Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 26 JANVIER 2023





N° RG 19/03752 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDV4







Monsieur [W] [O] [UF]





c/



Monsieur [Y] [M] [P]

Madame [E] [X] épouse [P]

SCI DE LA [Adresse 16]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mai 2019 (R.G. 16/00209) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 04 juillet 2019





APPELANT :



Monsieur [O] [UF] [W]

né le 11 Avril 1958 à [Localité 15]

Profession : Gérant, 

demeurant [Adresse 9]

agissant en son nom personnel et en qualité d'héritier de Madame [WR] [Z] épouse [O] [UF]



Représenté par Me LABESSAN substituant Me Anne-Claire BONNER-BRISSAUD, avocat au barreau de LIBOURNE



INTIMÉS :



[Y] [M] [P]

né le 17 Juillet 1951 à [Localité 15]

de nationalité Française

Profession : Cardiologue,

demeurant [Adresse 10]



[E] [X] épouse [P]

née le 03 Mai 1956 à [Localité 14]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 10]



LA SCI DE LA [Adresse 16], immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le numéro 315 413 302, sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siege.



Représentés par Me BAREA substituant Me Fabienne AUGER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique du 23 mai 1996, M. [W] [O] [UF] a fait l'acquisition auprès de la S.A.R.L. Sporting Club d'un bien immobilier situé au numéro [Adresse 6] à [Localité 12], cadastré sous le numéro AM [Cadastre 8]. Le plan cadastral annexé à l'acte décrit une cour située au Nord de la parcelle. 



Une parcelle cadastrée AM [Cadastre 7], dont la propriété est revendiquée par SCI de la [Adresse 16], est limitrophe de celle numérotée AM [Cadastre 8]. Sur celle-ci est implanté un immeuble à usage professionnel dans lequel le docteur [Y] [P] a installé son cabinet médical ainsi qu'un 'autre corps de bâtiment'. 



Soutenant que la propriété de la cour n'a jamais été clairement établie, M. [O] [UF] et son épouse Mme [Z] [WR] ont, par acte d'huissier du 2 décembre 2015, assigné M. [P], Mme [E] [X] épouse [P] et la SCI de la [Adresse 16] (la SCI) devant le tribunal de grande instance de Libourne afin que sa propriété leur soit judiciairement attribuée. 



Mme [WR] épouse [O] [UF] est décédée le 27 novembre 2016. 



Par jugement du 09 mai 2019, le tribunal de grande instance de Libourne a : 



- dit que la cour située au Nord de la parcelle AM [Cadastre 7], sise [Adresse 6] à [Localité 13], n'est pas la propriété de M. [O] [UF], 

- dit que la parcelle AM [Cadastre 7] est la propriété des époux [P] en société en participation,

- dit que la cour située au Nord de la parcelle AM [Cadastre 7] sise [Adresse 6] à [Localité 12] est la propriété des époux [P] en société en participation,

- condamné M. [O] [UF] à payer aux époux [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des prétentions des parties, 

- condamné M. [O] [UF] aux dépens.



M. [O] [UF] a relevé appel de cette décision le 04 juillet 2019. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mars 2022, M. [O] [UF] demande à la cour, sur le fondement des articles 526, 544, 724 et 2277 du code civil :



- de le dire et juger, tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Mme [WR] épouse [O] [UF], recevable et bien fondé en son appel, 

- d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- dit que la cour située au Nord de la parcelle AM [Cadastre 7] sise [Adresse 6] à [Localité 12] n'est pas la propriété de M. [O] [UF],

- dit que la cour située au Nord de la parcelle AM [Cadastre 7] sise [Adresse 6] à [Localité 12] est la propriété des époux [P] en société en participation,

- condamné M. [O] [UF] à payer aux époux [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [O] [UF] de sa demande visant à l'indemnisation de ses préjudices,

- débouté M. [O] [UF] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [O] [UF] aux entiers dépens,



en conséquence et statuant de nouveau : 

- de dire et juger que la cour susvisée est sa propriété, tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Mme [WR] épouse [O] [UF],

- de fixer les limites à la cour comme suit :

- au nord : le mur de la parcelle [Adresse 11],

- au levant : les marches de la parcelle [Adresse 1] représentée par une bande de 0,90 m x 1.08 = soit 0,972 m2 le long de la façade AM [Cadastre 7],

- au couchant : le mur de la parcelle [Adresse 2],

- de dire que la parcelle AM [Cadastre 8] a bien une porte au nord de l'immeuble et donnant sur la cour pour éviter tout enclavement au préjudice de ladite parcelle AM [Cadastre 8],

- de dire et juger qu'il a subi des préjudices causés par les propriétaires de la parcelle sise à [Localité 12] cadastrée section AM [Cadastre 7],

- de condamner solidairement la SCI [Adresse 1], M. [P] et Mme [X] épouse [P] à lui payer les sommes de :

- 498 691,88 euros, sommes à parfaire au jour de la décision à intervenir, au titre de son préjudice de jouissance, lui-même agissant en son nom personnel et en qualité d'héritier de Mme [WR] épouse [O] [UF], 

- 30 000 euros au titre du préjudice moral, lui-même agissant en son nom personnel et en qualité d'héritier de Mme [WR] épouse [O] [UF], 



pour le surplus :

- de débouter la SCI [Adresse 1], M. [P] et Mme [X] épouse [P] de leur appel incident, 



en conséquence, 

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- dit que la parcelle AM [Cadastre 7], sise [Adresse 1] est la propriété des consorts [P], en indivision,

- débouté la SCI [Adresse 1], M. [P] et Mme [X] épouse [P] de leurs demandes reconventionnelles ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions,



en tout état de cause :

- de condamner solidairement la SCI [Adresse 1], M. [P] et Mme [X] épouse [P] à lui payer, agissant en son nom personnel et en qualité d'héritier de Mme [WR] épouse [O] [UF], la somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, avec distraction au profit de Maître [J] [B] en ce compris les frais tarifés de l'huissier significateur, au titre de l'article 10 du décret de 2001. 





Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2019, les époux [P] et la SCI demandent à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris et en conséquence, 

- dire que la cour située au nord de la parcelle AM [Cadastre 7] sise à [Localité 12] [Adresse 6] n'est pas la propriété de M. [O] [UF],

- débouter M. [O] [UF] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- subsidiairement constater et juger en tant que besoin, l'usucapion,

faisant droit à leur appel incident : 

- condamner M. [O] [UF] au paiement :

- d'une somme de 25 000 euros au titre du préjudice moral et financier subi, de la perte de chance ou de l'empêchement de vendre, et du surcoût des charges en résultant, 

- de la somme 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- des dépens d'appel avec distraction au profit de maître Auger.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.



MOTIVATION



Il convient à titre liminaire d'observer que M. [O] [UF] estime dans les motifs de ses dernières écritures que la propriété de la parcelle AM[Cadastre 7], anciennement numérotée [Cadastre 3] et [Cadastre 4] demeure obscure tout en sollicitant dans son dispositif la confirmation du jugement attaqué ayant dit qu'elle appartenait en indivision à M. [P]/Mme [X] en société en participation. La cour n'est donc pas saisie de prétentions tendant à infirmer la solution retenue, de surcroît en l'absence également de toute contestation de la part des intimés de ce point.



Sur la propriété de la cour



Aux termes de l'article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'. 



A défaut de disposer de titres suffisamment précis et explicites, la preuve de la propriété est libre.



Les parties s'opposent sur la détermination du véritable propriétaire de la cour séparant les parcelles AM [Cadastre 8] (M. [O] [UF]) et [Cadastre 7] (M. [P], Mme [X] et la SCI). Ses dimensions approximatives sont de 4,34 m de long et de 3,30 mètres de large. De la végétation non entretenue court sur une partie du sol.



M. [O] [UF] considère que les titres de propriété antérieurs à son acquisition de la parcelle AM [Cadastre 8] en 1996 permettent de démontrer sa qualité de propriétaire de la cour.



En page 2 de l'acte notarié du 04 mars 1867 (vente [C]/[I]), le bien vendu était décrit comme étant une maison située à [Localité 12], [Adresse 6], composée d'une cave, d'un magasin, grande cuisine, cour et chai, avec des précisions cependant peu lisibles. Une mention similaire semble figurer en page 2 de l'acte de vente [U]/[MZ] du 18 octobre 1882 mais sans que cette indication apparaisse certaine. Il en est de même pour ce qui concerne le titre du 24 avril 1892 (vente [MZ]/[R]). En revanche, l'acte du 11 avril 1905 (vente [R]/[D]) évoque clairement une cour.



Ces titres n'apportent réellement aucune précision sur sa localisation, la description des lieux et ne comportent en annexe aucun plan cadastral. 



Comme le font justement observer M. [P], Mme [X] et la SCI, il n'est réellement pas possible de déterminer dans les actes qui se sont succédés depuis 1905 jusqu'à l'année 1996 (vente [S]/[V] du 11 mars 1939, vente [V]/S.A.R.L. Sporting Club du 30 décembre 1987) si cette cour avait un temps disparu ou avait été remplacée par une construction.



L'acte de vente du 23 mai 1996 par lequel M. [O] [UF] est devenu propriétaire de la parcelle AM [Cadastre 8] ne mentionne au titre de l'origine de propriété qu'un acte dressé le 30 décembre 1987, pièce qui n'est pas produite aux débats et dont l'examen dans son intégralité aurait peut-être pu confirmer le transfert de propriété de la cour et la continuité de cette transmission.



La difficulté vient aussi de l'interprétation du plan cadastral joint à l'acte de vente du 23 mai 1996. S'il fait clairement apparaître la présence d'une cour entre les parcelles AM [Cadastre 7] et [Cadastre 8], deux flèches partant de cette cour sont portées sur ce document. La première se dirige vers la propriété de M. [O] [UF] alors que la seconde est en direction de celle de M. [P], Mme [X] et la SCI. 



Il convient de constater que M. [FJ], en sa qualité de géomètre-expert, précise que la flèche de rattachement vers la parcelle appartenant à l'appelant ne figure pas sur le plan cadastral consultable au centre des impôts de [Localité 12] (rapport p3). Il apparaît plutôt que la seconde flèche litigieuse évoque une simple possibilité de passage ayant antérieurement existé pour le riverain de la parcelle AM [Cadastre 7], sans lien avec toute notion de propriété.



En outre, ladite cour est enfermée dans un carré dont les limites sont bien définies et qui ne comporte pas de numéro cadastral. Ces éléments ne permettent pas de conclure à un rattachement à l'une ou l'autre des propriétés des parties la parcelle concernée.



L'examen des différents documents fiscaux versés par les parties ne permet pas de déterminer si l'une ou l'autre acquitte une taxe pour une surface intégrant celle de la cour litigieuse.



Le premier juge a justement observé que le terme de 'dépendance' utilisé dans le descriptif des biens acquis par M. [O] [UF] et employé dans l'acte d'acquisition du 23 mai 1996 est générique et ne concerne pas la cour qui est distinctement mentionnée par ailleurs. Toute identité d'objet doit donc être écartée. 



Le constat d'huissier dressé le 28 mars 2008 par Me [ZJ] fait apparaître que l'accès à la cour de la propriété de l'appelant était obstrué par un muret, M. [O] [UF] ayant été condamné à reboucher le trou qu'il avait pratiqué après l'année 1973. Le passage permet l'accès à la cour n'a donc été que temporaire. Au contraire, la propriété de la SCI dispose depuis de très nombreuses années d'une porte permettant de s'y rendre (arrêt de la présente cour du 28 avril 2011 page 6, attestation, rapport de M. [FJ], géomètre-expert, constat d'huissier de Me [K]).



