Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 25 janvier 2023

N° RG 21/02477 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZWY







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 25 JANVIER 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/03498

Tribunal judiciaire d'Evreux du 30 mars 2021





APPELANTS :



Madame [P] [L] épouse [D]

née le 4 août 1974 à [Localité 6] 

[Adresse 3]

[Localité 1]



représentée et assistée par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me DEZELLUS





Monsieur [T] [D]

né le 21 mai 1974 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté et assisté par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me DEZELLUS





INTIMES :



Monsieur [C] [B]

né le 13 décembre 1948 à [Localité 10] (Tunisie)

[Adresse 4]

[Localité 5]



représenté par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Céline MAURY de la SELARL AARPI ROOM, avocat au barreau de Paris





Madame [X] [G] épouse [B]

née le 21 juillet 1952 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me MAURY, avocat au barreau de Paris



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 octobre 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 





DEBATS :



A l'audience publique du 17 octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2023.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 25 janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.







*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Par acte du 14 février 2018, M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse ont vendu à M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (27), moyennant le prix de 513 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. La réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 31 mai 2018.



M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse n'ont pas régularisé la vente en raison de la non-obtention de leur financement.



Par acte d'huissier du 16 septembre 2019, M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse ont assigné M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse devant le tribunal judiciaire d'Évreux, aux fins d'obtenir notamment leur condamnation à verser une somme de 147 175,85 euros en indemnisation de leur préjudice.



Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a :

- constaté que la condition suspensive stipulée dans l'avant-contrat signé le 14 février 2018 et portant sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 8] (27) n'est pas réalisée,

- dit que la défaillance de la condition suspensive convenue dans l'avant contrat du 14 février 2018 n'était pas imputable à M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse,

en conséquence,

- rejeté l'ensemble des demandes en dommages et intérêts formées par M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse,

- condamné M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse à payer à 

M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse la somme de 

1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Virginie Viallon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 16 juin 2021, M. et Mme [D] ont interjeté appel de la décision.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2021, M. et Mme [D] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 561 du code de procédure civile et 1304-3 du code civil d'infirmer le jugement du 30 mars 2021 en ce qu'il a :

- constate que la condition suspensive stipulée dans l'avant-contrat signé le 14 février 2018 et portant sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 8] (27) n'est pas réalisée,

- dit que la défaillance de la condition suspensive convenu dans l'avant-contrat du 14 février 2018 n'est pas imputable à M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse, 

- en conséquence, rejeté l'ensemble des demandes en dommages et intérêts formées par M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse,

- condamné M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse à payer à 

M. [C] [B] et Mme [X] [G], son épouse la somme de 

1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- condamné M. [T] [D] et Mme [P] [L], son épouse aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Virginie Viallon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



statuant à nouveau,

- constater que M. et Mme [B] ont délibérément manqué aux obligations résultant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt,

- déclarer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, insérée au contrat en date du 14 février 2018 est réputée non-écrite ou, subsidiairement, qu'elle est réputée accomplie,

en conséquence, 

- condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à M. et à Mme [D] une somme de 175 175,85 euros, en indemnisation de leur entier préjudice,

- condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [D], une somme de 3 000 euros en couverture d'une partie de leurs frais irrépétibles de première instance,

- condamner in solidum M. et Mme [B] à verser, solidairement, à M. et Mme [D], une somme de 3 500 euros en couverture d'une partie de leurs frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

- condamner in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens d'instance, en ce compris les frais de signification, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo.



