Cour d'Appel · 3e chambre civile — 26 janvier 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 26 JANVIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/01782 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NTMG





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 09 novembre 2017 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 15/01082





APPELANTS :



M. [A] [B]

né le 18 Avril 1969 à [Localité 11] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 15] 

[Adresse 10] (IRLANDE)

et

Mme [F] [K] [Z] épouse [B]

née le 14 Octobre 1968 à [Localité 11] (IRLANDE)

de nationalité irlandaise

[Adresse 15] 

[Adresse 10] (IRLANDE)



Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS, substituée à l'audience par Me Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS







INTIMEES :



SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

RCS de [Localité 7] n° 542 097 902, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER





SCP BENEDETTI GROSJEAN GALLY DARISCON

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER



SARL HPA HOLDING anciennement GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est « PROPRIETES ET CO »

RCS de Béziers n°447 690 660, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 17]

[Localité 5]

et

SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT

RCS de Béziers n°487 721 268, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 17]

[Adresse 16]

[Localité 5]



Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l'audience par Me Christian CAUSSE de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS



Société DOUGLAS NEWMAN GOOD INTERNATIONAL (DNG)

société de droit irlandais

[Adresse 4]

[Localité 11] 6 (IRLANDE)

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l'instance par Me Antoine DEROT de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me Myriam OUABDESSELAM, avocat au barreau de PARIS























Ordonnance de clôture du 26 octobre 2022



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 novembre 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA









ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, greffière.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] sont deux ressortissants irlandais domiciliés à [Localité 11].



Au cours de l'année 2006, ils se sont vus proposer d'investir dans le secteur immobilier sur le territoire français dans une résidence de tourisme à construire située à [Localité 18], dans le département de l'Aude. La société Douglas Newman Good International (DNG), société de droit irlandais offrant à ses clients différentes prestations de services dans le domaine de l'immobilier et exerçant son activité exclusivement sur le territoire irlandais, avait été approchée auparavant par la SARL Groupe Garrigae, promoteur immobilier, pour faire connaître en Irlande le programme d'investissement immobilier précédemment cité.





Le projet dit des « Jardins de Saint Benoit » a été présenté à Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] à l'occasion d'un salon auquel participait la SARL Groupe Garrigae qui renseignait les éventuels investisseurs et diffusait de la documentation.



L'opération immobilière portée par la SCI Les Jardins de Saint Benoit consistait en la construction d'un ensemble immobilier à usage de résidence avec services para-hôtelier destiné à la location.



Cette acquisition permettait de bénéficier des mesures de défiscalisation de la loi Demessine, régime fiscal français instauré par la loi de finances 1999 afin de favoriser les investissements locatifs dans certains territoires ruraux. Selon l'option retenue par les investisseurs, le bien acquis était mis en location par la SARL Groupe Garrigae et ils pouvaient également, sur une période annuelle prédéfinie, jouir eux-même du bien.



Il s'agissait donc d'une acquisition sur le modèle du "lease-back" consistant en l'achat d'un bien immobilier à un promoteur, financé par le paiement des loyers versés par la suite par ce promoteur à qui le bien est donné en bail commercial.



Un contrat de réservation a été signé entre la SCI Les Jardins de Saint Benoit et Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] le 20 novembre 2006.



Le 18 février 2007, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ont donné à bail commercial à la SARL Groupe Garrigae Hôtels & Resorts le bien à acquérir pour une durée de 9 années avec la mention d'un loyer annuel fixé à 10 761 euros TTC, sous condition suspensive de la réalisation de la vente.



Par acte authentique établi le 25 août 2007 en l'étude notariale de la SCP [G] [L] et [T] [O], notaires à Carcassonne, la SCI Les Jardins de Saint Benoit a conclu une vente en l'état futur d'achèvement avec Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (résidence de tourisme) pour le prix de 236 000 euros HT, soit 282 256 euros TTC.



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] étaient représentés par Madame [S] [V], clerc de notaire à [Localité 9], en vertu d'une procuration établie par acte sous seing privé du 25 juillet 2007, dont les signatures ont été authentifiées par Monsieur [W] [M] "public notary" en Irlande.



L'acquisition était financée au moyen d'un prêt accordé le 25 août 2007 par l'Union de Crédit pour le Bâtiment (UCB), à hauteur de 200 000 euros et garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle.



