Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/ 39













Rôle N° RG 21/10968 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH247







S.C.I. SAINT ESTEVE





C/



[S] [T] [V] épouse [W]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Gilbert UGO





Me Sandra JUSTON 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANTIBES en date du 17 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00050.







APPELANTE



S.C.I. SAINT ESTEVE, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE







INTIMEE



Madame [S] [T] [V] épouse [W], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Albert-David TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023 puis les parties ont été informées que le prononcé de la décision était prorogée au 26 janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant jugement d'adjudication en date du 10 septembre 2020, la SCI SAINT ESTEVE est devenue adjudicataire de biens et droits immobiliers ( Lots n° 4,9,36, 31, 32, 33, 34, 35) situés dans un immeuble à [Localité 3], lesquels appartenaient à Monsieur [W].

Ce dernier avait donné à bail à son épouse Madame [W], suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2014, l'ensemble des lots moyennant un loyer mensuel de 150 €, le bail précisant que le locataire prenait des engagements de réalisation de travaux.



Les travaux ne semblant pas avoir été réalisés notamment dans le lot 35, la SCI SAINT ESTEVE déposait une requête aux fins de constat pour demander à la locataire de pouvoir visiter les lieux.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, la présidente du tribunal de proximité d'Antibes autorisait qu'un procès verbal de constat soit dressé.

Maître [E], huissier de justice se rendait le 6 janvier 2021 sur les lieux aux fins de constater la bonne réalisation des travaux par Madame [W].



Estimant que cette dernière n'avait pas tenu ses engagements contractuels notamment pour le lot 35, la SCI SAINT ESTEVE assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes Madame [W], suivant exploit de huissier en date du 21 janvier 2021, afin de voir :

* prononcer l'annulation du bail conclu le 30 octobre 2014 entre Madame [W] et Monsieur [W].

Subsidiairement, 

* prononcer la résiliation du bail.

*ordonner l'expulsion de Madame [W] des lieux qu'elle occupe sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement avec le concours de la force publique.

* condamner Madame [W] au paiement de la somme de 2.200 € au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux.

* condamner Madame [W] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [W] aux entiers dépens.



L'affaire était appelée à l'audience du 20 mai 2021.



La SCI SAINT ESTEVE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Madame [W] demandait au tribunal de :

- in limine litis.

*constater que la SCI SAINT ESTEVE avait obtenu une ordonnance sur requête sans justifier de sa qualité de nouveau propriétaire des biens, objet de la présente procédure.

* constater que la SCI SAINT ESTEVE avait fait procéder à la signification de l'ordonnance sur requête et au procès verbal de constat le même jour sans faire mention des heures.

* juger que le principe du contradictoires et les droits de Madame [W] avaient été violés, n'ayant pas été destinataire à personne de ces actes.

* prononcer la nullité du procès verbal de constat d'huissier le 6 janvier 2021 et le considérer comme nul et de nul effet.

- À titre subsidiaire sur le fond.

* constater que la clause relative aux travaux ne mentionne aucun délai, ni date-butoir d'exécution.

* constater que le bail conclu entre les parties mentionne clairement l'autorisation de sous-louer

* constater qu'il n'existe aucune clause léonine ou violation des dispositions contractuelles.

* rejeter toutes les demandes formulées par la SCI SAINT ESTEVE .

* condamner la SCI SAINT ESTEVE au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile o.

* condamner la SCI SAINT ESTEVE aux entiers dépens.



Par jugement en date du 17 juin 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'action soulevée par Madame [W], tirée de ce que la SCI SAINT ESTEVE n'a pas justifié de sa qualité de propriétaire du bien.

* constater que la SCI SAINT ESTEVE a fait procéder de même jour, 6 janvier 2021, sans précision d'heures entre les deux dates à la signification de l'ordonnance sur requête à Madame [W] et à l'établissement du procès verbal de constat d'huissier dans son logement.

* dit en conséquence que Madame [W] a été privée des voies de recours existantes à l'encontre de l'ordonnance sur requête.

* prononcer la nullité du procès-verbal dressé par la SCI GIOANNI-[E] le 6 janvier 2021.

* dit que la SCI SAINT ESTEVE n'a pas justifié de la valeur des travaux mis à la charge de Madame [W] au contrat de bail en date du 30 octobre 2014.

* débouté la SCI SAINT ESTEVE de son action en annulation du bail du 30 octobre 2014 conclu entre Monsieur [W] et Madame [W].

* dit que la SCI SAINT ESTEVE n'a pas démontré l'absence de travaux réalisés dans les lieux loués par Madame [W].

