Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 26 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 26/01/2023





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N° de MINUTE : 23/115 

N° RG 21/04035 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TYEC



Jugement (N° 21/00234) rendu le 31 Mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille





APPELANT



Monsieur [L] [C]

né le 18 Novembre 1973 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représenté par Me Philippe Janneau, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021007829 du 21/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉS



Monsieur [J] [Y]

né le 09 Janvier 1989 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [R] [Z] épouse [Y]

née le 06 Décembre 1989 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Stéphane Bessonnet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, constitué aux lieu et place de Me Sylvie Delannoy-Vandecasteele, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 22 novembre 2022 tenue par magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022 



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Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2020, M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] ont donné à bail meublé à M. [L] [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant un loyer révisable de 900 euros, une provision sur charges de 100 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 1800 euros. 



Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2020, M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] ont fait délivrer un commandement de payer à M. [L] [C] d'un montant de 3 200, 80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du 13 octobre 2020. 



Par acte d'huissier en date du 18 janvier 2021, M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] ont fait assigner M. [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater la résiliation du bail du fait de l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges, ordonner l'expulsion de M. [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 15 euros par jour de retard et à la séquestration des meubles en tant que besoin, condamner M. [L] [C] au paiement de la somme de 5 200,80 euros (somme arrêtée au mois de décembre 2020 inclus) au titre de l'arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 000 euros de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, de la somme de 800 euros au titre de l'article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée, de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [L] [C] au paiement des frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer (190,03 euros) et de la présente assignation. 



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 31 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

- déclaré l'action de M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] recevable,

- constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2020 entre M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] d'une part et M. [L] [C] d'autre part concernant l'immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6] [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 décembre 2020,

- dit qu'à défaut pour M. [L] [C] ainsi que de tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser il pourra être procédé à son expulsion avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- rejeté la demande d'astreinte,

- dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- fixé à la somme de 1 000 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle,

- condamne M. [L] [C] à payer à M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] la somme de 9 200,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er avril 2021, échéance du mois d'avril 2021 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020 sur la somme de 3 200, 80 euros et à compter de la décision pour le surplus,

- condamné M. [L] [C] à payer M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- rappelé que le locataire peut saisir la commission de médiation,

- dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe représentant de l'Etat dans le département pour information,

- rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y],

- condamné M. [L] [C] à payer à M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [L] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 



M. [L] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 juillet 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise excepté sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y].



M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] ont constitué avocat en date du 9 août 2021. 



Par ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2021, M. [C] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 31 mai 2021, 

- autoriser M. [L] [C] à continuer de consigner les loyers sur son compte bancaire n° [XXXXXXXXXX05] et ce, jusqu'à la réalisation des travaux propres à rendre l'appartement conforme à sa destination, 

- condamner M. et Mme [Y]- [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



M. [C] fait essentiellement valoir qu'aucun état des lieux ni inventaire n'a été réalisé lors de la conclusion du bail. Il précise que le logement présentait de nombreux désordres lors de son entrée dans les lieux et que malgré ses demandes, aucune intervention n'a été réalisée pour y remédier. Il ajoute que le logement ne répondait pas aux critères de performance énergétique minimale prévu par la loi du que devant cette situation, il a consigné les loyers sur un compte bancaire dédié du 2 septembre 2020 au 9 septembre 2021 pour un montant total de 14 800 euros.



Par leurs dernières conclusions en date du 6 mai 2022, M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté acquise au profit de M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y], la clause résolutoire insérée au bail le paiement des loyers et accessoires impayés n'ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant le commandement signifié le 20 octobre 2020,

- constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [L] [C] à la date du 20 décembre 2020,

- prononcer l'expulsion de M. [L] [C] des lieux qu'il occupe ainsi que tous occupants de son chef, dès l'expiration des formalités et délais légaux et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, 

A titre incident, réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte, d'un montant de 15 euros par jour de retard et en conséquence, condamner M. [L] [C] au paiement de ladite astreinte, 

A titre incident, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meublés aux trais, risques et périls de M. [L] [C],

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] [C] au paiement de la somme de 9 200,80 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er avril 2021 échéance du mois d'avril 2021 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020 sur la somme de 3200,80 euros et à compter du jugement pour le surplus et en ce qu'il a condamné M. [L] [C] paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 euros, à compter du 1er mai 2021 jusqu'à la totale libération des lieux loués,

A titre incident :

- condamner M. [L] [C] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 1153 alinéas 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] [C] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,

- condamner M. [L] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par M. et Mme [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner M. [L] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.