Ils soutiennent en substance ce qui suit : 

- M. et Mme [B], après avoir gardé le silence pendant plus de 3 mois, ont sollicité de leur banque un prêt non-conforme aux caractéristiques contractuelles ; 

 - le 12 avril 2018, la banque de M. et Mme [B] avait donné son accord de principe quant à un prêt d'un montant de 365 180 euros sur 120 mois ;

- la lettre de refus du 15 juin 2019 porte sur un prêt non-conforme d'une somme de 300 000 euros sur 12 mois et procède d'un stratagème des acquéreurs pour échapper à leurs obligations ;

- aucun des prêts sollicités par M. et Mme [B] n'est conforme aux stipulations du compromis : le premier est d'un montant et d'une durée excessifs, le second, au contraire, d'un montant insuffisant et il s'agit en outre d'un prêt-relais, qui comporte un risque supplémentaire par rapport au crédit classique ; 

- M. et Mme [B] n'ont sollicité qu'une seule banque et qu'un seul assureur de crédit ; 

- la lettre de refus de la banque LCL est datée du 15 juin 2018, soit bien après l'expiration du délai fixé au 31 mars 2018 ; 

- la défaillance de M. et Mme [B] a forcé M. et Mme [D] à recourir, pour l'acquisition de leur nouveau domicile, à un prêt relais et à supporter les charges fiscales et d'entretien de deux immeubles simultanément ; 

- ils ont été contraints de diminuer le prix de vente de leur bien, en vue de pouvoir le vendre dans les meilleurs délais pour solder leur crédit-relais.



Par dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2021, M. et Mme [B] demandent à la cour d'appel, au visa de l'article 1304-3 du code civil, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et à titre subsidiaire, de juger que :

. la défaillance fautive de la condition suspensive ouvre droit pour le vendeur à l'attribution de dommages et intérêts en réparation des seuls préjudices subis du fait de l'immobilisation de son bien et en conséquence. 

. les demandes M. et Mme [D] ne sont pas justifiées en l'absence de lien de causalité entre les préjudices allégués et la défaillance de la condition suspensive, 

. les préjudices subis résultent d'un choix personnel opéré par M. et Mme [D], celui d'acquérir un bien immobilier dans le même temps que la vente de leur maison située à [Localité 8], 

. l'acquisition de leur nouveau bien s'est faite dans le temps laissé à M. et Mme [B] pour obtenir un prêt immobilier, et que la vente sous condition suspensive était par nature aléatoire. M. et Mme [D] ne démontrent aucun préjudice subi du fait de la défaillance de la condition suspensive, 

- débouter purement et simplement M. et Mme [D] de leurs demandes, dirigées à leur encontre,

 

en toute hypothèse, 

- condamner M. et Mme [D] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés, pour ceux la concernant conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Ils soutiennent en substance ce qui suit : 

- il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur en a empêché la réalisation ; 



- le refus de leur banque, en date du 15 juin 2018 fait suite au refus de l'assureur de garantir le prêt compte tenu de l'état de santé de M. [B] ;

- la défaillance de la condition suspensive est imputable à la banque qui a notifié à deux reprises un refus de prêt à M. et Mme [B], lesquels ont diligemment entrepris toutes démarches pour l'obtention de leur financement ;

- la seconde demande de prêt était conforme en ce qu'elle portait sur un prêt relais ; 

- les préjudices allégués sont en réalité tous postérieurs à la non-réalisation de la condition suspensive et ne présentent aucun lien de causalité avec celle-ci ; 

- aucune perte financière n'est démontrée.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2022. 





MOTIFS



Sur la responsabilité des intimés



M. et Mme [D], qui agissent sur le fondement de la responsabilité contractuelle, doivent démontrer la faute de M. et Mme [B] ainsi qu'un lien de causalité avec les préjudices dont ils sollicitent réparation. Ils soutiennent que la faute est établie car les acquéreurs seraient responsables de la déchéance de la condition suspensive de financement. Il revient à M. et Mme [B] de démontrer qu'ils ont respecté leur obligation de rechercher un prêt conforme aux stipulations de la promesse.



La condition suspensive stipulée en page 5 leur faisait obligation d'obtenir un prêt relais d'un montant total de 350 000 euros sur 24 mois et d'en informer les vendeurs avant le 31 mars 2018. Au vu de la rédaction retenue, il n'était pas prévu que les acquéreurs sollicitent plusieurs banques et assureurs et ils n'étaient donc pas tenus de le faire.



Ainsi que l'allèguent les appelants, M. et Mme [B] n'ont pas respecté ces dispositions et ne justifient d'aucune demande de prêt conforme dans le délai prévu.