*débouté la SCI SAINT ESTEVE de sa demande subsidiaire en résolution du bail conclu entre Monsieur [W] et Madame [W].

* dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et les frais de procédure exposée dans la présente instance.

* rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 20 juillet 2021, la SCI SAINT ESTEVE a interjeté appel de la dite décision 



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 décembre 2021 auquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [W] demande à la cour de :

* la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

* confirmer le jugement querellé en ce qu'il a statué comme suit, à savoir :

- in limine litis.

* constater que la SCI SAINT ESTEVE a fait procéder à la signification de l'ordonnance sur requête et au procès verbal de constat le même jour sans faire mention des heures.

* juger que le principe du contradictoire et les droits de Madame [W] ont été violés, n'ayant pas été destinataire à personne de ces actes d'huissier .

* prononcer la nullité du procès verbal de constat de huissier le 6 janvier 2021 et le considérer comme nul et de nul effet.

- À titre subsidiaire sur le fond.

* constater que la clause relative aux travaux ne mentionne aucun délai, ni date-butoir d'exécution.

* constater que le bail conclu entre les parties mentionne clairement l'autorisation de sous-louer

* constater qu'il n'existe aucune clause léonine ou violation des dispositions contractuelles.

* rejeter toutes les demandes formulées par la SCI SAINT ESTEVE .en les considérant comme non fondées

* infirmer le jugement querellé 

- in limine litis.

* constater que la SCI SAINT ESTEVE a obtenu une ordonnance sur requête sans justifier de sa qualité de nouveau propriétaire des biens, objet de la présente procédure.

* prononcer la nullité du procès verbal de constat de huissier le 6 janvier 2021 et le considérer comme nul et de nul effet.

 * rejeter toutes les demandes formulées par la SCI SAINT ESTEVE en les considérant comme non fondées.

* condamner la SCI SAINT ESTEVE au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner la SCI SAINT ESTEVE aux entiers dépens directement distraits au profit de la SCP BADIE, avocat aux offres de droit.



Au soutien de ses demandes, Madame [W] fait valoir que l'ordonnance du 12 novembre 2020 a été signifiée en date du 6 janvier 2021, sans connaître le moment exact puisque l'huissier instrumentaire n'a pas daigné préciser l'heure de passage , cet élément revêtant toute son importance dans la mesure où elle était absente de son domicile et que l'acte a été remis à l'étude.

Elle ajoute que le même jour, soit le 6 janvier à 14h30, il a été dressé le procès-verbal de constat en son absence sans qu'elle soit avertie de ces actions. 

Aussi elle maintient que personne ne peut garantir que la signification de l'ordonnance ait eue lieu avant le procès-verbal de constat en l'absence d'heure exacte sur l'acte de huissier.

Par ailleurs elle maintient que la SCI SAINT ESTEVE a signifié les actes litigieux alors qu'elle n'avait aucune qualité pour agir.

Elle explique que faisant suite à la délivrance de la sommation interpéllative du 14 avril 2021, la SCI SAINT ESTEVE a adressé un courrier officiel produisant le chèque de 244.'630 € établi par la SCI SAINT ESTEVE en date du 20 octobre 2020, chèque transmis entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Grasse en date du 27 octobre 2020, ce chèque n'étant nullement un chèque de banque.

De ce fait, le délai d'encaissement pour un chèque non certifié étant de 3 semaines, la SCI SAINT ESTEVE a obtenu une décision de justice alors que le chèque qui avait été déposé ,n'était nullement garanti du bon encaissement.



Madame [W] indique que son époux lui avait consenti un contrat de location de local d'habitation et de hangar par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2014 pour une période comprise entre 1er novembre 2014 et le 31 mai 2025, bail aux termes duquel il avait été prévu la fixation d'un loyer réduit en contrepartie de la réalisation de travaux par la locataire durant l'exécution du bail.

Toutefois elle précise qu'il n'est nullement précisé au bail que les travaux devaient être réalisés au jour de son entrée dans les lieux, indiquant par ailleurs que la SCI SAINT ESTEVE a soutenu de manière inexacte qu'aucun travaux n'avait été réalisé.

Elle ajoute qu'elle avait également la possibilité de sous louer, contrairement à ce que soutient la SCI SAINT ESTEVE.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 janvier 2022 auquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI SAINT ESTEVE demande à la cour de :

* réformer le jugement entrepris 

- Statuant à nouveau

* prononcer l'annulation du bail conclu le 30 octobre 2014 entre Madame [W] et Monsieur [W].

* prononcer l'expulsion de la défenderesse et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 150 € par jour de retard d à compter de la signification du jugement avec le concours de la force publique.

* prononcer la résolution du bail conclu le 30 octobre 2014 entre Madame [W] et Monsieur [W].

* prononcer l'expulsion de la défenderesse et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 150 € par jour de retard d à compter de la signification du jugement avec le concours de la force publique.

*condamner la défenderesse à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2.200 euros jusqu'à la libération effective et complète des lieux loués.

*condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamner la défenderesse aux entiers dépens comprenant notamment le coût du constat du 7 janvier 2021.

*débouter Madame [W] de ses demandes 



Au soutien de ses demandes , la SCI SAINT ESTEVE indique que par lettre recommandée en date du 9 décembre 2020, la SCP GIOANNI-[E] a convoqué Madame [W] en vue d'un procès verbal de constat, cette lettre ayant été réceptionnée par cette dernière le 11 décembre 2020.

Par ailleurs, elle maintient qu'aucune disposition du code de procédure civile n'imposant à l'huissier d'indiquer lors de sa signification l'heure, cette signification est par conséquent régulière et ne peut être sérieusement arguée de nullité.

Elle fait notamment valoir que contrairement à ce qu'il a été jugé, la défenderesse avait toute possibilité de contester l'ordonnance prononcée sur requête.

Enfin elle soutient que même si ce procès-verbal a été établi de façon non contradictoire en raison de la carence de l'intimée, ce constat constitue une pièce régulièrement communiquée soumise à discussion des parties dans le cadre du procès qui est en cours, Madame [W] étant donc en mesure de contester ou non les constatations de l'huissier, de remettre en cause les éléments relevés par l'huissier ou bien encore de faire dresser elle-même un autre constat si elle l'estime nécessaire pour la manifestation de la vérité.

La SCI SAINT ESTEVE fait également valoir que par jugement du 10 septembre 2020 elle est devenue irrévocablement propriétaire des biens litigieux de sorte qu'elle avait la qualité pour déposer la requête le 6 novembre 2020 aux fins de constat.

Elle maintient que la locataire n'a pas respecté les engagements visés au bail pour le lot numéro 35 et pour le lot 36, soutenant que dans la mesure où aucune disposition du contrat ne lui octroyait des délais pour faire les travaux, cela impliquait a contrario une obligation d'exécuter sa prestation immédiate.

S'agissant des quelques travaux qu'elle dit avoir réalisés, la SCI SAINT ESTEVE relève que Madame [W] ne rapporte pas la moindre le moindre début de preuve.

Enfin elle indiquet que le prix du loyer fixé à 150 € par mois pour un ensemble immobilier aussi important en plein centre-ville, composé de deux appartements, d'une terrasse, d'un local commercial , de trois parkings et d'un grand local avec garage constitue un vil prix qui rend la convention nulle même si, pour la forme, les parties ont entendu justifier cette absence de prix véritable par la prise en compte de travaux mis à la charge du locataire.

Elle ajoute que les baux passés en sous-location rapportent à l'intimée la somme de 1.331 € soit 9 fois plus que ce qu'elle doit payer, ce qui démonte la collusion frauduleuse entre les époux [W].

 ******



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 novembre 2022 et mise en délibéré au 12 janvier 2023, prorogé au 26 janvier 2023. 



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1°) Sur la nullité du procès verbal de constat établi le 6 janvier 2020 par Maitre [E], huissier de justice



Attendu que Madame [W] soulève, in limine litis, deux exception de procédure.

Qu'elle soutient d'une part que l'ordonnance sur requête a été obtenue par la SCI SAINT ESTEVE sans que celle-ci ait démontré sa qualité de nouveau propriétaire du bien 

Qu'elle relève d'autre part que la SCI SAINT ESTEV a fait procéder à la signification de l'ordonnance sur requête le 6 janvier 2021 et a ,le même jour, fait dresser le procès-verbal par huissier en parfaite violation de ses droits. 



a) Sur la qualité de la SCI SAINT ESTEVE



Attendu que l'article R322-56 du code de procédures civiles d'exécution dispose que'le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l'adjudicataire en application de l'article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'au versement complet du prix ou sa consignation.'



Attendu que par jugement du 10 septembre 2020, la SCI SAINT ESTEVE est devenue propriétaire des biens litigieux.

Qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette dernière a respecté les dispositions de l'article sus visé en consignant le prix de vente le 27 octobre 2020.

Que le Batonnier de l'ordre des avocats du barreau de Grasse a accusé réception de ce paiment le 28 octobre 2020.

Que le chèque d'un montant de 244.630 euros a été débité du compte de la SCI SAINT ESTEVE le 29 octobre 2020

Qu'ainsi la SCI SAINT ESTVE avait qualité à déposer la requête aux fins de constat le 6 novembre 2020.





b) Sur la signification de l'ordonnance sur requête 



Attendu que procédant par voie de requête en date du 6 novembre 2020, la SCI SAINT ESTEVE a sollicité la désignation d'un huissier pour pénétrer dans les locaux qu'elle venait d'acquérir.

Qu'il était fait droit à cette demande suivant ordonnance en date du 12 novembre 2020.



Attendu que la SCP GIOANNI- [E] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 décembre 2020 à Madame [W] lui demandant de convenir d'une date de rendez-vous pour établir ce procès-verbal.

Que Madame [W] n'a pas donné suite à ce courrier réceptionné le 11 décembre 2020.



Attendu que l'huissier a signifié cette ordonnance à étude le 6 janvier 2021.

Que le même jour à 14 H 30, Maître [E] dressait un procés verbal de constat.

Que cependant la cour est dans l'impossibilité de vérifier si la signification de l'ordonnance a eu lieu avant ou après le procés verbal de constat.

Qu'il convient dés lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le procès verbal de constat était nul et de nul effet. 



2°) Sur la résilaition du bail conclu le 30 octobre 2014 entre Monsieur [W] et Madame [W]



Attendu que la SCI SAINT ESTEVE demande à la cour de prononcer la résiliation du bail dans la mesure où Madame [W] n'a pas respecté les engagements pris à savoir l'exécution de travaux pour le lot 35 et pour le lot 36/ 31.



Attendu que dans la mesure où le procès-verbal de constat d' huissier du 6 janvier 2021 est nul et de nul effet, la SCI SAINT ESTVE ne peut l'invoquer à l'appui de ses demandes.

Qu'en l'état des pièces produites aux débats, elle ne démontre pas que les travaux prévus au bail n'auraient pas été effectués.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit non fondée la demande de résiliation de bail sur le fondement que Madame [W] n'aurait pas respecté l'obligation de réaliser les travaux.



3°) Sur la nullité du bail conclu le 30 octobre 2014 entre Monsieur [W] et Madame [W]



Attendu que la SCI SAINT ESTEVE fait valoir que le prix du loyer fixé à 150 € par mois pour un ensemble immobilier aussi important en plein centre-ville, composé de deux appartements, d'une terrasse, d'un local commercial, de trois parkings et d'un grand local avec garage constitue un vil prix qui rend la convention nulle même si pour la forme, les parties ont entendu justifier cette absence de prix véritable par la prise en compte de travaux mis à la charge du locataire.



Attendu la vileté du loyer ne peut s'apprécier que par le montant des travaux mis à la charge du locataire. 

Qu'en effet le montant total des travaux est de nature à valoriser le montant mensuel supporté par le locataire et de rapprocher ainsi le loyer du loyer réel correspondant à la valeur locative du bien.

Qu'il ressort du contrat de bail que ces travaux consistent dans la remise en peinture totale de l'appartement, dans des travaux de distribution d'eau et d'électricité, dans la création d'une cuisine, d'une douche, d'un cabinet de toilette, dans des travaux d'isolation, de faux plafonds , ces travaux correspondant manifestement à des grosses réparations et non à des dépenses d'entretien.

Que toutefois aucun élément permettant le chiffrage des travaux n'est produit.

Que dés lors, à l'instar du tribunal de première instance, la cour n'est pas en mesure en l'absence d'éléments complémentaires d'apprécier si le prix fixé par Monsieur [W] est trop bas au regard des travaux mis à la charge de Madame [W].



Attendu que le moyen soutenu par la SCI SAINT ESTEVE selon lequel les baux passés en sous-location rapporteraient à Madame [W] la somme mensuelle de 1.331 € soit 9 fois plus que ce qu'elle doit payer, ce qui démontrerait la collusion frauduleuse entre les époux [W] ne saurait prospérer, la sous-location invoquée par la SCI SAINT ESTEVE résultant du procès-verbal du 6 janvier 2021 déclaré nul et de nul effet.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de bail de la SCI SAINT ESTEVE. 



4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, la SCI SAINT ESTEVE est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI SAINT ESTEVE aux entiers dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI SAINT ESTEVE à payer à Madame [W] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe





CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes en date du 17 juin 2021 en toutes ses dispositions.



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE la SCI SAINT ESTEVE à payer à Madame [W] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel.







CONDAMNE la SCI SAINT ESTEVE aux entiers dépens en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,