Cour d'Appel · 3ème Chambre — 26 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02689 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FTVE

Minute n° 23/00037





[Y]

 C/

[K], S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 27 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 21/000004

 

 

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023







APPELANT :



Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Valérie DOEBLE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002744 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)









INTIMÉES :



Madame [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Non représentée



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 novembre 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 26 janvier 2023.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Réputé Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE': 



Suivant acte sous seing privé du 25 mars 2019, Mme [T] [K] a donné à bail à M. [Z] [Y] un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 340 euros majoré d'une provision sur charges locatives de 40 euros. La SAS Action Logement Services agissant dans le cadre du dispositif Visale s'est portée caution des engagements du locataire.



Par acte du 1er octobre 2020, la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.



Par assignation du 15 décembre 2020, elle a saisi le juge des contentieux de la protection de Metz aux fins de voir à titre principal déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et ordonner son expulsion, condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3.420 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.280 euros et de l'assignation pour le surplus, fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner M. [Y] à lui payer les indemnités d'occupation justifiées par une quittance subrogative, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte du 9 juin 2021, la SAS Action Logement Services a assigné Mme [K] et demandé aux fins de à titre principal déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur, ordonner son expulsion, le condamner à lui payer la somme de 5.962,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2020 sur la somme de 2.280 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, et une indemnité d'occupation mensuelle égale montant du loyer contractuel augmenté des charges, à titre subsidiaire, condamner Mme [K] à lui restituer tout ou partie de la somme de 3.302,88 euros, en tant que de besoin la condamner à la garantir de toute condamnations en principal, intérêts et dépens, en tout état de cause condamner solidairement les défendeurs à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

M. [Y] a demandé au tribunal de constater que l'arrêté préfectoral du 4 août 2020 a suspendu les loyers à compter de son prononcé, que le logement est insalubre depuis février 2020, que le commandement de payer n'a pas produit ses effets et que le bail n'est pas résilié, de débouter la SAS Action Logement Service de toutes ses demandes et la condamner au paiement d'une somme en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



Mme [K] a demandé au tribunal de condamner M. [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.962,88 euros, avec restitution par la SAS Action Logement Services de la somme de 3.040 euros qu'elle a versée, de rejeter les demandes de M. [Y] et le condamner à lui verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à défaut de le condamner à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2.922,88 euros correspondant au montant total de la dette après déduction du remboursement déjà réalisé par elle à la caution, de rejeter les utres demandes et condamner M. [Y] au paiement d'une somme en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



Par jugement du 27 octobre 2021, le tribunal a :

- dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 25 mars 2019 est acquise, faute pour le locataire d'avoir régularisé sa situation débitrice dans le délai de deux mois

- prononcé, par l'effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 mars 2019

 - au besoin condamné Mme [K] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3.040 euros correspondant aux loyers versés pour la période du 4 août 2020 au 22 mars 2021

- condamné M. [Y] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 4.442,88 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2020 sur la somme de 2.280 euros et pour le surplus à compter de l'assignation

- autorisé la SAS Action Logement Services à faire expulser M. [Y] et toutes personnes et biens s'y trouvant de son chef, des locaux qu'il occupe au [Adresse 1], avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin, et dit que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de l'expulsé

- condamné M. [Y] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, charges comprises, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire dans la limite des sommes qu'elle aura réglées à la bailleresse à ce titre

- condamné M. [Y] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros et à Mme [K] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer 

- débouté Mme [K] de ses prétentions.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 5 novembre 2021, M. [Y], intimant la SAS Action Logement Services, a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières écritures du 3 février 2022, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- dire et juger que le commandement de payer du 1er octobre 2020 visant la clause résolutoire n'a pas produit ses effets et qu'en conséquence le bail n'est pas résilié

- débouter la SAS Action Logement Services de toutes ses demandes

- la condamner aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



Au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, il expose que selon arrêté préfectoral du 4 août 2020, Mme [K] disposait d'un délai de 30 jours pour mettre le logement en conformité et que le 14 août 2020 l'ARS l'a informé que la déclaration d'insalubrité du logement prescrit aux propriétaires l'obligation de ne plus percevoir les loyers des logements concernés depuis la notification de l'arrêté déclarant l'insalubrité jusqu'à sa mainlevée. Il prétend que le logement loué ne répond pas aux critères de décence et de salubrité, qu'il a été privé d'eau chaude et que l'électricité est distribuée avec parcimonie, que Mme [K] n'a pas satisfait à son obligation de le reloger suite à l'arrêté préfectoral du 4 août 2020, qu'il convient de réduire la dette locative et de suspendre le paiement des loyers à compter du 1er février 2020, dès lors que nonobstant l'arrêté préfectoral du 4 août 2020, il avait interpellé la bailleresse sur l'indécence du logement loué. 



Il conteste la somme visée au commandement de payer et soutient que la cour ne peut constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire alors que le commandement vise une période pour laquelle les loyers ne sont pas dus, et qu'à défaut de commandement de payer pour une période postérieure, la SAS Action Logement Services doit être déboutée de ses demandes notamment au titre de l'indemnité d'occupation. Il ajoute qu'il a subi un préjudice de jouissance et sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.



Aux termes de ses dernières conclusions du 23 février 2022, la SAS Action Logement Services, qui a formé un appel provoqué contre Mme [K], demande à la cour de : 

- rejeter l'appel et l'ensemble des demandes de M. [Y]

- confirmer le jugement à titre principal en déclarant acquise la clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononçant la résiliation du bail

- confirmer le jugement en qu'il a ordonné l'expulsion de M. [Y] et l'a condamné à lui payer la somme de 3.302,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2020 sur la somme de 2.280 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, outre 3.040 euros s'il devait être considéré qu'il est redevable des loyers durant la période d'août 2020 à mars 2021, en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2021 au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamné M. [Y] au paiement des indemnités dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative

- à titre infiniment subsidiaire, condamner Mme [K] à lui restituer tout ou partie de la somme de 6.342,88 euros, en tant que de besoin la condamner à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens

 - en tout état de cause condamner tous succombants si besoin in solidum, aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



L'intimée expose avoir réglé à la bailleresse, en sa qualité de caution, les loyers dus par M. [Y] à compter du mois de février 2020, qu'en application de l'article 8 du contrat de cautionnement Visale pris en application de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL, elle a fait délivrer au locataire le 1er octobre 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, demeuré sans effet dans le délai de deux mois et que postérieurement à la délivrance du commandement, elle a continué à verser à Mme [K] les loyers et charges pour les mois de décembre 2020 à février 2022.



Sur la résiliation du bail, elle soutient que la clause résolutoire est acquise, que M. [Y] n'est pas fondé à soutenir qu'à la date du commandement de payer aucun loyer n'était dû alors que l'autorisation de s'abstenir de payer les loyers et charges ne valait, aux termes de l'arrêté préfectoral, que pour la période allant du 4 août 2020 au 22 mars 2021, qu'à titre subsidiaire il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire pour manquement grave à son obligation de s'acquitter du loyer, étant observé que la dette locative s'élève, déduction faite des 3.040 euros correspondant à la période de non exigibilité du loyer, à 6.342,88 euros.



Elle indique que la somme de 4.442,88 euros au paiement de laquelle M. [Y] a été condamné inclut les loyers et charges jusqu'au 31 octobre 2021, que pour la période postérieure, soit les mensualités de novembre 2021 à février 2022, elle n'en réclame le paiement à l'appelant que dans la mesure où il ne serait pas fait droit à sa demande de remboursement de l'indemnité d'occupation. A cet égard, elle sollicite, en tant que subrogée dans les droits de Mme [K], la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dans la limite des sommes qu'elle aura réglées à la bailleresse, en précisant que conformément à l'article 8 du contrat de cautionnement, la caution doit au bailleur les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective, le bailleur n'ayant pas vocation à intervenir à la procédure de résiliation du contrat de bail.



