Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 25 JANVIER 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09184 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDVJ6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2021 -TJ de PARIS RG n° 19/07460



APPELANTE

 

E.U.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES (I.M.S)

Ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 518 181 458



Représentée par Me Samuel AITKAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0148



INTIMEE 



Madame [Y] [E] épouse [S]

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

née le 25 Septembre 1950 à [Localité 5]



Représentée par Me Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Madame Emmanuelle LEBEE, Présidente de chambre 

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller chambre 5-3



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Douglas BERTHE dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Kala FOULON



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Douglas BERTHE, pour le Président empêché et par Kala FOULON, Greffière présent lors du prononcé.



FAITS ET PROCÉDURE



En 2009, la société Informatique Maintenance Services a acquis un fonds de commerce en ce compris le droit au bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] et appartenant à Mme [Y] [E] ép. [S].



Par courriers des 16 et 25 octobre 2018, la société preneuse a sollicité du bailleur l'autorisation de confier son fonds de commerce en location-gérance à une société en cours de constitution dénommée IS Informatique. 



Par acte du 29 novembre 2018, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2018. Aux termes d'un articule intitulé « autorisation de location-gérance à titre temporaire », le bailleresse a autorisé la société Informatique Maintenance Services à inclure un contrat de location-gérance d'une durée d'un an maximum au bénéfice exclusif de « la société I.S. ». 



Par courriel du 26 décembre 2018, la société Informatique Maintenance Services a sollicité de l'avocat du bailleur que cette clause contractuelle soit modifiée afin, d'une part, de prévoir le caractère renouvelable de la période d'un an prévue par le bail, d'autre part, de l'autoriser à choisir elle-même le locataire-gérant. 



Par courriel du 28 décembre 2018, l'avocat de Mme [Y] [E] ép. [S] a répondu que cette dernière serait disposée à accepter de modifier le bail pour que la location-gérance puisse être renouvelable, sous réserve toutefois pour la société Informatique Maintenance Services de satisfaire plusieurs conditions, notamment le versement au bailleur d'une indemnité de 4 000 €. La société preneuse n'a pas donné suite à cette correspondance. 



Par constat d'huissier du 06 juin 2019, la bailleresse a fait constater l'exploitation de la boutique sous l'enseigne Sky Informatique en vertu d'un contrat de location-gérance conclu avec la société preneuse le 1er février 2019. 



Par exploit du 20 juin 2019, la bailleresse a fait assigner à comparaître la société Informatique Maintenance Services devant le tribunal de grande instance de Paris, notamment aux fins de résiliation du bail pour motifs graves. 



Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la résiliation judiciaire, à compter du jugement, du bail consenti le 29 novembre 2018 ; ordonné en conséquence à la société Informatique Maintenance Services de libérer les locaux susvisés dans le délai maximum de trois mois à compter de la signification du jugement ; dit qu'à défaut de départ volontaire à l'issue de ce délai, la société Informatique Maintenance Services pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, à la requête de Mme [Y] [E] ép. [S], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; condamné la société Informatique Maintenance Services à payer à Mme [Y] [E] ép. [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer exigible au jour de la résiliation judiciaire du bail, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du jour du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; enjoint à la société Informatique Maintenance Services de remettre en état l'arrière-boutique, à ses frais, en procédant à la suppression de la pièce habitable dans le fond de l'arrière-boutique aménagée en chambre avec lit et de la salle de douche (wc, lavabo et douche) mentionnées dans le procès-verbal de constat dressé le 06 juin 2019 par maître [W] [C], huissier de justice, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ; débouté Mme [Y] [E] ép. [S] du surplus de ses demandes ; enjoint à Mme [Y] [E] ép. [S] de remettre à la société Informatique Maintenance Services une quittance du paiement du loyer et de la provision sur charges pour les mois de juin 2019 à novembre 2019 inclus, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; débouté la société Informatique Maintenance Services du surplus de ses demandes ; condamné la société Informatique Maintenance Services à payer à Mme [Y] [E] ép. [S] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Informatique Maintenance Services aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Isabelle Wien conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 12 mai 2021, la société Informatique Maintenance Services a interjeté appel partiel de ce jugement. 



