeur locative de 625 €/m²B, valeur également retenue par le rapport de M. [Z] et la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et qu'un correctif de majoration de 15% s'impose eu égard aux travaux intervenus.



La société EK Duroc affirme que la Cour n'est pas valablement saisie d'une demande de nullité du jugement déféré et expose que les appelantes n'ont pas repris dans leurs conclusions l'annulation qu'elles avaient demandée dans leur déclaration d'appel. 



Elle conteste l'existence de motifs de déplafonnement et affirme que le loyer plafonné doit être calculé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux.

D'une part, elle prétend que les travaux litigieux constituent des travaux de simple amélioration et que dès lors la Cour de Cassation considère, dans l'hypothèse où les travaux réalisés constituent cumulativement une modification notable et une amélioration des lieux, que le régime des améliorations doit l'emporter (Cass. 3 e civ. 28-5-1997 n° 95-17.486 ; Cass. 3 e civ. 9-11-2010 n° 09-71-557), qu'ainsi le déplafonnement ne peut qu'être reporté au second renouvellement après la date d'exécution des travaux, c'est-à-dire à une date à laquelle le propriétaire, par l'effet différé de l'accession, sera en droit de se prévaloir de la modification des caractéristiques des locaux, que les travaux ont porté sur des locaux régis par un bail indépendant sans augmentation de la surface totale, que seuls les travaux concernant le local litigieux devaient être pris en considération.



Sur les facteurs locaux de commercialité, elle prétend que l'augmentation de la fréquentation de stations de métro et les constructions invoquées, notamment l'hôpital [8] n'ont pas modifié de manière notable la commercialité du secteur. 



Elle fait grief au Juge des loyers d'avoir rejeté sa demande en capitalisation des intérêts et expose qu'elle ne saurait être privée pour l'avenir de ce droit. 



Elle lui fait également grief au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile et expose que la présente procédure a été diligentée par les bailleresses, lesquelles doivent seules supporter les frais au regard de l'équité. 



Elle lui fait au premier juge de ne pas avoir réajusté le dépôt de garantie et expose qu'il n'a pas motivé sa décision sur ce point. 



À titre subsidiaire, après avoir exposé les caractéristiques du local, elle soutient que la surface pondérée des locaux doit être fixée à 61 m²B. Elle invoque une valeur locative moyenne de 600 €/m²B par application du rapport d'expertise amiable de M. [N]. Elle ajoute qu'une majoration de 15 % ne peut être appliquée pour tenir compte de la modification des caractéristiques des locaux dès lors que la prise en compte d'une telle modification doit être reportée au renouvellement suivant. Sur ce point, subsidiairement, elle prétend que le quantum de la majoration ne saurait excéder 5 % au regard des usages en la matière. 



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Sur le déplafonnement en raison de la modification des caractéristiques des locaux :



ll résulte des articles L.145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local loué et ne consistant pas en une simple amélioration des locaux justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement. En outre, il appartient au bailleur de prouver qu'il y a eu au cours du bail expiré une modification des caractéristiques des locaux loués.

En l'espèce, il n'est pas contesté que d'importants travaux consistant en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen faisant l'objet du lôt 31 (Bail SCI Sarah) ont été réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler. Il n'est pas contesté que ces travaux n'ont que faiblement modifié l'assiette des lieux loués.

La cour constate donc que si ces travaux avaient pour but une mise en communication avec le local voisin, ils ont cependant profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, ce qui dépasse le cadre d'un simple aménagement. Les travaux entrepris par le preneur ont donc modifié de façon notable les caractéristiques du local au sens de l'article L.145-34 du code de commerce et dans la mesure où ils ont eu pour effet une modification notable de la structure, ils ne peuvent être cumulativement considérés comme une « amélioration » intrinsèque du local au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce.

Ainsi, le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement s'avère justifié et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. 

Le principe du déplafonnement étant dès lors acquis, l'examen de la modification notable des facteurs locaux de commercialité - au titre du déplafonnement - ne s'impose plus.









Sur le prix du bail renouvelé :



Il résulte de l'article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage qui sont déterminés dans les conditions prévues à l'article R145-7 du code du commerce.



L'expert judiciaire fait valoir le bon emplacement pour l'activité exercée dans un quartier à pouvoir d'achat élevé bénéficiant d'une bonne commercialité, d'un immeuble dont le gros oeuvre est en bon état apparent, de la belle visibilité des locaux, d'une unité d'exploitation vaste, fonctionnelle et bien entretenue



L'expert amiable du bailleur, monsieur [Z], fait état de la bonne situation géographique des lieux loués par rapport à l'activité exercée, de la qualité de l'environnement commercial, de la bonne qualité de construction de l'immeuble et de son bon état d'entretien apparent, de locaux en très bon état général pour l'aire de vente, en bon état d'usage pour les annexes, d'une distribution fonctionnelle pour l'activité exercée et d'un assez bon éclairage général de l'aire de vente.

