Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 janvier 2023

ARRÊT N°

 

BM/FA



 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 26 JANVIER 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Contradictoire

Audience publique

du 24 Novembre 2022

N° de rôle : N° RG 21/01472 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENDY



S/appel d'une décision

du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BESANCON

en date du 06 juillet 2021 [RG N° 21/00118]

Code affaire : 30B

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion



S.A.R.L. GROUPE AS IMMOBILIER C/ SAS EVOLI 





PARTIES EN CAUSE :





S.A.R.L. GROUPE AS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 75 289 660, en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 1]



Représentée par Me Emmanuelle HUOT, avocat au barreau de BESANCON





APPELANTE 





ET :



SAS EVOLI, immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 341 818 904, prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

Sise [Adresse 1]

[Adresse 2]



Représentée par Me Sandrine ARNAUD de la SELARL ARNAUD - LEXAVOUE BESANCON, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Thomas-Denis BONZY de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant





INTIMÉE 







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.





Lors du délibéré :



Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :



Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller





L'affaire, plaidée à l'audience du 24 novembre 2022 a été mise en délibéré au 26 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 

 

**************



Exposé des faits et de la procédure



Par contrat du 20 mai 2015, la SARL Groupe AS Immobilier (le bailleur) a accordé à la SAS Evoli (le locataire) un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] (25) moyennant un loyer trimestriel à compter du 1er juillet 2015 d'un montant de 27 654 euros, taxes et charges en sus, avec indexation sur l'indice national des loyers commerciaux ; des avenants sont intervenus concernant le montant du loyer les 8 décembre 2017 (26 750 euros) et 10 octobre 2018 (29 500 euros compte tenu de l'agrandissement de la surface louée).



Saisi par assignation délivrée par le bailleur en date du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Besançon a, par jugement réputé contradictoire rendu le 6 juillet 2021 :

- condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 7 985,56 euros, selon sa demande, au titre des loyers dus sur l'année 2020 ;

- débouté le bailleur du surplus de ses demandes au principal (taxes foncières 2017, 2019 et 2020) ;

- condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré qu'il ne disposait pas des documents lui permettant de connaître le montant total de la taxe foncière et la quote-part concernant le locataire assigné ainsi que les modalités de son calcul.





Par déclaration parvenue au greffe le 2 août 2021, le bailleur a régulièrement interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de la taxe foncière. 

Par conclusions transmises le 24 janvier 2022, le locataire a formé appel incident sur sa condamnation au titre des loyers.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 24 novembre 2022 et mise en délibéré au 26 janvier 2023. 





Exposé des prétentions et moyens des parties



Selon conclusions transmises le 25 octobre 2021, le bailleur demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de paiement des taxes foncières et de :

- condamner le locataire à lui verser les sommes suivantes :

. 3 643,20 euros au titre du reliquat de la taxe foncière au titre de l'année 2016 

. 20 777,80 euros au titre de la somme restant due sur l'avis d'impôt 2019

. 22 166,07 euros au titre de la somme due sur l'avis d'impôt 2020 ;

- le condamner également à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le locataire a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 24 janvier 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux taxes foncières, faute pour le bailleur d'en démontrer l'imputation à son encontre, et de le réformer en qu'il l'a condamné à payer un reliquat de loyers qui est contraire aux accords commerciaux passés entre les sociétés contractantes et pour lequel les preuves des charges ne sont pas rapportées, ce qui devra conduire la cour à débouter le bailleur de toutes ses demandes en paiement et le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision



- Sur la demande au titre des loyers :



Le bailleur sollicite la somme de 7 985,56 euros TTC au titre des loyers impayés de l'année 2020.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



 

Sur ce fondement, il appartient au bailleur de prouver le montant du loyer prévu contractuellement compte tenu du bail, des avenants et des accords éventuellement passés entre les parties. Une fois le montant total de l'année 2020 établi et justifié, il appartient au locataire de prouver qu'il s'en est intégralement acquitté.



Le bail du 20 mai 2015 à effet au 23 décembre 2014 prévoit la location commerciale à l'intimé de locaux d'une surface de 1 100 m² d'ateliers et de bureaux et d'un terrain avec vingt-et-une places de parking. Il est aussi prévu qu'à compter du 1er juillet 2015, le locataire bénéficiera de locaux supplémentaires en construction : atelier résultant de la transformation du garage, extension de 360 m² de l'atelier actuel, local de décapage, douze places de parking. Le loyer est prévu pour un montant trimestriel, hors taxes et charges, de 17 154 euros du 23 décembre 2014 au 30 juin 2015 et de 27 654 euros à compter du 1er juillet 2015. 

Au titre des charges, le locataire s'engage à assumer l'intégralité de la consommation d'eau, d'électricité, gaz et autres services afférents aux locaux, à rembourser la quote-part des charges de copropriété afférente au locaux loués. Il est prévu que le propriétaire peut appeler mensuellement une provision sur charge avec régularisation des comptes annuelle avec pièces justificatives en cas d'ajustement.



Par avenant du 8 décembre 2017, le loyer trimestriel est porté à 26 570 euros hors taxe et hors charges à compter du 1er janvier 2018. Il est prévu que le bailleur rembourse au locataire la somme de 1 808 euros afin que le montant du dépôt de garantie soit de 53 500 euros correspondant à deux termes du nouveau loyer.



Par avenant du 10 octobre 2018, le preneur loue une superficie supplémentaire de 110 m² au 1er étage du bâtiment, le loyer étant de 29 500 euros le trimestre à compter du 11 octobre 2018 soit 2 444 euros de plus sur l'année 2018.



Il résulte du bail modifié par les avenants ci-dessus que, pour l'année 2020, le loyer trimestriel à la charge du locataire est de 29 500 euros HT soit 35 400 euros TTC outre l'indexation annuelle prévue par la clause d'indexation conventionnelle à l'article 4.2 du contrat non modifié par les deux avenants de 2017 et 2018, indice calculé en fonction de l'indice national des loyers commerciaux du 1er trimestre 2019 (114,64) par rapport à l'indice de référence du 3e trimestre 2014 prévu au contrat (108,52), ce qui porte à 37 396,39 euros le loyer trimestriel, conformément à la demande du bailleur.

L'extrait du compte débiteur de l'intimé affiche un règlement de ce dernier de 35 400 euros par trimestre. Si le locataire conteste la demande au titre des loyers, il ne conteste pas avoir limité son paiement à ce montant et fait état d'accords commerciaux dont il ne justifie pas. Aucune charge n'est sollicitée, de sorte que l'absence de justificatif des charges invoquée par le locataire est sans emport sur sa dette de loyer stricto sensu.



Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 7 985,56 euros au titre des loyers restés impayés pour l'année 2020. 





- Sur la demande au titre des taxes foncières :



Le bailleur sollicite le remboursement par le locataire des sommes suivantes au titre des taxes foncières :

. 3643,20 euros pour l'année 2016

. 20 777,80 euros pour l'année 2019

. 22 166,07 euros pour l'année 2020.



Le locataire conteste l'imputation même de la taxe foncière.



Le bail du 20 mai 2015 stipule, au chapitre des impôts, taxes et charges, que le locataire paie ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués et supportera leur augmentation de telle sorte que le propriétaire soit pas inquiété à ce sujet. Il est précisé que le locataire rembourse au bailleur les impôts et taxes relatifs aux biens loués et en particulier la taxe foncière y afférent.



Les avenants du 8 décembre 2017 et du 10 octobre 2018 ne comportent aucune disposition sur les charges fiscales, de sorte que s'appliquent à ce sujet celles prévues par le bail initial.



Les parties ont prévu de faire supporter par le locataire l'ensemble des impôts et taxes relatifs aux biens loués en précisant que cela incluait la taxe foncière.



Pour l'année 2016, le locataire s'oppose à cette demande ; il résulte de son courrier du 19 juillet 2019 qu'il a déjà réglé au bailleur au titre de la taxe foncière 2017 pour l'année 2016 une facture de 18 328,80 euros, ce qui n'est pas contesté par celui-ci, lequel sollicite un versement complémentaire de 3 643,20 euros. au titre d'un avis fiscal de 3 036 euros qu'il verse aux débats correspondant effectivement au bâtiment occupé par ce locataire. Il résulte des écritures du bailleur appelant que cette taxe complémentaire correspond aux travaux d'agrandissement des locaux loués par l'intimé, lequel n'a pas fait de démarches auprès de l'administration fiscale pour apporter une contradiction à cette imposition. Ce complément de taxe, lié exclusivement aux locaux loués par l'intimé, doit donc lui être intégralement imputé.

Après application de la TVA sur le montant de l'avis d'impôt, la cour fait droit à cette demande de l'appelante.



Pour les années 2019 et 2020, au vu des avis d'impôt versés aux débats, après application du taux d'occupation des locaux de 95,117 % par l'intimé depuis l'avenant de 2018 et taux de TVA, après prise en compte d'un avoir sur la taxe foncière déjà réglée par le locataire au titre de l'année 2018, les montants sollicitées par le bailleur sont justifiés.



La cour, par infirmation du jugement au vu des pièces versées à hauteur de cour, prononce la condamnation du locataire aux montants sollicités par le bailleur au titre des taxes foncières 2016, 2019 et 2020.





Dispositif : Par ces motifs,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :



Confirme le jugement rendu entre les parties le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon sauf en qu'il a débouté la SARL Groupe AS Immobilier de ses demandes relatives aux taxes foncières ;



Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :



Condamne la SAS Evoli à verser à la SARL Groupe AS Immobilier les sommes suivantes :


3 643,20 euros TTC au titre du reliquat de la taxe foncière due au titre de l'année 2016

20 777,80 euros TTC au titre de la taxe foncière 2019 déduction faite de l'avoir sur la taxe foncière 2018 

22 166,07 euros TTC au titre de la taxe foncière 2020 ;




Condamne la SAS Evoli aux dépens d'appel ;



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SAS Evoli de sa demande et la condamne à payer à la SARL Groupe AS Immobilier la somme de 1 500 euros pour ses frais d'appel.





Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président de chambre,