Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 26 JANVIER 2023



N° 2023/54 













Rôle N° RG 21/17458 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQ2B







[E] [S]





C/



[F] [D]

[K] [I] épouse [D]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Maxime PLANTARD



Me Mathieu PATERNOT 





























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ d'AIX EN PROVENCE en date du 09 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00762.





APPELANT



Monsieur [E] [S]

né le 19 Octobre 1967 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté par Me Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Matthieu MOLINES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [F] [D],

né le 2 Avril 1961 à [Localité 7] 

demeurant [Adresse 3]



représenté et assisté par Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [K] [I] épouse [D]

née le 23 Janvier 1981 à [Localité 8], 

demeurant [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2023,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte notarié du 10 mai 2017, monsieur [E] [S] a acquis de monsieur [O] plusieurs lots dépendant de la copropriété résidence Le Clos du Roy, située [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un appartement, une cave (lot 86), un garage et les tantièmes de parties communes associés à chacun des lots.



Dans l'acte de vente, monsieur [E] [S] a été informé par le vendeur que la cave était occupée par un autre copropriétaire, son vendeur faisant état d'une inversion de caves entre deux copropriétaires. 



Par acte d'huissier du 17 mai 2021, monsieur [E] [S] a fait assigner monsieur [F] [D] aux fins de voir ordonner une expertise avec la mission de décrire la situation actuelle d'occupation des caves n°24 et 22, rechercher en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés à quels lots les caves n°22 et 24 correspondent et où elles sont situées, fournir tous éléments d'appréciation du préjudice subi du fait de l'occupation de la cave n°24, lot n°86, par monsieur [F] [D], et le voir condamner à lui payer une indemnité de 1 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance en date du 9 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :


reçu l'intervention volontaire de madame [K] [I], 

dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise, 

condamné monsieur [E] [S] à payer à monsieur [F] [D] et madame [K] [I] , pris ensemble, une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.




Selon déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2021, monsieur [E] [S] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 10 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [E] [S] demande à la cour de :


débouter monsieur [F] [D] et madame [K] [I] de leurs demandes,

réformer en tous points l'ordonnance entreprise, 

désigner un expert, de préférence géomètre-expert, afin de :


- se rendre sur les lieux, 

- recueillir les explications des parties, 

- prendre connaissance de tous documents utiles à son information, à charge d'en indiquer les sources, 

- examiner le plan d' origine de la copropriété tel qu'il figure dans le dossier du syndic, 

- le comparer avec le plan de l'existant dressé le 26 février 2016,

- dire s'il est possible de positionner les lots 22 et 24 au regard de la situation réelle des lieux, 

- rechercher en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés à quels lots de copropriété ces caves n° 24 et 22 correspondent respectivement et où elles sont situées,

- fournir tout élément d'appréciation du préjudice subi par le requérant du fait de l'occupation de la cave n° 24, lot 86 par monsieur [F] [D], 

- s'expliquer techniquement dans le cadre de ses chefs de mission sur les dires, observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions, 

- établir un pré-rapport descriptif et estimatif au cas où l'autorisation d'effectuer des travaux urgent devrait être requise, 

- du tout dresser rapport qui sera déposé au greffe du tribunal judiciaire,


condamner monsieur [F] [D] et madame [K] [I] à lui verser une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




Par dernières conclusions transmises le 2 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [F] [D] et madame [K] [I] sollicitent de la cour qu'elle : 


déboute monsieur [E] [S] de toutes ses demandes, 

confirme l'ordonnance entreprise, 

condamne monsieur [E] [S] à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 






L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'expertise 



En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

 

La demande d'une mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire. 



Par application de l'article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique.



En l'occurrence, il est acquis que monsieur [F] [D] et madame [K] [I] sont propriétaires indivis, depuis un acte notarié du 22 juillet 2011, de deux lots au sein de l'ensemble immobilier résidence [Localité 6], situé [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir le lot 37 composé d'un appartement et le lot 84 composé d'une cave portant le n°22D, au 1er sous-sol, dans le bâtiment ABCD, escalier D2.



De son côté, monsieur [E] [S] a acquis le 10 mai 2017, dans la même résidence, un appartement (lot 99), un garage (Lot 231), des tantièmes de parties communes, et, le lot 86 composé d'une cave portant le n°24D dans le bâtiment ABCD, escalier D2, au 1er sous-sol. 



Les actes de propriété respectifs des parties indiquent, dans des termes similaires, au titre de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété : 

'L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par maître [B], notaire à [Localité 4], le 23 juin 1983 publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] 1er, le 30 juin 1983 volume 6469 numéro 1. 

L'état descriptif de division - règlement de copropriété a été modifié: 

- aux termes d'un acte reçu par maître [B], notaire à [Localité 4] le 10 juin 1985, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] 1er le 24 juillet 1985, volume 7753, numéro 3, 

- aux termes d'un acte reçu par maître [B], notaire à [Localité 4] le 27 février 1986, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] 1er le 4 avril 1986, volume 1986P, numéro 2735,

- aux termes d'un acte reçu par maître [B], notaire à [Localité 4] le 8 juillet 1986, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] 1er le 17 juillet 1986, 

Une attestation rectificative a été établie par le notaire le 22 octobre 1986 et publiée au service de la publicité foncière le 24 octobre 1986 volume 1986P numéro 8326'.



Aux termes de l'acte de propriété de monsieur [E] [S], il est expressément précisé : ' le vendeur déclare que le règlement de copropriété n'est pas, à ce jour, conforme à la réalité et ce sur certains points et notamment nom de la résidence, nom des bâtiments. L'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur'. Plus précisément, en pages 15 et 16 de l'acte de propriété de l'appelant, il est précisé : 'le vendeur déclare que la cave présentement vendue est occupée par un autre copropriétaire (a priori monsieur [F] [D]) qui est lui titulaire de la cave effectivement occupée par ses soins. De sorte qu'il y aurait une pure inversion de caves entre deux copropriétaires. Jusqu'à ce jour le copropriétaire concerné, qui occupe une cave plus importante que celle sur laquelle il est titré, n'a jamais coopéré à la régularisation de cette situation. A titre de simple obligation de moyen, il sera à nouveau demandé à cette personne de réintégrer sa cave. La régularisation de cette situation n'est pas érigée en condition suspensive des présentes. L'acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle'. De même, il est rappelé 'que la surface de la cave visée pour information sur le certificat carrez est celle de la cave occupée et non pas de la cave 'en titre''. L'acte mentionne enfin : 'conformément à l'obligation de moyens mise à sa charge aux termes du compromis susvisé, monsieur [O] (vendeur) a pris attache auprès de monsieur [F] [D] par voie de courrier recommandé dont une copie est demeurée ci-annexée. La réponse de monsieur [F] [D] intervenue par l'intermédiaire de maître [L] est également demeurée ci-annexée, il y est notamment rappelé que la situation actuelle est existante depuis 1985, soit depuis la construction de l'immeuble. L'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur'. 



Aucune des parties ne produit l'état descriptif de division initial, à l'origine de la création de la copropriété en 1985, et, le règlement de copropriété, qui attribue le même nombre de tantièmes de parties communes aux caves 22D et 24D, ne comporte aucun plan de localisation. Le plan produit en pièce 8 par l'appelant n'a aucune origine connue, est partiel et n'est pas identifié ni identifiable comme valant plan d'origine des caves de la copropriété concernée. Les actes d'acquisition de chacune des parties ne précisent pas davantage l'emplacement des caves.



En tout état de cause, il est acquis qu'il existe une difficulté au sein de la copropriété [Localité 6], à [Localité 4], s'agissant, notamment, de la concordance entre les lots de copropriété pour lesquels certains copropriétaires, dont monsieur [E] [S], d'une part, et, monsieur [F] [D] et madame [K] [I], d'autre part, bénéficient d'un titre, et les lots qu'ils occupent réellement. Or, il appert que cette difficulté existe depuis la création de la copropriété en 1985. Ainsi, le notaire des intimés dénonce, dans un courrier du 18 avril 2017, l'absence d'état descriptif de division et de plan des caves notamment. 



Il est justifié d'une tentative de résolution des difficultés par recours en 2016 à un géomètre expert en vue d'établir un nouveau plan des caves, à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires en vue d'une publication régularisatrice ultérieure. Or, ce projet n'a pas abouti, l'assemblée générale des copropriétaires n'ayant pas accepté ce plan. Dès lors, le plan produit par monsieur [E] [S] en pièce 4 ne peut être retenu comme correspondant à l'existant. 



Toutefois, l'existence d'un différend entre les parties n'est pas en soi suffisante à caractériser le motif légitime requis par l'article 145 du code de procédure civile pour qu'une expertise soit ordonnée : encore convient-il que cette mesure d'instruction, qui ne doit pas contrevenir à l'article 238 alinéa 3 du même code, soit utile à la solution de ce différend.



Monsieur [E] [S] soutient que seul l'avis d'un technicien permettra d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, à savoir trancher la revendication par lui formée sur l'attribution de la cave correspondant au lot de copropriété dont il a la jouissance. 



Or, il appartient aux parties de produire les actes de propriété et autres titres de propriété publiés, et à leurs conseils de reconstituer la chaîne des titres en cause. En aucun cas, il n'appartient à un technicien de pallier cette carence éventuelle des parties, ni de reconstituer des actes et plans potentiellement inexistants. Le juge, dont l'office est d'interpréter les faits et les actes juridiques, ainsi que les preuves qui lui sont soumises, dispose lui-même de toutes les compétences techniques pour retracer les origines de propriété d'un bien immobilier à partir des pièces produites par les parties, ce qui échappe à l'expert par application de l'article 238 alinéa 3 du code de procédure civile à qui il n'incombe pas de déterminer l'identité du propriétaire d'un tel bien. Monsieur [E] [S] ne démontre ainsi pas ici en quoi la désignation d'un expert présente une quelconque pertinence, aucune technicité spécifique, autre que juridique, n'étant requise. Sa demande d'expertise est donc dépourvue d'intérêt légitime, ce que le premier juge a pertinemment démontré. L'ordonnance entreprise doit être confirmée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Monsieur [E] [S] qui succombe au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de monsieur [F] [D] et madame [K] [I] les frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. 

L'indemnité qui leur a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de leur allouer une indemnité complémentaire globale de 2 000 euros en cause d'appel.



L'appelant supportera en outre les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Condamne monsieur [E] [S] à payer à monsieur [F] [D] et madame [K] [I] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [E] [S] de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne monsieur [E] [S] au paiement des dépens. 



La Greffière La Présidente