M. et Mme [Y] font valoir qu'un état des lieux contradictoire ainsi qu'un inventaire contradictoire ont été établis lors de l'entrée dans les lieux et ont été signés par M. [C]. Ils précisent que ces pièces démontrent que le logement a été délivré au locataire en bon état et bien équipé et que ce dernier ne justifie ni d'une mise en demeure ni d'un procès-verbal de constat pour justifier de ses allégations.Enfin, ils ajoutent qu'alors que M. [C] n'a jamais été autorisé à consigner les loyers, la consignation dont il fait état n'est pas démontrée.



Dans une note en délibéré autorisée par la cour, notifiée par voie électronique le 22 novembre 2022 et le 6 décembre 2022, le conseil de M. et Mme [Y] a communiqué le procès-verbal d'expulsion en date du 6 octobre 2022 ainsi qu'un décompte actualisé de la créance locative à la date du 22 novembre 2022.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la recevabilité de la demande de consignation



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



Si M. [C] n'a formulé aucune demande devant le premier juge, force est de constater que la demande formulée en cause d'appel tendant à se voir autoriser à consigner les loyers, qui se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, constitue une demande reconventionnelle qui doit être déclarée recevable.



Sur l'existence des désordres



Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé:

' c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)'



Il résulte des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.



Alors que M. et Mme [Y] produisent en cause d'appel un état des lieux d'entrée et un inventaire du mobilier, établis le 25 juillet 2020 et signés par M. [C], faisant la description d'un logement en bon état présentant un équipement suffisant et en bon état, force est de constater que M. [C] ne produit aucun élément de preuve justifiant de la réalité des désordres invoqués.



Ainsi, le seul relevé de consommation électrique, qui ne comporte aucun élément nominatif ni de date, ne pouvant suffire à caractériser l'existence de désordres relatifs à l'installation électrique, les bailleurs produisant quant à eux un diagnostic de l'installation électrique établi le 23 janvier 2020 relevant l'absence de toute anomalie.



En outre, M. [C] ne justifie pas avoir les bailleurs en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité du logement, le seul courrier adressé à l'agence immobilière étant daté du 10 mai 2021, soit postérieurement à l'action engagée par les époux [Y] à son encontre alors qu'il résulte des courriels de l'agence immobilière mandatée par les bailleurs, en date des 14 avril et 3 août 2021, que plusieurs interventions ont été proposées à M. [C] sans que ce dernier n'y donne suite.



En conséquence, en l'absence de preuve de désordres affectant le logement, il y a lieu de rejeterla demande de M. [C] tendant à être autorisé à consigner les loyers étant précisé qu'une telle suspension du paiement des loyers ne peut être prononcée qu'en articulation avec une injonction faite au bailleur d'avoir à réaliser des travaux précis.





Sur la résiliation du bail et l'expulsion



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Alors que le contrat de bail régularisé par les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, M. et Mme [Y] ont fait signifier à M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice en date du 20 octobre 2020 et les causes de ce commandement, délivré pour la somme de 3 200,80 euros en principal, n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 décembre 2020.



En aucun cas, au vu de ce qui a été exposé plus haut, en l'absence de désordres caractérisés, il ne peut qu'être indiqué que M. [C] ne peut se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution concernant son obligation de payer les loyers, une telle exception ne pouvant être invoquée qu'en cas d'impossibilité totale de jouir du bien donné à bail.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 décembre 2020 et ordonné l'expulsion de M. [C] sauf à préciser qu'une telle expulsion a d'ores et déjà été réalisée à la date du 6 octobre 2022.



La décision entreprise sera aussi confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte.





Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation



Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En outre, l'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.



Il résulte du décompte produit par M. et [Y] en cause d'appel, arrêté au au 22 novembre 2022, que le montant de la créance locative s'élève à la somme de 19 416,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts courant au taux légal sur la somme de 3 200,80 euros à compter du 20 décembre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus.



Il y a donc lieu d'actualiser le jugement entrepris sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. 



En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l'appelant ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de M. [C].



Sur les autres demandes



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. et Mme [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [L] [C] au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation au profit de M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] à la somme de 19 416,54 euros, suivant compte arrêté au 22 novembre 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 3 200,80 euros à compter du 20 octobre 2020 et à compter de la présente décision pour le surplus;



Y ajoutant,



Déclare recevable la demande M. [L] [C] relative à la consignation des loyers mais l'en déboute ;



Constate que l'expulsion a d'ores et déjà été réalisée à la date du 6 octobre 2022 ;



Condamne M. [L] [C] à payer à M. [J] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [L] [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.











Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis