Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 26 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 26/01/2023





****





N° de MINUTE :23/117 

N° RG 22/03242 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UL4I



Ordonnance (N° 12-22-357) rendue le 16 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes





APPELANTE



SA Sia Habitat, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2] 



Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [D] [N]

né le 23 Décembre 1946 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Julien Delauzun, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 22 novembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022



****



Suivant bail verbal, la société anonyme Sia Habitat a donné à bail à M. [D] [N] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1].

 

Par acte d'huissier en date du 7 décembre 2021, une sommation interpellative a été adressée au locataire aux fins de faciliter la réalisation effective des travaux de réhabilitation du logement.

 

Le locataire ayant refusé de quitter les lieux, par acte d'huissier de justice en date du 17 mars 2022, la SA Sia Habitat a fait assigner M. [D] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'être autorisée à pénétrer dans le logement pour faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réhabilitation prescrits selon, l'accord collectif du 19 avril 2021 avec relogement du locataire et tout occupant de son chef à la charge et aux frais du bailleur et en cas de besoin, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, outre la condamnation du locataire aux entiers frais et dépens de l'instance. 



Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 16 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré la SA Sia Habitat recevable en son action en référé :

Sur le fond :

- débouté la SA Sia Habitat de l'ensemble de ses prétentions,

- condamné la SA Sia Habitat à payer à M. [D] [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SA Sia Habitat aux entier dépens,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit. 



La SA Sia Habitat a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



M. [D] [N] a constitué avocat en date du 29 juillet 2022. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2022, la SA Sia Habitat demande à la cour de :

- recevoir la SA d'Hlm Sia Habitat en son appel et le déclarer bien fondé, 

En conséquence réformant et statuant à nouveau :

- autoriser la SA d'Hlm Sia Habitat à pénétrer dans le logement situé [Adresse 4], afin d'y faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réhabilitation prescrits selon l'accord collectif du 19 avril 2021,

- dire et juger que la réalisation des travaux sera conditionnée par le relogement de M. [D] [N] et de tout occupant de son chef à la charge et aux frais de la SA d'Hlm Sia Habitat,

- dire et juger aussi bien en ce qui concerne l'autorisation de pénétrer dans le logement qu'en ce qui concerne le relogement des occupants seront accordés, en cas de besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- condamner M. [D] [N] en tous les frais et dépens de première instance et d'appel dont pour ces derniers distraction au profit de Me Jean-Guy Voisin, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La SA Sia Habitat fait essentiellement valoir que les représentants des associations représentatives des locataires ont signé l'accord collectif de réhabilitation des logements de [Adresse 4] et qu'elle a respecté les dispositions de l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, cet accord étant devenu obligatoire pour avoir été conclu au moins par une association.



Elle précise que les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 n'imposent pas aux propriétaires-bailleurs une notification aux locataires concernés de l'accord collectif par lettre recommandée avec accusé de réception, l'article 42 alinéa 3 faisant référence à une notification individuelle par le bailleur sans en préciser la forme. Elle ajoute que le projet de réhabilitation des logements n'aurait pu être mis en péril que dans l'hypothèse d'une opposition d'au moins 50% des locataires concernés et que le texte n'impose pas au propriétaire-bailleur de dresser un procès-verbal du résultat du vote par correspondance des associations ni n'exige que la rédaction du procès-verbal soit réalisée en présence d'un tiers assermenté afin de justifier de manière authentique des éléments retranscrits.



Enfin, elle soutient que l'accord collectif portant sur l'amélioration et l'entretien des logements de [Adresse 4] revêtait bien un caractère obligatoire et qu'il était opposable à M. [N].



Par courrier notifié par voie électronique le 17 août 2022, le conseil de M. [D] [N] a indiqué qu'il n'entendait pas conclure dans cette affaire.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



 Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, les bailleurs de logement visés à l'article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Ces accords sont obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu'ils ont été conclus:

- soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur,

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50% des voix des locataires aux élections au conseil d'administration ou au conseil de surveillance de l'organisme;

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20% des locataires concernés par l'accord.



Ces accords ne sont pas obligatoires s'ils ont été rejetées par écrit par 50% des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur.



En l'absence d'accords signés conformément aux présent article, les bailleurs peuvent en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité les locataires concernés par l'accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25% des locataires concernés par l'accord se soient exprimés. A défaut, une nouvelle consultation est alors engagée et l'accord est réputé applicable dès lors qu'il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur.



L'article 44 quater de cette même loi prévoit encore que préalablement à toute décision d'engager une opération d'amélioration, ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives, ou de construction-démolition, le bailleur mentionné à l'article 44 bis est tenu d'organiser une réunion d'information des locataires. Pendant l'élaboration du projet, il est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires, désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 44. Lorsque le conseil de concertation locative, prévu à l'article 44 ter, existe, cette concertation est également réalisée dans son cadre. A défaut de représentants des locataires dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles et après en avoir informé le conseil de concertation locative, quand il existe le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.



La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur l'opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de construction-démolition.



Les documents et les diagnostics ayant permis d'élaborer le projet sont tenus à disposition des locataires et de leurs représentants.



Parallèlement, le bailleur informe la commune de ses projets et de l'engagement de la concertation.



Une fois le projet élaboré et avant le début de l'opération d'amélioration ou de construction-démolition, le bailleur dresse un bilan de la concertation qui comporte, le cas échéant, l'avis motivé des représentants des locataires. Il en informe les locataires réunis à cet effet.



En l'espèce, la SA Sia Habitat a un projet de réhabilitation des 130 logements de [Adresse 4] dans le but de réduire les consommations d'énergie liées au chauffage et de baisser les charges de chauffage et d'améliorer le confort des locataires.

Ce projet prévoit en outre que la réalisation des travaux se fera en milieu inoccupé compte tenu de l'importance des travaux à réaliser.



En l'espèce, la SA Sia Habitat fait valoir qu'elle a respecté les dispositions de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisées et que l'accord concernant les travaux de réhabilitation est devenu obligatoire pour avoir été conclu avec quatre associations dont trois affiliées à la commission nationale de concertation.



Il ressort des éléments du dossier qu'un conseil de concertation locative a été organisé le 29 octobre 2020 à l'issue duquel six associations représentatives des locataires ont été consultées.



Si le procès-verbal du vote par correspondance réalisé entre le 5 novembre 2020, date d'envoi des dossiers, et le 7 décembre 2020, a été établi par M. [E], dont la qualité de préposé de bailleresse n'est pas contesté, force est de constater que l'établissement d'un procès-verbal des opérations de vote par correspondance n'est pas prévu par les dispositions susvisées et qu'il résulte des bulletins réponse produits aux débats que quatre associations représentatives des locataires se sont prononcées favorablement sur le projet de réhabilitation, s'agissant des associations AFOC, CNL, CLCV et UFC Que Choisir.



En outre, il résulte des termes du décret n°88-274 du 18 mars 1988 portant application de l'article 41 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif à la Commission nationale de concertation que les associations AFOC et CNF sont membres de la commission nationale de concertation mentionnée à l'article 41 de la loi du 23 décembre 1986.



Ainsi, la SA Sia Habitat justifie avoir conclu un accord collectif obligatoire avec au moins deux associations membres de la commission nationale de concertation.



Par ailleurs, alors que les dispositions de l'article 42 susvisé prévoient que l'accord collectif conclu avec les associations doit faire l'objet d'une notification individuelle, la SA Sia Habitat justifie avoir informé M. [N] des résultats du vote par correspondance par courrier en date du 3 février 2021, ce courrier faisant courir le délai de contestation de deux mois.



En outre, un nouveau courrier d'information a été adressé à M. [N] le 1er juillet 2021 compte tenu de son refus à la mise en oeuvre des travaux de réhabilitation prévus par l'accord collectif ainsi qu'une sommation interpellative délivrée par acte d'huissier de justice en date du 7 décembre 2021.



Ainsi, la SA Sia Habitat justifie avoir notifié individuellement à M. [N] l'accord collectif rendant ce dernier opposable à M. [N].



L'obligation de ce dernier de laisser réaliser les travaux n'est pas sérieusement contestable.



En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SA Sia Habitat en l'autorisant à pénétrer dans le logement situé [Adresse 4] afin d'y faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réhabilitation prévus par l'accord collectif du 19 avril 2021, avec au besoin l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier. En outre,la réalisation des travaux sera conditionnée par le relogement de M. [N] et de tout occupant de son chef à la charge et aux frais de la SA Sia Habitat.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.



M. [N], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Jean-Guy Voisin en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Autorise à titre provisionnel la SA d'Hlm Sia Habitat à pénétrer dans le logement situé [Adresse 4] afin d'y faire procéder par les entreprises de son choix aux travaux de réhabilitation prescrits selon l'accord collectif du 19 avril 2021,avec au besoin l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, 



Dit que la réalisation des travaux sera conditionnée par le relogement de M. [D] [N] et de tout occupant de son chef à la charge et aux frais de la SA d'HLM Sia Habitat,



Condamne M. [D] [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Guy Voisin. 







Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis