Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/ 14













N° RG 20/03800 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFXU4







[A] [Y] [G] [L] épouse [R]





C/



[I] [U]

[C] [F] épouse [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





 Me Isabelle LAVIGNAC





 Me Julien AYOUN

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 27 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/06899.



APPELANTE

intimée RG 20/04537



Madame [L] [A] [Y] [G] épouse [R]

née le 04 Février 1978 à [Localité 6] - VIETNAM, demeurant [Adresse 3]

représentée et assistée de Me Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES

appelants RG 20/04537



Monsieur [I] [U]

né le 08 Mars 1973 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté et assisté de Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [C] [F] épouse [U]

née le 20 Juillet 1975 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 1]

représentée et assistée de Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.



ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Mme [A] [Y] [G] [L] épouse [R], qui exploite un fonds de commerce de restaurant et plats à emporter à [Localité 4], [Adresse 3], est titulaire d'un bail commercial signé le 1er mars 2005 par Mme [O] [X].



M. [I] [U] et Mme [C] [F] épouse [U] ont fait l'acquisition le 10 avril 2013 de l'immeuble contenant les locaux loués à Mme [R].



Le 3 août 2017, un incendie a partiellement endommagé le local commercial.

Une expertise diligentée par l'assureur de Mme [R] a mis en évidence que l'incendie avait pour origine une avarie électrique concernant le circuit d'un boîtier de raccordement pirate ayant fondu par échauffement et que l'installation électrique comportait des branchements non conformes et inadaptés, présentant de sérieux risques d'incendie.

Les parties se sont opposées sur l'imputabilité des non-conformités relevées par l'expert.



Par acte du 6 décembre 2017, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyers impayés depuis décembre 2016 pour un montant de 8605,86 euros.



Par acte du 29 novembre 2017, Mme [R] a fait assigner les époux [U] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins d'obtenir la condamnation des bailleurs à faire procéder à la réparation et à la mise en conformité de l'installation électrique et à l'indemniser des préjudices résultant de l'incendie.

Une nouvelle assignation était délivrée le 28 décembre 2017 contre les bailleurs devant la même juridiction aux fins d'opposition au commandement de payer du 6 décembre 2017.

Les deux instances faisaient l'objet d'une jonction.



Les époux [U] s'opposaient aux demandes de Mme [R] et demandaient au tribunal de constater les effets de la clause résolutoire, de prononcer l'expulsion de la locataire et de la condamner au paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 27 février 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- rejeté les demandes fondées sur le prétendu commandement de payer du 6 décembre 2017,

- dit qu'aucun loyer n'est dû par Mme [R] pour la location du local commercial à compter du 1er septembre 2017 jusqu'à la mise aux normes de l'installation électrique,

- enjoint à M. [I] [U] et Mme [C] [F] de réaliser les travaux de réfection de l'installation électrique du commerce qu'ils louent à Mme [R] [Adresse 2], à [Localité 4], et de faire vérifier à l'issue la conformité desdits travaux par un organisme agréé dans un délai de trois mois suivant la signification du jugement,

- condamné en tant que de besoin M. [I] [U] et Mme [C] [F] à payer une astreinte provisoire de cent euros par jour de retard passé le délai de trois mois précité, durant cinq mois, en cas de non réalisation des travaux,

- condamné M. [I] [U] et Mme [C] [F] à payer à Mme [R] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- rejeté les autres demandes de Mme [R],

- débouté M. [I] [U] et Mme [C] [F] de leurs prétentions,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné M. [I] [U] et Mme [C] [F] à payer à Mme [A] [Y] [G] [R] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le tribunal a retenu à cet effet :

- qu'aucune des parties ne produisait le commandement de payer du 6 décembre 2017 dont elles faisaient état, de sorte qu'aucune conséquence judiciaire ne pouvait être tirée de cette pièce que le tribunal n'était pas en mesure d'apprécier,

- qu'aucun document ne démontre que Mme [R] serait à l'origine du branchement sauvage ayant causé l'incendie, la date de cette installation cachée étant ignorée,