Le refus notifié le 11 avril 2018 porte sur un prêt classique de 365 180 euros d'une durée de 120 mois et non sur un prêt relais de 350 000 euros sur 24 mois. La cour relève que la demande a été formée le 29 mars 2018, soit deux jours avant la date limite fixée pour l'information des vendeurs. 



Le refus notifié le 15 juin 2018 porte sur un prêt relais de 300 000 euros sur 12 mois et n'est pas davantage conforme dans son montant et sa durée. En outre, il correspond à une demande de prêt formulée hors délai.



La faute de M. et Mme [B] est donc établie ; ils ne s'expliquent d'ailleurs pas sur les raisons pour lesquelles ils ont choisi de ne pas respecter les stipulations contractuelles qui faisaient la loi des parties. La décision sera donc infirmée en ce que le tribunal a dit que la défaillance n'était pas imputable aux acquéreurs.



Afin d'être indemnisés des suites de cette faute, M. et Mme [D] doivent établir un lien de causalité avec les préjudices dont ils sollicitent la réparation.









Ainsi que l'a relevé le premier juge, l'échec de la condition de financement est lié, in fine, au refus de l'assureur contacté par deux fois d'assurer M. [B], né en 1948, en raison de son état de santé. Ce refus d'assurance, qui a pour cause une donnée médicale inhérente à l'acquéreur, a été émis pour un prêt relais de 

300 000 euros sur 12 mois et l'aurait été également pour un prêt relais de 

350 000 euros sur 24 mois, la durée d'emprunt étant décisive en matière d'assurance. L'échec de l'opération de financement ne présente donc aucun lien de causalité démontré avec la faute. 



Il n'y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil : la condition suspensive ne saurait être considérée comme accomplie, puisque le financement prévu au contrat n'aurait pas pu être accordé en toute hypothèse. Il n'y a pas davantage lieu de déclarer cette condition suspensive 'non écrite', ainsi que le demandent les appelants sans démonstration. La clause ne prévoit pas une telle sanction, qui n'aurait d'ailleurs pas de sens à défaut d'illicéité de ces stipulations. 



S'agissant de la durée d'immobilisation du bien, il doit être relevé que les acquéreurs devaient justifier du financement au plus tard le 31 mars 2018, à défaut de quoi, 8 jours après mise en demeure, les vendeurs pouvaient considérer le compromis comme 'nul et de nul effet'. M. et Mme [D], qui ont été officiellement avertis, le 11 avril 2018, de l'absence de financement, ont fait le choix de ne pas se prévaloir de la 'nullité' du compromis, puisque les acquéreurs leur avaient indiqué qu'ils déposeraient finalement une demande de prêt relais. Ils pouvaient à cette époque espérer que la vente soit réitérée. 



Le notaire de M. et Mme [D] a finalement été averti du refus du prêt relais le 19 juin 2018, ainsi qu'il ressort de la page 4 du procès verbal de non-comparution, et non le 15 juin 2018 comme le prétendent les intimés, ni le 8 juillet 2018 comme le soutiennent les appelants.



La faute de M. et Mme [B] est certes à l'origine d'une perte de chance de limiter la durée d'immobilisation du bien entre le 9 avril 2018, date à laquelle 

M. et Mme [D] auraient pu se délier de la vente si le refus de prêt définitif leur avait été notifié, comme il aurait dû l'être, avant la date limite, et le 19 juin 2018, date à laquelle ils ont finalement reçu cette information. Toutefois, postérieurement au 20 juin 2018, l'immobilisation de la maison n'avait plus pour cause la faute des acquéreurs quant à la sollicitation du prêt et l'information des cocontractants.



Or, aucun des préjudices sollicités dont l'indemnisation ne présente un lien de causalité avec la faute ou avec la période d'immobilisation ci-dessus.