Par conclusions déposées le 12 octobre 2021, Mme [Y] [E] ép. [S] a interjeté appel incident partiel du jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les dernières conclusions déposées le 04 janvier 2022, par lesquelles la société Informatique Maintenance Services, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [Y] [E] ép. [S] du surplus de ses demandes ; enjoint à cette dernière de remettre à la société concluante une quittance du paiement du loyer et de la provision sur charges pour les mois de juin 2019 à novembre 2019 inclus, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ; et statuant à nouveau, débouter Mme [Y] [E] ép. [S] de l'ensemble de ses demandes ; enjoindre à cette dernière de lui remettre les quittances depuis l'année 2016 ; assortir l'injonction d'une astreinte de 250 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt ; condamner Mme [Y] [E] ép. [S] à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; la débouter de sa demande de dommages et intérêts ; la condamner à lui payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions déposées le 09 septembre 2022, par lesquelles Mme [Y] [E] ép. [S], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour, à titre principal, de confirmer le jugement sur les chefs critiqués ; statuant à nouveau : condamner la société Informatique Maintenance Services à lui payer la somme de 6 431,06 € au titre d'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation avec les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ; la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive ; à titre subsidiaire, ordonner à la société Informatique Maintenance Services de lui payer la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts ; en toutes hypothèses, condamner en cause d'appel la société Informatique Maintenance Services à lui payer une somme complémentaire de 6 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile qu'elle se voit contrainte d'exposer pour sa défense ; la condamner à payer les entiers dépens de la procédure d'appel. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. 



La société Informatique Maintenance Services affirme qu'il y a eu rencontre des consentements sur la formation d'un contrat de location-gérance avec la société Sky Informatique,car elle aurait accepté le paiement d'une indemnité de 4000 € à son bailleur, sous réserve de la mise en place d'un échéancier. Elle ajoute que le premier accord donné par la bailleresse à l'égard du premier candidat au contrat de location-gérance suffisait à autoriser la seconde location-gérance. 



Elle affirme que le constat d'huissier du 6 juin 2019 doit être écarté des débats en ce qu'il a été établi en violation du principe de la contradiction sans son autorisation ni autorisation judiciaire. Elle ajoute qu'aucun état de lieux d'entrée n'a été effectuée, empêchant toute comparaison des locaux, prétendant en tout état de cause n'avoir effectué aucune transformation des lieux loués. 



Elle soutient que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi en invoquant la clause d'exploitation permanente insérée au bail dès lors qu'elle était en lien avec la société Sky Informatique. 



Elle affirme que la bailleresse a eu un comportement préjudiciable et expose sa volonté de lui nuire en ayant réclamé les clés des lieux loués directement à la société Sky Informatique. 



Elle prétend que les quittances des loyers et de la provision sur charge pour les années 2016, 2017 et 2018 ne lui ont pas été remises. 



Mme [Y] [E] ép. [S] soutient que le contrat de location gérance signé avec la société SKYINFORMATIQUE lui est inopposable, que la société preneuse a manqué à ses obligations contractuelles en signant un contrat de location-gérance sans son autorisation, qu'aucun accord n'est jamais intervenu quant à la location gérance. 



Sur la transformation des locaux elle fait valoir que la fonction de l'huissier est visée à l'article 1- 2 ème § de l'ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945 qui dispose « les huissiers de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire », que le constat d'huissier constitue un élément de preuve dès lors qu'il a été communiqué régulièrement à la partie adverse (Cour de cassation du 12 janvier 2017 n°15-23083), que le bail est consenti à l'exclusion de toute utilisation à titre d'habitation, 

Elle prétend que la société preneuse a transformé l'arrière-boutique en local d'habitation, qu'au visa de l'article 145-5 du code de commerce, l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux, que la société preneuse n'exploite plus personnellement son fonds de commerce depuis le 1er février 2019, que cela a fait l'objet de deux constats d'huissier des 2 et 9 juillet 2019, qu'il est de jurisprudence constante que le défaut d'exploitation personnelle d'un fonds de commerce, en violation d'une clause expresse d'un bail commercial, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. (Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-20.613 F-D). 

Elle indique que la société appelante est redevable de la somme de 6 431,06 € au titre de l'arriéré locatif. 

Elle invoque une procédure d'appel abusive imputable à la société appelante en ce qu'elle n'apporte aucun élément nouveau et persiste dans son intention de ne pas payer les loyers de retard tout en se maintenant dans les locaux. 





MOTIFS DE L'ARRÊT 



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :



Selon les articles 1134, 1741 et 1728 du code civil, du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1227 du Code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu'une mise en demeure préalable, sauf stipulation contraire, soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail.



En l'espèce, le bail du 1er janvier 2003 stipule en son article 12 que « le preneur ne pourra se substituer, à quelque titre que ce soit et notamment de gérance libre, une tierce personne dans la jouissance des lieux loués que le preneur s'engage à occuper personnellement et continuellement pour l'exercice du commerce précité » et en son l'article 13 que «  Il est formellement interdit au preneur de sous-louer ou prêter les lieux loués en tout ou partie, même pour un court délai et à titre gracieux ».

