Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JANVIER 2023



N°2023/38













Rôle N° RG 21/09518 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWJH







E.P.I.C. 13 HABITAT





C/



[I] [G]

[O] [S]





































Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Philippe HAGE 



Me Julien DUMOLIE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'AIX EN PROVENCE en date du 21 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000020.





APPELANTE



E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE







INTIMES



Madame [I] [G]

née le 27 Février 1958 à GARDANNE (13) (13120), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Valérie FERRARINI de la SELAS A.C.E.P.3 SOCIETE D'AVOCAT FERRARINI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





Monsieur [O] [S]

né le 08 Janvier 9991 à [Localité 3] (13) ([Localité 3]), demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Valérie FERRARINI de la SELAS A.C.E.P.3 SOCIETE D'AVOCAT FERRARINI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant













*-*-*-*-*



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

































































EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du premier octobre 2002 à effet à la même date, l'office public d'aménagement et de construction Sud, devenu l'EPIC 13 HABITAT, a donné à bail d'habitation à Madame [I] [G] un logement situé à [Localité 6], moyennant un loyer de 200,33 euros, pour une période de six ans renouvelable.



Par acte du 21 décembre 2020, l'EPIC 13 HABITAT a fait assigner Madame [I] [G] et son fils, Monsieur [O] [S] en expulsion et condamnation à un arriéré locatif.



Par jugement contradictoire du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a débouté l'EPIC 13 HABITAT de ses demandes, dit que le bail continue au profit de Monsieur [O] [S] à effet au premier avril 2019, dit qu'il appartiendra aux parties de régulariser la situation comptable en interne et condamné l'EPIC 13 HABITAT à payer à Monsieur [S] et Madame [G] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Le premier juge a estimé que Monsieur [S] s'était vu transférer le bail de sa mère en application de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989. Il a relevé que Madame [G] n'avait pas donné congé du bail mais avait abandonné le logement, qu'elle avait avisé son bailleur de son départ et que son fils démontrait vivre au domicile de sa mère au moins depuis le premier avril 2018.

Il a rejeté la demande du bailleur au titre de l'arriéré locatif, en notant que ce dernier ne justifiait ni de l'imputation d'un surloyer ni du caractère certain de sa créance.





Le 25 juin 2021, l'EPIC 13 HABITAT a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Madame [G] et Monsieur [S] ont constitué avocat.





Par conclusions notifiées le 09 mai 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, l'EPIC 13 HABITAT demande à la cour de statuer ainsi :



'REFORMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du pôle de proximité d'[Localité 3] en ce qu'il a : 



* Débouté 13 HABITAT de ses demandes, 

* Dit y avoir lieu à transfert de bail au profit de Monsieur [S] avec effet au 1 er avril 

2019, 

* Condamné 13 HABITAT au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du 

code de procédure civile, 

* Condamné 13 HABITAT aux dépens, 



STATUANT A NOUVEAU, 



PRONONCER la résiliation du bail liant Madame [I] [G] à 13 HABITAT aux torts exclusifs de Madame [I] [G], 



DIRE que Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre, 



ORDONNER l'expulsion immédiate et sans délais de Madame [I] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et, notamment de Monsieur [O] [S], occupant sans droit ni titre, en tant que de besoin est avec le concours de la Force Publique et, ce, dès le prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard, du logement sis [Adresse 5], 

 

CONDAMNER solidairement Madame [I] [G] et l'occupant sans droit ni titre, Monsieur [O] [S], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme de 1.108,31 € à compter du prononcé du jugement à intervenir et, ce, jusqu'à parfaite libération des lieux, 

 

CONDAMNER solidairement Madame [I] [G] et Monsieur [O] [S] au paiement de la somme de 11.093,07 € au titre des arriérés locatifs, suivant décompte arrêté au 8 décembre 2020, somme à parfaire au prononcé du jugement à intervenir, 

 

DIRE ET JUGER que la fraude commise par les requis et les troubles occasionnés justifient la suppression des délais prévus par l'article L. 412-1 in fine du Code des procédures civiles d'exécution, 

 

CONDAMNER les mêmes solidairement au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens, 

 

ORDONNER l'exécution de droit à titre provisoire du jugement à intervenir par application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, 

 

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires'.



Il estime que Madame [G], à son départ des lieux, sans en avoir donné congé, a laissé son fils s'y installer, ce qui constitue une cession illicite de bail, en application de l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989.

Il rappelle qu'il s'agit d'un logement social, soumis à condition de ressources et fait état de l'article 40 de la loi du 06 juillet 1989.

Il souligne que l'article 14 de cette loi ne s'applique pas puisque Madame [G] est partie volontairement du logement, sans l'avoir quitté subitement. Elle conteste tout abandon du logement et relève que cette dernière a organisé de longue date son départ qui n'était pas ignoré de son fils.

Il ajoute que le logement en cause est inadapté à la situation familiale de Monsieur [S] qui y réside seul.

Il sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [G].

Il demande l'expulsion de Monsieur [S], sans délai et sous astreinte. Il demande sa condamnation à une indemnité d'occupation.

Il revendique la condamnation solidairement de Monsieur [S] et Madame [G] à un arriéré locatif.



Par conclusions notifiées le 26 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [G] et Monsieur [S] demandent à la cour :



- de rejeter l'appel formé par l'EPIC 13 HABITAT

- de confirmer le jugement déféré

- de condamner l'EPIC 13 HABITAT à leur verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens

* à titre subsidiaire :

- de dire et juger que Monsieur [S] bénéficiera d'un délai de deux mois à compter de la fin de la période hivernale pour procéder au déménagement de l'appartement

* à titre extraordinaire, si la cour validait le versement d'une créance:

- d'apprécier le fondement de la créance

- d'apprécier le montant de la créance

- de fixer le montant de la créance à un montant plus raisonnable au regard des mensualités de loyers qui ont toujours été payées en totalité au bailleur

- d'accorder des délais de paiement.



Ils exposent que Monsieur [S] a toujours vécu avec sa mère depuis l'origine du bail.

Ils relatent que Madame [G] a quitté définitivement et soudaitement le domicile le premier avril 2019 en l'imposant à son fils, ce qui s'analyse comme un abandon; ils considèrent en conséquence que Monsieur [S] doit pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989.

Ils déclarent que le loyer a toujours été payé. Ils indiquent ne pas comprendre l'arriéré évoqué; ils font état d'un surloyer injustifié.

Ils soutiennent que le bail n'est pas résilié, en l'absence de congé et sans restitution des lieux loués alors que le bailleur connaissait la présence de Monsieur [S] dans les lieux.

Ils indiquent que le transfert de bail n'est pas soumis à l'accord du bailleur.

Ils font valoir que la sous-occupation des lieux n'est pas une cause de résiliation.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 09 novembre 2022.



MOTIVATION



Sur le transfert du bail



Selon l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue (...)au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.



Aux termes de l'article 40 de la même loi, les dispositions de l'article 14 sont applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution desdits logements.



Le départ de Madame [G] de son logement ne peut s'analyser en un abandon puisqu'il n'est ni brusque, ni imprévisible et qu'il n'est pas le fruit d'une circonstance qui aurait obligée cette dernière à quitter son logement. Bien au contraire, Madame [G] écrivait à son bailleur le 22 août 2019 pour lui indiquer qu'elle était mariée depuis le 10 juin 2017, qu'elle avait vécu dans le logement loué depuis l'année 2002 avec son fils [ né en 1991], que son mari avait obtenu une maison depuis un an, qu'il l'avait remise en état et qu'elle avait emménagé avec lui depuis le premier avril 2019. Elle exposait au terme de cette missive que le logement était occupé par son fils qui payait le loyer, l'électricité et les assurances. Elle faisait état d'un appel téléphonique auprès du bailleur pour demander à ce que son fils puisse garder le logement; elle indiquait qu'il travaillait et qu'il allait 'se mettre en ménage'. Ainsi, le départ de Madame [G] pour rejoindre son époux avec lequel elle était mariée depuis l'année 2017 est en réalité un choix de vie et non un départ brusque et imprévisible, ou le fruit d'une circonstance qui aurait obligée la locataire à quitter son logement. La missive de Madame [G] avait pour objectif de permettre à son fils, majeur (28 ans), de rester dans le logement et de devenir le seul titulaire du bail.

Il ne s'agit donc pas d'un abandon du logement au sens de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989.

Dès lors, Monsieur [S] ne peut prétendre à un transfert de droit du bail.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de Madame [G]



Selon l'article 2 de la loi du 06 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux (...).



Madame [G] ne réside plus depuis le mois d'avril 2019 dans le logement social qui lui a été attribué.

Il ressort l'article 17 de son contrat de bail que 'le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. A défaut d'occupation des lieux loués pour une durée minimale de 08 mois au cours d'une année de location (...), l'OPAC engagera une procédure de résiliation judiciaire du contrat de location'.



L'absence d'occupation personnelle du logement par Madame [G] depuis le mois d'avril 2019, sans que son fils puisse être considéré comme une personne à sa charge, constitue un manquement répété à son obligation de locataire qui justifie la résiliation de son bail, à ses torts, sans toutefois que ses agissements puissent être considérés comme frauduleux, comme le soutient l'EPIC 13 HABITAT, puisque Madame [G] a écrit à son bailleur pour lui indiquer qu'elle était partie, que son fils était resté dans les lieux et qu'elle souhaitait qu'il puisse bénéficier d'un transfert de bail.





Il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [G]. Cette résiliation prendra effet à compter du présent arrêt. Monsieur [S], occupant du chef de Madame [G], est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation judiciaire du bail.

Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, sans astreinte. 





Sur l'arriéré locatif



Aux termes de l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.



Ainsi, le supplément de loyer de solidarité est dû selon ces règles, sans qu'il soit nécessaire qu'il soit évoqué dans le contrat de bail.



L'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l'organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.



L'EPIC HABITAT a facturé à Madame [G] un supplément de loyer de solidarité forfaitaire de 1124,65 euros (sa pièce 6) depuis le mois de janvier 2020 (pièce de Madame [G] ; avis d'échéance de janvier 2020), jusqu'à la décision de première instance.



L'EPIC HABITAT ne justifie pas avoir adressé des mises en demeure à Madame [G] afin d'obtenir le justificatif de ses ressources. Il ne démontre pas les raisons pour lesquelles une telle facturation a été établie. Par ailleurs, cet établissement a laissé planer un doute sérieux sur la situation de Monsieur [S] puisqu'il lui demandait (pièce 16 des intimés) de faire parvenir divers documents (trois derniers bulletins de salaire et livret de famille) pour étudier sa demande, laissant donc croire à ce dernier à une possibilité de transfert de bail. Ce n'est que le 18 novembre 2020 que l'EPIC 13 HABITAT indiquait à Monsieur [S] qu'il ne pouvait bénéficier du transfert de bail, en faisant état de ce que le bail 'pouvait' être transféré en application de l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, alors que le transfert est de droit si les conditions de l'article 14 et de l'article 40 de cette même loi sont remplies.



En l'absence de congé délivré par le bailleur ou le locataire, le bail a été résilié par la présente décision, à effet de son prononcé, en raison du manquement de la locataire, Madame [G], à son obligation d'occupation des lieux au moins huit mois par an.



L'EPIC HABITAT ne justifie pas des raisons pour lesquelles un supplément de solidarité a été appliqué. Il ressort par ailleurs que le loyer en cours a toujours été réglé.



Il convient d'ajouter que seule la locataire, jusqu'à la résiliation du bail, pourrait être condamnée à un arriéré locatif, Monsieur [S] n'étant qu'un occupant de son chef.



En conséquence, l'EPIC HABITAT sera débouté de sa demande tendant à voir condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [S] à lui verser la somme de 11.093, 07 euros au titre des arriérés locatifs arrêté au 08 décembre 2020. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Monsieur [S], occupant sans droit ni titre depuis le prononcé de la présente décision, sera condamné à verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus être payés si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 307, 42 euros.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Madame [G] et Monsieur [S] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné l'EPIC 13 HABITAT aux dépens et à verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur l'exécution provisoire



L'EPIC 13 HABITAT sera débouté de cette demande qui ne peut être sollicitée devant la cour d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe





INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de l'EPIC 13 HABITAT au titre de l'arriéré locatif et en ce qu'il a rejeté la demande de l'EPIC 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles,



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,



REJETTE la demande de transfert du bail sollicitée par Monsieur [O] [S],



PRONONCE la résiliation judiciaire du bail unissant Madame [I] [G] et l'EPIC 13 HABITAT aux torts de Madame [G],



CONSTATE que Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision,



ORDONNE l'expulsion de Monsieur [O] [S] (à défaut de libération volontaire des lieux) et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution



FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du présent arrêt à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus être payés si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 307, 42 euros,



CONDAMNE Monsieur [O] [S] au versement de cette indemnité d'occupation à compter du présent arrêt,



REJETTE les demandes des parties formulées au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



REJETTE la demande d'exécution provisoire formée par l'EPIC 13 HABITAT, 



CONDAMNE in solidum Madame [I] [G] et Monsieur [O] [S] aux dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,