Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 25 janvier 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08104 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWME



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Avril 2022 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 1222000010





APPELANTS

 

Monsieur [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN54



Madame [I] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN54







INTIMÉ 



Monsieur [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant (assignation remise à étude en date du 21/06/2022)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Mme Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX



ARRÊT :



- RENDU PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition.



******

Par acte sous seing privé du 8 février 2018, M. [O] et Mme [K] ont donné à bail à Mme [T] un logement et un emplacement de stationnement au [Adresse 1] (93), moyennant un loyer mensuel de 757 euros hors charges. 



Le 20 septembre 2019, M. [O] et Mme [K] ont fait signifier à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 860,35 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Par notification électronique du 24 septembre 2019, M. [O] et Mme [K] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. Une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du préfet du département le 8 décembre 2021.



Par acte d'huissier du 19 novembre et 6 décembre 2021, M. [O] et Mme [K] ont fait assigner en référé Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d'Aubervilliers en lui demandant de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Mme [T] aux conditions usuelles ; de condamner Mme [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 20 079,70 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, échéance d'octobre 2021 incluse et d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués.



Par ordonnance de référé du 4 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d'Aubervilliers a :




déclaré recevable la demande M. [O] et Mme [K] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

rejeté la demande de M. [O] et Mme [K] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

rejeté les demandes d'expulsion et de condamnation aux indemnités d'occupation ;

condamné Mme [T] à payer à M. [O] et Mme [K], à titre provisionnel, la somme de 20 666,52 euros actualisée au 22 février 2022, échéance du mois de février 2022 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

rejeté la demande de délai de paiement ;

rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

condamné Mme [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 septembre 2019 ;

rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 




Par déclaration du 21 avril 2022, M. [O] et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :




rejeté leur demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

rejeté la demande d'expulsion et de condamnation aux indemnités d'occupation ;

condamné Mme [T] à leur payer la somme de 20 666,52 euros actualisée au 22 février 2022 inclure au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt légal à compter de la présente décision ;

rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 23 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour de :




infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;


Statuant à nouveau,


constater l'acquisition de la clause résolutoire au 20 novembre 2019, faute pour les locataires de n'avoir pas satisfait au commandement de payer du 20 septembre 2019 ;

ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

ordonner l'expulsion de Mme [T] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;

ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de paiement à hauteur de 3 102,03 euros :


Statuant à nouveau,


condamner Mme [T] à leur payer la somme provisionnelle de 3 102,03 euros, correspondant aux loyers impayés, février 2022 ;

confirmer pour le surplus le montant des condamnations ;

condamner Mme [T] à payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double des loyers et charges, taxes et accessoires, avec indexation, e ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

la condamner à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.




Par acte d'huissier du 21 juin 2022, M. [O] et Mme [K] ont fait assigner Mme [T] devant cette cour et fait signifier la déclaration d'appel du 21 avril 2022 et leurs conclusions d'appelant. Mme [T] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE,



Sur la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.



En l'espèce, M. [O] et Mme [K] justifient que le bail contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux après un commandement resté infructueux. Ils justifient également que les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans les deux mois de sa date. En particulier, ils produisent le décompte locatif couvrant la période du 20 septembre 2019 au 31 décembre 2019, dont l'absence avait été sanctionnée par la premier juge.



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera infirmée. Il sera constaté que la clause résolutoire du bail était acquise au 20 novembre 2019. Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande d'expulsion, détaillée ci-après au dispositif. 



Sur les demandes de provisions



En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



M. [O] et Mme [K] demandent le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Le juge des référés n'a pas le pouvoir de condamner au paiement d'une créance mais seulement celui d'allouer une provision. Il n'y a lieu à référé de ce chef.



La demande de l'appelante à concurrence d'une provision de 23'768,55 euros (20 666,52 euros + 3 102,03 euros) comprenant l'échéance de février 2022, est composée à compter de la date de résiliation d'une indemnité d'occupation sur laquelle il vient d'être rappelé que le juge des référés ne peut l'allouer qu'à titre provisionnel. 



Vu le décompte produit, il conviendra de se borner à condamner la locataire à payer une provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2019, soit une somme de 2 770,73 euros.



Les dépens de première instance n'étaient pas inclus dans l'acte d'appel. La demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Mme [T] sera tenue aux dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS,



Statuant dans les limites de l'acte d'appel, 



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 novembre 2019 ; 



Ordonne l'expulsion de Mme [T] du local d'habitation situé [Adresse 1], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Dit que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne Mme [T] à payer M. [O] et Mme [K] une somme de 2 770,73 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif à la date du 20 novembre 2019 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnité d'occupation ;



Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne Mme [T] aux dépens d'appel. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT