Cour d'Appel · 3ème chambre — 25 janvier 2023

25/01/2023



ARRÊT N°67/2023



N° RG 22/00683 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OTXN

AM/MB



Décision déférée du 08 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI (21/00159) M. [T]

















[C] [U]





C/



S.A. 3F OCCITANIE





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [C] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE assisté de Me Jérôme VIALARET, avocat plaidant au barreau D'ALBI

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/021820 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMEE



S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Selon contrat du 19 décembre 2012, avec effet au 1er janvier 2013, la SA d'HLM Neolia, aux droits de laquelle intervient désormais la SA d'HLM 3F Occitanie, a donné à bail à M. [C] [U] une maison d'habitation située à [Localité 4],[Adresse 2]o, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 467,74 euros. 



Suite au constat de désordres dans le logement, la CAF a avisé le locataire par courrier en date du 17 juin 2020 que la bailleresse disposait de 18 mois pour mettre le logement en conformité.

Par courrier du 11 septembre 2020, la bailleresse a pris acte du refus de M. [U] de permettre l'intervention à son domicile des entreprises mandatées aux fins de diagnostic, avant de lui faire délivrer le 22 septembre 2020 une sommation d'avoir à leur permettre cet accès.



Parallèlement, un commandement de payer la somme de 1682,95 euros au principal au titre des loyers et charges impayés au 3 septembre 2020, visant la clause résolutoire, a été délivré au locataire le 9 septembre 2020, en vain.



Par acte d'huissier du 13 janvier 2021, dénoncé le lendemain à la préfecture du Tarn, la SA d'HLM 3F Occitanie a fait assigner M. [C] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi aux fins du constat de la résiliation du bail et de paiement de sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 8 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi a principalement :

- constaté l'acquisition, à la date du 10 novembre 2020, des effets de la clause résolutoire, et donc de la résiliation du bail locatif concernant la maison d'habitation donnée à bail par la SA d'HLM 3F Occitanie à M. [C] [U], ladite maison identifiée sous le n° [Cadastre 3], d'une surface de 85 m2 et de type 3 étant située à [Localité 4], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 467,74 €, en ce comprise une provision pour charges locatives d'un montant de 21,49 €, outre un dépôt de garantie d'un montant de 446 €,

- ordonné qu'à défaut pour M. [C] [U] d'avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s'y trouvent dès la signification de la présente ordonnance, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante aux frais de l'expulsé,

- condamné M. [C] [U] à payer à la SA d'HLM 3 F Occitanie, prise en la personne de son représentant légal, les sommes suivantes :

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

. 4142,03 au titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 28 septembre202l, somme à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné M. [C] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement, de dénonce à la CCAPEX et à l'autorité préfectorale,

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

- dit que la présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 14 février 2022, M. [U] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception de celle relatives à l'exécution provisoire, et par voie de conséquence, en ce qu'elle l'a débouté de toutes ses demandes.



Par ordonnance du 21 février 2022, le juge des référés, complétant la décision du 8 novembre 2021 au visa de l'article 463 du code de procédure civile, a condamné M. [U] à verser à la SA d'HLM 3F Occitanie la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

M. [U], dans ses dernières écritures en date du 30 mars 2022, demande à la cour de':

- Réformer l'Ordonnance de référé du 8 novembre 2021, complétée par celle du 21 février 2022, en toutes ses dispositions,

- Débouter la société 3 F Occitanie de l'ensemble de ses demandes comme injustes et infondées,

- La condamner à payer à M. [C] [U] la somme de 2000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le caractère abusif de l'action menée à son encontre,

- La condamner à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- La condamner à assumer les entiers dépens de l'instance.



M. [U] expose qu'étant sans activité professionnelle, la CAF versait à la bailleresse la somme mensuelle de 351 euros au titre de l'APL avant de notifier à l'intimée la conservation de cette allocation dans l'attente de travaux de mise en conformité, suite au diagnostic d'insalubrité du logement et de non-conformité aux critères de décence. Rien n'a été fait.



Il soutient donc que la bailleresse, tenue de maintenir le logement en bon état d'usage et de réparation, porte seule la responsabilité de la situation. Et comme il s'est toujours acquitté de ses obligations, la procédure engagée est manifestement abusive, autorisant le juge des référés à prononcer une condamnation à des dommages et intérêts. 



L'appelant affirme en effet qu'il a reçu les intervenants de la bailleresse chaque fois qu'ils se sont présentés, à savoir courant septembre et octobre 2020, mars et octobre 2021, étant précisé qu'ils ne sont pas venus en février 2022 comme prévu.



Par dernières conclusions déposées le 21 octobre 2022, la SA d'HLM 3F Occitanie prie la cour de :

- Confirmer l'ordonnance de référé du 8 novembre 2021 dans toutes ses dispositions, sauf à 

- Condamner M. [U] à payer à la SA d'HLM 3F Occitanie une provision de 7 692,45 € correspondant au montant de son arriéré locatif (sauf à parfaire),

En conséquence, 

- Débouter M. [C] [U] de l'ensemble de ses prétentions,

Y ajoutant, 

- Condamner M. [C] [U] à payer à la Société 3F Occitanie la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Le condamner aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises ou seront à prendre dans le cadre de l'exécution de la présente décision.



Elle précise que M. [U] a déposé les clés du logement dans la boîte aux lettres de l'agence le 5 mai 2022 et qu'un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé, signifié le 19 mai 2022 : au 21 octobre 2022, la dette locative s'élève à 7692,45 euros.



Sur l'exception d'inexécution, l'intimée soutient pour l'essentiel que cet argument ne relève pas de la compétence du juge des référés, mais de celle du juge du fond, d'autant qu'il se heurte à une contestation sérieuse : constatant lors de sa visite du 8 juillet 2020 de la moisissure et une mauvaise utilisation des lieux participant à la dégradation du logement, elle a mis M. [U] en demeure de le remettre en état avant le 31 août 2020, sans pouvoir faire de vérification notamment de l'entretien de la VMC, le locataire refusant l'accès à la responsable du patrimoine et à deux artisans le 10 septembre 2020.

Les attestations produites en sens contraires sont très vagues et cet obstacle aux travaux a conduit la CAF à suspendre l'allocation logement de M. [U] le 15 septembre 2020 : il est seul responsable de l'augmentation de la dette locative du fait de sa résistance abusive. 



Certaines interventions ont pu avoir lieu à la suite du diagnostic, il a ainsi été procédé au remplacement de la VMC en mars 2021.

L'intimée estime donc satisfaire à son obligation d'entretien, même si elle se heurte au refus aléatoire du locataire : notamment, le contrôle de la toiture prévu en février 2022 n'a pu être effectué, le locataire refusant de communiquer le nom de son fournisseur d'énergie, information nécessaire pour la sécurisation du chantier.



 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





Sur le constat de la résiliation



L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.





Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus et de défaut de justification d'une assurance valable.



L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .



Au cas d'espèce, le bailleur a fait délivrer le 9 septembre 2020 un commandement de payer la somme de 1682,95 euros au principal au titre des loyers et charges impayés au 3 septembre 2020 et M. [U] ne s'est pas acquitté de l'intégralité de l'arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.



Pour s'opposer aux demandes notamment de résiliation et d'expulsion, le locataire met en avant que le bailleur, responsable de la suspension de ses allocations logement faute d'avoir mis le logement en conformité, est à l'origine de cette dette.



Il est toutefois observé que cette suspension, notifiée par la CAF le 17 juin 2020, a impacté les allocations versées à compter de juillet et n'a affecté le montant du loyer réclamé qu'à compter de la mensualité d'août 2020.

Or, au 31 juillet 2020 et avant suspension de l'aide au logement, le compte locatif était déjà débiteur de 1114,44 euros, de sorte que le commandement était bien-fondé au moins à cette hauteur. Et dans les deux mois qui ont suivi sa délivrance, M. [U] n'a versé que la somme de 745,53 euros.



En conséquence, la contestation élevée ne s'avère pas suffisamment sérieuse pour la période et les sommes concernées, de sorte que le commandement a été délivré de bonne foi. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur à compter du 10 novembre 2020 et que sont bien fondées ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé charges comprises due jusqu'au départ effectif.





Sur la provision



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

 



En l'espèce, le décompte produit par le bailleur présente un solde débiteur de 7 692,45 euros à la date du 31 mai 2022 ; le locataire a déposé les clés le 5 mai 2022. 



M. [U] oppose aux demandes du bailleur que la dette est due à la suspension de ses allocations logement, causée par la non-mise en conformité du logement par le bailleur.



La SA 3F Occitanie fait valoir que cette situation est imputable aux refus du locataire de laisser accéder les entreprises mandatées.



Il ressort en effet du courriel interne à la société relatant le 9 septembre 2020 la conversation de la veille avec M. [U], du courrier qu'elle a adressé à ce dernier le surlendemain et de la notification par la CAF au locataire d'un avertissement en raison de son opposition aux travaux le 15 septembre 2020 que, le 10 septembre, l'appelant a refusé de laisser entrer dans son logement le représentant du bailleur, et les plombier et menuisier venus aux fins de diagnostic.

Et de même, en février 2022, le bailleur lui a écrit pour déplorer son refus de communiquer le nom de son fournisseur d'énergie en vue de travaux sur la toiture et lui demander à nouveau ses coordonnées. La VMC a toutefois pu être changée le 16 mars 2021.



M. [U] qui dément les obstructions qui lui sont reprochées produit deux attestations, émanant d'un voisin et d'une dame habitant dans une autre commune, et énonçant en termes généraux qu'il a reçu toutes les entreprises et accepté de faire entrer les personnes envoyées par la SA 3F Occitanie : ces témoignages, ni détaillés ni circonstanciés, ne sont pas propres à contredire précisément les deux incidents établis par le bailleur.



Au demeurant, après la suspension des allocations logement décidée en juin 2020 en raison du défaut de mise en conformité du logement par le bailleur, c'est l'attitude du locataire, empêchant les travaux qui a motivé cette décision de la CAF dès septembre 2020.



Dans ces conditions, la contestation soulevée par l'appelant ne s'avère pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la demande de provision sur l'arriéré locatif.

Sur ce point, l'examen du dernier décompte locatif fait apparaître que deux mensualités excèdent le montant du loyer entier ou résiduel : ces dépassements ne sont pas explicités ou justifiés par les avis d'échéances produits les mois de juin 2020 (+ 68 euros) et février 2021 (+103,69 euros de frais de procédure).



Dès lors, il sera retenu que M. [U] est redevable de la somme de (7692,45-68-103,69 =) 7520,76 euros au titre des loyers, provisions sur charge et indemnités d'occupation restant impayées à la date du 31 mai 2022. 



En conséquence, l'appelant sera condamné à payer à la SA 3F Occitanie une provision de 7520,76 euros, la décision déférée étant infirmée sur ce montant.







Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 



L'analyse qui précède a montré que la procédure en vue de la résiliation du bail menée par la SA 3F Occitanie n'est pas abusive, de sorte que la demande de dommages et intérêts et non de provision à ce titre formée par M. [U] se heurte à une contestation sérieuse et ne peut prospérer. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.





Sur les frais et dépens



M. [U] qui succombe sera condamné aux dépens d'appel en ceux compris le coût la signification du présent arrêt, à l'exclusion de tous autres frais d'actes, la décision déférée étant confirmée en ce qui concerne les dépens de première instance. 



Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande pour autant l'octroi d'indemnités à la SA d'HLM 3F Occitanie sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,





Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [C] [U] à verser à la SA d'HLM 3F Occitanie une provision de 7520,76 euros à valoir sur les loyers, provisions sur charge et indemnités d'occupation échus et impayées à la date du 31 mai 2022,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [C] [U] aux dépens d'appel en ceux compris le coût la signification du présent arrêt et à l'exclusion de tous autres frais d'actes.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







I. ANGER C. BENEIX-BACHER