Elle forme un appel provoqué contre Mme [K] au cas où la cour considérerait que tout ou partie des loyers appelés par la bailleresse, indépendamment de ceux ayant fait l'objet d'un remboursement par cette dernière de 3.040 euros, n'étaient pas dus par M. [Y] et sollicite sa condamnation à lui restituer tout ou partie de la somme de 6.342,88 euros qu'elle lui a versée, en application des articles 1235 et 1376 et suivants du code civil devenus 1302 et suivants.



Par acte du 11 mars 2022 remis à personne, la SAS Action Logement Services a fait signifier à Mme [K] une assignation en appel provoqué et celle-ci n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION : 



 Sur la résiliation du bail

 

Il est relevé que la qualité à agir de la SAS Action Logement Services, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu du dispositif de cautionnement Visale et de la convention signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'UESL, n'est pas contestée par les autres parties, étant rappelé que la caution, dès lors qu'elle aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer à hauteur du montant des sommes versées, la subrogation lui permettant d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.

 

Selon l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait délivrer au locataire le 1er octobre 2020, un commandement de payer la somme de 2.280 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois de février, mars, avril, juin, juillet et août 2020, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

 

Sur l'insalubrité du logement, il résulte des pièces produites que par arrêté préfectoral du 4 août 2020 faisant état, au vu du rapport établi par l'ARS, du danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants lié à l'insalubrité du logement occupé par M. [Y], la bailleresse a été mise en demeure de mettre en sécurité l'installation électrique du logement et des parties communes, les installations de combustion du logement incluant le système de ventilation du logement, les ouvrants afin d'assurer le clos et empêcher toute intrusion intempestive dans le logement, les escaliers communs incluant leur éclairage ainsi que l'installation de gaz du logement. Cet arrêté préfectoral a été abrogé le 22 mars 2021, au vu des travaux réalisés par la bailleresse ayant permis de résorber les causes d'insalubrité, le logement ne présentant plus de risque pour la santé des occupants ou des voisins.



L'arrêté d'insalubrité entraînant, par application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, la suspension du bail en cours et la dispense pour le locataire de l'obligation de régler les loyers, lesquels sont à nouveau dus, dans le cas d'une insalubrité remédiable, à compter du premier jour du mois suivant l'arrêté de mainlevée d'insalubrité, M. [Y] était déchargé de son obligation de s'acquitter du paiement des loyers à compter du 4 août 2020 jusqu'au 1er avril 2021.



Cependant, le rapport de l'ARS du 1er juillet 2020 a relevé l'absence de dispositif de coupure électrique et la présence d'une prise électrique en contact avec les canalisations d'eau entraînant un risque d'électrocution et d'incendie, l'absence de ventilation en présence d'un appareil à combustion entraînant un risque d'intoxication au monoxyde de carbone, la présence d'un tuyau de gaz périmé entraînant un risque d'incendie, le dysfonctionnement de la porte d'entrée n'assurant pas le clos entraînant un risque de propagation d'incendie, l'absence d'éclairage dans les parties communes et l'absence de stabilité de la rampe d'escalier entraînant un risque de chute de personnes. Au regard de la nature et de la gravité des désordres et dysfonctionnements ainsi constatés, affectant en particulier l'installation électrique et le dispositif de ventilation, il est considéré que l'état d'insalubrité et l'inhabitabilité du logement existaient antérieurement à l'arrêté d'insalubrité, en tous cas dès le 1er février 2020 comme sollicité par l'appelant, et doit entraîner la dispense totale de paiement des loyers à compter de cette date. 



Il s'ensuit que les loyers visés au commandement de payer, soit ceux de février, mars, avril, juin, juillet et août 2020, n'étaient pas dus par le locataire, de sorte que la clause résolutoire n'a pu produire effet.



Sur la demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation du contrat de bail pour non respect par le locataire de ses obligations contractuelles, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application des articles 1217 et 1224 du code civil.



En l'espèce il est relevé que M. [Y], qui devait reprendre le paiement des loyers à compter du 1er avril 2021 suite à la mise en conformité du logement et à l'abrogation de l'arrêté préfectoral, ne justifie d'aucun règlement. Le manquement réitéré et injustifié à son obligation contractuelle et légale de paiement du loyer est d'une gravité telle qu'elle justifie la résiliation du contrat de bail, étant précisé que l'assignation vaut mise en demeure préalable.



En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail au jour de l'arrêt, les dispositions relatives à l'expulsion de l'appelant étant confirmées.



Sur la créance de la SAS Action Logement Services



 La SAS Action Logement Services justifie, par la production des quittances subrogatives délivrées par la bailleresse les 10 novembre 2020 et 7 février 2022, lui avoir réglé la somme de 9.382,88 euros correspondant aux loyers et charges dus au titre des mois de février à avril 2020, de juin à décembre 2020, de janvier à décembre 2021 et de janvier et février 2022 (380 euros mensuels + 262,88 euros au titre des charges).



Il est constant que suite à l'arrêté d'insalubrité du 4 août 2020 abrogé le 22 mars 2021, Mme [K] a remboursé à la caution la somme de 3.040 euros au titre des loyers et charges afférents aux mois d'août 2020 à mars 2021.



L'appelant, déchargé du paiement des loyers pour la période du 1er février 2020 au 1er avril 2021, sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2.922,88 euros (2.660 euros au titre des loyers dus à compter du 1er avril 2021 jusqu'au 30 octobre 2021 et 262,88 euros au titre des charges) avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, ainsi que les loyers et charges dus pour la période postérieure au 1er novembre 2021'jusqu'à la date de résiliation du contrat de bail et, à compter de l'arrêt prononçant cette résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, dans la limite des montants versés par la caution à la bailleresse.



La SAS Action Logement Services est fondée par ailleurs, par application des articles 1302 et 1302-1 civil, à réclamer à Mme [K] les loyers et charges afférents aux mois de février, mars, avril, juin et juillet 2020 indûment perçus au vu de ce qui précède, soit la somme de 1.900 euros.



Sur la demande de dommages et intérêts 

 

Il est constaté que M. [Y] ne forme aucune demande d'indemnisation du préjudice de jouissance au dispositif de ses conclusions, de sorte que par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a pas à statuer de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, à l'exception des frais du commandement de payer et la demande de Mme [K] au titre des frais irrépétibles est rejetée.



M. [Y], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef.

 

PAR CES MOTIFS : 



LA COUR,

 

CONFIRME le jugement rendu le 27 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu'il a : 

- autorisé la SAS Action Logement Services à faire expulser M. [Z] [Y] et toutes personnes et biens s'y trouvant de son chef, des locaux qu'il occupe au [Adresse 1], avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin, et dit que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de l'expulsé

- condamné M. [Z] [Y] à payer à la Sas Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, à l'exclusion des frais du commandement de payer délivré le 1er octobre 2020

- débouté Mme [K] de ses prétentions ; 

 

L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 

 

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire ; 



PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 mars 2019 entre Mme [T] [K] et M. [Z] [Y] aux torts du locataire avec effet à compter de l'arrêt ; 



CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits de Mme [T] [K], la somme de 2.922,88 euros euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; 



CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits de Mme [T] [K], les loyers et charges locatives dus à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à la date de résiliation du contrat de bail, soit la date du présent arrêt ; 



 CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services, en tant que subrogée dans les droits de Mme [T] [K], une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges locatives, à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération des lieux loués et dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative; 



CONDAMNE Mme [T] [K] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1.900 euros correspondant aux loyers et charges afférents aux mois de février, mars, avril, juin et juillet 2020 indûment perçus ; 



DEBOUTE Mme [T] [K] de sa demande dirigée contre M. [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



 Y ajoutant



CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE M. [Z] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens d'appel.





Le Greffier Le Président de chambre