Un avenant au bail commercial a ensuite été conclu le 24 janvier 2012 au vu des difficultés rencontrées par la SARL Garrigae Hotel and Resorts, prévoyant une substitution de preneur (la SCI Les Jardins de Saint Benoît) et une réduction du loyer annuel.



Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SARL Garrigae Hotel and Resorts le 30 janvier 2013, suivie d'un plan de cession totale.



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] n'ont par la suite plus été en mesure d'honorer les échéances du prêt contracté auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de l'UCB, laquelle a prononcé la déchéance du terme.



Suite à une saisie-attribution réalisée sur leurs comptes bancaires, un commandement aux fins de saisie immobilière leur était délivré.



Par acte du 28 juillet 2015, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ont assigné la SA BNP Paribas Personal Finance, la SCP [G] [L] et [T] [O], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoit, la société Douglas Newman Good International et Monsieur [W] [M] afin de voir dire et juger que leur consentement à la vente et au prêt conclus le 25 août 2007 avait été vicié par dol et en conséquence de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt.



Par ordonnance du 3 novembre 2016, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Monsieur [W] [M].



Par jugement contradictoire du 9 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- déclaré irrecevable l'action de Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ;

- rejeté la demande de Monsieur [W] [M] ;

- rejeté toute demande contraire ou plus ample ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B].



Le 5 avril 2018, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SA BNP Paribas Personal Finance, de la SCP [G] Benedetti et [T] [O], de la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société Douglas Newman Good International.



Vu les dernières conclusions de Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] remises au greffe le 21 octobre 2022 ;



Vu les dernières conclusions de la SA BNP Paribas Personal Finance remises au greffe le 24 octobre 2022 ;



Vu les dernières conclusions de la SCI Les Jardins de Saint Benoît et de la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae remises au greffe le 4 octobre 2022 ;



Vu les dernières conclusions de la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon remises au greffe le 20 février 2019 ;



Vu les dernières conclusions de la société Douglas Newman Good International remises au greffe le 29 janvier 2019 ;





MOTIFS





I/ Sur la recevabilité de l'action,



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l'assignation a bien été publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 14] le 21 août 2015 P n° 6167 et ce, conformément aux dispositions de l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.



L'action diligentée par Monsieur et Madame [B] est donc recevable, le jugement étant infirmé de ce chef.





II/ Sur les demandes formées par et à l'encontre de Monsieur [W] [M],



Monsieur [M] n'ayant pas été intimé en appel et n'ayant pas interjeté appel du jugement, ce dernier sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée par Monsieur [W] [M].



Par ailleurs, force est de constater qu'aucune demande n'est présentée à l'encontre de Monsieur [W] [M] dans le cadre de l'appel. 





III/ Sur l'action en nullité de la vente pour dol,



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] concluent à l'annulation de la vente conclue le 25 août 2007 pour dol ainsi que l'annulation subséquente du prêt immobilier contracté pour cette acquisition.



En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI Les jardins de Saint Benoit, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] demandent à la cour d'ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur, la SCI Les Jardins de Saint Benoit, ainsi que la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI Les Jardins de Saint Benoit à UCB, aux droits de laquelle est venue la BNP Paribas, outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l'acte de vente du 25 août 2007, aux frais exclusifs des défendeurs supportés in solidum.

Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] sollicitent également la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding, de la SCP Benedetti-Grosjean, de la société DNG et de la SA BNP Paribas Personal Finance à les indemniser de l'intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions :

' 68 438 euros en restitution de leur apport personnel avec intérêts au taux légal à partir du 25 août 2007 ;

' 215 220 euros de gain manqué correspondant à la perte de loyer ;

' 38 361,31 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 23 octobre 2007 ;

' 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral.



A titre infiniment subsidiaire, Monsieur et Madame [B] soulèvent la faute contractuelle de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société HPA Holding et la faute délictuelle du notaire, de la société DNG et de l'établissement bancaire pour manquement à leur obligation d'information et de conseil.



La SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae concluent à la confirmation du jugement. 



La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni l'acte de vente, ni le bail.



La SCI Les Jardins de Saint Benoit soutient que Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ne démontrent l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d'achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers.



La SCI Les Jardins de Saint Benoit sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par Monsieur et Madame [B].



Enfin, la BNP Paribas Personal Finance s'en remet à justice sur la demande de nullité de l'acte de vente, étant tiers au contrat de vente, mais conteste toute manoeuvre dolosive de sa part, faisant notamment valoir qu'elle n'ait aucun rôle actif dans le choix de l'investissement, l'opération immobilière ayant été conclue avant l'obtention du prêt.



Elle rappelle également que le devoir de conseil de la banque a disparu au profit du devoir de mise en garde.



Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding :



Il ressort de l'examen des documents versés aux débats :



- que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'Les Jardins de Saint-Benoît - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 3]';



- que l'acte de réservation conclu le 20 novembre 2006 entre Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] et la SCI Les Jardins de Saint-Benoit représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité';



- que l'acte de bail commercial a été signé le 18 février 2007 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant Monsieur [Y] [D] ;



- que la vente de l'immeuble a été conclue par la SCI Les Jardins de Saint-Benoit domiciliée [Adresse 3], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée par Monsieur [Y] [D]';



- que l'avenant au bail commercial du 24 janvier 2012 a été conclu entre Monsieur et Madame [B], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant Monsieur [Y] [D] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae, elle-même représentée par son gérant, Monsieur [Y] [D].



La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé l'acte de réservation du 20 novembre 2006 et l'avenant au bail du 24 janvier 2012 avec Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] qu'en qualité de gérante représentant la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. 



Mais la cour relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit.



Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir programme d'investissement «'Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. 



Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier.



La SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît.



Sur le dol de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding :



En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. 



Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.



Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.



Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire.



Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.



En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 18] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club [13]'». 

Il a ainsi été proposé à Monsieur et Madame [B] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement avec quatre différentes «'options de leaseback'», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «'rendement financier net de 4,5%'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial.



Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'».



Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an''».



Le bail signé par Monsieur et Madame [B] le 18 février 2007 avant la signature de l'acte authentique de vente du 25 août 2007 stipule un loyer annuel de 10 761 euros TTC.



Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre les acquéreurs est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique.



Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. 



A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50% par an, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] pouvaient légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique.



En leur présentant un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit Monsieur et Madame [B] en erreur et les ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux.



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] n'auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions s'il n'avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 18], lieu inconnu pour eux et au prix de 282 256 euros TTC.



En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer son acquéreur, qui est un simple consommateur, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. 



Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale.



La volonté de tromper l'acquéreur est d'autant plus établie qu'au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Madame [J] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation.



Le promoteur n'a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière aux acquéreurs lors de la signature de l'acte sous seing privé du 20 novembre 2006 et de l'acte authentique du 25 août 2007. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé Monsieur et Madame [B] à contracter et les a conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu'ils disposeraient d'un loyer garanti à hauteur de 10 761 euros TTC par an.



Contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a pas été clairement expliqué à l'acquéreur quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. 



Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul.



Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de Monsieur et Madame [B], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération.



En l'espèce, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et de l'acte de vente lui-même.



Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de Monsieur et Madame [B] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.



En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 25 août 2007 par Me [T] [O] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoit, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement à Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] une maison d'habitation située à [Adresse 19] au prix de 236 000 euros HT, soit 282 256 euros TTC.





IV/ Sur les conséquences de l'annulation de la vente,



La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.



Sur les restitutions à opérer :



En conséquence de l'annulation de la vente :



- La SCI Les Jardins de Saint Benoit devra restituer à Monsieur et Madame [B] le prix de la vente de 282 256 euros TTC et non directement à la banque comme le sollicitent ces derniers, s'agissant de l'annulation de conventions distinctes;



- Monsieur et Madame [B] devront restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoit la maison lot n°121 type P3 de 55,48 m² de ce programme construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] sur la commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11).



La SCI Les Jardins de Saint Benoit ne demande pas la restitution des fruits perçus par Monsieur et Madame [B] qui conservent donc la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition de l'immeuble.



En application de l'article 1153 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, il convient d'assortir la créance de restitution du prix par la SCI Les Jardins de Saint Benoit de l'intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice formée le 28 juillet 2015.



Sur les dommages-intérêts demandés par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B]



En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B], parties au contrat de vente annulé, sont de bonne foi et sont donc fondés à demander la condamnation des autres parties fautives à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé.



Sur la restitution de la somme de 68 438 euros



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] sollicitent la restitution de la somme de 68 438 euros représentant le montant de leur apport personnel pour le paiement du prix de l'immeuble.



Cette somme est englobée dans le prix de 282 256 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale à l'acquéreur par la SCI Les Jardins de Saint Benoit. 



Cette demande de restitution supplémentaire de 68 438 euros formée par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ne correspond à aucun préjudice subi et ne peut donc qu'être rejetée.







Sur la perte de loyers :



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] sollicitent l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 215 220 euros représentant la totalité des loyers qu'ils espéraient percevoir durant vingt années (10 761 euros x 20 ans).



N'étant plus propriétaires de l'immeuble du fait de l'anéantissement rétroactif de la vente, ils n'ont plus vocation à revendiquer la perception de loyers issus de la location de cet immeuble, étant relevé qu'ils ont perçu des loyers depuis leur acquisition, même si la rentabilité locative n'était pas celle qu'ils espéraient.



Par ailleurs, si la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding avaient donné à Monsieur et Madame [B] des informations complètes et précises sur l'absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l'aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, ces derniers n'auraient pas contracté aux mêmes conditions.



Le préjudice né du dol de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu'en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.



Or, Monsieur et Madame [B] demandent le règlement de la somme de 215 220 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers et ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance.



En conséquence, Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts de 215 220 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyers.



Sur les frais de notaire :



Monsieur et Madame [B] soutiennent avoir supporté en pure perte 7 082,05 euros de frais de notaire.



Au soutien de leur demande, ils produisent le décompte notarié dont il ressort qu'il ont effectivement supporté en pure perte les sommes suivantes :



- émoluments du notaire pour la vente : 5 036,44 euros TTC ;

- émoluments du notaire pour le prêt : 2 045,61 euros TTC ;



Soit un total de 7 082,05 euros.



Cette somme est définitivement perdue par les acquéreurs qui sont donc fondés à en solliciter le paiement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à titre de dommages-intérêts.



Sur les autres frais,



Monsieur et Madame [B] soutiennent avoir supporté en pure perte 22 724 euros TTC de frais de mobilier. Ils sollicitent également le remboursement de taxes foncières et de frais d'agence immobilière liées à la propriété de l'immeuble pour un montant total de 8 555,26 euros supporté entre 2010 et 2016.



Il convient en premier lieu de rappeler que dans la mesure où Monsieur et Madame [B] sont de bonne foi, ils sont dispensés de restituer les fruits à leur vendeur suite à l'anéantissement du contrat de vente.



Les fruits de l'immeuble s'entendent de tous les loyers de l'immeuble perçus par Monsieur et Madame [B] dont il convient de déduire les charges qui se déduisent des loyers bruts pour obtenir le revenu foncier net.



Les frais de 8 555,26 euros dont Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] demandent le paiement ne constituent donc pas un chef de préjudice mais s'analysent en de simples charges à déduire de leurs revenus fonciers bruts. En effet, pendant la période de possession de l'immeuble, ils ont bénéficié d'un revenu foncier net substantiel en dépit du fait que ce gain ait été inférieur aux promesses du promoteur.



Les appelants sont en outre demeurés propriétaires des meubles achetés et ne démontrent pas avoir subi un préjudice du fait de l'acquisition de ces meubles.



Par ailleurs, ces frais d'ameublement ont été largement amortis depuis le 25 août 2007, ces amortissements constituant une charge d'exploitation qui se déduit également des loyers bruts perçus avant d'obtenir le revenu foncier net.



Il n'est donc pas davantage démontré que l'acquisition des meubles à hauteur de 22 724 euros a généré un quelconque dommage à indemniser à hauteur de cette somme ou d'un montant inférieur.



Il résulte de ces développements que les demandes d'indemnisation à hauteur de 22 724 euros et de 8 555,26 euros formées par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ne peuvent qu'être rejetées .





V/ Sur le préjudice moral,



La faute de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à Monsieur et Madame [B] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes.





Il leur sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros.





VI/ Sur les demandes afférentes au prêt accordé par la SA BNP Paribas Personal Finance,



Pour assurer le financement de leur investissement, Monsieur et Madame [B] ont contracté par acte authentique du 25 août 2007 auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance un prêt d'un montant de 200 000 euros en principal garanti par hypothèque conventionnelle.



Sur le dol reproché à la SA BNP Paribas Personal Finance : 



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] soutiennent que la banque a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car « elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis aux consorts [B] pour les déterminer dans leur consentement.»



La SA BNP Paribas Personal Finance fait valoir qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive et qu'elle n'a pas participé au montage et à la commercialisation du bien immobilier objet du litige. Elle soutient avoir parfaitement exécuté son obligation de mise en garde sans qu'il lui incombe d'apprécier l'opportunité économique de l'investissement ni de conseiller son client à ce sujet.



En l'espèce, les appelants n'apportent la preuve ni de la participation de la SA BNP Paribas Personal Finance à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaire entre la banque BNP et promoteur.



Les documents commerciaux «'Les Jardins de Saint Benoit'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. 



Aucun élément versé au dossier n'établit que la SA BNP Paribas Personal Finance a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès des consorts [B], opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives.



La SA BNP Paribas Personal Finance est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur.



Par ailleurs, il n'est établit aucun manquement par la SA BNP Paribas Personal Finance à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt.



En conséquence, la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol de la SA BNP Paribas Personal Finance formée par Monsieur et Madame [B] sera rejetée. 



Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque :



En application de l'article 2224 du code civil, la prescription quinquennale de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation précontractuelle de mise en garde et de conseil exercée par les consorts [B] à l'encontre de la banque court à partir du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer.



En l'espèce, Monsieur et Madame [B] ont eu connaissance de la défaillance de la société locataire commerciale de son immeuble au début de l'année 2012 lorsqu'ils ont été informés des difficultés financières de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et de la nécessité d'abandonner les loyers du deuxième semestre 2011 et de diminuer le montant des loyers à partir du 1er janvier 2012. 



L'action en responsabilité ayant été engagée contre la SA BNP Paribas Personal Finance par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] le 28 juillet 2015, cette action n'est pas prescrite.



D'autre part, Monsieur et Madame [B] ne démontrent pas que la banque leur a proposé un produit inadapté à leur situation personnelle et à leur capacités financières de remboursement.



Contrairement à ce qu'ils soutiennent, la SA BNP Paribas Personal Finance ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier et il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de son client ni de le conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée.



En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité de la SA BNP Paribas Personal Finance ne peut pas être recherchée. 



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la SA BNP Paribas Personal Finance à supporter le préjudice spécial réclamé. 







Sur l'annulation du prêt immobilier :



Le prix de vente de 282 256 euros TTC a été payé par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] à la SCI Les Jardins de Saint Benoit au moyen d'un prêt bancaire accordé par la SA BNP Paribas Personal Finance à hauteur de 200 000 euros.



En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.



En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit.



Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt :



L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties :



- Monsieur et Madame [B] devront restituer à la SA BNP [Localité 7] Personal Finance le montant du capital emprunté de 200 000 euros ;



- La SA BNP [Localité 7] Personal Finance devra restituer à Monsieur et Madame [B] [B] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt.



En application de l'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, les parties de bonne foi sont tenues de restituer les sommes perçues assorties de l'intérêt légal à compter seulement de la date de demande en justice du 28 juillet 2015.



La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement Monsieur et Madame [B] et la SA BNP Paribas Personal Finance.





Enfin, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] sera rejetée dans la mesure où cette hypothèque conventionnelle subsiste, malgré l'annulation du prêt dont elle est l'accessoire, tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion du contrat de prêt annulé.









Sur les demandes indemnitaires formées par la SA BNP Paribas Personal Finance contre les auteurs du dol :



Le dol commis par la SCI Les Jardins de Saint Benoit et par la SARL HPA Holding est la cause directe de l'annulation du prêt consenti par la SA BNP Paribas Personal Finance à Monsieur et Madame [B].



Du fait de cette annulation du prêt imputable à la SCI Les Jardins de Saint Benoit et à la SARL HPA Holding, l'établissement bancaire prêteur est fondé à solliciter sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil l'indemnisation de son préjudice.



En l'espèce, la banque sollicite la condamnation des parties coupables de manoeuvres dolosives à lui payer une somme équivalente aux intérêts et frais de dossier restitués, soit 32 441,28 euros, augmentée d'une somme égale à l'indemnité de remboursement anticipé, soit 6 000 euros, mais aussi des intérêts à échoir non perçu, soit 30 400,38 euros.



S'agissant d'une part des intérêts et des frais de dossiers restitués et des intérêts à échoir, il est constant qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.



La faute commise par la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding est la causalité directe de cette perte de chance qu'il convient de fixer, eu égard à la possibilité de remboursement anticipée prévu au contrat, à 80 % de la totalité des intérêts réclamés, soit la somme de 24 320,30 euros.



Par conséquent, la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding seront condamnées in solidum à payer à la BNP Paribas Personal Finance la somme de 32 441,28 euros au titre des intérêts et des frais de dossiers restitués et la somme de 24 320,30 euros au titre des intérêts à échoir.



S'agissant en revanche du paiement de l'indemnité de remboursement anticipé, la restitution à la banque, avant le terme prévu, des fonds en raison de l'annulation du contrat de prêt consécutive à celle du contrat de vente ne peut être assimilée à un remboursement anticipé en application d'une clause ne pouvant produire effet qu'en cas d'exécution du contrat.





La demande présentée à ce titre par la BNP Personnal Finance sera donc rejetée.





VII/ Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre la société DOUGLAS NEWMAN GOOD INTERNATIONAL (DNG),



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] soutiennent que la société DNG, mandataire du groupe Garrigae, chargée par ce dernier de commercialiser l'opération de promotion imobilière, a engagé sa responsabilité délictuelle, en leur présentant de manière délibérée des informations inexactes dans le seul but de les inciter à contracter.



La société DNG réplique que Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ne justifient pas de leurs demandes à son encontre sur le fondement du droit national applicable, à savoir le droit irlandais.



En l'espèce, il n'est pas discuté que Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] et la société DNG avaient leur résidence habituelle en Irlande lors des opérations litigieuses.



Par ailleurs, si le bien immobilier se trouve en France, le fait générateur du dommage invoqué à l'encontre de la société DNG est une présentation prétendument trompeuse de l'opération immobilière qui a eu lieu lors d'une réunion en Irlande, par une société dont le siège se situe dans ce pays et dont il n'est pas discuté qu'elle n'a aucune activité en France alors qu'aucune relation préexistante ne liait ces parties ni contrat entre eux présentant des liens plus étroits avec la France.



Par conséquent, par application des dispositions communautaires, à savoir le Règlement (CE) n° 864/2007 du Parlement Européen et du Conseil du 11 juillet 2007 sur la loi applicable aux obligations non contractuelles(Rome II), le droit irlandais doit trouver application.



Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] n'établissant pas l'engagement de la responsabilité non contractuelle de la société DNG en application du droit irlandais seront en conséquence déboutés de leurs demandes présentées à son encontre. 





VIII/ Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire,



Monsieur et Madame [B] soutiennent que la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à l'indemniser de tous leurs chefs de préjudice non couverts par les restitutions.



La SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que l'appelant ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. 



En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.



Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle.



Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil.



Le contrat de réservation signé le 20 novembre 2006 prévoit que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [T] [O] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 6 100 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP [G] [L] et [T] [O] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne.



La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP [L] [O] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement.



L'acte de vente reçu le 25 août 2007 par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon stipule notamment :



- que l'acquéreur est représenté à l'acte par Madame [S] [V], clerc de notaire, en vertu de la procuration établie le 25 juillet 2007 ;



- que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « ouverture du chantier » ;



- que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 2] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ;



- que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux.





Il n'est pas contesté par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération.



Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré que le contrat de réservation signé le 20 novembre 2006 et le contrat de bail commercial signé le 18 février 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 25 août 2007.



Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [B], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d'une clientèle étrangère.



Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. 



En particulier, Monsieur et Madame [B] ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir omis de l'informer :



- de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ;



- des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ;



- de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendues pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ;



- d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte.



Monsieur et Madame [B] n'apportent donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon.



En conséquence, leurs demandes dirigées contre le notaire seront rejetées.





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [W] [M] ;



Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare recevable l'action diligentée par Monsieur [A] [B] et Madame [F] [Z] épouse [B] ;



Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la S