M. et Mme [D] ont signé le compromis d'achat de leur nouvelle maison postérieurement, le 13 juillet 2018. A cette date, ils avaient nécessairement conscience qu'ils ne pourraient pas vendre la première aux intimés. Ils ne peuvent donc faire plaider que l'absence de paiement du prix de vente de la maison de [Localité 8] les aurait contraints à avoir recours à un prêt relais pour financer l'acquisition. Ces opérations, dans lesquelles ils ont choisi de s'engager, comme le fait de céder finalement cette maison le 28 octobre 2019 au prix de 

392 000 euros, procèdent de leur choix, et n'entretiennent pas de rapport causal démontré avec la faute de M. et Mme [B]. Il n'est pas établi que le retard imputable à M. et Mme [B] serait à l'origine d'une baisse du prix de vente.













Le paiement des charges de l'immeuble de [Localité 8] est en rapport avec son occupation par les appelants. Or, il n'est pas démontré que l'échec du projet de vente aurait retardé la vente finale de ce bien puisque cette vente est intervenue 15 mois plus tard. Ce délai de revente, qui doit être rapporté au retard de 2 mois et 10 jours imputable aux acheteurs, est susceptible de traduire des difficultés à la revente inhérentes au marché. Le fait d'avoir souscrit un prêt relais après l'échec de l'opération procède du choix des appelants.



M. et Mme [B] ne sauraient enfin être condamnés à payer le coût des actes d'huissier que M. et Mme [D] ont fait délivrer et dresser après la déchéance de la condition suspensive de prêt. A raison de la déchéance définitive de cette condition au 19 juin 2018, la mise en demeure que les vendeurs ont fait délivrer le 21 juin 2018 était inutile, tout comme la sommation à comparaître pour régulariser la vente du 29 juin 2018. Il était inutile, à raison de l'absence de financement, de chercher à poursuivre l'exécution de la vente et de faire dresser un procès-verbal de carence le 13 juillet 2018. La procédure de réitération stipulée en page 15 du compromis ne s'entendait que dans l'hypothèse où les conditions suspensives étaient accomplies. La cour relève du reste que, selon ces stipulations, en cas de défaut de réalisation résultant de l'acquéreur, le vendeur faisait 'son affaire personnelle de toute demande de dommages et intérêts', et la convention était caduque sans formalité. 



S'agissant des frais de notaire, ils ont été engagés antérieurement à la faute des intimés, qui ne présente pas de lien de causalité avec l'échec de l'opération. Les appelants ne justifient d'aucun fondement susceptible d'entraîner la condamnation de la partie adverse à les prendre en charge.



In fine, aucun des préjudices sollicités n'est en rapport avec la faute de M. et Mme [B]. La cour relève à toutes fins que le compromis ne prévoyait aucune clause pénale ni indemnité d'immobilisation.



Il s'ensuit que la décision sera confirmée en ce que toutes les demandes de 

M. et Mme [D] ont été rejetées.





Sur les frais de procédure 



Quand bien même les appelants succombent, la faute des intimés est établie. Il y a donc lieu de faire masse des dépens de première instance et d'appel, et de condamner chacune des parties à les payer par moitié, dont distraction au bénéfice de la Scp Spagnol Deslandes Melo et la Selarl Gray Scolan.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions relatives aux frais irrépétibles au titre de la première instance et de l'appel.





























PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Infirme le jugement en ce que le tribunal a dit que la défaillance de la condition suspensive convenue dans l'avant-contrat du 14 février 2018 n'est pas imputable à M. [C] [B] et Mme [X] [G], épouse [B], condamné M. [T] [D] et Mme [P] [L] épouse [D] à payer à M. [C] [B] et Mme [X] [G] épouse [B] la la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Virginie Viallon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Le confirme pour le surplus ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ; 



Fait masse des dépens de première instance et d'appel et condamne M.[T] [D] et Mme [P] [L] épouse [D] d'une part, M. [C] [B] et Mme [X] [G], épouse [B] d'autre part, à payer les dépens de première instance et d'appel par moitié, dont distraction au bénéfice de la Scp Spagnol Deslandes Melo et Selarl Gray Scolan.





Le greffier, La présidente de chambre,