 

L'expert amiable du preneur, monsieur [N], fait quant à lui valoir une situation dans un quartier avec un pouvoir d'achat élevé, mais au début du tronçon le moins recherché de la [Adresse 13] et du [Adresse 7], une bonne desserte par les transports en commun, un état du marché locatif des boutiques dans [Localité 9] qui s'inscrit en baisse, la configuration irrégulière de l'aire de vente, l'inconvénient de plusieurs poteaux porteurs dans l'aire de vente, la distribution sur deux niveaux reliés, la hauteur sous plafond variant de 2,30 à 2,55 m environ dans l'aire de vente au rez-de-chaussée, l'interdiction de la location gérance.



La surface utile réelle des lieux est de 141,79 m² et l'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 61 m²B qui n'est pas contestée par les parties.



L'expert judiciaire retient que la valeur locative en renouvellement devait être estimée avant correctif à 625 € du m²B. Elle se fonde sur trois références de fixation judiciaire allant de 600 à 800 € du m²B, trois renouvellements amiables allant de 414 à 678 € du m²B et sept références de nouveaux loyers allant - hors décapitalisation - de 348 à 1059 € du m²B, soit une valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2016 avant correctif(s) de 61 m²B x 625 €/m²B = 38.125 €. Elle estime en outre que l'avantage commercial que représente la création d'une seule unité commerciale, suite aux travaux intervenus au cours du bail par la création d'une communication entre les différents locaux loués par le preneur, justifie que soit pratiquée une majoration sur la valeur locative de l'ordre de 15 %, soit 38.125 € x 115 % (Majoration de 15 %) = 43.843,75 € arrondi à : 43.850 € HT/HC/AN.



L'expert amiable du bailleur, monsieur [Z], admet la tendance baissière des loyers des boutiques et retient pour sa part une valeur locative en renouvellement en février 2016 identique de 625 €/m²B et estime également qu'il y a lieu d'appliquer un correctif de majoration pour communication mais de 10 % sur la valeur locative en renouvellement.

Le bailleur justifie en outre que la commission départementale de conciliation des baux commerciaux a, dans son avis du 29 mai 2017, estimé à 625 €/m²B la valeur locative en renouvellement.



L'expert amiable du preneur, monsieur [N], a retenu, quant à lui une valeur locative en renouvellement de 600 €/m²B et estime qu'une majoration pour percement de 8% se justifie.



Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative en renouvellement au prix de 625 €/m²B, soit un loyer annuel de 38.125 € (61 m²B x 625 €/m²B). En outre, une majoration de 10% à raison de la création d'une seule unité commerciale se justifie également. Ainsi le loyer annuel HT HC sera fixé à la somme de 41 937,50 € (38.125 € x 1.10) arrondi par commodité à 41 930 €.



Sur le lissage du déplafonnement :



Il résulte de l'article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d'un bail commercial, l'augmentation de loyer ne peut être supérieure de plus de 10 % par an au loyer de l'année précédente, et ce, jusqu'à atteindre la valeur locative fixée judiciairement.



Il résulte des éléments produits par les parties que le loyer précédemment acquitté s'élevait à la somme annuelle de 35 800 € HT HC, que le loyer déplafonné fixé s'élevant à la valeur de 41 930 €, l'augmentation de loyer qui en résulte se chiffre à 6 130 €, soit 17% d'augmentation, qu'il y a donc lieu d'appliquer le lissage prévu par la disposition suscitée, que dès lors l'augmentation du loyer déplafonné ne pourra être supérieure à 3 580 € en première année, soit au 1er octobre 2016, la valeur locative en renouvellement ayant ensuite vocation à s'appliquer entièrement en seconde année, soit au 1er octobre 2017.



Sur les autres demandes :



Les intérêts légaux ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter de l'assignation, soit le 9 février 2018, puis au fur et à mesure des échéances échues. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 

En revanche, ces intérêts seront, le cas échéant et conformément à l'article 1343-2 du code civil, capitalisés s'ils sont dûs pour une année entière. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. 

Le bail du 17 avril 2007 produit ne comporte aucune disposition sur le dépôt de garantie et se borne à se référer au bail précédent du 18 mars 1999 qui, lui, n'est pas produit. Dès lors la demande de réajustement du dépôt de garantie n'est pas fondée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, notamment en ce qu'il a partagé les dépens, y compris les frais d'expertise, estimant que la procédure et 1'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties.



Cependant, la SARL EK DUROC succombant en cause d'appel, il conviendra de la condamner aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer aux consorts [G] la somme de 3 000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



INFIRME le jugement du 16 novembre 2020 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail, fixé le montant du loyer du bail renouvelé, dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année,



Le CONFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau de ces chefs,



DIT qu'il y a lieu à déplafonnement du prix du bail en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux loués,



FIXE à la somme de 41 930 €, en principal par an le montant du loyer du bail renouvelé, outre les charges et les taxes prévues au bail,



DIT toutefois que le prix annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2016 et jusqu'au 30 septembre 2017 ne pourra être supérieure à 39 380 €,



Dit que les intérêts échus depuis plus d'un an et correspondant aux intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement du, à compter du 9 février 2018 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, 



y ajoutant,



CONDAMNE SARL EK DUROC à payer à Madame [H] [G] et à Madame [L] [G], la somme de 3 000 € chacune en indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel,

 

CONDAMNE SARL EK DUROC aux dépens de l'appel.



REJETTE toute autre demande. 





LA GREFFIERE POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