Le renouvellement du bail commercial signé le 29 novembre 2018 entre les parties stipule en page 4 que le bailleur consent à autoriser la location-gérance à titre temporaire et sans excéder une durée d'un an au bénéfice exclusif de la société en cours de constitution « IS » gérée par Mme [O] [T]. Il est rappelé que le preneur s'interdit de consentir toute autre location-gérance.



Il résulte donc de ces stipulations claires et dépourvues d'ambiguïté que le preneur ne pouvait, sans méconnaître ses obligations contractuelles, conclure un contrat de location-gérance.



Pour autant, le 1er février 2019, le preneur a donné son fonds de commerce en location-gérance à Uddin Ayub, dirigeant de la SAS « Sky informatique » en déclarant dans l'acte être propriétaire des locaux loués.



En outre, les échanges de courriels produits démontrent que la propriétaire n'a pas entendu autoriser cette location-gérance mais au contraire avait soumis son éventuel accord à la réalisation d'une série de conditions qui n'ont pas été satisfaites, le preneur s'étant d'ailleurs opposé explicitement à l'une d'entre elle portant sur le versment d'une contrepartie financière de 4 000 €.



L'infraction aux clauses du bail est donc caractérisée et s'avère d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Ce motif est suffisant pour prononcer la résiliation du bail sans qu'il soit besoin d'examiner le changement de destination allégué des lieux loués qui n'est pas démontré en l'espèce. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a résilié le bail ainsi que sur les conséquences qu'entraîne cette résiliation mais pas en ce qu'il a ordonné la remise en état de l'arrière-boutique. 



Sur la demande de dommages-intérêts formée par le preneur :



L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance a une dette de dommages-intérêts que dans 1e cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et'des'libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge.

En l'espèce, c'est à bon droit que le bailleur s'est prévalu judiciairement des stipulations du bail convenu entre les parties. Il n'est par ailleurs pas démontré une mauvaise foi particulière du bailleur à l'encontre du preneur. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur :



L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance a une dette de dommages-intérêts que dans 1e cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et'des'libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge.

En l'espèce, le preneur a tenté de faire valoir ses droits en interjetant le présent appel et il n'est pas démontré de manoeuvre dilatoire ou préjudiciable dans l'exercice de ce droit.

La demande sera donc rejetée.





Sur l'actualisation de l'arriéré locatif :

Il n'est pas contesté que la société IMS reste redevable de la somme de 6.431,06 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er septembre 2022 inclus, selon le décompte du 9 septembre 2022 produit par le bailleur.

Le preneur sera donc condamné à payer cet arriéré locatif assortie des intérêts au taux légal à raison de chacune des échéances impayées.



Sur la demande de remise des quittances de loyer :



Le preneur ne peut exiger de remise de quittance en cas de paiement partiel du loyer. Selon le décompte non contesté que produit le bailleur, le preneur est à jour de sa dette locative jusqu'au mois de décembre 2018 inclus. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et la bailleresse sera enjointe à remettre au preneur les quittances de paiement du loyer et de la provision sur charges à compter du mois de janvier 2016 jusqu'au mois de décembre 2018 inclus. En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Les dispositions afférentes du jugement entrepris doivent être confirmées, dès lors que cette décision est pour l'essentiel confirmée par la Cour.



La S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES qui succombe devra supporter les dépens de l'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable qu'elle indemnise Madame [Y] [E], épouse [S] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur d'un montant de 6 000 €.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



INFIRME partiellement le jugement du 25 mars 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a enjoint à la société Informatique Maintenance Services de remettre en état l'arrière-boutique, à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte et enjoint à Mme [Y] [E] ép. [S] de remettre à la société Informatique Maintenance Services une quittance du paiement du loyer et de la provision sur charges pour les mois de juin 2019 à novembre 2019 inclus dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,



Le CONFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau :



ENJOINT Madame [Y] [E], épouse [S] à remettre à la S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES, les quittances de paiement du loyer et de la provision sur charges à compter du mois de janvier 2016 jusqu'au mois de décembre 2018 inclus,



Y ajoutant,



CONDAMNE S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES à payer à Madame [Y] [E], épouse [S] la somme de 6.431,06 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu'au mois de septembre 2022 inclus et précise que chacune des échéances impayées sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter de leur date d'exigibilité.



REJETTE la demande de condamnation de la S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive. 



CONDAMNE la S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES à payer à Madame [Y] [E], épouse [S] la somme de 6 000€ en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,



CONDAMNE la S.A.R.L. INFORMATIQUE MAINTENANCE SERVICES aux dépens de l'appel.



REJETTE toute autre demande.











La greffière, 



[X] [G]



 Pour le Président empêché, 



 Douglas BERTHE