Il est inexact d'affirmer que la parcelle AM [Cadastre 7] n'est constituée que d'un immeuble bâti, celle-ci ayant acquis ce terrain en 1973 sur lequel se trouvait notamment une ruine et a procédé à une opération de rénovation partielle de ce bien (attestation du géomètre-expert et documents d'urbanisme dédiés). De même, la présence d'une cour est bien mentionnée sur les statuts de la SCI dans des conditions qui ont été exactement rapportées par le premier juge.



D'ailleurs, M. [O] [UF] a été condamné à effectuer des travaux sur la façade du mur de sa propriété qui donne sur la cour ce qui tend nécessairement à démontrer qu'il ne peut en être propriétaire.



L'ajout de la surface de la cour à celle de la parcelle AM [Cadastre 5] permet de démontrer que l'augmentation de superficie qui en découle n'est pas conforme avec celle mentionnée dans l'acte notarié du 23 mai 1996 (rapport [FJ] page 19 et d'un autre géomètre-expert [A]).



Si M. [O] [UF] a parfois entretenu la cour (attestation [H], pose de pavés translucides, entretien du sol, passage d'un tuyau), il convient de noter que la présente Cour a déjà considéré que ces éléments ne démontraient pas sa volonté de se comporter en qualité de propriétaire alors que la SCI justifiait au contraire d'une possession paisible, publique et non équivoque (arrêt du 28 avril 2011 p5 et 6, attestations [G], [T], [N], [F]). Elle a d'ailleurs fait condamner l'intéressé à remettre son mur en état et à ne plus troubler la jouissance paisible des lieux. Contrairement à ce qu'affirme l'appelant, cet arrêt lui a été régulièrement signifié à personne le 19 mai 2011 et est désormais définitif en l'absence de pourvoi.



Il n'est pas possible de tirer des conclusions à partir du bail commercial conclu par M. [O] [UF] et du comportement qu'à adopté le locataire M. [L], ce dernier ayant cru à la lecture de ce document que son bailleur était propriétaire de la cour.

 

Enfin, au regard de l'ancienneté des lieux et des nombreuses modifications du contenu des différentes parcelles concernées, l'affirmation de M. [O] [UF] selon laquelle les travaux entrepris démontreraient qu'il est le véritable propriétaire de la cour n'est pas probante.





Ces éléments, ajoutés à ceux justement retenus par la décision déférée, permettent de considérer que les intimés, qui rapportent des éléments probants émanant notamment de professionnels du bornage et de délimitation de propriété, sont bien propriétaires de la cour litigieuse. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point. Les demandes pécuniaires présentées par M. [O] [UF] seront donc rejetées en l'absence de tout préjudice indemnisable.

 

Sur la demande reconventionnelle de M. [P], Mme [X] et la SCI



Il résulte de l'examen de la procédure que M. [O] [UF] a usé des voies de droit offertes à tout justiciable pour faire valoir ses prétentions. Il n'est pas démontré que celui-ci a agi de manière abusive, dilatoire, ou motivée par une intention de nuire. 



De même, M. [P], Mme [X] et la SCI n'établissent pas avoir été empêchés de vendre leur parcelle AM[Cadastre 7] en raison du litige l'opposant à leur voisin. 



En conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée par les intimés ne peut qu'être rejetée de sorte que la décision entreprise sera confirmée sur ce point. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de M. [O] [UF] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de le condamner au versement à M. [P], Mme [X] et la SCI, ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 



PAR CES MOTIFS



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 09 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Libourne ;



Y ajoutant ;



- Condamne M. [W] [O] [UF] à verser à M. [Y] [P], Mme [E] [X] et la société civile immobilière De la [Adresse 16], ensemble, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne M. [W] [O] [UF] au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par maître Fabienne Auger en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE