Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 26 janvier 2023

AFFAIRE : N° RG 21/00655 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GWOO

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de Coutances en date 

 du 15 Février 2021 - RG n° 19/00094





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023

 



 

APPELANTE :



Madame [L] [P] [O] [I]

née le 19 Août 1953 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Aline LEMAIRE, substituée par Me GUYARD, avocats au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021002124 du 12/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)





INTIMEE :



S.A.R.L. CABINET FOLLIOT

N° SIRET : 441 744 331

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX



DEBATS : A l'audience publique du 07 novembre 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRÊT prononcé publiquement le 26 janvier 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 







* * *



Par acte sous seing privé du 27 mars 2019, Mme [K] épouse [E] a donné à bail à Mme [L] [I], par l'intermédiaire de la SARL CABINET FOLLIOT, mandaté par la bailleresse, un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 220€, outre une provision sur charges.



Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le jour même.



Par courrier du 2 avril 2019 adressé à l'agence FOLLIOT, Mme [I] arguant d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) et de radiateurs non conformes, a sollicité l'annulation du bail.



Par courrier du 5 avril 2019, le CABINET FOLLIOT a rappelé à la locataire qu'il lui avait été précisé que le DPE serait actualisé et que les radiateurs seraient remplacés et qu'il lui incombait de donner congé.



Par courrier du 5 avril 2019, elle a donné congé pour le 8 mai suivant.



Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 2 mai 2019.



Par déclaration au greffe reçue le 14 juin 2019, Mme [I] a saisi le tribunal d'instance de Coutances à l'encontre de la SARL CABINET FOLLIOT aux fins de paiement de diverses sommes et de résiliation du bail.



Par jugement du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a :

- débouté Mme [I] de ses demandes ;

- débouté les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires;

- condamné Mme [I] aux dépens de la présente procédure ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit exécutoire.



Par déclaration du 4 mars 2021, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 mars 2022, Mme [I] demande de :

- Réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

- Condamner la SARL CABINET FOLLIOT à lui verser :

 - la somme de 677,76 € en réparation de son préjudice matériel,

 - la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en compensation de l'humiliation subie par Madame [I] au cabinet FOLLIOT,

 - la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice lié à la contrainte de ne pas pouvoir avoir pu intégrer le logement et de repartir vivre dans son précédent lieu d'hébergement,

 - la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice lié à sa pathologie de greffée du foie ;

Débouter la SARL CABINET FOLLIOT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



- Condamner la SARL CABINET FOLLIOT au paiement de la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle,

- La condamner aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 janvier 2022 , la SARL CABINET FOLLIOT demande de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- Débouter Madame [L] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner Madame [L] [I] à lui régler une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 2 400€ au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

- Condamner Madame [I] aux entiers dépens.

Subsidiairement et si par impossible, la cour venait à retenir un quelconque principe de 

responsabilité de la SARL CABINET FOLLIOT,

- Dire et juger que la demande présentée par Madame [I] se trouve pour partie mal dirigée puisque tendant à la restitution de loyers et charges encaissés par le propriétaire des lieux ;

- Dire et juger que le préjudice indemnisable par Madame [I] ne peut se limiter qu'aux honoraires perçus, soit la somme de 220 € ;

- Débouter Madame [I] pour le surplus de ses demandes comme mal dirigées ;

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mai 2022. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



MOTIFS 



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleur est tenu notamment de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.



Le logement doit obéir aux caractéristiques de décence définies par le décret n°'2002-120 du 30'janvier 2002 au titre desquelles figurent les éléments d'équipement et de confort 

minimums dont une installation permettant un chauffage normal.



Par ailleurs, l'article 3-3 de ladite loi prévoit qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation.



Mme [I] reproche à la SARL CABINET FOLLIOT d'avoir commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle en proposant à la location un logement indécent du fait notamment de la présence de moisissures et de saletés, de la défaillance des radiateurs et des plaques électriques et en s'abstenant de fournir un diagnostic de perfomance énergétique actualisé. Elle fait valoir qu'au regard de ses importants problèmes de santé, elle ne pouvait pas occuper ce logement insalubre et dépourvu de chauffage et qu'elle a été hébergée gracieusement par un ami pendant toute la durée de la location. Elle sollicite à titre d'indemnisation de ses préjudices le remboursement des loyers, des honoraires de l'agence et du prêt FSL, ainsi que l'allocation d'une somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts.



L'intimée conclut au débouté, rappelant que Mme [I] a souhaité signer le bail sans attendre qu'il soit communiqué un DPE en cours de validité et que soient changés les radiateurs; que les radiateurs n'étaient pas hors d'usage et que le logement répondait aux normes de décence; qu'en tout état de cause, s'agissant des loyers, seule la bailleresse serait le cas échéant tenue de les restituer.



L'agent immobilier, mandataire du propriétaire bailleur, en sa qualité de professionnel de l'immobilier et de rédacteur du contrat de bail, est tenu de s'assurer de la décence du logement avant de le mettre sur le marché locatif et de respecter les formalités légales prescrites en annexant notamment un DPE valable au contrat. 



Sa responsabilité délictuelle est susceptible d'être engagée à l'égard du locataire, tiers au contrat de mandat, en cas d'inobservation de ces règles ayant causé un préjudice. 



Il convient de rappeler que quelques jours avant la signature du bail, le 18 mars 2019, le cabinet FOLLIOT avait avisé la propriétaire qu'il avait mandaté différents professionnels pour établir un devis de remplacement des radiateurs, les diagnostics manquants et un nettoyage de l'appartement.



S'agissant des radiateurs électriques, il est mentionné dans l'état des lieux d'entrée signé le 27 mars 2019 qu'ils sont en en mauvais état mais qu'ils seront changés. 



Or, seulement six jours après la conclusion du bail et avant même que la bailleresse n'ait été en mesure d'exécuter son engagement, Mme [I] écrivait au cabinet FOLLIOT le 2 avril 2019 qu'elle ne donnait pas suite à la location.



Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à l'agence immobilière. 



En tout état de cause, il n'est pas démontré que les radiateurs, certes anciens, étaient pour autant hors d'usage et ne fonctionnaient pas.



L'attestation sur l'honneur de M. [W] produite par l'appelante, certifiant que le logement était insalubre et les radiateurs 'HS', ne respecte pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile (lien avec l'appelante, mention que l'attestation est destinée à être produite en justice et des sanctions pénales, pièce d'identité) et ne sera donc pas retenue faute de présenter les garanties d'authenticité suffisantes.



Ainsi, Mme [I] ne prouve pas que l'appartement était dépourvu de chauffage et par voie de conséquence inhabitable.



Par ailleurs, ni les mentions de l'état des lieux d'entrée, ni les photographies qui y sont annexées, ne permettent d'établir que le logement ne répondait pas aux autres critères de décence.



La présence de traces noires dans un angle du sol et de joints noircis au niveau des plinthes dans le séjour ne suffit pas établir qu'il s'agit de moisissures révélant un état d'humidité. 



De même, la mention d'éléments usagés ou en mauvais état tels que, sols linoléum séjour et cuisine, portes des meubles cuisine qui ne ferment pas, peinture craquelée dans la salle de bain, importante fissure du lavabo toutefois sans fuite, ne caractérise pas l'état d'insalubrité et d'indécence allégué, étant relevé que les autres revêtements et équipements sont décrits comme étant en état d'usage ou en bon état.



S'agissant du diagnostic de performance énergétique annexé au contrat de bail, il était expiré depuis le 20 septembre 2017.



Il incombait effectivement à l'agence CABINET FOLLIOT de faire le nécessaire pour présenter un DPE valable avant toute mise en location du bien.



Cependant, l'intimée a fait établir un nouveau diagnostic dès le lendemain de la signature du bail, ainsi qu'en témoigne la pièce n°9 de l'appelante.



En outre, la locataire ne justifie pas d'une relation de cause à effet entre le manquement et sa décision de ne pas intégrer le logement. En effet, il était clairement indiqué dans l'état des lieux d'entrée, accepté par elle, que les radiateurs seraient remplacés, ce qui induisait nécessairement un impact positif sur la performance énergétique de l'appartement.



En conclusion, aucune faute de nature à engager sa responsabilité n'est établie à l'encontre de la SARL CABINET FOLLIOT.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de toutes ses demandes.



Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.



Mme [I] succombant, est condamnée aux dépens de l'appel, à payer à la SARL CABINET FOLLIOT la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, et est déboutée de sa demande formée à ce titre et à celui de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel ;



Y ajoutant,

 

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à la SARL CABINET FOLLIOT la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;





DEBOUTE Mme [L] [I] de sa demande formée à ce titre et à celui de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle ;



CONDAMNE Mme [L] [I] aux dépens de l'appel. 

 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









N. LE GALL F. EMILY