- qu'à la suite de l'incendie Mme [R] n'a pas pu continuer son activité de restauration, seule la zone bar de l'établissement restant alimentée en électricité,

- qu'au vu de la rédaction du bail et des dispositions légales applicables il incombait aux bailleurs de prendre en charge à leurs seuls frais les coûts de réfection et de mise aux normes de l'installation électrique du commerce,

- que l'exploitation du fonds ayant été rendue impossible du fait de l'absence de travaux par les bailleurs, aucun loyer n'était dû par Mme [R] du 1er septembre 2017 jusqu'à la remise aux normes de l'installation électrique,

- que les bailleurs n'étaient pas responsables d'un des éventuelles pertes de denrées dues à un problème de réfrigération et que Mme [R] ne produisait aucune pièce relative à une assurance pour perte d'exploitation,

- que la résistance des bailleurs, qui n'avaient aucune preuve de la responsabilité de Mme [R] dans la non-conformité électrique à l'origine de l'incendie et étaient tenus par un bail clair, devait être sanctionnée par leur condamnation à dommages et intérêts.



Mme [R] a interjeté appel de cette décision le 11 mars 2020.

Les époux [U] ont également formé un appel principal le 23 avril 2020.

Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction.





Par conclusions déposées et notifiées le 13 [Y] 2022, Mme [R] demande à la cour, vu les articles 1719 et 1720, 1721, 1755 du code civil, R.145-35 du code du commerce, 1184 et 1153 anciens du code civil, de : 

À titre principal vu l'évolution du litige : 

- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des consorts [U] / [F], 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande fondée sur le prétendu commandement de payer du 6 décembre 2017, dit qu'aucun loyer n'est dû par Mme [R] pour la location du local commercial, [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 1er septembre 2017 jusqu'à la remise aux normes de l'installation électrique, et débouté les consorts [U] /[F] de leurs demandes, 



- réformer le jugement de première instance, en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [R] relatives au dédommagement de la perte d'exploitation et de la perte des marchandises. 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement à payer à Mme [R] : 

- la somme de 100 000 euros relative à la perte de la valeur du fonds de commerce, 

- la somme de 4 200 euros par mois au titre de la perte d'exploitation à compter du 3 août 2017, et jusqu'à la date de la décision à intervenir prononçant la résiliation du bail, 

- la somme de 2 057,16 euros au titre de la perte des marchandises. 

- la somme de 2 867,58 euros au titre du remboursement des cotisations d'assurance, 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [R], du fait de sa résistance manifestement abusive et de sa parfaite mauvaise foi, 

À titre subsidiaire : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande fondée sur le prétendu commandement de payer du 6 décembre 2017, dit qu'aucun loyer n'est dû par Mme [R] pour la location du local commercial, [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 1er septembre 2017 jusqu'à la remise aux normes de l'installation électrique, et débouté les consorts [U] /[F] de leurs demandes, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [U] et Mme [C] [F] de réaliser les travaux de réfection de l'installation électrique du commerce qu'ils louent à Mme [R] [Adresse 2] à [Localité 4], et de faire vérifier à l'issue, la conformité des travaux par un organisme agréé, sous astreinte, 

- réformer le jugement de première instance, en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [R] relatives au dédommagement de la perte d'exploitation et de la perte des marchandises, 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement à payer à Mme [R] : 

- une somme de 4 200 euros par mois au titre de la perte d'exploitation à compter du 3 août 2017, et jusqu'à la date de réouverture de l'établissement à intervenir, 

- la somme de 2 057,16 euros au titre de la perte des marchandises. 

- la somme de 2 867,58 euros au titre du remboursement des cotisations d'assurance, 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme [R], du fait de leur résistance manifestement abusive et de leur parfaite mauvaise foi, 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé que Maître [B] renoncera en contre partie à la contribution de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle conformément à l'article 37 de la loi, 

- condamner M. [U] et Mme [F] solidairement aux entiers dépens, en ce y compris les frais de bureau Veritas à hauteur 714 euros, et aux dépens d'appel distraits au profit de Maître Lavignac sur son affirmation de droit. 



Par conclusions déposées et notifiées le 3 novembre 2022, M. et Mme [U] demandent à la cour, vu les articles 564, 565, 566, 910-4 alinéa 2 du code de procédure civile, L. 145-41, 

R. 145-35 du code de commerce, 1719 et suivants, 1184 et 1153 anciens du code civil, de : 

- juger irrecevable la demande nouvelle de dédommagement de la somme de 100000 euros relative à la perte de valeur du fonds de commerce, 

- réformer le jugement rendu le 27 février 2020 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, 

En conséquence, 

- juger Mme [R] seule responsable de l'incendie ayant affecté le local,

- mettre hors de cause M. et Mme [U],

En tout état de cause, 

- débouter Mme [R] de l'intégralité des demandes, fins et conclusions dirigée à l'encontre des époux [U], 

- débouter Mme [R] de sa demande au titre de la perte d'exploitation, laquelle n'est pas objectivée,

- débouter Mme [R] de sa demande au titre de la perte de marchandise qui n'est justifiée par aucune pièce,

- débouter Mme [R] au titre de sa demande au titre du préjudice moral,

- débouter Mme [R] de son opposition à commandement de payer, 

- constater les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 décembre 2017 devra produire ses effets,

- ordonner l'expulsion de Mme [R] avec le concours de la force publique en tant que besoin, 

- constater l'absence de tout manquement du bailleur,

- débouter Mme [R] de ses demandes,

- condamner Mme [R] au paiement des arriérés de loyers et charges à hauteur de 8605,86 euros au titre du commandement,

- condamner Mme [R] au paiement de la somme de 29122,66 euros au titre des indemnités d'occupation depuis le mois de janvier 2018,

- condamner Mme [R] à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [U],

- condamner Mme [R] aux entiers dépens. 



La procédure a été clôturée le 8 novembre 2022.





MOTIFS :



Les bailleurs versent aux débats en cause d'appel le commandement de payer qu'ils ont fait délivrer à la locataire par acte d'huissier du 6 décembre 2017.

Ce commandement qui porte sur un arriéré de loyer de 8806,84 euros reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article L.145.41 du code de commerce.



Le décompte annexé au commandement fait apparaître des loyers impayés échus antérieurement à la survenance du sinistre, pour un montant de 5888,22 euros au 1er août 2017. 

Mme [R] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement de ces loyers et charges.



Antérieurement au sinistre du 3 août 2017, Mme [R] n'a jamais formulé de réclamation auprès des bailleurs concernant l'état de l'installation électrique et a exploité normalement son restaurant dans les locaux loués malgré la vétusté et la non-conformité de l'installation.



Si la survenance du sinistre du 3 août 2017 pouvait légitimer la contestation de la dette de loyer postérieure, elle ne dispensait pas Mme [R], en tout état de cause, de régulariser les loyers impayés échus antérieurement.

Cette régularisation n'étant pas intervenue, il convient de constater la résiliation du bail au 7 janvier 2018 par l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 5888,22 euros au titre des loyers et charges échus au 1er août 2017, le jugement étant infirmé sur ces points.



La résiliation du bail étant intervenue le 7 janvier 2018 consécutivement à une défaillance de la locataire, le jugement sera infirmé en ce qu'il a enjoint à M. et Mme [U], sous astreinte, de réaliser les travaux de réfection de l'installation électrique des locaux loués, et Mme [R] sera déboutée de sa demande tendant à l'indemnisation d'une perte d'exploitation pour la période postérieure au 7 janvier 2018.



La demande formée en cause d'appel par Mme [R], tendant à la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 100000 euros en indemnisation de la perte de son fonds de commerce, est recevable au regard de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elle se fonde sur une évolution du litige postérieure au jugement dont appel.

Cette demande sera cependant rejetée en ce qu'elle se fonde sur des circonstances de fait postérieures à la résiliation du bail.



L'expertise diligentée par l'assureur de Mme [R] a mis en évidence que l'incendie avait pour origine une avarie électrique concernant le circuit d'un boîtier de raccordement ayant fondu par échauffement.

