Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07722 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVO2



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/00195





APPELANTE

 

S.A. D'HLM IMMOBILIERE 3F prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : B 5 52 141 533

représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 

assistée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617







INTIMÉE 



S.A.R.L. NATHAN prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 821 94 2 9 84

représentée par Me Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1704







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2016, la société Immobilière 3F a donné à bail à la société N.A.T.H.A.N un local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (93) à compter du 1septembre 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 000 euros. 



Par acte d'huissier du 3 juin 2021, la société Immobilière 3F a fait signifier à la société N.A.T.H.A.N un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 7 926,74 euros au titre de la dette locative au 1er avril 2021.

 

Par acte d'huissier du 14 janvier 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner la société N.A.T.H.A.N devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en lui demandant notamment de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonner l'expulsion de la société N.A.T.H.A.N ; 

- condamner la société N.A.T.H.A.N à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 4 juillet 2021 ; 

- la condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 19 825,49 euros, augmentée de 15% (2 973,83 euros), soit la somme totale de 22 799,32 euros, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 31 mars 2022 ; 

- de dire que le montant du dépôt de garantie lui sera acquis.



Par ordonnance réputée contradictoire du 5 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :


constaté l'existence d'une contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer ;

dit n'y avoir lieu à référé ;


En conséquence, 


débouté la société Immobilière 3F de ses demandes ;

condamné la société Immobilière 3F aux dépens de l'instance ;

rappelé que la décision est exécutoire par provision.




Par déclaration du 15 avril 2022, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 18 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau, 


constater l'acquisition de la clause résolutoire à son bénéfice ;

l'autoriser à faire expulser la société N.A.T.H.A.N et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93) ;

ordonner la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire ;

autoriser la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus ;

autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer ;

condamner la société N.A.T.H.A.N à lui payer une indemnité d'occupation qu'il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 4 juillet 2021, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;

condamner la société N.A.T.H.A.N à lui payer à titre provisionnel, la somme en principal de 24 229,07 euros, augmentée de 15 % (3.634,36 euros), soit la somme totale de 27 863,43 euros, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 30 juin 2022 inclus ; 

l'autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie ;

condamner la société N.A.T.H.A.N à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement. 




La société N.A.T.H.A.N a constitué avocat mais n'a pas conclu.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l'appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.



SUR CE,



Sur la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après commandement de payer en cas d'inexécution totale ou partielle du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer (article X). Le commandement de payer du 3 juin 2021 reproduisait intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce. 



Il apparaît du décompte produit par l'appelante (pièce 7, relevé de compte au 24 avril 2022) que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois. Le commandement de payer comportait un décompte des sommes dues, payées et impayées depuis le 1er janvier 2019 et démarrant à solde nul. Conformément aux stipulations du bail, le décompte fait apparaitre les loyers et charges par trimestre. Le premier juge a relevé à tort que le loyer et les charges n'étaient pas distinguées, alors qu'ils apparaissent dans des colonnes différentes. En définitive, le locataire était en mesure de connaître exactement la nature et le quantum des sommes appelées, de sorte qu'il n'existe de ce chef aucune contestation sérieuse. 



L'ordonnance entreprise sera infirmée et il conviendra de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 juillet 2021. L'expulsion de la locataire sera ordonnée comme il est dit au dispositif ci-dessous. Le sort des meubles sera réglé par application des articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution. 



Sur les demandes de provisions



En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



Compte tenu de la résiliation du bail au 3 juillet 2021, l'intimée sera tenue d'une provision sur indemnité d'occupation à compter du 4 juillet 2021 d'un montant égal au montant du loyer et des charges prévues au bail, et ce jusqu'à la libération des lieux.



La demande de l'appelante à concurrence de 24 229,07 euros, comprenant l'échéance du 2e trimestre 2022, est pour partie composée de l'indemnité d'occupation pour laquelle elle vient de recevoir titre à compter du 4 juillet 2021. Vu le décompte produit, il conviendra de se borner à condamner la locataire à payer une provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 3 juillet 2021, soit une somme de 7 926,74 euros ;



La demande tendant à l'augmentation de la provision de 15 % correspond à une stipulation du bail qui qualifie ce pourcentage d'indemnité destinée à couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement. 



Cependant les intérêts moratoires sont fondés de plein droit sur les article L. 441-6, I, 8e alinéa du code de commerce et 1231-6 du code civil, de sorte que leur cumul avec une provision sur indemnisation contractuelle supplémentaire rend cette créance sérieusement contestable. 

Par ailleurs, les frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement font l'objet d'une indemnisation au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Là encore, cette provision pour indemnisation contractuelle supplémentaire rend cette créance sérieusement contestable. En définitive, il n'y a lieu à référé du chef de l'augmentation de 15 %, soit 3 634,36 euros, du montant de l'arriéré impayé.



La société Immobilière 3F demande enfin à être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie. Cette demande excède les pouvoir du juge des référés, qui peut seulement consentir une provision. Il n'y a lieu à référé de ce chef.

 

Sur les autres demandes



La société N.A.T.H.A.N sera tenue d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire est inclus dans les dépens de cette procédure qui constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.





PAR CES MOTIFS,



Infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :



Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter du 3 juillet 2021 ;



Ordonne l'expulsion de la société N.A.T.H.A.N ainsi que de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93), si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à compter de la signification du présent arrêt ;



Dit que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne la société N.A.T.H.A.N à payer à la société Immobilière 3F une provision sur indemnité d'occupation à compter du 4 juillet 2021 d'un montant égal au montant du loyer et des charges prévues au bail, et ce jusqu'à la libération des lieux ; 



Condamne la société N.A.T.H.A.N à payer à la société Immobilière 3F une provision de 7 926,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 juillet 2021 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;



Condamne la société N.A.T.H.A.N à payer à la société Immobilière 3F une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société N.A.T.H.A.N aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT