Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/52 













Rôle N° RG 21/17164 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIP7O







[K] [N]





C/



[U] [Z]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Laure ATIAS



Me Marie OZENDA 





























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 18 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01585.





APPELANT



Monsieur [K] [N] 

né le 9 Juin 1953 à [Localité 6] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 3]

et dont le domicile professionnel est situé [Adresse 2], 



représenté et assisté par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE 





INTIME



Monsieur [U] [Z],

né le 6 Novembre 1968 

demeurant [Adresse 4]



représenté et assistée par Me Marie OZENDA de la SELARL LEX & LAW, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2019, monsieur [U] [Z], avocat, a sous-loué à l'un de ses confrères, monsieur [K] [N], un bureau pour un loyer de 650 euros HT, provision sur charges incluse.



Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 20 avril 2021, monsieur [U] [Z] a donné congé à son sous-locataire pour le 31 mais 2021. 



Soutenant que monsieur [K] [N] n'avait pas restitué les clefs à la date du 1er juin 2021, monsieur [U] [Z] l'a assigné devant le juge des référés. 



Monsieur [K] [N] a quitté les lieux le 1er octobre 2021 et remis les clefs.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 18 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :


constaté la résiliation du bail de sous-location conclu entre monsieur [U] [Z] et monsieur [K] [N] à la date du 1er juin 2021, 

condamné monsieur [K] [N] à la somme provisionnelle de 6 000 € au titre des indemnités d'occupation pour la période de juin à octobre 2021 inclus, 

débouté monsieur [U] [Z] de sa demande de provision sur dommages et intérêts,

condamné monsieur [K] [N] à payer à monsieur [U] [Z] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 




Selon déclaration reçue au greffe le 7 décembre 2021, monsieur [K] [N] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur l'annulation de la décision et sur la critique de toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par ordonnance sur incident du 28 avril 2022, la demande de radiation de l'affaire présentée sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile a été rejetée. 



Par dernières conclusions transmises le 18 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [K] [N] demande à la cour de :


déclarer son appel recevable,

réformer l'ordonnance entreprise, 

constater la résiliation du bail de sous location au 30 septembre 2021,


À titre principal : 


débouter monsieur [U] [Z] de toutes ses demandes,


À titre subsidiaire : 


limiter la provision due sur les loyers aux seuls mois d'août et septembre 2021, soit la somme de 1 200 €,

condamner monsieur [U] [Z] à lui remettre les quittances de loyers au titre de toutes les sommes réglées, 

condamner monsieur [U] [Z] au versement de dommages et intérêts à hauteur de 3 600 €,

condamner monsieur [U] [Z] au paiement de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.




Par dernières conclusions transmises le 17 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [U] [Z] sollicite de la cour qu'elle : 


dise l'appel infondé, 

déboute monsieur [K] [N] de toutes ses demandes,

confirme l'ordonnance des chefs de jugement critiqués,

le reçoive pour le surplus en sa demande reconventionnelle, 

condamne monsieur [K] [N] à lui payer la somme provisionnelle de 1 000 € au titre de l'indemnité conséquence de la non comparution en première instance, 

condamne monsieur [K] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, 

condamne monsieur [K] [N] au paiement d'une amende civile pour appel abusif,


En tout état de cause :


condamne monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 




L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de résiliation du bail



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application de l'article 1713 du code civil, on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. L'article 1717 du même code prévoit que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. En vertu de l'article 1739 du même code, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.



Il résulte de l'article 8 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989 et d'une jurisprudence constante que les dispositions protectrices des baux d'habitation ne s'appliquent pas au contrat de sous-location, quel qu'en soit sa destination. 



De même, il a été jugé que les dispositions de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, relatives aux baux professionnels, ne s'appliquent pas dans le cadre de contrat de sous-location d'un bail à usage mixte, quelle qu'en soit la destination, même exclusivement professionnelle. 



En l'espèce, monsieur [U] [Z], qui bénéficie d'un bail à usage d'habitation et professionnel l'y autorisant, signé le 22 mars 2011, sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], a donné en sous-location à monsieur [K] [N], par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, un bureau de 20 m² correspondant à une chambre sur l'état des lieux, pour un loyer HT mensuel de 650 €, provision sur charges incluses. Le contrat de sous-location a été conclu pour une durée d'un an, à compter du 1er octobre 2019, jusqu'au 30 septembre 2019, renouvelable par tacite reconduction à défaut de congé notifié un mois avant son terme. Le contrat de sous-location stipule expressément que 'si l'une ou l'autre des parties entend y mettre un terme de façon anticipée, elle devra le notifier à l'autre partie par courrier recommandé avec accusé réception ou remis en main propre en respectant un préavis d'un mois'. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2021, reçue le lendemain, monsieur [U] [Z] a donné congé à monsieur [K] [N] au titre du contrat de sous-location avec un préavis d'un mois, expirant au 31 mai 2021 au plus tard. 



Monsieur [K] [N] invoque à torts les dispositions de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, relatives aux baux professionnels, inapplicables en l'espèce, dans le cadre d'un contrat de sous-location à partir d'un bail mixte. Il ne peut donc se prévaloir d'aucune clause abusive au titre de la durée du bail limitée à un an, renouvelable.



De même, l'appelant ne saurait davantage se prévaloir des dispositions des articles L 145-31 et L 145-32 du code de commerce alors que le bail principal n'est pas un bail commercial, mais un bail mixte, à usage d'habitation et professionnel. 



Dès lors, ce sont les dispositions du code civil et celles du contrat liant les parties qui s'appliquent. 



Or, monsieur [U] [Z] a bien délivré à monsieur [K] [N] un congé dans les formes et délais prévus, de sorte que l'appelant était occupant sans droit ni titre dès le 1er juin 2021, date à laquelle le premier juge a justement retenu la résiliation du bail de sous-location. L'ordonnance entreprise doit être confirmée à ce titre. 



Sur la demande de provision sur indemnités d'occupation 



En son article 11, le contrat de sous-location signé entre les parties, stipule 'qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'une somme quelconque due en vertu du bail ou d'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le locataire principal de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au locataire principal'. Il est indiqué que 'dans le cas où le sous-locataire se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé' et que 'dans tous les cas, le sous-locataire sera de plein droit débiteur envers le locataire principal d'une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée, si le présent bail y est assujetti'. 



Le bail est résilié au 1er juin 2021. Les parties s'accordent sur le montant du dernier loyer pratiqué entre elles, à savoir 600 € par mois. Aux termes des dispositions contractuelles applicables, monsieur [K] [N] est donc redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1200 € à compter du 1er juin 2021. 



Monsieur [K] [N] affirme avoir quitté les lieux le 30 septembre 2021 et justifie d'un nouveau contrat de sous-location d'un bureau signé le 9 septembre 2021, avec un autre bailleur, à compter du 1er octobre 2021. Il produit un bon de transport pour un photocopieur enlevé des locaux loués à monsieur [U] [Z] le 30 septembre 2021. L'intimé affirme que monsieur [K] [N] n'a remis les clefs que le 1er octobre 2021, de sorte que ce mois serait également dû, sans toutefois produire une pièce permettant d'objectiver cette date. Aussi, en l'état des éléments produits, il appert que la créance de monsieur [U] [Z] contre monsieur [K] [N] n'est pas sérieusement contestable au titre des mois de juin, juillet, août et septembre 2021 seulement. L'appelant admet être redevable des mois d'août et septembre 2021. Au titre de juin et juillet 2021, il produit la photocopie de deux chèques de 600 euros, sans justifier de leur débit. Cette preuve est insuffisante. 



Aussi, il appert que monsieur [K] [N] est redevable envers monsieur [U] [Z] d'une somme non sérieusement contestable à hauteur de 4 800 €, au titre des indemnités d'occupation provisionnelles dues depuis le 1er juin 2021. L'ordonnance entreprise sera donc réformée sur le montant de la condamnation provisionnelle prononcée. 



Sur la demande tendant à la délivrance des quittances de loyers



Monsieur [K] [N] n'explicite ni ne fonde cette demande juridiquement, étant observé qu'il ne saurait solliciter la délivrance de quittances de loyers au titre des mois de juin et juillet 2021 alors qu'il ne justifie pas s'être acquitté de l'indemnité d'occupation alors due. 



Cette demande ne peut qu'être rejetée.



Sur la demande de dommages et intérêts sollicités par monsieur [K] [N]

dommages et intérêts compensatoires 



En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

La demande de dommages et intérêts présentée par monsieur [K] [N] et fondée sur les dispositions propres aux baux commerciaux en termes de réparation du préjudice subi du fait de l'éviction des lieux ne peut prospérer dans la mesure où ces dispositions ne sont pas applicables. 



Cette demande doit être rejetée. 



Sur les demandes d'indemnisation présentées par monsieur [U] [Z] 

reconventionnel



Au titre de la non comparution en première instance



Par application de l'article 560 du code de procédure civile, le juge d'appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s'être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.



En l'occurrence, monsieur [K] [N] n'a certes pas constitué avocat en première instance, de sorte que l'ordonnance entreprise a été rendue de manière réputée contradictoire. Toutefois, il produit un arrêt de travail contemporain de l'audience en première instance. Aussi, il ne peut être retenu qu'il se soit abstenu de comparaître en première instance sans motif légitime. 



Cette demande de dommages et intérêts ne peut prospérer. 



Au titre de l'appel abusif



Par application de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'article 559 du code de procédure civile reprend ces dispositions en cas d'appel abusif.

 

En l'espèce, aucun abus de monsieur [K] [N], dans l'exercice de la voie de recours qui lui était ouverte n'est démontré, de sorte que cette demande de dommages et intérêts n'a pas lieu d'être satisfaite.



Sur la demande d'amende civile contre monsieur [K] [N] 



Par application de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'article 559 du code de procédure civile reprend ces dispositions en cas d'appel abusif.

 

Toutefois, il n'appartient pas à une partie, qui ne saurait en profiter, de solliciter le paiement par l'autre partie d'une amende civile.



En tout état de cause, aucune des conditions de condamnation de l'appelant au paiement d'une telle amende n'est réunie, aucun abus dans son droit d'agir n'étant caractérisé. 



Cette demande ne peut donc qu'être rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Monsieur [K] [N] qui succombe principalement au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de monsieur [U] [Z] les frais, non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. 

L'indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 1 500 euros en cause d'appel.



L'appelant supportera en outre les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [K] [N] à payer à monsieur [U] [Z] une somme provisionnelle de 6 000 € au titre des indemnités d'occupation pour la période de juin à octobre 2021 inclus,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Condamne monsieur [K] [N] à payer à monsieur [U] [Z] une somme provisionnelle de 4 800 € au titre des indemnités d'occupation dues du 1er juin 2021 au 30 septembre 2021, 



Déboute monsieur [K] [N] de sa demande de dommages et intérêts,



Déboute monsieur [K] [N] de sa demande de délivrance de quittances de loyers, 



Déboute monsieur [U] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts pour non comparution de monsieur [K] [N] en première instance, et pour appel abusif, 



Déboute monsieur [U] [Z] de sa demande d'amende civile contre monsieur [K] [N], 



Condamne monsieur [K] [N] à payer à monsieur [U] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [K] [N] de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne monsieur [K] [N] au paiement des dépens. 



La Greffière La Présidente