L'expert précisait dans un courrier du 11 août 2017 que cet appareillage était enfermé dans le plenum non accessible du plafond de la salle de restaurant et constituait un branchement illégal, cette alimentation du tableau électrique principal étant 'sauvagement' piquée sur le réseau Enedis, sans comptage.



Il indiquait également qu'un autre tableau électrique était relié au compteur mais sous-dimensionné. Il soulignait que l'installation électrique comportait des branchements non conformes et inadaptés, présentant de sérieux risques d'incendie, et invitait Mme [R] à se rapprocher de son bailleur pour la réfection de l'installation électrique des locaux loués qui ne pouvaient plus être exploités en l'état.

Ces éléments de fait ne sont pas contestés par le bailleur.



Le dispositif contenant le branchement illégal était, selon l'expert, dissimulé dans le plafond, aucune précision n'étant apportée quant à la date de réalisation de ce branchement, et ainsi que l'a retenu le premier juge, il n'est pas établi que Mme [R], qui a acquis le fonds par acte du 13 mars 2000, soit à l'origine de cette anomalie, ni même qu'elle en ait été informée. 



Le premier juge a considéré à juste titre que conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil et aux termes du bail, qui ne met à la charge du preneur que les seules réparations locatives et d'entretien, les travaux destinés à remédier à non-conformité et la vétusté de l'installation électrique relevaient des obligations du bailleur.



M. et Mme [U] seront en conséquence déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de Mme [R] au paiement des loyers échus entre la date du sinistre et la date de résiliation du bail, période pendant laquelle ils n'ont pas mis la locataire en mesure de reprendre son exploitation des locaux, ainsi que de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation.



Mme [R] sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre d'une perte d'exploitation pour la période du 3 août 2017 au 7 janvier 2018, faute de production de tout élément comptable relatif à l'exploitation du restaurant, de nature à justifier du préjudice allégué.

Elle sera également déboutée de sa demande en indemnisation d'une perte de marchandises, faute d'établir que les denrées acquises selon les factures qu'elle verse aux débats auraient été perdues du fait de l'incendie, alors qu'il ressort d'un courrier de son assureur en date du 15 septembre 2017 qu'elle n'avait subi aucun dommage matériel.

La demande présentée par Mme [R] au titre du remboursement des cotisations d'assurance n'est pas fondée, s'agissant de frais exposés postérieurement à la résiliation du bail intervenue de son fait.



Mme [R] sollicite enfin la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 15000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle subit de fait de leur résistance manifestement abusive et de leur parfaite mauvaise foi.

Compte tenu de la relative brièveté du délai écoulé entre l'incendie et la résiliation du bail (5 mois) et les questionnements induits par la découverte de branchements électriques 'pirates', le défaut de mise en oeuvre des travaux électriques par les bailleurs avant la date de résiliation est insuffisant à caractériser leur mauvaise foi à l'origine d'un préjudice moral de la locataire, excédant celui compensé par la dispense de paiement des loyers.



Chacune des parties, succombant partiellement sur ses prétentions, supportera la moitié des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle, sans qu'il y ait lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit qu'aucun loyer n'est dû par Mme [R] pour la location du local commercial à compter du 1er septembre 2017 et rejeté les autres demandes de Mme [R],



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déboute Mme [R] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail au torts des bailleurs,



Constate la résiliation au 7 janvier 2018 du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire insérée au bail et du commandement délivré le 6 décembre 2017,



Ordonne l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec sis besoin est le concours de la force publique, 



Condamne Mme [R] à payer à M. et Mme [U] la somme de 5888,22 euros au titre des loyers et charges échus au 1er août 2017, 



Déboute M. et Mme [U] de leurs demandes tendant à la condamnation de Mme [R] au paiement des loyers échus entre la date du sinistre et la date de résiliation du bail ainsi que de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation,



Déboute Mme [R] du surplus de ses demandes,



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Dit que chacune des parties supportera la moitié des dépens de première instance et d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT