Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 janvier 2023

ARRÊT N°

 

BM/FA







 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 26 JANVIER 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE









Contradictoire

Audience publique

du 24 Novembre 2022

N° de rôle : N° RG 22/00739 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQHO



S/appel d'une décision

du Président du TJ de BESANCON

en date du 12 avril 2022 [RG N° 21/00220]

Code affaire : 30B

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion



S.A.R.L. SIMON GRAPHIC C/ S.C.I. FONTAINE L'EPINE 





PARTIES EN CAUSE :





S.A.R.L. SIMON GRAPHIC, inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 395 223 431, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Sise [Adresse 3]



Représentée par Me Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON





APPELANTE 



















ET :



S.C.I. FONTAINE L'EPINE Prise en la personne de son représentant légal domicilié pour ce audit siège, immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 383 288 073

Sise [Adresse 1]



Représentée par Me Elodie CHESNEAU, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Gaëtan BALESTRA, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant





INTIMÉE 







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.



Lors du délibéré :



Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :



Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller





L'affaire, plaidée à l'audience du 24 novembre 2022 a été mise en délibéré au 26 janvier 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 

 

**************





Exposé des faits et de la procédure



Selon contrat du 27 décembre 2006, la SCI Fontaine L'Epine (la SCI) a donné à bail commercial à l'EURL Imprimerie Bobillier, ayant fait l'objet d'une cession acquisition avec transmission universelle de son patrimoine en 2016 à la SARL Simon Graphic (la SARL), des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] (25) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2007.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2021, la SARL a indiqué qu'elle quitterait les locaux loués le 31 mars 2021, ce qu'elle a fait.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil en date du 12 juillet 2021, la SCI a contesté la validité de cette résiliation et a mis la SARL en demeure de lui régler les charges impayées au titre du dernier trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 et les loyers impayés depuis avril 2021.





Saisi par assignation délivrée par la SCI en date du 17 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a, par ordonnance rendue le 12 avril 2022 :

- condamné la SARL à verser à la SCI une provision de 19 026,12 euros TTC à valoir sur les loyers impayés sur la période d'avril 2021 à mars 2022, ainsi qu'une provision de 2 160 euros TTC à valoir sur les charges locatives du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021;

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021 sur la somme de 7 852,71 euros HT, du 3 octobre 2021 sur la somme de 3 535,84 euros HT, du 17 novembre 2021 sur la somme de 5 886,45 euros HT et de l'audience du 14 mars 2022 pour le surplus des sommes dues ;

- dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

- débouté la SCI du surplus de sa demande au titre des charges locatives des quatrième trimestre 2020 et premier trimestre 2021 ;

- rejeté l'intégralité des demandes reconventionnelles de la SARL ;

- condamné la SARL à verser à la SCI la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que la SARL ne pouvait se prévaloir de la résiliation du bail, aucun congé par acte d'huissier de justice n'ayant été délivré alors que cette disposition est d'ordre public et s'impose tant au bailleur qu'au preneur, qu'aucune convention d'occupation précaire n'avait été souscrite entre les parties et qu'en conséquence la SARL était redevable des loyers après son départ des lieux.

Il a également considéré que la demande de provision au titre des charges n'était pas sérieusement contestable dans la limite de la provision sur charges prévue au bail.





Par déclaration parvenue au greffe le 4 mai 2022, la SARL a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 24 novembre 2022 et mise en délibéré au 26 janvier 2023. 





Exposé des prétentions et moyens des parties



Selon conclusions transmises le 11 juillet 2022, la SARL demande à la cour d'infirmer la décision déférée sauf en ses dispositions relatives au points de départ des intérêts et au rejet des demandes de la SCI et, statuant à nouveau sur ces chefs, de :

- débouter la SCI de toutes ses demandes en considérant qu'il existe une contestation sérieuse ;

- condamner la SCI à communiquer le décompte des charges qui lui sont effectivement imputables et le mode de répartition des charges des cinq dernières années, sous astreinte de 500 euros à compter du 8e jour suivant la notification à défaut de la signification de la présente ordonnance ;

- condamner la SCI à lui payer, en indemnisation de ses préjudices, la somme de 27 793 euros pour baisse du chiffre d'affaires et 10 000 pour procédure abusive ;

- condamner la SCI à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Elle fait valoir d'une part l'existence de contestations sérieuses sur la dette de loyer en invoquant les moyens suivants :

- l'existence d'une résiliation amiable entre les parties en 2015, le bail ayant été suivi d'une convention d'occupation précaire, et à défaut, l'existence d'une résiliation amiable en mars 2021 à l'initiative du bailleur,

- la réalisation de travaux à l'initiative du bailleur faisant obstacle à son occupation paisible,

- la présence dans les locaux litigieux depuis le 1er août 2021 d'un nouveau locataire selon bail souscrit le 27 mai 2021,

- l'absence de remise au locataire d'une répartition des charges,

- un calcul des demandes de loyers et charges incohérent et incomplet.



Elle soutient que :

- le bail avait déjà été résilié amiablement le 31 décembre 2015 et devait être remplacé par une convention d'occupation précaire que la SCI n'a finalement jamais régularisée ;

- la SCI souhaitant louer à un autre locataire, elle lui intimait de quitter les locaux au 1er avril 2021, débutait les travaux avant même son départ, et la poussait à solliciter une résiliation amiable par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui a été fait pour le 1er avril 2021 d'un commun accord ;

- le premier juge a apprécié la validité du congé, ce qui relève des pouvoirs du juge du fond ;

- en revanche, le juge des référés n'a pas répondu à la question de la résiliation amiable préalable prouvée par un ensemble de faits qui lui étaient soumis.



Elle indique à la cour qu'elle produit à hauteur d'appel un acte d'huissier de justice qui révèle d'une part que les locaux étaient loués à une société tiers depuis un bail signé le 27 mai 2021 à effet au 1er août 2021, ce qui confirme que, lorsque elle a saisi le juge des référés en novembre 2021 d'une demande de paiement à son encontre d'une provision pour des loyers d'avril 2021 à avril 2022, elle s'était entendue à l'amiable avec elle pour un départ précipité aux fins de réaliser des travaux puis avait déjà régularisé un nouveau bail commercial et installé un nouveau locataire, ce qu'elle a tu lors de l'audience.





La SCI a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 3 novembre 2022 pour demander à la cour de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné, à titre provisionnel, la SARL à lui payer la somme de 19 026,12 euros TTC à valoir sur les loyers impayés sur la période d'avril 2021 à mars 2022, ainsi qu'une provision de 2 160 euros TTC à valoir sur les charges locatives du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021. Elle demande à la cour de :

- condamner provisionnellement la SARL à lui payer la somme de complémentaire de 14 269,60 euros TTC au titre des loyers dus pour la période du mois d'avril 2022 à décembre 2022 ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

- débouter la SARL de l'ensemble de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Elodie Chesneau sur son affirmation d'y avoir pourvu.



Elle soutient que la délivrance d'un congé doit se faire par voie extra judiciaire et qu'à défaut il s'agit d'une nullité du congé sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief. En se contentant de constater que l'exigence de forme n'avait pas été respectée sans apprécier la nullité du congé, le juge des référés était donc compétent pour statuer sur la demande de condamnation.







Sa demande de condamnation provisionnelle complémentaire résulte du congé donné par voie extrajudiciaire en date du 17 mai 2022 à effet au 31 décembre 2022. Elle reconnaît que les locaux ont été donnés en location à un nouveau locataire depuis le 1er août 2021 avec paiement d'un loyer à compter du 1er novembre 2021, ce qui ne dispense pas la SARL, dont le bail s'est poursuivi jusqu'au 31 décembre 2022, de payer son propre loyer.

Concernant la question des charges, de leur répartition et de l'absence d'inventaire, elle indique que la SARL en a saisi la juridiction du fond par assignation délivrée le 13 juin 2022.



Elle conteste avoir donné son accord pour une résiliation amiable en 2015 et la substitution du bail par une convention d'occupation précaire et avoir privé la SARL d'une jouissance paisible des lieux puisque les seuls travaux effectués dans les locaux loués avant son départ l'ont été sur la façade et les ouvertures.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





Motifs de la décision





En sollicitant le versement par la SARL de provisions au titre des loyers impayés à compter d'avril 2021, la SCI soutient que le bail dont la SARL bénéficie, continue à courir. Pour s'opposer à cette demande, la SCI oppose la résiliation du bail depuis le 31 décembre 2015 et sa substitution par une convention précaire, et subsidiairement, la résiliation amiable intervenue le 1er avril 2021.



Pour répondre à la demande de provision au titre des loyers et charges à compter d'avril 2021, le juge est donc dans l'obligation de statuer sur l'existence ou non d'un bail à compter de cette date et donc sur la validité de la résiliation revendiquée par la SARL d'abord en 2015 puis en 2021.





Le bail commercial litigieux a été souscrit entre les parties le 27 décembre 2006 à effet au 1er janvier 2007 pour une durée de neuf années se terminant le 31 décembre 2015.

Le bail prévoit une possibilité pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953.

Il résulte de cet article 5 désormais codifié à l'article L.145-9 du code de commerce que le locataire a le droit de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance. 

En dehors des hypothèses permettant à une seule partie de prendre l'initiative de la rupture anticipée, les parties peuvent à tout moment décider de résilier le bail par consentement mutuel dès lors que leur commune volonté est certaine et non équivoque.

La résiliation amiable n'est soumise à aucune condition de forme.





L'article 808 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence du droit qu'il invoque et au défendeur de prouver que ce droit est sérieusement contestable. Le juge des référés n'a pas le pouvoir de se prononcer sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.





En l'espèce, la SCI, pour solliciter le paiement des provisions, justifie du bail commercial souscrit le 27 décembre 2006. 



La SARL lui oppose une première résiliation amiable le 31 décembre 2015 en ne versant aux débats qu'une lettre recommandée avec accusé de réception qu'elle a envoyée au bailleur le 23 septembre 2015 et un projet de convention d'occupation précaire qui n'a pas été signé par les parties. Il n'est donc pas établi que cette résiliation résulterait d'une commune volonté certaine et non équivoque des deux parties.



La SARL oppose également une résiliation amiable intervenue au 31 mars 2021. Elle verse aux débats des éléments sérieux (témoignages, souscription d'un nouveau bail de la SCI avec une société tiers) qui conduisent la cour à considérer qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence du bail et donc des demandes de provision sur les loyers et charges à compter d'avril 2021, et qu'il n'appartient pas au juge des référés de qualifier l'échange des parties et d'apprécier la validité de la résiliation.



La cour infirme donc l'ordonnance déférée sauf en sa disposition relative au paiement d'une provision au titre des charges du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 à hauteur de la provision mensuelle de 300 euros prévue au contrat non sérieusement contestable, soit 2 160 euros TTC.



Les demandes de la SCI relatives aux charges au-delà de la provision mensuelle de 300 euros et pour celles à compter du 1er avril 2021, désormais soumises au juge du fond, sont sérieusement contestables faute pour la SCI d'avoir procédé à une régularisation annuelle des charges et en avoir justifié et en raison du débat sur la résiliation du bail.

La demande de la SARL au titre de la condamnation sous astreinte de la SCI à lui communiquer le décompte des charges ainsi que le mode de répartition des cinq dernières années, demandes accessoires à la condamnation aux charges au-delà de la somme provisionnelle de 300 euros est donc irrecevable par accessoire devant le juge des référés.



Il en est de même de la demande reconventionnelle de la SARL quant à l'indemnisation de son préjudice relatif à la perte de chiffre d'affaires qui relève des pouvoirs du juge du fond.





L'article 32-1 du code civil dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Mais formuler des demandes inappropriées, utiliser les voies de droit ouvertes et qualifier de manière erronée des faits ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d'ester en justice.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.



La SCI qui succombe principalement en appel sera condamnée aux dépens et versera à la SARL la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel, les dispositions de l'ordonnance déférée au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance étant confirmées.











Dispositif : Par ces motifs,



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :



Infirme, dans les limites de l'appel, l'ordonnance rendue entre les parties le 12 avril 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sauf en qu'elle a :

. condamné la SARL Simon Graphic à verser à la SCI Fontaine L'Epine une provision de 2 160 euros TTC à valoir sur les charges locatives du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 ;

. ordonné la capitalisation des intérêts ;

. débouté la SARL Simon Graphic de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

 . condamné la SARL Simon Graphic aux dépens et à verser à la SCI Fontaine L'Epine la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la SARL à ce titre ;



Statuant à nouveau sur les autres chefs et y ajoutant :



Déclare la SCI Fontaine L'Epine irrecevable devant le juge des référés en ses demandes concernant les loyers et charges à compter du 1er avril 2021 et concernant le surplus de sa demande au titre des charges locatives du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021 ;



Déclare la SARL Simon Graphic irrecevable devant le juge des référés en sa demande de dommages-intérêts pour préjudice subi relatif à la baisse de chiffre d'affaires et en sa demande de condamnation sous astreinte de la SCI Fontaine L'Epine à lui communiquer les décomptes de charges et le mode de leur répartition sur les cinq dernières années ;



Condamne la SCI Fontaine L'Epine aux dépens de l'instance d'appel ;



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur de cour, déboute la SCI Fontaine L'Epine de sa demande et la condamne à payer à la SARL Simon Graphic la somme de 2 500 euros.







Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.



Le greffier, Le président de chambre,